BBB-Antrag: Zweckentfremdung von Wohnraum; Änderung Wohnungsaufsichtsgesetz, Zusammenarbeit Kommunen mit Finanzbehörden

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
200951-1 ST
Der Oberbürgermeister
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
22.05.2020
BBB-Antrag: Zweckentfremdung von Wohnraum;
Änderung Wohnungsaufsichtsgesetz,
Zusammenarbeit Kommunen mit Finanzbehörden
Beratungsfolge
Rat 18.06.2020 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
Die Verwaltung sieht ebenfalls die Notwendigkeit der Schaffung einer spezial-
gesetzlichen Rechtsgrundlage, um eine Zusammenarbeit zwischen den betrof-
fenen Kommunen und den zuständigen Finanzbehörden im Bereich der
Zweckentfremdung von Wohnraum zu schaffen, um effektiver gegen die Anbie-
ter illegaler Kurzzeitvermietung vorgehen zu können.
Auch hat der auf dem Portal Airbnb eingefügte Verweis auf die Bonner Zweck-
entfremdungssatzung bisher nicht dazu geführt, dass sich vermehrt Anbieter im
Fachbereich gemeldet haben, geschweige denn ein Datenaustausch ermöglicht
worden wäre.
Die Verwaltung verweist in diesem Zusammenhang auch auf die Stellungnah-
me 17/1061 der Arbeitsgemeinschaft der kommunalen Spitzenverbände NRW
zum Antrag der Landtagsfraktion der SPD DS17/3596 vom 11. September
2018 sowie auf die Drucksache 17/9003 als Antwort der Landesregierung auf
die kleine Anfrage 3472 vom 18.03.2020 des Abgeordneten Kossiski (SPD),
Drucksache 17/8869.
Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass die Bundesstadt Bonn zu der Arbeits-
gruppe gehört, die vom Ministerium für Heimat Kommunales Bau und Gleich-
stellung des Landes Nordrhein-Westfalens im Herbst 2019 initiiert wurde und
über die Fortentwicklung berichten wird.
Anlage/n
KeineSeite 1 von 13

LANDTAG NORDRHEIN-WESTFALEN
17. Wahlperiode
Drucksache 17/3596
11.09.2018
Datum des Originals: 11.09.2018/Ausgegeben: 11.09.2018
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Antrag
der Fraktion der SPD
Zweckentfremdung von Wohnraum in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf
bekämpfen: Das Wohnungsaufsichtsgesetz bedarfsgerecht fortentwickeln
I. Ausgangslage
Gerade in den verstädterten Ballungsräumen Nordrhein-Westfalens wird die Nachfrage nach
Wohnraum immer stärker. Der Nachfrageüberhang wächst, Mietpreise steigen unaufhörlich.
Diese Entwicklung beschränkt sich längst nicht mehr nur auf die Rheinschiene mit den
Hotspots Bonn, Köln und Düsseldorf, sondern auch im Ruhrgebiet zeichnet sich eine
Trendwende ab. Insbesondere in Städten mit Universitätsstandort, wird es auch dort immer
schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden.
Für viele Menschen führt diese Entwicklung zur Unbezahlbarkeit des angemieteten
Wohnraums und letztlich zu Segregation und Entmischung sozial vielfältiger Wohnquartiere
und ganzer Stadtteile. Die daraus erwachsenden negativen Folgen für die Stadtentwicklung
sind unter anderem die Entstehung sozialer Brennpunkte, die Beeinträchtigung des sozialen
Friedens und der inneren Sicherheit.
In diesem Zusammenhang macht zusätzlich die dynamische Entwicklung sogenannter Online-
Wohnungsvermittler Sorgen, da diese mit ihrem Geschäftsmodell dem Mietwohnungsmarkt
zusätzlich potentiellen Wohnraum für die ansässige Bevölkerung entziehen: Aus
Mietwohnungen werden Ferienapartments.
Die ursprünglich tolle Idee besonders jungen Menschen in fremden Städten einen günstigen
Schlafplatz zu vermitteln, hat sich radikal verändert. Es ist wenig von der guten Grundidee des
„Couchsurfings“ oder der Luftmatratze und Frühstück – hieraus leitet sich auch der Name
Airbend-and-breakfest = AirbnB ab – geblieben. Heute nutzen Eigentümer von Wohnungen
solche Online-Plattform, um im großen Stil Wohnraum als Ferienwohnungen gewerblich zu
vermieten.
So ist beispielsweise der 2008 gegründete Online-Wohnungsvermittler Airbnb zu einem
Giganten des Silicon Valley gewachsen. Zuletzt war Airbnb laut „Wall Street Journal“ rund 25
Milliarden Dollar wert – mehr als Hotel-Giganten wie der Marriott-Konzern. Aber die Plattform,Seite 2 von 13

LANDTAG NORDRHEIN-WESTFALEN - 17. Wahlperiode Drucksache 17/3596
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auf der Zimmer und Wohnungen in rund 26.000 Städten in fast allen Ländern der Erde zu
finden sind, stößt mittlerweile auf Widerstand.
Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe: fehlende Steuern, weil Privatvermieter ihre
Einnahmen oft nicht deklarieren. Und steigende Mieten, weil viele Wohnungen in Metropolen
über Airbnb und andere Anbieter an Touristen vermarktet werden – statt sie fest zu vermieten.
