Entwicklung der Baurechtschaffung und Wohnungsneubautätigkeit in 2019

Mitteilungsvorlage
öffentlich
200829
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Entwicklung der Baurechtschaffung und
Wohnungsneubautätigkeit in 2019
Beratungsfolge
Rat 18.06.2020 Kenntnisnahme
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
24.06.2020 Kenntnisnahme
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz 18.08.2020 Kenntnisnahme
Ausschuss für Soziales, Migration, Gesundheit
und Wohnen
19.08.2020 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Der Rat der Stadt Bonn hatte am 30.3.2017 der Einrichtung von 10,75 Stellen
im Dezernat III zur Wohnflächen- und Baulandaktivierung zugestimmt (DS.-Nr.
1710731). Die Maßnahme erfolgte mit der Zielsetzung, die Anzahl der parallel
bearbeiteten Bebauungsplanverfahren zu steigern und damit die Zahl der
Wohneinheiten, für die jährlich Baurecht durch Bauleitplanung geschaffen wird,
zu erhöhen.
Vor diesem Hintergrund stellte die Verwaltung in 2019 die jüngere Entwicklung
und die absehbare Perspektive der Baurechtschaffung durch Bebauungspläne
(Betrachtungszeitraum: 2017 bis 2024) und der Wohnungs- und
Wohngebäudeneubautätigkeit vor (DS.-Nr. 190504). Der nun vorliegende
Bericht setzt die Berichterstattung des Vorjahres fort und ergänzt diese um
weitere Indikatoren und einen erweiterten Betrachtungszeitraum. Dabei werden
auch die wesentlichen Gründe dafür erläutert, dass die jährlich erreichten und
erreichbaren Zahlen Schwankungen aufweisen.
Auf Grund der hohen Bedeutung der Entwicklung des Wohnungsmarktes in
Bonn werden ausführlich die Wohnneubautätigkeiten in 2019 und die
Entwicklung der Fertigstellungszahlen seit 2011 erläutert. So weisen die
Zahlen für 2019 nach dem deutlichen Einbruch der Baufertigstellungen in 2018
(656 Wohneinheiten) nun mit über 1.400 Wohneinheiten die höchste
Fertigstellungsrate der letzten 9 Jahre auf.
Der Bericht zeigt, dass auch die Zahlen der Baufertigstellungen deutlichen
jährlichen Schwankungen unterliegen. Einflussfaktoren sind dabei neben den
Schwankungen in der Baurechtschaffung, die den entsprechenden
Genehmigungen zeitlich vorausläuft, auch Veränderungen auf den
Wohnungsmärkten bei Angebot und Nachfrage oder auch in der Struktur der
fertiggestellten Wohnungen. Bei vergleichbarer Marktentwicklung kann man
jedoch unterstellen, dass sich eine Verstetigung in den Zahlen der
Baurechtschaffung (z.B. durch die vorgenommene Personalaufstockung) mitSeite 1 von 21

Seite 2
der entsprechenden Zeitverzögerung auch bei den Baufertigstellungen
niederschlägt.
Anlage/n
1 Bericht Baufertigstellungen 2019 (öffentlich)Seite 2 von 21

Amt 61
Mai 2020
Entwicklung der Baurechtschaffung
und Wohnungsneubautätigkeit in Bonn
in 2019Seite 3 von 21

Inhaltsverzeichnis
1. Hintergrund ......................................................................................................................... 1
2. Schaffung von Baurecht ...................................................................................................... 1
3. Wohngebäudebestand und Bautätigkeit in Bonn (Stichtag: 31.12.2019) .......................... 4
3.1. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Jahren ............................................................ 5
3.2. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Wohnungsgröße ............................................ 6
3.3. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Stadtbezirken................................................. 7
3.4. Bauintensität in den Stadtbezirken ................................................................................. 8
3.5. Fertiggestellte geförderte Wohnungen .......................................................................... 9
3.6. Fertiggestellte Wohngebäude nach Gebäudetyp ......................................................... 10
3.7. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Wohneinheiten .................................. 11
3.8. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Vollgeschosse .................................... 12
3.9. Fertiggestellte Wohngebäude nach Wohnfläche ......................................................... 14
4. Ausblick auf Bautätigkeiten in 2020 ................................................................................. 15
5. Fazit ................................................................................................................................... 17Seite 4 von 21

