Stellungnahmen und Satzungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 7623-19, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Nordstadt, "Ennemoserstraße"

Beschlussvorlage
öffentlich
200533
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen und Satzungsbeschluss des
Bebauungsplans Nr. 7623-19, Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Nordstadt, "Ennemoserstraße"
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 16.06.2020 Empfehlung
Rat 18.06.2020 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3
Abs. 2 Baugesetzbuch sowie § 4 Abs. 2 BauGB an der Bauleitplanung
Die im Rahmen der förmlichen Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 2 BauGB im Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen werden
wie folgt behandelt.
Die Nummerierung der eingegangenen Stellungnahmen ist nach
Reihenfolge des Eingangs erfolgt. Aus Gründen der besseren thematischen
Aufbereitung wurde in der Abwägung eine andere Sortierung gewählt. Die
ursprüngliche Nummerierung ist aber ebenfalls angegeben. Die folgenden
Beschlussvorschläge sind so nummeriert wie auch in der Abwägung.
1. Der Anregung aus der Stellungnahme Nr. 5 vom 28.11.2019 wird nicht
gefolgt.
2. Der Anregung aus Stellungnahme Nr. 1 des Einzelhandelsverbands Bonn-
Rhein-Sieg-Euskirchen
vom 16.10.2019 wird nicht gefolgt.
3. Der Anregung aus Stellungnahme Nr. 3 der Industrie- und Handelskammer
Bonn / Rhein-Sieg vom 25.11.2019 wird nicht gefolgt.Seite 1 von 40

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4. Dem Vorschlag aus der Stellungnahme Nr. 2 vom 23.10.2019 wird gefolgt.
Die überbaubare Grundstücksfläche wird zwischen den Grundstücken
Spessartstraße Nr. 9 und 11 nicht unterbrochen.
5. Der Anregung aus der Stellungnahme Nr. 4 vom 25.11.2019 wird nicht
gefolgt.
II. Satzungsbeschluss
1. Der Bebauungsplanentwurf wird wie im Abwägungsvorschlag unter I.4.
beschlossen geändert: Die überbaubare Grundstücksfläche wird zwischen
den Grundstücken Spessartstraße Nr. 9 und 11 nicht unterbrochen. Die
entsprechenden Änderungen in der Begründung sind fett kursiv kenntlich
gemacht und violett im Entwurf der Planzeichnung eingetragen.
2. Der Bebauungsplan Nr. 7623-19 der Stadt Bonn für das Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Nordstadt, zwischen Bornheimer Straße,
Ellerstraße, Heinrich-Böll-Ring, Ennemoserstraße und der Straße Am
Propsthof ist gemäß § 10 Baugesetzbuch (BauGB) als Satzung
beschlossen.
Begründung
Entwicklung Gewerbegebiet Bonn-Nord (Verteilerkreis)
Zwischen der Autobahntrasse A 565 (AK Bonn-Nord Richtung Meckenheim),
dem Lievelingsweg, der Dorotheenstraße, der Ellerstraße und der DB-Strecke
Köln-Koblenz erstreckt sich das Gewerbegebiet Bonn-Nord (Verteilerkreis).
Mit der Aufstellung verschiedener Bebauungspläne wurden Ende der 1980er,
Anfang der 1990er Jahre die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine
Neustrukturierung eines Teils des Gewerbegebietes Bonn-Nord geschaffen.
Die Ansiedlung großer Autohäuser sowie die Erweiterung der Verpoorten-
Zentrale zeugen vom Wandel des Gewerbegebietes Bonn-Nord zu einem
modernen Dienstleistungs- und Gewerbestandort. Auch der hochwertige
Bürokomplex „Forum Bonn Nord“ im Osten des Gewerbegebietes, der als
Standort für innovative und wachstumsstarke Zukunftsbranchen wie
Information, Telekommunikation, Dienstleistungsunternehmen,
Beratungsunternehmen sowie Forschung, Entwicklung und Wissenschaft
bestens geeignet ist, unterstreicht diese Entwicklung. Die gewerblichen Flächen
sind heute bis auf wenige einzelne Grundstücke vollständig bebaut und
teilweise mit Bebauungsplänen (7623-14, 7623-15, 7523-53, 7623-20) beplant.Seite 2 von 40

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In den letzten Jahren zeichneten sich durch die Ansiedlungswünsche von
Einzelhandelsbetrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevanten
Sortimenten Entwicklungstendenzen ab, die von den ursprünglich formulierten
städtebaulichen Zielen für den Gewerbestandort abwichen. Sofern mit den
allgemeinen städtebaulichen Planungszielen vereinbar, wurde diesen neuen
Entwicklungen in der Vergangenheit Rechnung getragen. So konnte mit der
Schaffung von Planungsrecht (vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 7623-
20) zur Realisierung eines Vollsortimenters, eines Getränkemarktes sowie
weiterer kleinerer Gewerbeeinheiten im Eckbereich Ellerstraße / Bornheimer
Straße die Versorgung der Nordstadt weiter ergänzt werden.