Es geht um globale Zimmervermittlung auf Provisionsbasis. Die Hosts bezahlen drei Prozent
des Übernachtungspreises an solche Anbieter, Gäste zahlen der Plattform eine Gebühr
zwischen sechs und zwölf Prozent. In den USA ist Airbnb ins Visier der Justiz geraten, weil
viele Privatvermieter ihre Mieteinnahmen nicht versteuern – im Gegensatz zu Hotels. Die New
Yorker Justiz etwa wirft dem Portal vor, die Stadt um Steuern in zweistelliger Millionenhöhe zu
bringen. In den angesagten Bezirken von Berlin werden viele Wohnungen über Airbnb
vermietet – was häufig lukrativer ist als eine feste Vermietung. Das verknappt den Wohnraum
– und treibt die Mieten nach oben.
Auch die Ballungsräume Nordrhein-Westfalens werden von dieser Entwicklung nicht
verschont. Das zeigt das Beispiel Düsseldorf: Hier wird mittlerweile jede 50. Wohnung für
Nutzer des Reiseportals Airbnb vermietet. Das sind rund zwei Prozent oder fast 7000
Wohnungen, so die Recherche der Süddeutschen Zeitung. Die Medienberichterstattung in der
Sommerpause erbrachte für die Stadt Köln annährend gleiche Zahlen. Und das bei der
ohnehin schon bestehenden Wohnungsknappheit und immer teureren Mieten.
„Problematisch sind dabei nicht die Wohnungen, die privat bewohnt und zwischendurch auch
mal vermietet werden“, erklärt Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des Deutschen
Mieterbundes NRW. Schwierig wird es, wenn Wohnungen einzig und allein vorgehalten
werden, um sie teuer bei Airbnb oder anderen Anbietern zu vermieten. Diese Wohnungen
verschwinden dann vom Wohnungsmarkt, weil sie für normale Mieter schlicht zu teuer sind.
Hier hat die Stadt Berlin mit dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) zum 1. August
2018 erweiterte Möglichkeiten geschaffen, um dieser Fehlentwicklung entgegenwirken zu
können. Es wird die Möglichkeit geschaffen, Bestimmungen zu erlassen, die die
Verfügungsberechtigten solchen Wohnraums verpflichten, vor Aufnahme einer
gewerbsmäßigen Vermietung eine Genehmigung der Kommune einzuholen und nähere
Bestimmungen für Verfahren zur Registrierung von Ferienwohnungen oder
Fremdenbeherbergungen und die Zuteilung von Registriernummern, die beim Anbieten
solchen Wohnraums anzugeben sind, zu treffen. Damit kann die jeweilige Kommune mehr
Transparenz herstellen und im Falle eines lokalen Wohnungsmarktes mit akutem
Wohnraummangel die Zweckentfremdung durchgewerbsmäßige Vermietung als
Ferienwohnraum untersagen. Die Registrierung bietet darüber hinaus auch die Gelegenheit,
die Steuerpflicht bei solchen Einkünften besser durchzusetzen. Insbesondere dann, wenn die
kommunale Wohnungsaufsicht mit den zuständigen Finanzämtern zusammen arbeitet.
II. Der Landtag stellt fest:
1. Die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gehört zu den
Kernaufgaben der sozialen Daseinsvorsorge des Staates für seine Bürgerinnen und
Bürger.
2. Insbesondere in den Ballungsräumen mit zunehmendem Wohnungsmangel kommt es
nicht nur darauf an zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und Leerstand zu reaktivieren,
sondern auch bestehenden Wohnraum für die Bevölkerung zu schützen und zu erhalten.Seite 3 von 13

LANDTAG NORDRHEIN-WESTFALEN - 17. Wahlperiode Drucksache 17/3596
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3. Die Landesregierung ist in der Pflicht, dem zunehmenden Missbrauch bestehenden
Wohnraums zu gewerblichen Zwecken, wie der Ferienvermietung, in Regionen mit
Nachfrageüberhang Einhalt zu gebieten.
4. Sie ist auch in der Pflicht, die Steuerpflicht in diesem Bereich durchzusetzen, indem sie die
Finanzämter anweist, gegen Steuerhinterziehung im Bereich der Vermietung von
Wohnungen als Ferienwohnungen vorzugehen. Solche Vermietungen über Online-Portale
sind einkommenssteuer- oder sogar gewerbesteuerpflichtig.
5. Die Landesregierung ist in der Pflicht, das Wohnungsaufsichtsgesetz, insbesondere § 10,
durch Fortentwicklung im Sinne des Berliner Gesetzes über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum, den aktuellen Entwicklungen anzupassen und den
Kommunen bessere Handlungsmöglichkeiten zu bieten.
III. Der Landtag beschließt:
Der Landtag fordert die Landesregierung auf:
 die Kommunen des Landes per Satzungsermächtigung in den Stand zu versetzen,
wirkungsvoller gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum zu gewerblichen
Zwecken, wie etwa der Ferienvermietung, vorgehen zu können
 dazu das Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NW) in § 10 im Sinne des Berliner
Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ZwVbG) fortzuentwickeln
 und insbesondere die Regelungen des § 10 WAG NW, in Anlehnung an § 1 Abs. 2, Nr.