1
1. Hintergrund
Die Verwaltung stellt die Entwicklung der Baurechtschaffung durch Bebauungspläne und der
Wohnungsneubautätigkeit in 2019 dar. Der Bericht umfasst eine Erläuterung der Fertigstellungszahlen
von Wohngebäuden und Wohnungen seit 2011, sowie eine Analyse der aktuellen (Bestands-) Situation
auf dem Wohnungsmarkt.
Die hohe Bedeutung der Entwicklung des Bonner Wohnungsmarktes wird durch die
Bevölkerungsvorausberechnung des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen
verdeutlicht. Die Statistiker und Statistikerinnen prognostizieren einen Anstieg der Bonner
Bevölkerung bis 2040 um ca. 12 % auf knapp 365.000 Einwohner1. Gleichzeitig weist Bonn einen
angespannten Wohnungsmarkt mit steigenden Mieten und Kaufpreisen sowie weniger, für den
Wohnungsbau geeigneter, Flächen auf. Der Bestand an öffentlich gefördertem Wohnraum mit
Mietpreis- und Belegungsbindungen ist in den letzten Jahren kontinuierlich zurückgegangen. Gerade
für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen wird die Versorgung mit angemessenem,
bezahlbarem Wohnraum immer schwieriger.
2. Schaffung von Baurecht
Zwischen 2016 und 2019 wurden in Bonn 46 Bebauungspläne erstmalig aufgestellt, geändert oder
aufgehoben. Die nachfolgenden Grafiken stellen dar, in welchem Umfang zwischen 2016 und 2019
Baurecht für Wohnungen bzw. sonstige bauliche Nutzungen geschaffen wurde. Der Prognosezeitraum
für die nächsten Jahre umfasst den Zeitraum bis 2024 und wird fortlaufend um neue Projekte ergänzt.
In den Jahren 2013 bis 2016 konnte Baurecht für durchschnittlich etwa 250 Wohneinheiten pro Jahr
durch Bebauungsplanverfahren geschaffen werden. Um diese Anzahl zu erhöhen, wurde 2017 eine
Aufstockung der Zahl der Stellen im Planungs- und Umweltdezernat beschlossen (siehe Ds.-Nr.
1710731). Nachdem die Anzahl der durch Bebauungsplanverfahren neu begründeten Wohneinheiten
2017 bei 1.856 Wohneinheiten lag, war für die Folgejahre ein Rückgang auf 688 (2018) bzw. 180 (2019)
Wohneinheiten zu verzeichnen. Diese Entwicklungen verdeutlichen, dass die diesbezügliche
„Produktivität“ von vielen Faktoren abhängt und zu starken Schwankungen der Ergebnisse auf
1 https://www.landesdatenbank.nrw.de/link/statistikTabellen/12421Seite 5 von 21

2
Jahresbasis führt. Dies bestätigt sich auch durch die für die Folgejahre prognostizierte Zunahme der
Baurechtschaffung. Für 2020 liegt diese bei 455, für 2021 bei 1.872 Wohneinheiten.
Wie viele Wohneinheiten aus abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren resultieren, lässt sich erst bei
Bauantragsstellung erfassen. Eine systematische Erfassung und statistische Auswertung, auf welcher
Genehmigungsgrundlage die einzelnen Wohneinheiten errichtet wurden (z.B. nach § 34 BauGB;
„jüngere Bebauungspläne“; Bebauungspläne, welche bereits länger in Kraft sind) erfolgt nicht. Eine
Aussage, wie viele Wohneinheiten im Jahr 2019 auf Grundlage von neuen (in 2017, 2018 oder 2019 in
Kraft getretenen) Bebauungsplänen genehmigt wurden, lässt sich also nicht treffen.
Abbildung 1: Erreichte bzw. zu erwartende Baurechtschaffung für Wohneinheiten
Abbildung 2: Erreichte bzw. zu erwartende Geschossfläche für Nicht-Wohnnutzungen (in qm) durch Bebauungsplanverfahren
Bei der Entwicklung der Anzahl der aus Bebauungsplanverfahren resultierenden Wohneinheiten
spielen insbesondere die folgenden, einschränkenden Gesichtspunkte eine Rolle:
 Die Komplexität von Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen nimmt stetig zu, so dass
Verfahren, deren Abschluss für ein bestimmtes Jahr kalkuliert wird, nicht selten durch
321
1.856
688
180
455
1.872
1.071
382 289
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
15.155
83.300
108.600
9.600
61.700
241.000
125.600
10.001
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023Seite 6 von 21

3
Verzögerungen im Planungsablauf erst im Folgejahr oder sogar noch später zur Rechtskraft
gebracht werden können. Die Ergebnisse von 2017 sind insoweit zum Teil als Resultat einer
Bugwelle der Vorjahre zu erklären. In gleicher Weise hat sich der Abschluss verschiedener
Verfahren, der für 2019 bzw. 2020 vorgesehen war, nach 2020 bzw. 2021 verschoben. Dies betrifft
z.B. die Bebauungsplanverfahren „Am Vogelsang“ (300 Wohneinheiten in 2020 statt 2019), „An
den Lappenstrünken“ (350 WE in 2021 statt 2020) oder „Wohnpark II“ (420 WE in 2021 statt 2020).
 Die wohnbauliche Entwicklung findet schwerpunktmäßig als Innenentwicklung statt. Im
Innenbereich steht für Baugebiete jedoch naturgemäß kein großer Raum zur Verfügung, sodass
eine hohe Anzahl an Wohneinheiten in den einzelnen Verfahren zunehmend schwierig zu
realisieren ist.
 Es ist festzustellen, dass für Vorhaben, deren Errichtung nach § 34 BauGB möglich wäre oder für
die in vergleichbaren Fällen in der Vergangenheit Befreiungen größeren Umfangs von
Bebauungsplanfestsetzungen erteilt wurden, zunehmend formelle und langwierige
Planaufstellungsverfahren durchgeführt werden. Diese Entwicklung beruht auf verschiedenen
Gründen:
o Kritischer Blick von Nachbarschaften auf Nachverdichtungsprojekte
o zunehmender Wunsch nach politischer Steuerung und Interesse von Politik und / oder
Verwaltung an Erreichung stadtgestalterischer Qualitäten, welche ohne ein
Bauleitplanverfahren so nicht zu realisieren wären.
Investoren stellen die Entwicklung ihrer Bauprojekte zurück, weil Ihnen politisch beschlossene
Maßgaben unangemessen erscheinen. Beispiele hierfür sind die Projekte
o „Wielandstraße“ (Vorhabenträger möchte dort keinen geförderten Wohnungsbau
errichten)
o „Postgrundstück Dorotheenstraße“ (nach erfolgtem Aufstellungsbeschluss mit Maßgaben
zur Art der baulichen Nutzung und dem Beschluss zur Durchführung eines komplexen
Beteiligungsverfahrens ist zunächst (Ds.-Nr. 200124 vom 28.01.2020) über mehrere
Bürgeranträge zu entscheiden; der Eigentümer akzeptiert die beschlossene Zielsetzung
mit hohem Wohnanteil nicht)
o Kennedyallee 62-72 (Vorhabenträger hat einen alternativen Verfahrensvorschlag zur
Umsetzung der im Bonner Baulandmodell vorgesehenen Beteiligung an den Folgekosten
sozialer Infrastruktur vorgelegt, welcher einer Prüfung auf seine Vereinbarkeit mit dem
Baurecht und dem kommunalen Haushaltsrecht unterzogen wird)
 In nicht unerheblichem Umfang werden Verwaltungsressourcen für Planungen eingesetzt, die
nicht zum Abschluss gebracht bzw. zurückgestellt werden. Dies ist u.a. in langen politischenSeite 7 von 21