Plangebiet / Bestehendes Planungsrecht
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7623-19 umfasst den
Bereich Bornheimer Straße, Ellerstraße, Heinrich-Böll-Ring, Ennemoserstraße
und die Straße Am Propsthof. Die Eigenart des rund 6,5 ha großen Baugebiets
ist durch eine vielfältige Mischnutzung von Einzelhandel, sonstigen
Gewerbebetrieben, Geschäfts-, Büro- und Wohnnutzung sowie großflächigem
Einzelhandel (Bürofachhandel, Möbelmärkte, und bis vor Kurzem auch
Elektrofachmarkt) geprägt. In einem kleinen Teilbereich (ca. 0,7 ha) südlich der
Spessartstraße überwiegt eine Mischnutzung aus Wohnhausbebauung,
Praxisräumen und dem Grundstück der freiwilligen Feuerwehr. Hier befindet
sich auch ein asiatisches Schnellrestaurant mit einem Laden für asiatische
Lebensmittel.
Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich zwischen Bornheimer Straße,
Spessartstraße, Ennemoserstraße und der Straße Am Propsthof als
gewerbliche Baufläche dar; zwischen Bornheimer Straße, Ellerstraße, Heinrich-
Böll-Ring und Spessartstraße ist ein Mischgebiet dargestellt.
Nach dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes (BEZK) befindet sich
das Plangebiet außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches. Es befindet
sich jedoch im Umgriff einer Eignungsfläche für nicht-zentren- und nicht-
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel. Verbindliches Planungsrecht in Form
baurechtlicher Satzungen besteht momentan nicht. Für das Plangebiet wurde
im Jahr 1981 der Bebauungsplan Nr. 7623-13 aufgestellt, um die
Voraussetzungen für den Bau des so genannten Nordzubringers Bonn, des
heutigen Heinrich-Böll-Rings (K1), zu schaffen. Die angrenzenden
Baugrundstücke innerhalb des Plangebiets wurden überwiegend als
Gewerbegebiet, der Bereich zwischen der Stichstraße Spessartstraße und der
Ellerstraße als Mischgebiet festgesetzt. Der Bebauungsplan erlangte am
08.07.1983 Rechtskraft.
Aufgrund einer unbestimmten textlichen Festsetzung für das gesamte
Plangebiet war von der Nichtigkeit des Bebauungsplanes auszugehen. Durch
den Rat der Stadt Bonn wurde daher für diesen Bebauungsplan am 16.11.1995Seite 3 von 40

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ein Nichtanwendungsbeschluss (DS-Nr. 9530654) gefasst. Insofern wurde der
Bebauungsplan Nr. 7623-13 für planungsrechtliche Entscheidungen seitdem
nicht mehr herangezogen. Die Bebauungsplansaufhebung wurde am
03.05.2018 vom Rat beschlossen (DS-Nr. 1712728). Mit der Aufhebung des
Bebauungsplans Nr. 7623-13 sind künftige Vorhaben derzeit nach § 34
Baugesetzbuch (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortsteile) zu beurteilen.
Den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7623-19 fasste der
Rat der Bundesstadt Bonn in seiner Sitzung am 15.09.2011 nach
vorangegangener Beratung in dem Ausschuss für Wirtschaft und
Arbeitsförderung (30.06.2011), in dem Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz (05.07.2011) sowie in der Bezirksvertretung Bonn (21.07.2011)
(DS-Nr. 1111820). Da seitdem die Planungsziele weiter konkretisiert wurden,
erfolgt eine Neufassung dieses Aufstellungsbeschlusses gleichzeitig mit dem
Beschluss zur Offenlage des Bebauungsplans am 11.09.2019 (DS-Nr.
1911878).
Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Entwicklungskonzept)
Im Jahre 2008 beschloss der Rat der Bundesstadt Bonn das „Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzept“ (DS-Nr.: 0811198); eine Anpassung wurde
in der Ratssitzung am 13.12.2012 beschlossen (DS-Nr. 1113540).
