Zielbeschluss über die Entwicklung der Liegenschaften im Eckbereich Baunscheidtstraße/ Ollenhauerstraße Antrag zur Vorlage 200747

Änderungsantrag
öffentlich
200747-1 AA
Antragsteller/in:
Elisabeth Struwe
Hans Friedrich Rosendahl
Allianz für Bonn
15.06.2020 gez. Poppe-Reiners
Zielbeschluss über die Entwicklung der
Liegenschaften im Eckbereich Baunscheidtstraße/
Ollenhauerstraße
Antrag zur Vorlage 200747
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 16.06.2020 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz 18.08.2020 Empfehlung
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
26.08.2020 Entscheidung
Inhalt des Änderungsantrags
1. Vor Beschlussfassung über den Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7920-15 für das
Grundstück Ollenhauerstr. 4 wird geklärt, wer die Kosten für die Entschädigung durch
Wertminderung, die Platzfreiräumung und Platzgestaltung auf dem Grundstück Ollenhauerstr.2*
übernehmen wird.
*(diese Fläche wird in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7920-15 einbezogen)
2. Die Stadt Bonn regelt in einem städtebaulichen Vertrag eine Folgekostenvereinbarung für
zukünftige Bauvorhaben im Bundesviertel. In dieser Folgekostenvereinbarung werden die Kosten
für die Schaffung von Platzflächen, die durch städtebauliche Planungen im Bundesviertel
entstehen sollen, von den Grundstückseigentümern anteilig übernommen. Die anteiligen
Folgekosten werden unter Berücksichtigung der Angemessenheit der Werterhöhung ihres
Grundstückes bestimmt. (§ 6 II BauGB-MaßnG Abs. 3) Diese Regelung gilt bereits für den
aktuellen Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7920-15.
Begründung
Die Realisierung des Rahmenplans Bundesviertel wird dazu führen, dass einige
Grundstücke eine erhebliche Bodenwertsteigerung durch die Genehmigung von
Hochbauten und andere wiederum eine Bodenwertsenkung wegen der Freilegung als
Platz erfahren werden.
Dies hat für die Stadt Bonn beachtliche finanzielle Konsequenzen, denn nach § 42 BauGB
(Planungsschadensrecht) hat ein Eigentümer bei einer Bodenwertsenkung, weil die zulässige Nutzung
aufgehoben wird, das Recht auf Entschädigung durch die Gemeinde, wohingegen es keine rechtlichen
Möglichkeiten gibt, dass im umgekehrten Fall einer Bodenwertsteigerung der Eigentümer eine der
Wertsteigerung angepasste Geldzahlung an die Gemeinde leistet. (keine gesetzliche Möglichkeit des
Planungswertausgleichs).
Auf die Stadt Bonn kommen daher im Hinblick auf die geplanten Plätze neben der Freiräumung der
Grundstücke und der Platzgestaltung beachtliche Kosten durch die Entschädigungszahlungen zu.
Im konkreten Fall geht es um Entschädigungsansprüche der Grundstückseigentümerin Ollenhauerstr.
2. Für dieses Grundstück ist eine bodenwertmindernde Platzfläche vorgesehen (s. Abb. Plazza,Seite 1 von 2

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gestrichelter Pfeil). Um die Entschädigungskosten für die Stadt zu vermeiden, schlägt die Verwaltung
Folgendes vor:
 Der Eigentümer von Ollenhauerstr. 4, (s.Abb. durchgezogener Pfeil) die KREER Development GmbH,
wird gebeten, sich um das Eigentum auch der Liegenschaft Ollenhauerstr. 2 zu bemühen, d.h. es zu
erwerben. Dieser Vorschlag der Verwaltung wird mit Sicherheit keinen Erfolg haben, da das
Grundstück Ollenhauerstr. 2 aufgrund der absehbaren Planungsrechtsänderung keinen ökonomischen
Nutzen für den Erwerber darstellt.
 Die Stadt räumt selber ein, dass diese Strategie möglicherweise nicht gelingen wird und schlägt daher
als alternative Maßnahme vor, dass man prüfen solle, ob mit der Vorhabenträgerin vereinbart werden
könnte, dass diese sich an der Mitfinanzierung der Entschädigungsansprüche und an den Kosten der
Platzanlage beteiligt. Auch dieser Alternativvorschlag hat keine Aussicht auf Realisierung, da die
Übernahme von Kosten eine freiwillige Vereinbarung voraussetzt und dies den wirtschaftlichen
Erwägungen einer Firma widerspricht.
 Als dritte Alternative gibt die Verwaltung als Lösungsvorschlag an, dass das Grundstück Ollenhauerstr.
2 nur teilweise als Platzfläche angelegt und ein Teilbereich in die Neubebauung integriert werden
könnte. Dieser Lösungsvorschlag macht deutlich, dass bereits am Anfang der Umsetzung des
Rahmenplanes die höhere und dichtere Bebauung mit größerer Bereitschaft umgesetzt wird als die
Ausgleichsmaßnahmen in Gestalt von Plätzen und Grünanlagen. Dies sollte auf jeden Fall verhindert
werden.
Daher ist es wichtig, dass die Kommune die Folgekostenübernahme für diese Infrastrukturmaßnahmen
vorab in einem städtebaulichen Vertrag regelt und nicht nachträglich darum bitten muss. Die sog.
Folgekostenvereinbarungen nach § 6 II BauGB-MaßnG Abs. 3 sieht vor, dass Folgekosten für
Infrastrukturmaßnahmen anteilig auf den bzw. die Grundstückseigentümer verlagert werden können.
Dies kann auch die Freilegung von Grundstücken beinhalten, um dort einen öffentlichen Platz zu
schaffen, wie der Rahmenplan dies für das Grundstück Ollenhauerstr. 2 vorsieht. Dies gilt vor allem
dann, wenn die Plätze den Charakter von Bürgerbegegnungsorten oder Sport- und Spielplätzen
haben.
Wichtig für Folgekostenverträge ist die kausale Zuordnung. Dies wird regelmäßig nur bei größeren
Bauprojekten, wie z.B. dem Bundesviertel, der Fall sein. Der kausale Zusammenhang zwischen
Hochbauten und Freiräumen wird in der Dokumentation Rahmenplan Bundesviertel häufig betont.
Beispiel S.21: „Zentrale Elemente des Konzeptes sind (…) die Entwicklung einer tragfähigen
Hochhauskonzeption (…) und die Definition neuer Freiräume und öffentlicher Orte.“ S.28
„Bundesviertel 4.0 heißt für die Verfasser, die Qualität der Begegnung in allen möglichen Räumen
herzustellen. Dies würde in Zukunft sicherlich ein eigenes, ambitioniertes Konzept der Bereitstellung
von öffentlichen oder halböffentlichen Orten auch durch private Investoren erfordern.“
Dieser kausale Zusammenhang zwischen Hochbauten und Freiräumen ist ebenfalls eine
Voraussetzung für die Einhaltung des Kopplungsverbotes, in dem gefordert wird, dass Leistung und
Gegenleistung in einem sachlichen Zusammenhang stehen müssen, was beim Rahmenplan
Bundesviertel eindeutig gegeben ist.
Anlage/n
1 Abbildung Plazza (öffentlich)Seite 2 von 2