5 und 6 sowie § 5 Abs. 6 des ZwVbG, zu spezifizieren (Anzeigepflicht und
Registrierung)
 darüber hinaus die Finanzämter des Landes anzuweisen, gegen die
Steuerhinterziehung von Online-Vermietern, in Abstimmung mit der jeweils örtlichen
Wohnungsaufsicht, entschieden vorzugehen
 dem Landtag zeitnah ein entsprechendes Ergebnis zur Beratung vorzulegen.
Thomas Kutschaty
Sarah Philipp
Jochen Ott
Volkan Baran
und FraktionSeite 4 von 13

LANDTAG NORDRHEIN-WESTFALEN
17. Wahlperiode
Drucksache 17/9003
15.04.2020
Datum des Originals: 09.04.2020/Ausgegeben: 21.04.2020
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Antwort
der Landesregierung
auf die Kleine Anfrage 3472 vom 18. März 2020
des Abgeordneten Andreas Kossiski SPD
Drucksache 17/8869
Stand der Evaluierung des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW)
Vorbemerkung der Kleinen Anfrage
Im Oktober 2019 wurden auf Einladung des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und
Gleichstellung (MHKBG) mit den Kommunen die rechtlichen Möglichkeiten und Grenzen zur
Einführung einer Anzeige- und Registrierungspflicht für Ferienwohnungen sowie zur Regelung
von Zweckentfremdungstatbeständen auf der Grundlage von § 10 des
Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) erörtert.
Diese Beratungen führten unter anderem zu dem Ergebnis, dass § 10 WAG NRW zwar eine
ausreichende Rechtsgrundlage für die Einführung einer Anzeige- und Registrierungspflicht
darstellt. Allerdings sei es nach derzeitiger Rechtslage nicht möglich, auf eben dieser
Rechtsgrundlage solche Eigentümer bzw. Vermieter, die der Registrierungspflicht nicht
nachkommen, zu sanktionieren. Ebenso können Plattformen, die solche Anzeigen schalten,
nicht zu Auskünften von Anzeigen mit Registrierungsnummer bzw. der Löschung von
Anzeigen ohne Registrierungsnummer verpflichtet werden. Aufgrund dessen plädieren die
Kommunen dafür, sich bei einer Modifizierung der gesetzlichen Regelungen am
hamburgischen Wohnraumschutzgesetz zu orientieren.
Am 18.02.2020 fand ein weiteres Gespräch auf Einladung des MHKBG statt, welches die
Bedürfnisse der Kommunen für die Ausgestaltung einer Zweckentfremdungsregelung
evaluieren sollte. Ob und in welchem Umfang eine solche Ausgestaltung stattfinden wird, ist
bisher nicht kommuniziert worden.
Die Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung hat die Kleine Anfrage
3472 mit Schreiben vom 9. April 2020 namens der Landesregierung beantwortet.Seite 5 von 13

LANDTAG NORDRHEIN-WESTFALEN - 17. Wahlperiode Drucksache 17/9003
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1. Welche Kommunen haben am Gespräch am 18.02.2020 im MHKBG über die
Ausgestaltung der Zweckentfremdungsregelungen in § 10 WAG teilgenommen, zu
dem das Haus eingeladen hatte?
Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung hat im Herbst 2019 eine
Arbeitsgruppe initiiert, um mit den kommunalen Spitzenverbänden und den Städten, die
bereits über eine Zweckentfremdungsregelung verfügen, eine Mustersatzung zu erarbeiten.
Diese Arbeitsgruppe hat am 18. Februar 2020 getagt. Neben Vertretern der kommunalen
Spitzenverbände waren Vertreter aus den Städten Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln
und Münster zugegen.
2. Welchen Fortentwicklungsbedarf haben die Kommunen in dem Gespräch konkret
angemeldet?
3. Welche Schlüsse hat die Landesregierung aus diesem Gespräch gezogen?
4. Wird seitens der Landesregierung eine Novellierung des WAG mit Schwerpunkt §
10 angestrebt?
5. Welche weiteren Maßnahmen bzw. Veränderungen normativer Art strebt die
Landesregierung für den Bereich der Wohnungsaufsicht an, um den Kommunen
vor Ort wirksame Rechtsinstrumente zur Bekämpfung von
Wohnungsmissständen in die Hand geben zu können?
Die Fragen 2 bis 5 werden wegen des Sachzusammenhangs gemeinsam beantwortet:
Anliegen der Kommunen ist es, die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten und
Handlungsoptionen im Bereich der Zweckentfremdung zu beraten und eine Mustersatzung zu
erarbeiten, die ein rechtssicheres Vorgehen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum
ermöglicht.
Seitens der Landesregierung wird sorgfältig geprüft, ob und gegebenenfalls welche
Änderungen an den gesetzlichen Regelungen angezeigt und notwendig sind, um einen
ordnungsgemäßen Vollzug des Wohnungsaufsichtsgesetzes und der
Zweckentfremdungsregelungen zu gewährleisten.Seite 6 von 13

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Aktenzeichen: 64.10.10
Datum: 10.01.2019
Stellungnahme für den Ausschuss für Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen im
Rahmen der Anhörung am 18. Januar 2019 zum Antrag der SPD-Fraktion – Drucksa-
che 17/3596 – „Zweckentfremdung von Wohnraum in Gebieten mit erhöhtem
Wohnbedarf bekämpfen: Das Wohnungsaufsichtsgesetz bedarfsgerecht fortentwickeln“
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Arbeitsgemeinschaft der kommunalen Spitzenverbände NRW bedankt sich für die Einla-
dung zur Anhörung am 18. Januar 2019 und nimmt bereits vorab gerne Stellung zum Antrag
der SPD-Fraktion (Drucksache 17/3596) „Zweckentfremdung von Wohnraum in Gebieten mit
erhöhtem Wohnbedarf bekämpfen: Das Wohnungsaufsichtsgesetz bedarfsgerecht fortentwi-
ckeln“ vom 11. September 2018.