Grundsätzlich soll nach dessen Zielsetzungen zentren- und
nahversorgungsrelevanter Einzelhandel in den zentralen
Versorgungsbereichen konzentriert werden. Die Einkaufsbereiche in der
Innenstadt und in den Stadtbezirkszentren sowie in sonstigen zentralen
Bereichen sollen durch die gezielte Steuerung des Einzelhandels im gesamten
Bonner Stadtgebiet gesichert und gestärkt werden. Beeinträchtigungen durch
entsprechende Einzelhandelsvorhaben in städtebaulich nicht integrierten Lagen
sind abzuwenden.
Die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente werden in der sog.
Bonner Sortimentsliste definiert, die der Rat am 18.06.2008 mit dem BEZK
beschlossen hat.
Insbesondere großflächiger Einzelhandel (ab einer Verkaufsfläche von 800 m²)
ist ausschließlich in der Innenstadt bzw. in den Stadtbezirkszentren (A- und B-
Zentren) anzusiedeln. Vorhaben mit nicht-zentren- und nicht-
nahversorgungsrelevanten Sortimenten können aufgrund ihrer Größe und
Beschaffenheit auch innerhalb von festgelegten sog. Eignungsflächen
zugelassen werden, die sich überwiegend in Gewerbegebieten befinden. Bis zu
10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. bis max. 800 m² dieser großflächigen
Betriebe darf dabei für zentrenrelevante Randsortimente genutzt werden,
sofern ein direkter Bezug zum Hauptsortiment besteht. Diese Ausnahme gilt
allerdings nicht für nahversorgungsrelevante Randsortimente. Eine dieserSeite 4 von 40

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Eignungsflächen liegt im Bereich der Gewerbeflächen „Bonn Nord“ und
erstreckt sich auf die im Flächennutzungsplan dargestellten gewerblichen
Bauflächen innerhalb des vorgesehenen räumlichen Geltungsbereiches dieses
Bebauungsplans.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans legt das BEZK kein Zentrum fest. Die
nächsten Zentren, die der ortsnahen Versorgung der dort lebenden
Bevölkerung dienen, befinden sich in rund 1 km Luftlinienentfernung zum
Plangebiet. Die Innenstadt, das C-Zentrum Nordstadt (vollständiges Angebot im
kurzfristigen Bedarfsbereich) und zwei kleinere D-Zentren: Alt-Tannenbusch
(Nahversorgung) und Weststadt (Discounter, Vollsortimenter, Drogerie,
Elektronikeinzelhandel). Zusätzlich ist die Wohnbevölkerung im Einzugsbereich
des C-Zentrums Nordstadt durch den Solitären Nahversorgungsstandort an der
Ecke Ellerstraße / Bornheimer Straße ausreichend versorgt. Für das gesamte
Plangebiet sollen zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente deshalb
grundsätzlich ausgeschlossen werden.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept selbst entfaltet keine unmittelbare
Rechtswirksamkeit. Daher muss es über Bebauungspläne in verbindliche
Planung umgesetzt werden. Es ist als städtebauliches Entwicklungskonzept
gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen
und Abweichungen sind zu begründen.
Städtebauliche Ziele des Bebauungsplans
Zur Umsetzung der stadtplanerischen Ziele des BEZKs wurde bereits für einen
kleineren Teilbereich im Westen des Gewerbegebiets Bonn-Nord ein
Textbebauungsplan aufgestellt, der die Zulässigkeit von
Einzelhandelsbetrieben entsprechend den Zielsetzungen des Bonner BEZKs
regelt. Der verstärkt auftretende Druck durch ansiedlungswillige
Einzelhandelsbetriebe macht es nunmehr auch erforderlich, für das übrige
Gewerbegebiet entsprechende Bebauungspläne aufzustellen bzw.
bestehendes Planungsrecht zu ändern.
Den Geltungsbereich des hier behandelten Bebauungsplanes Nr. 7623-19 stuft
das städtische Zentrenkonzept als nicht integrierten Standort für zentren- und
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel ein. Insofern ist hier nur die
Ansiedlung von Betrieben mit nicht zentren- und nicht
nahversorgungsrelevanten Sortimenten erwünscht. Zwar eröffnet das BEZK
unter bestimmten Voraussetzungen auch die Möglichkeit zur Ansiedlung von
zentren- oder nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten in nicht integrierten
Lagen, diese kommen für das Plangebiet aber nicht zum Tragen:
Bei der Realisierung von zentrenrelevanten Vorhaben würde der Standort, an
dem bereits zwei große Betriebe mit u.a. zentrenrelevanten Sortimenten
vorhanden sind (Bürofachmarkt Staples und bis vor Kurzem auchSeite 5 von 40

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Elektrogerätefachmarkt Expert), weiter verfestigt. Dies gilt es, auch mit Blick auf
die Entstehung einer großflächigen Einzelhandelsagglomeration, zu vermeiden.