4
Beratungsabläufen, der geringen Akzeptanz für Neubauvorhaben bei Anwohnern und den
gestiegenen Anforderungen an Belange des Klima- und Umweltschutzes begründet. Beispiele
hierfür sind die Verfahren „Im Wingert“ in Poppelsdorf und „Max-Braubach-Straße“ in Ückesdorf.
 Die Aufstockung der Zahl der Stellen im Planungs- und Umweltdezernat zur Baulandaktivierung,
die 2017 beschlossen (DS-Nr. 1710731) und nachfolgend durch sukzessive in 2018 erfolgenden
Einstellungen umgesetzt wurde, konnte noch nicht die volle Wirksamkeit entfalten. Hierzu waren
und sind folgende Faktoren zu benennen: Zum einen konnten die Stellen nur zum Teil mit bereits
berufserfahrenen Kräften besetzt werden, so dass entsprechend lange Einarbeitungszeiten der
neu gewonnenen Personen zu verzeichnen waren. Zum anderen hat die Lage auf dem
Arbeitsmarkt für Fachkräfte dazu geführt, dass aufgrund von Personalfluktuation neue Vakanzen
–auch auf den gerade erst besetzten zusätzlichen Stellen- eingetreten sind. Die Nachbesetzung der
vakanten Stellen erweist sich derzeit als schwierig. Daher müssen fortlaufend weitere
Einstellungsverfahren durchgeführt werden.
Trotz dieser Gegebenheiten lässt sich feststellen, dass das mit der Personalaufstockung angestrebte
Ziel, die jährlich Zahl der durch Bauleitplanung bereitgestellten Wohneinheiten von durchschnittlich
250 auf 500 zu erhöhen, im Betrachtungszeitraum (2017 bis 2024) im mehrjährigen Mittel sicher
erreicht werden kann (6.793 Wohneinheiten, d.h. in diesem Zeitraum 849/Jahr). Dies gilt umso mehr,
wenn man berücksichtigt, dass die neu bereitgestellten Stellen nach Ausschreibung in 2017 und
Besetzung in 2018 und 2019 bei der Erarbeitung von Bebauungsplänen bis zum Satzungsbeschluss
aufgrund der Verfahrensdauer erst in den Jahren ab 2020 voll wirksam werden. Dies wird sich dann
auch in entsprechenden Fertigstellungszahlen widerspiegeln, die darüber hinaus auch von den
bestehenden Baurechten nach §§ 30 und 34 BauGB geprägt sind.
3. Wohngebäudebestand und Bautätigkeit in Bonn (Stichtag: 31.12.2019)
Die Statistikstelle der Bundesstadt Bonn hat im Januar 2020 den Bericht zum Wohngebäudebestand
und der Bautätigkeit in Bonn vorgelegt. Die folgenden Ausführungen dienen der Erläuterung der
Wohnbautätigkeit in 2019 und stellen eine Fortschreibung des Berichts aus dem Vorjahr dar (Ds.-Nr.
190504). Zudem wird die Entwicklung einiger Indikatoren der Wohnraumversorgung seit 2011
dargestellt. Die Bildung von Zeitreihen dient dazu, die Lage am Markt zu beschreiben und zu
analysieren und sowohl aktuelle Entwicklungen als auch Trends und Prognosen auf dem
Wohnungsmarkt zu beobachten.Seite 8 von 21