Die Wohnungsmieten und Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren in vielen Kom-
munen Nordrhein-Westfalens deutlich gestiegen. Dies gilt – wie im vorgenannten Antrag
zutreffend beschrieben – nicht nur für die Kommunen entlang der Rheinschiene, sondern auch
in Metropolkernen des Ruhrgebietes sowie der Universitätsstädte aber auch in dicht besiedel-
ten Gemeinden und Umlandkreisen. Gleichzeitig nimmt die touristische Nutzung von
Wohnungen in einer Reihe von Kommunen stark zu. Das Geschäftsmodell von Online-
Wohnungsvermittlern wie Airbnb, Wimdu, 9flats etc. ermöglicht es Wohnraumeigentümern
und -mietern, auf einfachstem Wege und auf unbegrenzte Dauer Wohnraum privat als Feri-
enwohnraum zu vermieten. Der dauerhafte Entzug von Wohnungen durch die gewerbliche
Fremdvermietung ist als Zweckentfremdung von Wohnraum zu bewerten.17STELLUNGNAHME117//1100611Alle AbgSeite 7 von 13

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Die Überlassung von Wohnraum als Ferienwohnung führt zur weiteren Anspannung des
Wohnungsmarktes – vor allem in den städtetouristisch attraktiven Metropolen, an bedeuten-
den Messe- und Medizinstandorten sowie in einzelnen Universitätsstädten. Höchst
problematisch ist auch die Zunahme an Konflikten in stark betroffenen Nachbarschaften und
Quartieren durch erhöhtes Lärmaufkommen, Fluktuation etc. Überdies treten Probleme beim
Vollzug von Übernachtungssteuersatzungen und Konflikte in den Bereichen von Bau- und
Gewerbeaufsicht auf.
Gleichwohl liegen – im Sinne von Nachhaltigkeit und Tourismusförderung – die unterstüt-
zenswerten Aspekte der Wohnraumvermittlung über Internetportale auf der Hand. Einwände
gegen das Teilen von Wohnraum durch Mieter und Eigentümer mit zeitweise dort wohnenden
Gästen („Sharing“) bestehen aus wohnungspolitischer Sicht nicht.
In zahlreichen Kommunen in ganz Deutschland und auch innerhalb NRWs werden vor die-
sem Hintergrund Fragen von Kontrolle und Umgang mit der Wohnraumvermittlung von
Ferienwohnungen über Internetportale intensiv diskutiert. Das Land Berlin hat im Mai 2018
eine Änderung des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes in Kraft gesetzt, die Stadt Frankfurt
hat im März 2018 eine Ferienwohnungssatzung erlassen. Die Stadt München hat Anfang 2018
die bereits existierende Satzung für das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum aktua-
lisiert und deutlich verschärft. In Hamburg ist zum 1. Januar 2019 eine stark erweiterte
Fassung des Wohnraumschutzgesetzes in Kraft getreten.
Dem vorgenannten Antrag zufolge soll der Landtag beschließen, das Wohnungsaufsichtsge-
setz NRW im Sinne des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) fortzu-
entwickeln und im Hinblick auf eine mögliche Anzeige-, Registrierungs- und Impressums-
pflicht zu präzisieren bzw. erweitern. Überdies sollen die Finanzämter angewiesen werden, in
Abstimmung mit der jeweils örtlichen Wohnungsaufsicht, entschiedener gegen die Steuerhin-
terziehung von Online-Vermietern vorzugehen.
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Vermietung als Ferienwohnung
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt üblicherweise vor, wenn dieser durch Verfü-
gungs- oder Nutzungsberechtigte anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Hinsichtlich der
Vermietung als Ferienwohnung an Touristen oder Geschäftsreisende weisen die kommunalen
Regelungen in Deutschland aber auch im internationalen Vergleich Unterschiede auf. Zumeist
liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum insbesondere dann vor, wenn der Wohnraum
mit (mehr) als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für andere als Wohnzwe-
cke genutzt wird oder die Wohnung für mehr als einen durch die Städte zu bestimmenden
Zeitraum (30 / 60 / 90 / 180 Tage) für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird.
Wohnraum darf in den entsprechenden Kommunen nur mit der Genehmigung der Vollzugs-
behörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.
Betroffenheit der Städte, Gemeinden und Kreise
Das Ausmaß in den betroffenen Kommunen lässt sich nicht abschließend feststellen, da die
oftmals im Ausland ansässigen Plattformen die Sammelauskunftsgesuche der Kommunen zu
den Beherbergungsanbietern regelmäßig verweigern. Zwar liefert z. B. Airbnb interessierten
Kommunen und Forschungsinstituten aggregiertes Datenmaterial zu Häufigkeiten und zur
Dauer von Vermietungen. Diese Angaben sind jedoch weder überprüfbar, noch lässt sich in
Anbetracht der Unübersichtlichkeit des Marktes und der Vielzahl der Anbieter eine Einschät-
zung zur Repräsentativität der Daten eines einzelnen Anbieters für die gesamte Branche
treffen.