Außerdem hat eine kürzlich abgeschlossene Untersuchung (der Fachbeitrag
„Gewerbe- und Industrieflächen – Bundesstadt Bonn“ von 2018 vom Büro
Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH) in Bonn eine dringende
Nachfrage nach Gewerbeflächen offengelegt. Dementsprechend ist es Ziel des
Bebauungsplans, die Flächen im Gewerbegebiet für Nicht-Handelsbetriebe
offenzuhalten, indem zentrenrelevante Sortimente grundsätzlich nicht
zugelassen werden, und die entsprechenden Angebote in die entsprechenden
Zentren zu verweisen.
Gegen die Realisierung nahversorgungsrelevanter Vorhaben im Plangebiet
spricht bereits die gesicherte Nahversorgungssituation der Wohnbevölkerung
im unmittelbaren Umfeld: In direkter Nähe zum Plangebiet, an der Ecke
Bornheimer Straße / Ellerstraße, befindet sich ein Lebensmittelvollsortimenter
innerhalb eines Einkaufskomplexes (Baumarkt/Gartencenter, Tierfutter,
Getränkemarkt). In einem Abstand von rund 500 m an der Brühler Straße
befindet sich ein Discounter neben einem Bekleidungs- und einem
Schuhgeschäft im Bestand. Dabei liegen die Nahversorgungsbetriebe im
Einkaufskomplex auf einem für die Nahversorgung der umgebenden
Wohnquartiere geeigneteren wohnortnahen Standort als ihn das Plangebiet
darstellen würde, für das im Südwesten kein Kaufkraftpotenzial aktiviert werden
kann, da von der Bahnlinie eine zu einschneidende Barrierewirkung ausgeht.
Die Entstehung der erwähnten Einzelhandelbetriebe an der Brühler Straße
dagegen ist vielmehr als eine unerwünschte Fehlentwicklung zu betrachten, die
sich keinesfalls weiter ins Plangebiet fortsetzen sollte.
Allerdings eignet sich der Teilbereich zwischen der Bornheimer Straße, der
Spessartstraße, der Ennemoserstraße und der Straße Am Propsthof aufgrund
der hier bereits ansässigen Betriebe für die Ansiedlung von großflächigem
Einzelhandel mit nicht zentren- und nahversorgungsrelevanten Gütern
(Eignungsfläche im BEZK).
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7623-19 soll daher in seinem
Geltungsbereich auch in diesem Teil des Gewerbegebietes Bonn-Nord
entsprechend dem Bonner BEZK zentren- bzw. nahversorgungsrelevanter
Einzelhandel ausgeschlossen werden. Sonstige, auch großflächige
Einzelhandelsbetriebe, die nicht-zentren- bzw. nicht-nahversorgungsrelevante
Sortimente veräußern, sollen im Hinblick auf die Einstufung von Teilen des
Plangebietes als Eignungsfläche in dieser Fläche auch zukünftig zugelassen
werden.
Das Plangebiet wird analog zur Ausweisung im FNP in zwei Baugebiete
unterteilt. Der zuvor beschriebene westliche Teilbereich, in den auch die
Eignungsfläche fällt, wird als Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO ausgewiesen,
in dem die oben beschriebene gewerbliche Entwicklung fortgeführt werden soll,
während der Bereich zwischen Bornheimer Straße, Ellerstraße, Heinrich-Böll-Seite 6 von 40

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Ring und Spessartstraße entsprechend seiner tatsächlichen Prägung als
Mischgebiet gem. § 6 BauNVO festgesetzt wird. Das Gewerbegebiet soll
entlang des Heinrich-Böll-Rings in zwei Teile gegliedert werden, um hinsichtlich
der Wohnbebauung einen Übergang zum Mischgebiet sicherzustellen. Im
westlich des Heinrich-Böll-Rings gelegenen GE1 zwischen Am Propsthof und
dem Heinrich-Böll-Ring sollen gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO nicht erheblich
belästigende Gewerbebetriebe zulässig sein, während in GE2 zwischen
Heinrich-Böll-Ring und Spessartstraße, also zwischen GE1 und MI, nur solche
Gewerbebetriebe zulässig sein sollen, die das Wohnen gem. § 6 Abs. 1
BauNVO nicht wesentlich stören.
