Zielbeschluss über die Entwicklung der Liegenschaften im Eckbereich Baunscheidtstraße/ Ollenhauerstraße

Beschlussvorlage
öffentlich
200747
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss über die Entwicklung der
Liegenschaften im Eckbereich Baunscheidtstraße/
Ollenhauerstraße
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 16.06.2020 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz 18.08.2020 Empfehlung
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
26.08.2020 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der Vorhabenträgerin KREER Development GmbH, Köln auf
Änderung des Bebauungsplanes Nr.: 7920-15 für das Grundstück
Ollenhauerstraße 4 mit dem Ziel einer intensiveren Ausnutzung und einer
gemischten Nutzung entsprechend den Zielen der Rahmenplanung
Bundesviertel wird zugestimmt.
2. Die Änderung wird in Form der Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungssplanes Nr.: 6719-9 gem. § 12 BauGB mit frühzeitiger Beteiligung
der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt, wobei aus
städtebaulichen Gründen Flächen außerhalb des Geltungsbereiches des
Vorhaben- und Erschließungsplanes einbezogen werden, um auch für diesen
Bereich eine geänderte Zielsetzung gemäß der Rahmenplanung vorzusehen.
3. Der von der Vorhabenträgerin zugesagte hochbauliche
Realisierungswettbewerb für sein Vorhaben mit mind. sechs teilnehmenden
Architekturbüros wird die Grundlage für das Bebauungsplanverfahren.
Begründung
Die KREER Development GmbH, Köln hat die Liegenschaft Ollenhauerstraße
4, Gemarkung Dottendorf, Flur 2, Flurstücke 731, 732 und 733 erworben und
beabsichtigt eine Neuentwicklung des Grundstücks. Für das Plangebiet besteht
Planungsrecht in Form des Bebauungsplanes Nr. 7920-15, der für die Flächen
ein Sondergebiet - Büro und Verwaltung - mit einer Grundflächenzahl (GRZ)
von 0,5 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,8 in Verbindung mit max.
IV Vollgeschossen festsetzt.Seite 1 von 5

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Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, ihre Liegenschaft gemischt genutzt für Büro-
und Dienstleistung, Wohnen, Gastronomie und evtl. Nahversorgung und einer
gegenüber dem bestehenden Planungsrecht flächenmäßig intensiveren
Ausnutzung zu entwickeln.
Gemäß der am 07.05.2020 beschlossenen Rahmenplanung Bundesviertel ist
für den Standort ein Hochhaus mit rd. 40 m Gebäudehöhe beabsichtigt. Die
Rahmenplanung definiert den Bereich an der Ollenhauerstraße 2 – 4 als eine
der neuen "Mitten". Die Situation steht exemplarisch für den strategischen
Ansatz der Mitten in der Rahmenplanung: Diese sollen die Programmatik des
"Mischen" besonders abbilden und zielen darauf ab, das öffentliche Leben im
Bundesviertel zu stärken. Daher sollen diese Standorte "Orte mit einem hohen
Nutzungsmix, Versorgungs- und Mobilitätsangeboten und hochwertig
gestalteten, öffentlichen Räumen mit Aufenthaltsqualität (Stadtplätze)" sein. Die
Rahmenplanung sieht daher, geleitet von der Zielsetzung „verdichten und
freiräumen“, für das heute noch bebaute Grundstück Ollenhauerstraße 2 das
Schaffen einer Platzfläche vor.
Die beabsichtigte Bebauungsplanänderung schließt unmittelbar an eine weitere
geplante Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7920-15 an. Mit dieser Änderung
wird das planerische Ziel verfolgt, auf dem Areal zwischen Baunscheidtstraße
15 und Ollenhauerstraße 2 die baulichen Voraussetzungen zur Ansiedlung der
Deutschen Post DHL Group mit rd. 2.500 Mitarbeitern zu schaffen. Auch hier
soll im Rahmen einer Neuentwicklung das Areal intensiver genutzt werden, als
das bestehende Planungsrecht dies bislang ermöglicht. Damit würde von dem
bestehenden Bebauungsplan Nr. 7920-15 in seinem südlichen Geltungsbereich
lediglich noch das Grundstück Ollenhauerstraße 2 erfasst bleiben. Um auch für
diese Fläche die durch die Rahmenplanung neu definierte Zielsetzung
festzuschreiben, soll diese Liegenschaft als einzelne Fläche in den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden (§12 Abs. 4 BauGB).
In dem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass eine Umsetzung der
Zielsetzung der Rahmenplanung durch Festsetzung einer Platzfläche für das
Grundstück Ollenhauerstraße 2 die planungsrechtlich zulässige bauliche
Inanspruchnahme der Fläche zurücknimmt. Bei einer Änderung oder
Aufhebung einer zulässigen Nutzung ist gem. § 42 Abs. 3 BauGB die
ausgeübte Nutzung unter Gegenrechnung des Wertes nach Umplanung zu
entschädigen. Die Verwaltung wird im nicht-öffentlichen Teil der Sitzung über
eine erste Schätzung der eventuellen Höhe einer zu leistenden Entschädigung
mündlich berichten.
Auf folgendem Weg könnte das Entstehen von Entschädigungsansprüchen der
benachbarten Grundstückseigentümerin vermieden werden: Die KREER
Development GmbH wird gebeten, sich um das Eigentum auch der
Liegenschaft Ollenhauerstraße 2 zu bemühen. Im Erfolgsfalle könnte das
Grundstück originärer Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplans
werden, in dem gem. 12 Abs. 3 BauGB die Anwendung des
Planungsschadensrechts (§§ 39-44 BauGB) ausgeschlossen ist. Im
Durchführungsvertrag könnte die Niederlegung und das Anlegen der
Platzfläche vereinbart werden, wobei allerdings die Kosten nur im Rahmen der
Angemessenheit dem Vorhabenträgerin angelastet werden können. Darüber
hinaus gehende Kosten verblieben bei der Stadt. Dieser Weg wäre zu
präferieren. Sollte die Eigentumsübernahme durch den VorhabenträgerinSeite 2 von 5

