Erlass einer Satzung über das besondere Vorkaufsrecht für ein Gebiet im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Mitte, für einen ca. 8 m breiten, parallel zur Sankt Augustiner Straße verlaufenden Streifen der Grundstücke Sankt Augustiner Straße Nr. 56, 58, 60, 62, 64, 66, und 70, und den Friedhof Gemarkung Beuel, Flur 79, Flurstücksnummer 72.

Beschlussvorlage
öffentlich
200559
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Erlass einer Satzung über das besondere
Vorkaufsrecht für ein Gebiet im Stadtbezirk Beuel,
Ortsteil Beuel-Mitte, für einen ca. 8 m breiten,
parallel zur Sankt Augustiner Straße verlaufenden
Streifen der Grundstücke Sankt Augustiner Straße
Nr. 56, 58, 60, 62, 64, 66, und 70, und den Friedhof
Gemarkung Beuel, Flur 79, Flurstücksnummer 72.
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 16.06.2020 Anhörung
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
24.06.2020 Empfehlung
Ausschuss für Wirtschaft und Arbeitsförderung 18.08.2020 Empfehlung
Rat 01.09.2020 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Satzung der Bundesstadt Bonn über das besondere Vorkaufsrecht nach § 25
BauGB in einem Gebiet im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Mitte, für den in der
Anlage dargestellten Umfang der Grundstücke Sankt Augustiner Straße Nr. 56, 58, 60,
62, 64, 66, und 70 (Flurstücke der Gemarkung Beuel, Flur 79, Nrn. 71, 68, 67, 65, 10,
63, 61, 60, 59, 58, 57, 498 und 497; Flurstücke Nrn. 10, 58, und 59 fallen dabei
vollständig in den Bereich der Vorkaufsrechtssatzung), und den Friedhof St. Joseph,
Gemarkung Beuel, Flur 79, Flurstücksnummer 72 wird in der als Anlage beigefügten
Fassung beschlossen.
Begründung
Geltendes Planungsrecht
Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben wird für das Gebiet zwischen
Sankt Augustiner Straße, Combahnstraße und Kreuzstraße durch den
Bebauungsplan Nr. 7923-15 aus dem Jahre 1979 bestimmt. Für das Flurstück
Gemarkung Beuel, Flur 79, Flurstück 72 ist eine öffentliche Grünfläche mit der
näheren Zweckbestimmung „Friedhof“ festgesetzt, während die übrigen
Grundstücke in ein Mischgebiet fallen. Die Baugrenze entlang der Sankt
Augustiner Straße fällt hier mit der Straßenbegrenzungslinie zusammen, dieSeite 1 von 7

Seite 2
Geschossigkeit ist auf 3 bzw. auf 4 Vollgeschosse begrenzt. Die GRZ liegt bei
0,4, die GFZ bei 1,1.
Vorhandene Nutzung
Das Mischgebiet ist durch eine zwei- bis dreigeschossige Blockrandbebauung
geprägt. Die Nutzung der Grünfläche als Friedhof entspricht ebenfalls der im
Bebauungsplan festgesetzten Nutzung.
Städtebauliche Ziele
Am 22.02.2018 hat der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz
der Stadt Bonn die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6722-3 für ein Gebiet
im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Mitte, zwischen Sankt Augustiner Straße
(B 56), Combahnstraße und Kreuzstraße einschließlich der Hausgrundstücke
Kreuzstraße 66 und Sankt Augustiner Straße 74 beschlossen (DS-Nr.
1810319). Anlass ist die geplante Erweiterung der Sankt Augustiner Straße, um
zur Beschleunigung für die Stadtbahnlinie 66 eine eigene Trasse anzulegen.
Mit dem Bebauungsplan soll die planungsrechtliche Umsetzbarkeit des
Vorhabens gesichert und zugleich die Zulässigkeit der angrenzenden baulichen
Strukturen entsprechend der neuen Straßenabgrenzung angepasst werden. Im
Bereich der Grundstücke, für welche die Vorkaufsrechtssatzung gilt, ist es
notwendig die Gebäude zurückzubauen. Für die Inanspruchnahme als
öffentliche Verkehrsfläche ist ein Zugriff auf die Flächen durch die Stadt
erforderlich.
Satzung über das besondere Vorkaufsrecht
Bisher liegt der Stadt kein Angebot zum Erwerb der nötigen Flächen vor.
Obwohl absehbar ist, dass die Stadt den Zugriff auf die Flächen benötigt, die
für die Erweiterung der Straße gebraucht werden, konnte sie beim letzten
Verkauf von benötigten Grundstücken kein Vorkaufsrecht geltend machen, da
das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 (1) Nr. 1 BauGB erst dann greift, wenn
für den hier aufzustellenden Bebauungsplan die öffentliche Auslegung
begonnen hat.
Daher soll künftig das besondere Vorkaufsrecht gem. § 25 (1) S. 1 Nr. 2 BauGB
angewandt werden, für das eine Vorkaufsrechtssatzung beschlossen werden
muss. Hierzu reicht es aus, dass die Stadt „städtebauliche Maßnahmen in
Betracht zieht“. Da im betreffenden Gebiet eine städtebauliche Maßnahme
(i.S.d. § 1 (6) Nr. 9 BauGB „Belange des Personenverkehrs“) nicht nur in
Betracht gezogen, sondern mit dem Beschluss zur Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 6722-3 sogar schon eingeleitet wurde, ist dieSeite 2 von 7