Um bestehende Einzelhandelsbetriebe mit zentren- bzw.
nahversorgungsrelevanten Sortimenten durch die Festsetzungen nicht in ihrer
Existenz zu gefährden, sollen bauliche Änderungen dieser Betriebe, die keine
Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche haben, über den reinen
Bestandsschutz hinaus auch bei geringfügigen Erweiterungen im Sinne des § 1
Abs. 10 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig sein (sog.
Fremdkörperfestsetzung). Nutzungsänderungen, Erneuerungen und
geringfügige Erweiterungen können als Ausnahme zugelassen werden, wenn
dadurch die Ziele des BEZK nicht verlassen werden, Nutzungsänderungen
dabei jedoch nur unter der Maßgabe der übrigen Festsetzungen. Eine
geschützte, nach dem neuen Bebauungsplan aber grundsätzlich unzulässige
Nutzung, darf im Rahmen des Bestandsschutzes also nicht in eine andere nicht
zulässige Nutzung geändert werden. Die Erweiterungen dürfen im Sinne des
BEZK nur geringfügig sein und keinen Qualitäts- bzw. Maßstabssprung
darstellen. Dies ist in der Regel bei Erweiterungen bis max. 10 % der
vorhandenen Verkaufsfläche noch der Fall. Eine Erweiterung der
Bestandsbetriebe um 10 % sieht dementsprechend auch der Ratsbeschluss
vom 13.12.2012 (D-Nr. 113540) vor. Während dieser als Referenzzeitpunkt
jedoch die 2008 genehmigte Verkaufsfläche heranzieht, soll aufgrund des
inzwischen großen zeitlichen Abstands, in dem es ggf. zu Veränderungen der
Genehmigungen kam, im vorliegenden Bebauungsplan der Zeitpunkt des
Inkrafttretens des Bebauungsplans als Bezugszeitpunkt für die dann
genehmigte Verkaufsfläche festgesetzt werden. Gegenüber der Festsetzung
als Sondergebiete gem. § 11 Abs. 3 BauNVO, die das BEZK für Betriebe, die
unter § 11 Abs. 3 BauNVO aufgeführt werden, vorschlägt, hat der sog.
erweiterte Bestandsschutz nach § 1 Abs. 10 BauNVO den Vorteil, dass die für
die langfristige Gebietsentwicklung nicht erwünschten Nutzungen mit Erlöschen
ihrer Baugenehmigung nicht mehr erneut zugelassen werden müssten.
Das BEZK erlaubt ausnahmsweise auch nicht großflächige
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche insofern sie im direkten Zusammenhang mit einem
ansässigen Gewerbebetrieb stehen. Verkaufsflächen von Handwerks-,
produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben mit betriebsbezogenem
zentrenrelevanten Einzelhandel (Annexhandel) sollen somit ausnahmsweise
bis maximal 800 m² pro Betrieb zulässig sein, wenn eine räumliche ZuordnungSeite 7 von 40

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zum Hauptbetrieb besteht und diese im betrieblichen Zusammenhang errichtet
werden sowie eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung zum
Hauptbetrieb gegeben ist. Nahversorgungsrelevante Sortimente werden von
dieser Ausnahme nicht erfasst, da der Verkauf dieser Sortimente den dafür
geeigneten räumlichen Bereichen der Stadt vorbehalten bleiben soll. Dies hat
zur Folge, dass z.B. Handwerksbetriebe des Lebensmittelbereichs (wie Bäcker
oder Metzger) hier keine Einzelhandelsverkaufsflächen errichten können.
Im Mischgebiet sind Sortimente, die nicht-nahversorgungs- und nicht-
zentrenrelevant sind, nur bis 800 m² Verkaufsfläche zulässig, um großflächige
Betriebe in die entsprechenden Eignungsflächen zu verweisen.
Die in Mischgebieten allgemein zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen
sollen hier nicht zugelassen werden. Diese Nutzungen haben in der Regel
einen hohen Betriebsflächenbedarf, der mit dem hier kleinräumigen
Mischgebiet mit einer durch einen erheblichen Anteil Wohnen geprägten
Stichstraße weder flächenmäßig noch funktional verträglich ist. Diese
Nutzungen finden in den angrenzenden und sonstigen Misch- und
Gewerbegebieten der Stadt ausreichende Möglichkeiten, sich anzusiedeln.
