Vorvertrag Verkauf Grundstück Alter Schlachthof

Beschlussvorlage
öffentlich
200761
Der Oberbürgermeister
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
Vorvertrag Verkauf Grundstück Alter Schlachthof
Beratungsfolge
Ausschuss für Wirtschaft und Arbeitsförderung 26.05.2020 Empfehlung
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
27.05.2020 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 16.06.2020 Anhörung
Rat 18.06.2020 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Aufgrund der umfangreichen Abstimmung zwischen den SWB und der
Verwaltung konnte die Vorlage leider nicht rechtzeitig vorgelegt werden. Die
Verwaltung möchte dem Wunsch der SWB entsprechen, noch vor der
Sommerpause einen Ratsbeschluss über einen notariellen Vorvertrag zu
erhalten. Dieser würde es den SWB ermöglichen, die Verhandlungen mit dem
Nachbareigentümer zeitnah mit einer Verbindlichkeit fortführen zu können.
Beschlussvorschlag
1. Die Verwaltung wird beauftragt, einen notariellen Vorvertrag mit den
Stadtwerken Bonn (SWB oder einer Tochtergesellschaft), Theaterstr. 24,
53111 Bonn zum Verkauf der Grundstücke Gemarkung Bonn, Flur 40 Nrn.
457, 484 und 418, zusammen 28.661 m² groß, Immenburgstraße 20, 53111
Bonn mit den folgenden Maßgaben abzuschließen:
Im notariellen Vorvertrag wird ein vorläufiger Kaufpreis von 150,- €/m²,
insgesamt also 4.299.150,--€ angenommen.
Dieser vorläufige Kaufpreis entspricht der Wertermittlung der
Bewertungsabteilung des Amtes für Bodenmanagement und Geoinformation
ohne Berücksichtigung der Aufbauten bzw. der Kosten für die Niederlegung
und Entsorgung und ohne Berücksichtigung eines möglichen
Entwicklungspotentials des Grundstücks.
Für die noch zu ermittelnden Kosten der Niederlegung der
Bestandsgebäude inkl. der Entsorgung des eventuell kontaminierten
Abbruchmaterials und der erforderlichen Sanierung des Altstandorts werden
durch die Stadt Bonn Gutachten in Auftrag gegeben. Die SWB werden an
der Erarbeitung der Inhalte der hierzu erforderlichen Ausschreibungen
beteiligt. Der tatsächlich zu zahlende Kaufpreis wird erst im späteren
Grundstückskaufvertrag festgelegt. Der endgültige Kaufpreis ist das
Ergebnis der Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung derSeite 1 von 6

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gutachterlich festgestellten Altlasten-, Sanierungs- und Rückbaukosten.
Eine Beteiligung an Mehrkosten für über die Erkenntnisse aus den
Gutachten hinausgehenden Altlastenentsorgungs- oder Rückbaukosten
erfolgt nur in Höhe eines noch festzusetzenden Höchstbetrags. Dieser
Höchstbetrag wird maximal der festgestellte Verkehrswert sein.
Dies dient einer sachgerechten Risikoverteilung, weil sowohl Belastungen
mit Altlasten, als auch Rückbaukosten bei der Ermittlung des
Verkehrswertes berücksichtigt werden und daher, wenn belastetes Material
vorgefunden wird, welches in den Gutachten nicht berücksichtigt wurde, der
tatsächliche Grundstückswert auch entsprechend niedriger ist.
Die SWB verpflichten sich zu einer Projektentwicklung im Bereich des
Innovationsdreiecks zwischen Bahngleisen, Immenburgstraße und Am
Dickobskreuz.
Dabei wird sich die künftige Nutzung an der Umgebungsbebauung
orientieren. In Abstimmung mit der Stadt sollen vorrangig folgende neue
Nutzungen realisiert werden:
 CO2-Minderungsanlage für die MVA
 Wertstoffhof für die BonnOrange
 Bauhof für das Tiefbauamt
 Kompetenzzentrum für Popkultur inkl. Veranstaltungshalle
 Parkhaus
 Büroflächen mit einer Nutzung unter Würdigung der Sicherung der
MVA und des Heizkraftwerkes
Die SWB haben innerhalb von 10 Jahren nach Eigentumsübergang die
Grundstücke im Innovationsdreieck einer Nutzung entsprechend den
Ratsvorgaben zuzuführen.
Diese Verpflichtung ist mit einem Rückkaufsrecht und einer möglichen
Vertragsstrafe für die Bundesstadt Bonn abzusichern.
In dem Kaufvorvertrag ist eine Verpflichtung aufzunehmen, eine noch zu
spezifizierende Fläche für ein Kompetenzzentrum für Popkultur inklusive
Veranstaltungshalle vorzusehen. Diese Fläche ist zunächst der Westwerk
KG i.Gr. zu einem ortsüblichen Pachtzins anzubieten. Auch dies ist mit
einem Rückkaufsrecht für die durch das Kompetenzzentrum benötigte
Teilfläche abzusichern.
Die Verrichtungsboxen und die Anbahnungszone werden verlagert. Im Zuge
der Gesamtentwicklung sorgen die SWB dafür, dass im Bereich des
Innovationsdreiecks Flächen für den Straßenstrich (Anbahnungs- und
Verrichtungsgelände) zur Verfügung gestellt werden. Hierfür ist nach dem
heutigen Konzept eine Fläche im nordwestlichen Bereich auf dem heutigen
Privatgelände vorgesehen.
Im Rahmen der abschließenden Kaufvertragsverhandlungen wird auch zu
klären sein, auf wessen Kosten die Verlagerung der Verrichtungsboxen und
zu welchen Konditionen eine Überlassung der Flächen an die Stadt Bonn
und BonnOrange oder verbundene Unternehmen erfolgt.
Es ist eine Nachzahlungsklausel zu vereinbaren: Sofern innerhalb von 10
Jahren ab Eigentumsumschreibung eine höherwertige Nutzung realisiertSeite 2 von 6