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jedoch nicht gelingen, müsste im weiteren Verfahren geprüft werden, ob mit
dem Vorhabenträgerin städtebauvertraglich unter Beachtung des
Koppelungsverbotes (es muss ein sachlicher Zusammenhang zwischen
geforderter Leistung und der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung
bestehen) und des Angemessenheitsgrundsatzes eine Mitfinanzierung
entstehender Entschädigungsansprüche und des Anlegens der Platzfläche
vereinbart werden kann. Nachteilig wäre bei diesem Weg allerdings auch, dass
hierdurch noch nicht die Verfügbarkeit des Grundstücks Ollenhauerstraße 2 für
das Anlegen einer Platzfläche sichergestellt wäre.
Im weiteren Verfahren wäre auch zu klären, ob das Grundstück
Ollenhauerstraße 2 in Gänze als Platzfläche angelegt werden soll oder ob,
ohne die grundsätzliche Zielbestimmung aus der Rahmenplanung zu verlassen,
eine Teilfläche in die Neubebauung integriert werden könnte. Der anstehende
Wettbewerb könnte hierzu Lösungen aufzeigen.
Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen gilt: Da das Vorhaben
unmittelbar an der geplanten Tieferlegung der Ollenhauerstraße/ Oscar-
Romero-Allee zur Schaffung einer Straßenunterführung unter der
Eisenbahngrasse Bonn - Koblenz liegt, sind die Vorgaben dieser
Straßenplanung im weiteren Verfahren Grundlage für das Vorhaben.
Verfahren
Die Änderung des Planungsrechts soll in Form der Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6719-9 gemäß § 12 BauGB mit
frühzeitiger Beteiligung der Öffentlichkeitgemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt
werden. Auch wenn der Bebauungsplan der Innentwicklung dient, erfolgt
wegen der direkt angrenzenden gleichzeitig anstehenden
Bebauungsplanänderung keine Anwendung des § 13a BauGB.
Einschätzung des Vorhabens
Durch das Vorhaben kann neue Bürofläche und dringend benötigter Wohnraum
geschaffen werden.
Da mit dem Vorhaben, als eines der ersten Projekte, die Zielsetzungen der
Rahmenplanung für den Standort umgesetzt werden können, hat das Projekt
eine hohe Bedeutung und von städtischer Seite besteht daher ein hohes
Interesse an der Realisierung.
Neben dem Personalaufwand können Kosten für eine Entschädigung bei der
Festsetzung der Platzfläche gemäß den Zielen der Rahmenplanung entstehen.Seite 3 von 5

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Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)Seite 4 von 5

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