Seite 3
Vorkaufsrechtssatzung im Gegensatz zum allgemeinen Vorkaufsrecht also
geeignet, die Umsetzung der Planung bereits jetzt zu sichern.
Die Satzung gem. § 25 (1) S. 1 Nr. 2 BauGB muss die Flächen, für die im
Rahmen der städtebaulichen Maßnahme ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden
soll, bezeichnen. Sie ist gem. § 16 Abs. 2 BauGB ortsüblich bekannt zu
machen. Mit der Bekanntmachung tritt sie in Kraft.
Im räumlichen Geltungsbereich der Satzung unterliegen sowohl bebaute als
auch unbebaute Grundstücke gleichermaßen dem Vorkaufsrecht.
Die gesetzliche Grundlage ermöglicht eine an städtebaulichen Interessen
orientierte Bodenvorratspolitik zur Sicherung einer langfristig geordneten
Planung und Entwicklung: „Die Vorschrift knüpft den Erlass einer
Vorkaufssatzung an geringe tatbestandliche Voraussetzungen. Es genügt, dass
die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht. Dieser Begriff ist
weit zu verstehen. Darunter fallen alle Maßnahmen, die der Gemeinde dazu
dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen, vorausgesetzt, sie weisen
einen städtebaulichen Bezug auf. Förmlich konkretisierter Planungsabsichten
bedarf es nicht“ (BVerwG, 4 B 70/94, Beschluss vom 14.4.1994). Der Rat der
Gemeinde muss sich aber spätestens bei Satzungsbeschluss die
Entwicklungsüberlegungen aus derartigen informellen Planungsgrundlagen zu
Eigen machen (OVG NRW - 10a D 31/97.NE, Urteil vom 28.7.1997).
Diese Anforderungen der Rechtsprechung werden wie oben erwähnt vorliegend
erfüllt, weil vor dem Satzungsbeschluss über das besondere Vorkaufsrecht der
Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6722-3 gefasst wurde, in
dem die hier in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen bereits
konkretisiert sind. Insoweit wird auf die Begründung des
Aufstellungsbeschlusses verwiesen (DS-Nr. 1810319).
Der Bereich der Vorkaufsrechtssatzung schließt Teile der Grundstücke des
vorgesehenen Geltungsbereichs des Bebauungsplans ein, die an der Sankt
Augustiner Straße liegen und von denen für die Erweiterung der öffentlichen
Verkehrsfläche Flächen ins Eigentum der Stadt übergehen müssen. Um den
Eingriff in das private Eigentum so gering wie möglich zu halten, wird die
Vorkaufsrechtssatzung auf diese Grundstücksteile beschränkt, die unbedingt
benötigt werden. Das im Zuge der Maßnahme angefertigte Verkehrsgutachten
sieht an dem in Rede stehenden Abschnitt eine notwendige Verbreiterung der
öffentlichen Verkehrsfläche um mindestens 7,60 m als notwendig an. Zur
Anpassung des Straßenverlaufs in den Kurvenbereichen der
Straßeneinmündungen Combahnstraße und Kreuzstraße wird dieses Maß
voraussichtlich um einige Zentimeter weiter überschritten werden müssen. Der
Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung sieht daher mit 8,00 m gemessen
ab der Grundstücksgrenze ein worst case-Szenario vor. Entsprechend ist der
Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung bemessen. ImSeite 3 von 7