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wird, z.B. durch Schaffung von Planungsrecht oder Erteilung einer
Baugenehmigung, die eine höherwertige Nutzung als in der Bewertung zum
Zeitpunkt des Kaufvertrags-abschlusses zugrunde gelegt ist, erlaubt,
verpflichtet sich die SWB eine Kaufpreisnachzahlung zu leisten. Die
Nachzahlung beträgt 50% der gutachterlich festgestellten Wertsteigerung,
sofern dies rechtlich zulässig ist.
Eine Beteiligung der Bundesstadt Bonn an den Planungskosten erfolgt nicht.
Für die Innovationsachse (Erweiterung und Gestaltung der
Immenburgstraße) ist eine noch festzulegende Teilfläche aus dem
Grundstück Nr. 457 vor der heutigen Einfriedung von einer Bebauung
freizuhalten. Im Falle des Ausbaus der Immenburgstraße ist die Teilfläche
zum letztlich vereinbarten Kaufpreis an die Stadt zurück zu übertragen.
Zur Sicherung der langfristigen Perspektive des Gewerbestandortes ist eine
von der Immenburgstraße ausgehende Erschließung sowohl der
hinterliegenden Gewerbeflächen als auch der vorne liegenden
Gewerbeflächen von hinten unter Berücksichtigung der verkehrstechnischen
Leistungsfähigkeit dieser Erschließung vertraglich abzusichern.
2. Der Ratsbeschluss aus dem Jahr 2015 über die Vergabe eines
Erbbaurechts an die Westwerk Entwicklung KG i.Gr. wird aufgehoben
(Ds.-Nr. 1511371).
3. Die Verwaltung wird beauftragt, in Abstimmung mit der Bezirksregierung
eine Änderungs der Sperrbezirksverordnung vorzubereiten.
Begründung
Die Vorlage DS-Nr. 200209 Verhandlungsauftrag Schlachthof wurde vom
Hauptausschuss anstelle des Rates in der Sitzung am 07.05.2020
beschlossen.
Der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung vom 11.03.2020 einem
Verhandlungsauftrag mit den SWB bereits zugestimmt. Auch die BV Bonn hat
in ihrer Sitzung vom 21.04.2020 ein positives Votum abgegeben.
Da die Sitzungen der politischen Gremien nicht stattgefunden haben, die SWB
aber an einem baldigen Vertragsabschluss interessiert sind, hat die Verwaltung
die Verhandlungen mit den SWB weitergeführt. Die SWB sind sehr daran
interessiert, noch vor der Sommerpause über die Grundstücke verfügen zu
können, damit die Projektentwicklung zeitnah erfolgen kann.
Aus Sicht der Verwaltung sollte dem Wunsch der SWB entsprochen werden.
Da die Niederlegungs- und Entsorgungskosten sowie eventuelle
altlastenbedingten Kosten derzeit noch nicht ermittelt wurden, schlägt die
Verwaltung vor, zunächst mit den SWB einen notariellen Vorvertrag
abzuschließen.
Dies hat den Vorteil, dass die SWB nach Abschluss des Vorvertrags die
Projektentwicklung zügig weiterführen kann. Sobald die gutachterlich
ermittelten Kosten für die Niederlegung und Entsorgung vorliegen, kann nachSeite 3 von 6