5
Sämtliches zu Grunde liegendes Zahlenwerk und Definitionen entstammen den Berichten der
Statistikstelle Bonn zur „Statistik des Wohngebäudebestands und der Bautätigkeit in Bonn“, die
jährlich veröffentlicht werden. Rechtlich erfolgt die Fertigstellung einer Baumaßnahme mit der
Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. Als Fertigstellungs- bzw. Genehmigungsdatum für die
Statistik wird zur Vermeidung von Nachkorrekturen i.d.R. das Datum der Verarbeitung in der
Statistikstelle verwendet. Da Baustatistikbögen bei der Statistikstelle gelegentlich mit einiger
Verzögerung eingehen, kann dies zu Verschiebungen führen.
3.1. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Jahren
Im Jahr 2019 wurden 1.424 Neubauwohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden errichtet. Im
Vergleich zum Vorjahr, in dem 656 Wohnungen neu errichtet wurden, stellt dies eine Steigerung um
117,1 % dar. In 2018 war noch ein bedeutender Rückgang der fertiggestellten Wohnungen gegenüber
den Vorjahren zu verzeichnen.
Abbildung 3: Entwicklung fertiggestellter Wohnungen in Bonn 2011 – 2019 (Neubau)
Die Anzahl der fertiggestellten Neubauwohnungen liegt in 2019 sogar noch über dem Niveau der
Baufertigstellungszahlen der Jahre 2015 bis 2017. In diesem Zeitraum konnten durchschnittlich ca.
1.250 Neubauwohnungen pro Jahr errichtet werden. Die langfristige Entwicklung zwischen 2011 und
2019 weist einen Anstieg der Baufertigungszahlen und 2019 als Jahr mit den meisten fertiggestellten
Neubauwohnungen aus.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bundesstadt Bonn 621 908 593 675 1 302 1 229 1 223 656 1 424
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600Seite 9 von 21

6
Abbildung 4: Im Jahr fertiggestellte Wohnungen inklusive Zugang aus Umbautätigkeiten
Neben Neubauwohnungen war ein Zuwachs von 113 Wohneinheiten aus Umbautätigkeiten in
Bestandsgebäuden zu verzeichnen. Der Wohnungszugang2 in 2019 lag somit insgesamt bei 1.537
Wohnungen.
3.2. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Wohnungsgröße
Die Steigerung der Baufertigstellungszahlen im Wohnungsneubau beruht vor allem auf einer
deutlichen Zunahme im Bereich der kleinen Wohnungen mit ein bis zwei Räumen, sowie von
Wohnungen mit drei oder vier Räumen3. Die Zahl von Wohnungen mit ein bis zwei Räumen wurde von
198 Einheiten in 2018 auf 634 in 2019 gesteigert. Auch im Vergleich zu den starken Jahren 2015 bis
2017 ist eine Steigerung der Fertigstellungszahlen von Wohnungen mit ein bis zwei Räumen zu
konstatieren. Bei Wohnungen mit drei Räumen konnte in 2019 eine Zunahme der Fertigstellungszahlen
auf 337 und bei Wohnungen mit vier Räumen auf 186 gegenüber dem Vorjahr verzeichnet werden.
In 2019 wurden zu 44% Wohnungen mit ein bis zwei Räumen errichtet. 24% der fertiggestellten
Wohnungen verfügten über drei, 13% über vier und 19% über fünf oder mehr Räume. Vergleicht man
die Struktur der in 2019 fertiggestellten Neubauwohnungen hinsichtlich ihrer Größe mit dem
Wohnungsbestand in Bonn, wird deutlich, dass überproportional viele kleine Wohnungen gebaut
werden. Wohnungen mit vier und mehr Räumen nehmen am Wohnungsbestand hingegen einen
deutlich größeren Anteil als an den Fertigstellungszahlen in 2019 ein.
2 Neubauten zzgl. Saldo der Umbautätigkeiten, ohne Totalabgang
3 Umfasst alle Räume in Wohnungen, die als Küchen, Wohn-, Ess- und Schlafräume konzipiert sind. Auch zweckentfremdete
Räume wie Heimbüros sowie Dielen etc. mit 6 oder mehr Quadratmetern Fläche werden als Räume gezählt. Bad, Toiletten,
Flur und Wirtschaftsräume unter 6 m² werden dagegen nicht berücksichtigt.
1.270
834
1.537
1.223
656
1.424
0
500
1.000
1.500
2.000
2017 2018 2019
Zunahme des Wohnungsbestandes in Wohn- und Nichtwohngebäuden
Fertiggestellte Wohnungen in Wohn- und NichtwohngebäudenSeite 10 von 21

7
Abbildung 5: Im Jahr fertiggestellte Neubauwohnungen nach Wohnungsgröße (Neubau)
3.3. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Stadtbezirken
Der Großteil der in 2019 fertiggestellten Neubauwohnungen entfällt auf den Stadtbezirk Bonn. Die
Fertigstellungen lagen 2019 im Stadtbezirk Bonn bei 771 Neubauwohnungen und liegen damit zwar
auf dem Niveau von 2017, aber unter dem von 2015 mit 888 Neubauwohnungen. Im Stadtbezirk Beuel
wird ein neuer Höchstwert mit 442 Fertigstellungen erreicht. Der Stadtbezirk Hardtberg weist
hingegen einen Tiefstand bei den jährlich fertiggestellten Neubauwohnungen mit 20 Einheiten auf.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
6+ Räume 194 156 151 113 179 121 152 194 183
5 Räume 70 95 100 107 148 102 170 62 84
4 Räume 111 165 125 126 286 214 167 69 186
3 Räume 146 220 156 116 342 359 263 133 337
1-2 Räume 100 272 61 213 347 433 471 198 634
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
44%
24%
13%
6%
13%
1-2
3
4
5
6 u.m.
25%
25%22%
12%
16% 1-2
3
4
5
6 u.m.
Abbildung 6: Fertiggestellte Wohnungen nach Anzahl
der Räume in 2019 (Neubau)
Abbildung 7: Wohnungsbestand der Stadt Bonn nach
Anzahl der Räume (Neubau)Seite 11 von 21