Während Berlin rund 20.000 Airbnb-Angebote verzeichnet, geht Hamburg nach groben eige-Seite 8 von 13

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nen Schätzungen von mehr als 8.000 allein über Airbnb angebotenen Schlafplätzen aus; Köln
taxiert eine solche Zahl auf 3.500 bis 7.000. München geht bei knapp 10.000 Airbnb-Inseraten
von ca. 1.000 zweckentfremdeten Wohnungen aus, welche ausschließlich als Ferienwohnung
genutzt werden. Frankfurt am Main hat seit 2013 bei rd. 1.400 Wohnungen eine Nutzung als
Ferien- bzw. Touristenwohnung festgestellt und deren Beendigung veranlasst. Angebot und
Nachfrage solcher „Airbnb-Wohnungen“ strahlen zunehmend auch auf das Umland von
Großstädten aus. Für NRW ist dies vor allem im Rhein-Kreis-Neuss und dem Kreis Mettmann
beobachtbar; am größten ist das entsprechende Angebot im unmittelbaren Umfeld von Düs-
seldorf (Meerbusch, Kaarst, Ratingen und Hilden).
In den betroffenen Kommunen nimmt zudem die Anzahl der vermeintlich privaten Ferien-
wohnungs-Vermieter zu, die gleich mehrere vollständige Wohneinheiten innerhalb einer
Kommune vermieten. Neben Berichten darüber, dass selbst Hoteliers eher „schwierige Klien-
tel“ („Party-Touristen“) in eigens dafür zusätzlich angemietete Wohnungen „auslagern“,
häufen sich die Beschwerden bei den Kommunen über Belästigungen aller Art in den Nach-
barschaften und Hausgemeinschaften mit Ferienwohnungen.
Eine im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums in Auftrag gegebene Studie1 zur Sharing
Economy in Deutschland kommt im Herbst 2018 zwar zu dem Ergebnis, dass sich rechnerisch
weniger als ein Prozent des Wohnungsbestandes in den untersuchten deutschen Kommunen in
den Portalen den größten Anbieters (Airbnb) wiederfindet. Auch werden von diesen Angebo-
ten nicht alle als „vollständige Unterkunft“ inseriert. Vor allem aber konstatieren die Autoren
der Studie, dass die Datenlage insgesamt „nicht hinreichend genug“ sei, um eindeutige
Schlussfolgerungen für Handlungsbedarfe abzuleiten. „Die Datenanalyse weist zahlreiche
Limitierungen auf: Aggregationen und Durchschnittsbildung verhindern mikrolokale
Analysen, Mehrfachaccounts sind nicht identifizierbar, tatsächliche Buchungen nicht
ermittelbar.“
Problematisch erscheinen nach Einschätzungen der kommunalen Spitzenverbände NRW aber
vor allem die ebenfalls in der genannten Studie aufgeführten Steigerungsraten der Angebote.
Zudem verteilen sich die Vermietungsangebote nicht gleichmäßig über ein Stadtgebiet, son-
dern konzentrieren sich auf bestimmte, zumeist ohnehin schon durch starke Marktanspannung
gekennzeichnete, nachgefragte Stadtteile und Quartiere. Diese kleinräumige „Betroffenheit“
geht sogar so weit, dass die Gemeinschaft eines großen Mehrfamilienhauses bereits über die
Maßen belastet sein kann, wenn auch nur eine Wohneinheit des Gebäudes regelmäßig an Tou-
risten vermietet wird. Extreme Beispiele werden aus den Städten Köln und Düsseldorf
berichtet, wo Wohnungen jedes Wochenende an Gruppen von Party-Touristen vermietet wer-
den und durch entsprechendes Verhalten ganze Hausgemeinschaften in Mitleidenschaft
gezogen werden.
Ein erfreuliches Signal liefert im Zusammenhang mit der unvollständigen Datengrundlage das
Urteil des Münchner Verwaltungsgerichts vom 12. Dezember 2018, wonach Airbnb Ireland
Daten zu Gastgebern von vermittelten Wohnungen an die Landeshauptstadt München
herausgeben muss (AZ M 9 K 18.4553). Die Kommunen brauchen solche Angaben. Nur
dann können sie das Ausmaß der Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen
einschätzen und Probleme in diesem Bereich besser angehen. Die Kommunen müssen
1 Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (Hrsg.): Sharing Economy im Wirtschaftsraum Deutschland.
Analyse des Stellenwerts im Allgemeinen sowie Untersuchung der Handlungsoptionen im Einzelsegment
ʻVermittlungsdienste für Privatunterkünfteʼ. Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln in
Zusammenarbeit mit DICE Consult im Auftrag des Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Juli 2018,
Berlin. Online abrufbar unter: https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Publikationen/Studien/sharing-economy-im-
wirtschaftsraum-deutschland.pdf?__blob=publicationFile&v=3 (letzter Abruf: 18.12.2018)Seite 9 von 13

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unterscheiden können zwischen Wohnungen, die über sogenannte Sharing-Portale hin
und wieder Gästen überlassen werden und Wohnungen, die durch gewerbliche Fremd-
vermietung über Sharing-Portale dauerhaft vom Markt genommen werden. Rechts-
kräftig ist das Urteil allerdings noch nicht.