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Entscheidung der Ratsgremien ein entsprechender Kaufvertrag abgeschlossen
werden.
Die Verwaltung bereitet eine Ausschreibung zur gutachterlichen Ermittlung der
Kosten für die Niederlegung der Aufbauten einschließlich Entsorgung sowie die
ggfs. erforderliche Altlastenentfernung vor. Aufgrund der
Ausschreibungserfordernis und des Umfangs der Arbeiten wird das Ergebnis
dieser Kostenermittlung (Niederlegung, Entsorgung, Altlasten) leider nicht so
rechtzeitig vorliegen, dass eine Beschlussfassung zu einem Verkauf unter
Berücksichtigung dieser Zahlen noch im Sommer möglich ist. Das Ergebnis der
Kostenermittlung wird Bestandteil der dem Kaufpreis zugrundeliegenden
Wertermittlung. Eine nachträgliche Erstattung von Kosten entfällt, was aus
Risikogesichtspunkten für die Stadt eine deutlich bessere Regelung darstellt.
Im Verhandlungswege konnte die vollständige Abschöpfung einer möglichen
Wertsteigerung des Bodens nicht erreicht werden. Es ist aber gelungen für den
Fall einer nachträglichen Wertsteigerung eine Abschöpfung des Mehrerlöses in
Höhe von 50 % zu verhandeln, was aus dem Konzerngedanken heraus und
weil bei der aufwendigen Projektentwicklung auch die Interessen der Stadt
insbesondere durch Einplanung der Flächenbedarfe für BonnOrange und das
Tiefbauamt berücksichtigt werden, vertretbar ist.
Die in der Vorlage DS.-NR. 200209 in der Begründung festgehaltenen Punkte
gelten auch heute noch:
Der Rat hat in seiner Sitzung vom 08.07.2019 beschlossen, mit den SWB
Gespräche zu führen mit dem Ziel, für den Gesamtkonzern Stadt eine
wirtschaftliche Gesamtlösung für die Freimachung des Grundstücks Alter
Schlachthof und ggfs. erforderliche Altlastensanierung zu suchen.
Die SWB sind nicht zur ausschließlichen Niederlegung und Entsorgung bereit,
sondern möchten die Projektentwicklung für den Bereich des
Innovationsdreiecks übernehmen. Sie haben mit dem Eigentümer des
benachbarten, 63.414 m² großen Grundstücks, Gem. Bonn, Flur 40, Nr. 504,
der Bauprojekte ehem. Güterbahnhof Bonn GmbH & Co.KG Gespräche geführt
und nun einen Letter of Intent (LoI) zur gemeinsamen Entwicklung des
Innovationsdreiecks vorgelegt.
Die SWB wollen mit der Bauprojekt ehem. Güterbahnhof in einer gemeinsamen
Gesellschaft (Arbeitstitel: Quartier Bonn.WestGmbH) eine städtebauliche
Entwicklung entlang der Immenburgstraße unter Einbeziehung von Flächen der
Bauprojekt ehem. Güterbahnhof und der SWB sowie des
Schlachthofgrundstücks initiieren.
Die Verwaltung und die SWB sind zudem der Auffassung, dass eine reine
Niederlegung wirtschaftliche Nachteile hat und dass es aufgrund des langen
Leerstandes des Geländes des Alten Schlachthofes und der bereits seit langem
angestrebten Aufwertung des Areals Immenburgstraße empfehlenswert wäre,
wenn stattdessen eine Projektentwicklung für die Niederlegung der Gebäude
und eine Neubebauung entsprechend einem mit der Stadt Bonn noch
abzustimmenden Konzept für das Gesamtareal des Innovationsdreiecks
zwischen Bahngleisen Immenburgstraße und Am Dickobskreuz durchgeführt
würde.Seite 4 von 6

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Die SWB haben ihr Interesse am Erwerb des städtischen
Schlachthofgrundstücks bekundet. Sie streben für das 28.661qm große
städtische Grundstück östlich der MVA eine gewerbliche Nutzung an, ohne
dass dabei die Absicht zur Neugestaltung des öffentlichen Raums
(Masterplanprojekt Immenburgstraße) fallengelassen wird.
Für die Ziele und Zwecke einer künftigen Planung „Entsorgungs- und
Innovationsdreieck“ wird auf die Beschlussvorlage zum Verhandlungsauftrag
DS Nr.: 200209 verwiesen.
Das Grundstück ist mit einem Bodenwert von 3.353.337 EUR in der Bilanz
verzeichnet. Für die Aufbauten ist in der Bilanz ein Wert von 3.513.024,35 EUR
zum Stichtag 01.01.2020 verzeichnet, wobei dieser Wert aufgrund des
abbruchreifen Zustands der Gebäude nicht realisiert werden kann.
Der Grund und Boden sowie die dazugehörigen Aufbauten sind aufgrund der
konkreten Verkaufsabsicht in das Umlaufvermögen umzubuchen. Unter
Wahrung des Niederstwertprinzip ist der bilanzierte Wert der Aufbauten
aufwandswirksam an den noch festzustellenden Verkehrswert anzupassen.
Eine vorzunehmende Wertberichtigung ist auf Grund des
sanierungsbedürftigen bzw. abbruchreifen Zustandes der Aufbauten
unabhängig von dem Verkauf zu prüfen. Hieraus wird ein ergebniswirksamer,
nicht finanzwirksamer Aufwand von maximal 3.513.024,35 EUR resultieren.
Anlage/n
1 Plan Alter Schlachthof (öffentlich)Seite 5 von 6

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