8
Abbildung 8: Im Jahr fertiggestellte Neubauwohnungen - Aufteilung auf die Stadtbezirke (Neubau)
3.4. Bauintensität in den Stadtbezirken
Mittels der durchschnittlichen Bauintensität können Rückschlüsse auf das Bauaufkommen in einem
Stadtbezirk gezogen werden. Dabei werden die Baufertigstellungen eines Zeitraums in Bezug zum
Wohnungsbestand zu Beginn des Zeitraums gesetzt.
Abbildung 9: Durchschnittliche Neubauintensität nach Stadtbezirk (Prozent pro Jahr)
In der Gesamtstadt lag die Bauintensität 2019 bei 0,8% und damit doppelt so hoch wie im Vorjahr. In
den Stadtbezirken weisen Beuel und Bonn die höchsten Bauintensitäten auf. Die Intensität liegt in
Beuel konstant auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Für 2019 ist hier mit 1,3% ein Höchstwert zu
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Hardtberg 133 120 29 148 120 106 55 78 20
Beuel 213 174 118 100 148 232 188 213 442
Bad Godesberg 74 130 312 178 146 200 208 116 191
Bonn 201 484 134 249 888 691 772 249 771
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
2017 2018 2019
Stadtbezirk Bonn 0,9% 0,3% 0,9%
Stadtbezirk Bad Godesberg 0,6% 0,3% 0,5%
Stadtbezirk Beuel 0,6% 0,6% 1,3%
Stadtbezirk Hardtberg 0,3% 0,5% 0,1%
Bundesstadt Bonn 0,7% 0,4% 0,8%
0,0%
0,2%
0,4%
0,6%
0,8%
1,0%
1,2%
1,4%Seite 12 von 21

9
beobachten. Die Bezirke Bad Godesberg und Hardtberg wiesen in 2019 eine unterdurchschnittliche
Bauintensität auf. Dort lag der Anteil der fertiggestellten Neubauwohnungen am Wohnungsbestand
bei 0,5% bzw. nur 0,1%.
3.5. Fertiggestellte geförderte Wohnungen
Der preisgebundene Wohnungsbestand umfasst Mietwohnungen, die mit Fördermitteln der NRW
Bank geschaffen wurden und die für eine bestimmte Zeitdauer (bei früheren Förderungen bis zur
planmäßigen Ablösung der Darlehen bzw. 10 Jahre nach vorzeitiger, außerplanmäßiger Rückzahlung,
seit 2002 festgeschrieben 15, 20 oder – im Regelfall - 25 Jahre) Mietpreis- und Belegungsbindungen
unterliegen. In Bonn beträgt die Bewilligungsmiete für Neubauwohnungen aktuell 6,80 €/m²
Wohnfläche bzw. 7,60 €/m² Wohnfläche, je nachdem ob sie für die Einkommensgruppe A oder B
vorgesehen sind. Für die Nutzung der Wohnungen ist ein Wohnberechtigungsschein erforderlich.
Abbildung 10: Im Jahr fertiggestellte geförderte Wohnungen in Bonn
In 2018 gab es im Stadtgebiet 1.936 Gebäude mit geförderten Wohnungen. Auch hier ist ein Rückgang
des Bestands seit 2016 zu verzeichnen. Der Anteil von Gebäuden mit geförderten Wohnungen am
Gesamtgebäudebestand ist in diesem Zeitraum von ca. 3,8% auf 3,4% gesunken.
Im vergangenen Jahr wurden 160 geförderte Wohnungen in Bonn fertiggestellt4. Dies bedeutet einen
leichten Rückgang gegenüber den Fertigstellungszahlen des Vorjahres. Geförderte Wohnungen
machten an den insgesamt in 2019 fertiggestellten Neubauwohnungen einen Anteil von ca. 11% aus.
4 Die Fertigstellung wird zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit erfasst
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bonn 92 149 98 121 61 389 107 176 160
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450Seite 13 von 21

10
In den kommenden Jahren ist durch die Einführung und Anwendung des Bonner Baulandmodells von
einer Steigerung der Anzahl errichteter Wohnungen im geförderten Wohnungsbau auszugehen.
Abbildung 11: Gesamtbestand geförderter Wohnungen und von Gebäuden mit geförderten Wohnungen in Bonn
Belastbare Zahlen zum Bestand geförderter Wohnungen liegen bis zum Stichtag 31.12.2018 vor. In
Bonn gab es in 2018 insgesamt 11.773 geförderte Wohnungen. Hierzu zählen geförderte Miet- und
Eigentumswohnungen. Der geförderte Wohnungsbestand ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich
gesunken. Dies liegt zum einen an fehlender Neubauaktivität größeren Umfangs, zum anderen am
verstärkten Auslauf früherer Bindungen, die entweder planmäßig enden oder aber durch vorzeitige
Ablösung der Förderdarlehen durch die Eigentümer drastisch verkürzt werden. Beides führt dazu, dass
die Mietpreis- und Belegungsbindung der geförderten Wohnungen entfällt und sie auf dem regulären
Wohnungsmarkt angeboten werden können. Der Anteil geförderter Wohnungen am
Gesamtwohnungsbestand lag 2016 bei ca. 7,1% und hat sich bis 2018 auf ca. 6,8% verringert.
3.6. Fertiggestellte Wohngebäude5 nach Gebäudetyp
Im Jahr 2019 wurden in Bonn 181 Einfamilienhäuser (63%) und 89 Mehrfamilienhäuser (37%) und
damit insgesamt 270 Wohngebäude errichtet. Dies entspricht einer Zunahme der Fertigstellungszahlen
gegenüber dem Vorjahr um 41 Wohngebäude bzw. um 17,9 %.
Die Anzahl der errichteten Mehrfamilienhäuser wurde gegenüber 2018 um 53% auf 101 gesteigert und
bewegt sich auf dem Niveau der Jahre 2016 und 2017. Trotz der Zunahme der Anzahl fertiggestellter
Einfamilienhäuser hat ihr Anteil an der Gesamtzahl fertiggestellter Wohngebäude abgenommen. Im
5 Als Wohngebäude (WG) gilt jedes Gebäude, das primär zu Wohnzwecken dient
2.162 2.031 1.936
12.041 11.790 11.773
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
2016 2017 2018
Gebäude mit geförderten
Wohnungen
Geförderte WohnungenSeite 14 von 21