Bau-, gewerbe- und steuerrechtliche Fragestellungen
Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen über Internetportale betrifft die Städte
und Gemeinden über die Frage der Zweckentfremdung von Wohnraum in angespannten
Wohnungsmärkten hinaus: Während der Gedanke des „Home-Sharings“ im Sinne der lokalen
Wirtschaftsförderung sowie einer nachhaltigen Flächennutzung begrüßenswert ist, stellen sich
auch auf Seiten der Bau- sowie Gewerbeaufsicht Fragen. Die privat vermieteten Wohnungen
erfüllen in den wenigsten Fällen die allgemein für Beherbergungsbetriebe gültigen
Sicherheits- und Hygienestandards.
In den Medien diskutiert wurden überdies Vollzugsprobleme im Bereich der Übernachtungs-
bzw. Bettensteuer oder Tourismusabgabe. Es ist zu mutmaßen, dass viele Beherbergungsan-
bieter auf den genannten Plattformen die fällige Übernachtungssteuer nicht entrichten.
Ebenfalls ist zu vermuten, dass dann auch Einkommenssteuern (sowie ggf. zusätzlich Gewer-
be- und Umsatzsteuer) nicht gezahlt werden.
Insbesondere Gesellschaften mit Sitz im Ausland verweigern häufig die Herausgabe der Iden-
titäten der Vermieter bzw. der Objektadressen, über die sich die Steuerpflichtigen
identifizieren ließen. Diese Weigerungshaltung kann derzeit noch u. a. deshalb durchgehalten
werden, weil die Anwendung des § 93 Abgabenordnung (AO) oder kommunalsatzungsrecht-
licher Auskunftspflichten auf Auslandsfälle fraglich ist.
Die Städte Dortmund und Frankfurt am Main haben individuelle Vereinbarungen mit Airbnb
getroffen: Demnach ermittelt die Plattform selbst die Steuerschuld für alle Beherbergungsbe-
triebe bzw. Umsätze, die über die Plattform getätigt werden und führt die geschuldete Steuer
als Gesamtzahlung an die Stadt ab. Es erfolgen aber keine Mitteilungen, für welche Betriebe
die Steuern entrichtet werden und es werden auch sonst keine Daten zu den auf der Plattform
aktiven Betrieben bzw. angebotenen Objekten zur Verfügung gestellt. Eine Kontrolle des Pro-
zesses durch das Steueramt findet nicht statt. Eine solche Vereinbarung erleichtert die
Kontrolle der Einhaltung einer existierenden Zweckentfremdungssatzung nicht. Bund und
Länder sollten die Plattformanbieter zur Beantwortung von Sammelauskunftsersuchen ver-
pflichten.
Entscheidend für den notwendigen Erhalt von Wohnraum in angespannten Woh-
nungsmärkten sind nicht individuelle Vereinbarungen zwischen Kommunen und
einzelnen Plattformen. Vielmehr gilt es, potenzielle Vermieter für das Problem zu sensi-
bilisieren, vor der missbräuchlichen Vermietung abzuschrecken und Verstöße effektiv
sanktionieren zu können. Eine Anzeigepflicht von Vermietern gegenüber der Kommune
in Kombination mit der obligatorischen Angabe einer anonymisierten Aktennummer im
Vermietungsangebot – wie in Berlin geplant – erscheint zur Kontrolle lokaler Zweckent-
fremdungsbeschränkungen von Wohnraum zielführender zu sein.
Das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW)
Die Arbeitsgemeinschaft der kommunalen Spitzenverbände NRW unterstützt den Fortbestand
der bereits existierenden Satzungsermächtigung (§ 10 WAG NRW), wonach Städte und Ge-
meinden mit erhöhtem Wohnungsbedarf selbst über den Erlass einer Zweckentfremdungs-
oder entsprechenden Wohnraumschutzsatzung entscheiden können.Seite 10 von 13

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In den meisten Städten und Gemeinden NRWs waren bislang zumeist die Voraussetzungen
für eine solche Satzung im Hinblick auf die Wohnungsmarktlage und das Ausmaß der
Zweckentfremdung von Wohnraum nicht gegeben. Im Sinne der existierenden Ermächti-
gungsgrundlage haben diese Kommunen auch keine eigene Zweckentfremdungssatzung
erlassen. Mit Bonn, Dortmund, Köln und Münster haben bislang vier Kommunen in NRW
von dieser Regelung Gebrauch gemacht und können von entsprechend positiven Erfahrungen
mit diesem Instrument berichten.
Die Ankündigung der NRW-Landesregierung im Koalitionsvertrag 2017 - 2022, die (als lan-
desweit geltende Verordnung seit 2007 nicht mehr existierende) Zweckentfremdungs-
verordnung aufheben zu wollen, hat allerdings nach Angaben einiger Kommunen laufende
Diskussionen um die Einführung einer kommunalen Zweckentfremdungssatzung auf Basis
des § 10 WAG NRW beeinflusst. In den Städten und Gemeinden, die bereits eine zeitlich be-
fristete Zweckentfremdungsverordnung eingeführt haben oder in denen die Einführung einer
solchen diskutiert wurde, hat die Formulierung des Koalitionsvertrages zu Verunsicherung
über die Perspektive einer existierenden oder zu erarbeitenden Satzung geführt.