Seite 4
Einmündungsbereich Sankt Augustiner Straße / Combahnstraße werden
zudem geringfügig Grundstücksteile benötigt, die über die beschriebenen 8,00
m hinausgehen. Aufgrund der in Worten kaum beschreibbaren exakten
geometrischen Verhältnisse wird der Geltungsbereich der
Vorkausrechtssatzung mithilfe einer Karte festgelegt, die für alle
Grundstücksbereiche, aber insbesondere für den genannten
Einmündungsbereich die benötigten Grundstücksteile grafisch und maßstäblich
darstellt. Bei den heute bereits bebauten Grundstücken wird die Beschränkung
des Vorkaufsrechts auf die benötigten Teilflächen zu einer Zerschneidung von
Gebäuden führen, die in der Folge voraussichtlich in Gänze niedergelegt
werden müssen. Auch ist damit zu rechnen, dass nach Abtrennung der
benötigten Teilflächen verbleibende Grundstücksteile nicht mehr eigenständig
in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich nutzbar sind. Trotz dieser
erheblichen Folgen ist es der Stadt nach Rechtsprechung des BGH untersagt,
den räumlichen Geltungsbereich des Vorkaufsrechts über den für künftige
Verkehrsflächen hinausgehenden Bereich auszudehnen. Vielmehr obliegt es in
den genannten Fällen den jeweiligen Eigentümern, gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2
BauGB i.V.m. § 467 Satz 2 BGB einen vollständigen Erwerb des Grundstücks
durch die Stadt zu fordern (vgl. BGH-Urteil vom 5.7.1990, III ZR 229/89
und VGH Kassel, 8.4.2011, 3 A 1126/10).
Das Vorkaufsrecht darf durch die Gemeinde nur ausgeübt werden, wenn das
Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dies ist im vorliegenden Fall gegeben,
da die städtebauliche Maßnahme zu einer nachhaltigen Verbesserung der
verkehrlichen Situation für sämtliche Verkehrsteilnehmer führen wird. Dies wird
auf dem entsprechenden Abschnitt der Sankt Augustiner Straße erst durch die
störungsfreie Abwicklung des ÖPNV auf einem eigenen Bahnkörper möglich.
Sofern ein Kaufvertrag zwischen einem Eigentümer und einem Käufer zustande
kommt, ist es der Stadt im Bereich der Vorkaufsrechtssatzung möglich, anstelle
des privaten Käufers in den Kaufvertrag einzutreten und zwar unter den
Bedingungen, die die Vertragspartner vereinbart hatten (§ 464 Abs. 2 BGB).
Abweichend kann gem. § 28 Abs. 3 S. 1 BauGB die Gemeinde den zu
zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im
Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den
Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich
überschreitet.
Der Erlass der Satzung hat keine unmittelbaren finanziellen Auswirkungen auf
den städtischen Haushalt. Es ist jedoch sicherzustellen, dass entsprechende
Ankaufmittel kurzfristig bereitgestellt werden können, damit im Verkaufsfall von
dem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht werden kann. Die Verwaltung kann im
nicht öffentlichen Teil der Sitzung Auskunft über die Größenordnung erteilen.
Für die Ausübung des Vorkaufsrechtes steht nur ein gesetzlich vorgegebener
Zeitraum von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages durch den
Eigentümer zur Verfügung. In diesem Zeitraum ist eine Entscheidung der
zuständigen politischen Gremien der Stadt über die Ausübung des
Vorkaufsrechts herbeizuführen und das Recht gegenüber dem Verkäufer durch
Verwaltungsakt auszuüben.Seite 4 von 7

Seite 5
Die Vorkaufssatzung verliert ihre Funktion mit Verwirklichung des
aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 6722-3. Da der Zeitpunkt dieser
Verwirklichung noch unbestimmt ist, wird das Außerkrafttreten der Satzung
nicht festgelegt.
Der Entwurf der Satzung über das besondere Vorkaufsrecht ist nachgeheftet.
Anlage 1: Satzungstext mit maßstäblicher Karte des Geltungsbereichs
Anlage/n
1 Satzungstext mit maßstäblicher Karte des Geltungsbereichs (öffentlich)Seite 5 von 7

Seite 1 von 2Seite 6 von 7

Seite 2 von 2Seite 7 von 7