11
Vergleich zu den Jahren 2016 (52%) und 2017 (48%) ist der Anteil der Einfamilienhäuser an den
Fertigstellungszahlen aber dennoch relativ hoch.
Abbildung 12: Fertiggestellte Wohngebäude (WG) nach Gebäudetyp 2011 – 2019
Es ist ein absoluter Anstieg bei der Gesamtzahl fertiggestellter Wohngebäude in 2019 gegenüber den
Ergebnissen in 2018 zu verzeichnen. Ähnlich hohe Fertigstellungszahlen von Wohngebäuden konnten
zuletzt in 2011 mit 271 Wohngebäuden verzeichnet werden. In den Folgejahren war ein Rückgang der
Zahlen auf bis zu 142 Wohngebäude in 2015 festzustellen.
3.7. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Wohneinheiten
In der Kategorie der Wohngebäude mit drei bis neun Wohnungen konnte in 2019 mit 46
Wohngebäuden ein neuer absoluter Höchstwert seit 2011 verzeichnet werden. Nachdem in 2018 nur
zwei Wohngebäude mit mehr als zwanzig Wohnungen errichtet wurde, waren es 2019 neun
Wohngebäude. Bei der Analyse der Baufertigstellungszahlen im Vorjahr wurde festgestellt, dass in
2018 zwar insgesamt mehr Wohngebäude als in 2017 errichtet wurden, dies aber ausschließlich auf
einen starken Zuwachs der Baufertigstellungen kleiner Wohngebäude mit ein bis zwei Wohnungen
zurückzuführen war.
In 2019 konnten die Fertigstellungszahlen insgesamt wieder gesteigert werden. Diese Steigerungen
sind nun in allen Größenklassen außer bei den Ein- und Zweifamilienhäusern, die anteilig abgenommen
haben, zu verzeichnen. Die prozentualen Anteile von Wohngebäuden mit drei bis neun, zehn bis
neunzehn und mehr als zwanzig Wohnungen an den insgesamt fertiggestellten Wohngebäuden sind
größer geworden.
111 95
163 169
103 102
66 101
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2016 2017 2018 2019
Einfamilienhäuser MehrfamilienhäuserSeite 15 von 21

12
Abbildung 13: Fertiggestellte Wohngebäude (WG) nach Anzahl der Wohnungen 2011 - 2019 (absolute Zahlen)
Abbildung 14: Fertiggestellte Wohngebäude (WG) nach Anzahl der Wohnungen 2011 - 2019 (prozentual)
3.8. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Vollgeschosse
In 2019 wurden 195 der insgesamt 270 fertiggestellten Wohngebäude mit ein oder zwei
Vollgeschossen6 errichtet. Ihr Anteil verringerte sich gegenüber 2018 von 82% auf 72% (2017: 62%).
Der Anteil größerer Wohngebäude an den Baufertigstellungszahlen hat zugenommen. Zum 31.12.2019
wurden 18 fertiggestellte Wohngebäude mit fünf Vollgeschossen und fünf Wohngebäude mit sechs
oder mehr Vollgeschossen gezählt. Ihr Anteil an den Baufertigstellungszahlen lag damit bei 7% und 2%.
In 2018 lagen ihre Anteile bei 1% und 0% (2017: 4% und 3%).
6 Gezählt werden Vollgeschosse im Sinne der Landesbauordnung (§20 Abs. 1 BauNVO i.V.m. § 2 Abs. 6 BauO NRW). Keller
und Dachgeschosse werden i.d.R. nicht berücksichtigt.
2015 2016 2017 2018 2019
WG mit 20 oder mehr Wohnungen 13 10 12 2 9
WG mit 10-19 Wohnungen 26 36 36 15 34
WG mit 3-9 Wohnungen 32 42 38 34 46
WG mit 1-2 Wohnungen 170 126 111 178 181
0
50
100
150
200
250
300
2015 2016 2017 2018 2019
WG mit 20 oder mehr Wohnungen 5,3% 4,7% 6,1% 0,9% 3,3%
WG mit 10-19 Wohnungen 10,7% 16,8% 18,3% 6,6% 12,6%
WG mit 3-9 Wohnungen 13,2% 19,6% 19,3% 14,8% 17,0%
WG mit 1-2 Wohnungen 70,0% 58,9% 56,3% 77,7% 67,0%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%Seite 16 von 21