Die kommunalen Spitzenverbände erwarten spätestens mit der Bekanntgabe der aktuell
laufenden Evaluierungsarbeiten zum WAG NRW eine verbindliche Aussage zum dau-
erhaften Fortbestand der Ermächtigungsgrundlage für kommunale Satzungen nach
§ 10 WAG NRW.
Bereits im Rahmen der Anhörung vom 8. Dezember 2017 zum SPD-Antrag „Wohnungsnot in
den Ballungsräumen wirksam bekämpfen“ (LT-Drs. 17/514) hatte die Arbeitsgemeinschaft
der kommunalen Spitzenverbände NRW in ihrer Stellungnahme (LT-Drs. 17/161) darauf hin-
gewiesen, dass definitorische Präzisierungen der Ermächtigungsgrundlage erwogen werden
sollten. Auch auf das Modell einer möglichen Anzeige- bzw. Registrierungspflicht (nicht Ge-
nehmigungspflicht!) in Kombination mit der kommunalen Vergabe einer Registrierungs-
nummer hatte die Arbeitsgemeinschaft aufmerksam gemacht.
Anzeige-, Melde- bzw. Registrierungspflicht sowie die Vergabe und Veröffentlichung
von Registrierungs- bzw. Wohnraumschutznummern in Berlin und Hamburg
In Berlin ist die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung ohne Genehmigung in der Regel
unzulässig. Nach der letzten Novellierung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG),
die am 20. April 2018 in Kraft trat, liegt ausnahmsweise keine Zweckentfremdung vor, wenn
die Berliner Hauptwohnung, in welcher der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird,
durch die Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten zu anderen als Wohnzwe-
cken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 Prozent der
Fläche). Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn schutzwürdige private Interessen das
öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum überwiegen.
§ 5 Abs. 6 des Berliner ZwVbG sieht vor, dass das „Anbieten und Bewerben von Wohnraum
zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere auf Internetportalen […] anzuzeigen [ist]“. Das
jeweils zuständige Berliner Bezirksamt erteilt auf eine solche Anzeige hin – unabhängig von
der Frage der Genehmigung – eine Registriernummer für jede dieser Wohnungen. Diese
Nummer ist seit dem 1. August 2018 „beim Anbieten und Bewerben der zweckfremden Nut-
zung des Wohnraumes immer öffentlich sichtbar anzugeben“. Ein Verstoß allein gegen diese
Anzeige- und Angabepflicht kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu
250.000 Euro geahndet werden.
Des Weiteren regelt § 5 Abs. 1 ZwVbG die Frage der Erhebung und Verarbeitung der Daten
„der Verfügungsberechtigten, Nutzungsberechtigten und sonstigen Bewohnerinnen und Be-Seite 11 von 13

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wohner des befangenen Wohnraumes“. Ferner klärt das Gesetz, dass solche Daten auch „bei
Dienstanbietern im Sinne des Telemediengesetzes“ – also Betreibern von Online-Portalen –
erhoben werden können. Ebenso ist im ZwVbG dargelegt, unter welchen Bedingungen die
erhobenen Daten ohne Kenntnis der Auskunftspflichtigen im Einzelfall bei weiteren Behör-
den erhoben werden dürfen. Auch eine Datenauskunft mit der für die Übernachtungssteuer
zuständigen Behörde ist im Gesetz geregelt. Darüber hinaus enthält § 5 Abs. 7 ZwVbG unter
den gegebenen Voraussetzungen eine Einschränkung des Grundrechts der Unverletzlichkeit
der Wohnung.
Am 1. Januar 2019 sind signifikante Änderungen des Hamburgischen Wohnraumschutzgeset-
zes (HmbWoSchG) in Kraft getreten: In Hamburg darf demnach Wohnraum nur mit
Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden, es sei denn, eine Nutzung findet
in der Hauptwohnung der oder des Nutzungsberechtigten statt und wird von der zeitlichen
oder räumlichen Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot erfasst. Die räumliche Ausnahme
bezieht sich dabei auf weniger als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche, die zeitliche Ausnahme
auf acht Wochen im Kalenderjahr.
Um Verantwortliche für Wohnungsangebote identifizieren zu können ist eine Registrierungs-
pflicht eingeführt worden sowie eine Pflicht, die im Registrierungsverfahren vergebene
Nummer (Wohnraumschutznummer) bei der Werbung und jedem Angebot der Ferienwoh-
nung im Internet oder in herkömmlichen Medien öffentlich sichtbar anzugeben. Außerdem
sind Internetportale und Printmedien, die Anzeigen für Ferienwohnungen veröffentlichen,
verpflichtet, Angebote nicht ohne eine solche Nummer zu veröffentlichen. Die Angabe der
Wohnraumschutznummer gilt dabei grundsätzlich für alle dort vorhandenen Angebote – auch
für langfristige Vermietungen und die Überlassung von Gewerberaum, um Umgehungsmög-
lichkeiten zu verhindern.
Um die Einhaltung der Ausnahmen von der Genehmigung besser kontrollieren zu können,
sieht das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum (Hamburgisches Wohn-
raumschutzgesetz – HmbWoSchG) eine Meldepflicht für die Überlassung einer Wohnung als
Ferienwohnung vor. Die Überlassung muss gegenüber der zuständigen Behörde angezeigt
werden und ein „Belegungskalender“ geführt werden. Mit Inkrafttreten des geänderten Geset-
zes wird den Bürgerinnen und Bürgern eine kostenfreie Benutzeroberfläche im Internet zur
Verfügung gestellt, über die sowohl die Vergabe der Wohnraumschutznummern (bei zeitglei-
chem Abgleich mit dem Melderegister) als auch die Führung des Belegungskalenders erfolgt.