13
Abbildung 15: Baufertigstellungen Wohngebäude (WG) 2017 bis 2019 nach Vollgeschossen (VG) - absolute Zahlen
Abbildung 16: Baufertigstellungen Wohngebäude (WG) 2017 bis 2019 nach Vollgeschossen (VG) - relative Zahlen
Nachdem in 2018 festgestellt wurde, dass zwar mehr, aber deutlich kleinere Wohngebäude
fertiggestellt wurden als im Vorjahr, ist in 2019 eine Zunahme der Baufertigstellungszahlen in allen
Wohngebäudeklassen zu verzeichnen. Bei größeren Wohngebäuden mit vier oder fünf Vollgeschossen
fällt der prozentuale Zuwachs gegenüber 2018 am stärksten aus.
19
102
45
19 7 6
197
17
172
28 9 3 0
229
19
176
34 18 18 5
270
0
50
100
150
200
250
300
WG mit 1 VG WG mit 2 VG WG mit 3 VG WG mit 4 VG WG mit 5 VG WG mit 6 oder
mehr VG
WG insgesamt
2017 2018 2019
10%
52%
23%
10%
4% 3%
7%
75%
12%
4% 1% 0%
7%
65%
13%
7% 7% 2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
WG mit 1 VG WG mit 2 VG WG mit 3 VG WG mit 4 VG WG mit 5 VG WG mit 6 oder
mehr VG
2017 2018 2019Seite 17 von 21

14
3.9. Fertiggestellte Wohngebäude7 nach Wohnfläche
Bei der Analyse der durchschnittlichen Wohnfläche8 ist in 2019 gegenüber dem Vorjahr sowohl bei den
Ein-, als auch bei den Mehrfamilienhäusern ein Rückgang zu verzeichnen.9 Bei den in 2019
fertiggestellten Einfamilienhäusern beträgt die durchschnittliche Wohnfläche in 153,1 m², bei
Mehrfamilienhäusern 81,3 m² je Wohneinheit. Auch die durchschnittliche Wohnfläche aller
fertiggestellten Wohnungen (d.h. unter Einschluss von Wohnheimplätzen) reduzierte sich von 100,3
m² in 2018 auf 75 m² in 2019.
Abbildung 17: Durchschnittliche Wohnfläche: Vergleich Bestand - Neubau - Baugenehmigungen
Der im Vergleich zur Entwicklung bei den Ein- und Mehrfamilienhäusern zu verzeichnende
überproportionale Rückgang der durchschnittlichen Wohnflächen ist auf eine in 2019 höhere Anzahl
fertiggestellter Wohnungen in Wohnheimen zurückzuführen. Die in 2019 genehmigten Vorhaben
weisen jedoch wieder einen Anstieg der durchschnittlichen Wohnflächen in Ein- und
Mehrfamilienhäusern auf. Die in 2019 fertiggestellten Neubau-Einfamilienhäuser verfügen über eine
deutlich größere durchschnittliche Wohnfläche, als dies in bestehenden Einfamilienhäusern in Bonn
(Gebäudebestand der Bundesstand Bonn zum Stichtag 31.12.2019) der Fall ist. Ein ähnliches Bild zeigt
sich in der durchschnittlichen Wohnfläche je Wohneinheit in Mehrfamilienhäusern. Die bereits im
7 Als Wohngebäude (WG) gilt jedes Gebäude, das primär zu Wohnzwecken dient
8 Die Wohnfläche umfasst im Sinne der Bundeswohnflächenverordnung die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu
einer Wohnung gehören.
9 Wohngebäude ohne Wohnheime (Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung werden hier zu den Mehrfamilienhäusern
gezählt)
100,3
75,0 82,5
98,6
167,8
153,1
136,9
176,7
83,0 81,3 72,5
92,3
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Baufertigstellungen Neubau
2018
Baufertigstellungen Neubau
2019
Gebäudebestand Bonn
(31.12.2019)
Baugenehmigungen 2019
Durchschnittliche Wohnfläche (qm) Durchschnittliche Wohnfläche (qm) in EFH
Durchschnittliche Wohnfläche (qm) je WE in MFHSeite 18 von 21

15
Vorjahresbericht festgestellte generelle Tendenz zu größeren Wohneinheiten im Neubau im Vergleich
zu den durchschnittlichen Größenordnungen des Gebäude- und Wohnungsbestandes der Stadt Bonn
wurde - trotz des Rückgangs der durchschnittlichen Wohnflächen im Vergleich zu 2018 - fortgesetzt.
4. Ausblick auf Bautätigkeiten in 2020
Mit der Erstellung der Statistik der Baufertigstellungen 2019 wurde durch die Statistikstelle der Stadt
Bonn auch eine Baugenehmigungsstatistik10 und eine Statistik zu Bauüberhängen veröffentlicht. Die
Statistik zum Bauüberhang umfasst alle bewilligten, aber noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahmen
(standardmäßig verfallen Baugenehmigungen in NRW nach 3 Jahren ohne Baubeginn, können aber
verlängert werden). In der Praxis können formell noch gültige Baugenehmigungen verworfen oder
hinfällig geworden sein, oder sich gegenseitig ausschließen (bspw. Genehmigung mehrerer Planungen
für ein Gebiet). Aus diesen Gründen bietet der Bauüberhang kein zuverlässiges Bild der in Kürze zu
erwartenden Baufertigstellungen.
In 2019 wurden Baugenehmigungen für 230 Wohngebäude erteilt und somit ca. 33% mehr als noch in
2018 (173). Dieser Anstieg ist in allen Größenkategorien zu verzeichnen. 123 (54%) der erteilten
10 Die Baugenehmigungsstatistik 2019 umfasst die Gesamtheit aller bewilligten Baumaßnahmen für das Jahr
2018
104; 60%
41; 24%
17; 10%
11; 6%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungen
mit 20 oder mehr Wohnungen
123; 54%
55; 24%
35; 15%
17; 7%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungen
mit 20 oder mehr Wohnungen
Abbildung 18: Baugenehmigungen von Wohngebäuden in
2019 - 230 Neubau-Wohngebäude
Abbildung 19: Baugenehmigungen von Wohngebäuden in
2018 - 173 Neubau-WohngebäudeSeite 19 von 21

16
Baugenehmigungen entfallen auf Wohngebäude mit ein oder zwei Wohnungen. Der Anteil größerer
Wohngebäude hat gegenüber dem Vorjahr zugenommen.
Der Bauüberhang – also die Anzahl der ausstehenden Neubau-Wohngebäude – lag 2019 bei 494
Wohngebäuden. Dies stellt einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr dar. Die Statistiken der
Bauüberhänge in 2019 verzeichnen einen hohen Anteil (50%) an ausstehenden Neubau-
Wohngebäuden mit lediglich ein oder zwei Wohnungen. Zu 2018 ist dies allerdings ein leichter
Rückgang ihres Anteils an der Gesamtzahl der Bauüberhänge.
Durch das Bonner Baulandmodell11 müssen bei allen Vorhaben ab einem Schwellenwert von 25
Wohneinheiten oder 2.200 m² Bruttogrundfläche (BGF) Wohnen, für welche neues Planungsrecht
geschaffen wird, 40% der BGF Wohnen im geförderten Wohnungsbau errichtet werden. Bei Vorhaben
mit 12 – 24 Wohneinheiten oder 1.100 bis 2.200 m² BGF Wohnen müssen 20% der BGF Wohnen als
geförderter Wohnungsbau errichtet werden. Erfahrungen zeigen, dass dieser in der Regel im
Geschosswohnungsbau realisiert wird.
Zurzeit wird das Bonner Baulandmodell in 14 Bebauungsplanverfahren angewendet (Stand: 04/2020).
Aufgrund der üblichen Verfahrensdauer ist noch kein Planverfahren vollständig abgeschlossen
worden. So ist nicht zu erwarten, dass das Bonner Baulandmodell bereits bei den Baufertigstellungen
2020 Auswirkungen im Hinblick auf einen höheren Anteil an Geschosswohnungsbau haben wird. In
den Folgejahren wird das Baulandmodell jedoch greifen und es ist von einem höheren Anteil
geförderter Wohnungen an den Baufertigstellungszahlen auszugehen. Genauere Informationen zur
11 https://www.bonn.de/vv/produkte/wohnungsmarktentwicklung-bonner-baulandmodell.php
312; 59%
128; 24%
66;
13%
22; 4%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungen
mit 20 oder mehr Wohnungen
248; 50%
135; 27%
82; 17%
29; 6%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungen
mit 20 oder mehr Wohnungen
Abbildung 20: Bauüberhang 2019: 494 ausstehende
Neubau-Wohngebäude
Abbildung 21: Bauüberhang 2018: 528 ausstehende
Neubau-WohngebäudeSeite 20 von 21

17
Anwendung des Bonner Baulandmodells und den Potentialen der von ihm erfassten
Bebauungsplanverfahren, wird die Verwaltung mit dem Bericht zur Evaluierung des Bonner
Baulandmodells im Sommer 2020 vorlegen.
Auch die Erstellung und Umsetzung des Konzepts zur Wohnbaulandaktivierung (Ds-Nr. 1912433) wird
noch keinen Einfluss auf die Baufertigstellungszahlen 2020 haben, weil für die zunächst in den Fokus
genommenen größeren Wohnbaupotentiale die Verfahren zur Baurechtschaffung erst noch
durchgeführt werden müssen.
Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums wird eine wohnbauliche
Entwicklung im Innenbereich alleine nicht mehr ausreichend sein, um den resultierenden
Wohnraumbedarf zu decken. Im laufenden Verfahren der Regionalplanüberarbeitung (Ds-Nr. 191065)
werden Erweiterungen des heutigen Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) diskutiert und erörtert
werden.
5. Fazit
Der Bericht zeigt, dass die Anzahl der Wohneinheiten, für deren Realisierung in 2019 Baurecht
geschaffen wurde, gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen ist. Dies ist in den erläuterten
Gegebenheiten bei der Umsetzung einzelner Bebauungsplanverfahren begründet. Für die kommenden
Jahre ist allerdings von einer deutlichen Steigerung der Zahlen auszugehen.
Die Wohnungsneubautätigkeit hat dagegen 2019 einen Höchstwert erreicht. Im Vergleich zum
Wohnungsbestand wurden deutlich mehr kleine Wohnungen errichtet. Die Anzahl der fertiggestellten
geförderten Wohnungen ist hingegen gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken. Durch die Anwendung
des Bonner Baulandmodells ist in den kommenden Jahren von einer Steigerung der
Fertigstellungszahlen geförderter Wohnungen auszugehen.
Die Anzahl der fertiggestellten Ein- und Mehrfamilienhäuser wurde gegenüber dem Vorjahr deutlich
gesteigert. Der Großteil entfällt auf die Errichtung von Einfamilienhäusern, deren durchschnittliche
Wohnfläche leicht gesunken ist. Diese Entwicklung ist auch bei in 2019 fertiggestellten Wohneinheiten
in Mehrfamilienhäusern festzustellen.Seite 21 von 21