Außerdem sind Dritte verpflichtet, Angebote, die einer Wohnraumschutznummer bedürfen,
nur unter Angabe dieser Nummer zu veröffentlichen, um die Mitwirkungspflichten auch der
Internetportale sicherzustellen. Daneben ist auch eine Auskunftspflicht für Beschäftigte und
Beauftragte von auskunftspflichtigen Personen geregelt. Des Weiteren regelt seit
1. Januar 2019 das HmbWoSchG, dass die für Wohnraumschutz zuständige Behörde ver-
pflichtet ist, den für die Besteuerung zuständigen Stellen alle ihr aus dem Registrierungs-
verfahren bekannten und für Besteuerungszwecke notwendigen Daten mitzuteilen.
Um auf rechtskonformes Verhalten hinzuwirken, ist die Höchstsumme für ein im Ordnungs-
widrigkeitsverfahren nach dem HmbWoSchG festzusetzendes Bußgeld von 50.000 Euro auf
500.000 Euro erhöht worden. Auch die Nicht- oder Falschangabe der Wohnraumschutznum-
mer stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, ebenso wie die Veröffentlichung von Angeboten ohne
die gesetzlich vorgeschriebene Angabe der Nummer durch Dritte, z. B. Internetportale, Zei-
tungen etc. Auch die Verletzung der Pflicht, ein Angebot zu entfernen, ist bußgeldbewehrt.Seite 12 von 13

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Die Arbeitsgemeinschaft kommunaler Spitzenverbände NRW betrachtet das Vorgehen
der Städte Berlin und Hamburg vor dem Hintergrund der dort stark angespannten
Wohnungsmarktsituation als angemessen. Die Praxis des „Home-Sharing“ wird damit
nicht vollständig untersagt. Es wird deutlich, dass in Quartieren oder Stadtteilen mit
Wohnraummangel für die zweckfremde Nutzung von Wohnraum mit gewerblichem
Charakter eine Anzeige- bzw. Registrierungspflicht existieren sollte. Wer seine Woh-
nung vollständig und wiederholt als Ferienwohnung vermieten möchte, sollte dafür in
solchen, explizit definierten Gebieten künftig eine Genehmigung beantragen müssen.
Außerdem sollten Wohnungsanbieter auf den einschlägigen Portalen für die Kommunen
erkennbar sein. Das kann geschehen, indem Ferienwohnungsanbieter verpflichtet wer-
den, eine anonymisierte Nummer innerhalb der Anzeige aufzuführen, die sie zuvor bei
der Kommune durch eine Registrierung erhalten haben.
Klarstellung bzw. Erweiterung des WAG NRW und des Leitfadens zur Anwendung
Im Zusammenhang mit dem der Anhörung zugrunde liegenden Antrag steht die Frage im
Raum, ob der Wortlaut des § 10 WAG NRW die Kommunen ermächtigt, Satzungen zu erar-
beiten, die Regelungstiefen nach dem Berliner oder Hamburger Vorgehen ermöglichen. In
§ 10 Abs. 1 Satz 2 WAG NRW heißt es bislang: „In der Satzung können weitere Bestimmun-
gen über finanzielle Auflagen der Genehmigung oder die Wiederherstellung des früheren oder
eines gleichwertigen Zustands getroffen werden, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken
zuzuführen.“ Diese Formulierung liefert Konkretisierungen zu den Inhalten einer möglichen
Satzung und weist somit einen gewissen abschließenden Charakter auf. Während die Vergabe
einer Registriernummer sowie die Pflicht der Angabe dieser in Angeboten nach Einschätzung
der kommunalen Spitzenverbände noch von § 10 WAG NRW gedeckt sein dürfte, gilt dies
voraussichtlich nicht für Aspekte der Umsetzung und Kontrolle der Regelungen vor Ort. Ins-
besondere dürften Fragen von Datenerhebung, -verarbeitung und -weitergabe oder auch die in
Berlin und Hamburg genannten Auskunftspflichten von Online-Plattformen und weiteren
Dritten auf Basis der aktuellen Gesetzesformulierung schwer umsetzbar sein.
Die Arbeitsgemeinschaft kommunaler Spitzenverbände NRW hält es für notwendig, den
Städten, Gemeinden und Kreisen Nordrhein-Westfalens bei ihren Bemühungen zum
Schutz des vorhandenen Wohnraumes in angespannten Märkten Rechtsinstrumente zur
Seite zu stellen, die ein vergleichbares Vorgehen zu den Beispielen Berlin und Hamburg
ermöglichen. Das WAG NRW und der zugehörige Leitfaden bedürfen dafür einer ent-
sprechenden Klarstellung oder sogar erweiterten Ermächtigung hinsichtlich der – wie in
Berlin und Hamburg vorgenommenen – Regelungstiefe.
Hilmar von Lojewski Martin Schenkelberg
Beigeordneter Beigeordneter
des Städtetages Nordrhein-Westfalen des Landkreistages Nordrhein-Westfalen
Rudolf Graaff
Beigeordneter
des Städte- und Gemeindebundes Nordrhein-WestfalenSeite 13 von 13