Um Zweckentfremdung von Wohnraum im Mischgebiet zu verhindern, werden
hier Ferienwohnungen generell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des
Bebauungsplanes im Mischgebiet ist es, die bestehende Nutzung zu sichern
und damit auch den Wohnraum dauerhaft vorzuhalten, um so dem
bestehenden Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von
Wohnungen hat gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung deutliche
wirtschaftliche Vorteile für den Eigentümer. Insofern kann ohne entsprechende
Festsetzung nicht ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plangebietes
Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen
Wohnungsmarkt entzogen würden. In den festgesetzten Gewerbegebieten sind
Ferienwohnungen bereits von der Gebietstypik her unzulässig.
Die in Mischgebieten allgemein bzw. ausnahmsweise zulässigen
Vergnügungsstätten sollen – ebenso wie Sexshops – wegen der damit
verbundenen städtebaulichen Auswirkungen ausgeschlossen werden. Die vom
Rat am 15.11.2012 beschlossenen „Ziele und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes“ (DS-Nr. 1210191NV8) beinhalten für
verschiedene räumliche Bereiche der Stadt differenzierte Maßgaben zur
Steuerung von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben
sowie Sexshops. Diese Maßgaben soll der Bebauungsplan entsprechend
umsetzen. Demnach sind sämtliche vorgenannten Betriebe im Mischgebiet zum
Schutz der Wohnnutzung und der damit verbundenen Vermietbarkeit
unzulässig. In den Eignungsflächen für den großflächigen nicht-zentren- und
nicht-nahversorgungsrelevanten Einzelhandel, und damit in den
Gewerbegebieten des Bebauungsplans, werden diese Nutzungen allerdings
nicht ausdrücklich ausgeschlossen, weil auch für die Ansiedlung solcherSeite 8 von 40

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Betriebe im Rahmen der sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes im
Stadtgebiet Ansiedlungsmöglichkeiten bestehen müssen.
Um die Wohnnutzung im Mischgebiet weiter zu sichern, wurde die Verwaltung
von den politischen Gremien beauftragt, im Bereich des Mischgebietes
Baugrenzen in die Planung mitaufzunehmen. In diesem Gebiet soll die
Wohnnutzung geschützt werden, indem die Struktur der Blockrandbebauung
mithilfe der Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen gesichert wird (DS-
Nr. 1813379). Hierzu orientieren sich die Baugrenzen an der
Bestandsbebauung und formen den Blockbereich nach. Die Orientierung der
Baugrenzen im Mischgebiet am Bestand entspricht im Wesentlichen den
Festsetzungen des ehemals gültigen und am 23.05.2018 aufgehobenen
Bebauungsplans Nr. 7623-13. Mit einer Tiefe von 14 m orientiert sich das
Baufenster an den tiefsten Gebäudeteilen. Der den Block nach Westen hin
abschließende Riegel ist ebenfalls an das Bestandsgebäude angepasst, um
eine der bestehenden Bebauung angepasste Bebaubarkeit auch in Zukunft zu
ermöglichen. Er weist deshalb eine größere Tiefe auf. Abweichend vom
vorhandenen Gebäudebestand, in dem das Gebäude der Feuerwehr als
westlichstes Gebäude im Mischgebiet frei steht, sieht der neue Bebauungsplan
eine durchgängig überbaubare Grundstücksfläche vor und ermöglicht so auch
eine geschlossene Bauweise. Damit wurde der Stellungnahme I.4. nach
Durchführung der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs
Rechnung getragen. So ist eine bessere Ausnutzbarkeit des Grundstücks als
mit der jetzigen Bebauung gewährleistet. Die Brandwand des
Bestandsgebäudes in westliche Richtung erlaubt zudem eine geschlossene
Bebauung. Der Abstand zur öffentlichen Verkehrsfläche ist ebenfalls an die
Bestandsbebauung angelehnt; an der südlichen Kante des Blocks ist anders
als im ehemaligen Bebauungsplan ein geringerer Abstand von nunmehr 3 m
statt 5 m zwischen der Straße Heinrich-Böll-Ring und der überbaubaren
Grundstücksfläche vorgesehen, um die bereits vorhandene Bebauung
nachzuzeichnen. So können auch die Gebäudeteile, welche die im Bestand
dominierende Bauflucht und ehemalige Baugrenze überschreiten,
planungsrechtlich gesichert werden und müssen bei einer Neubebauung nicht
befreit werden. Entsprechend wird wegen der maximal vorgesehenen Tiefe der
Gebäude von 14 m auch die innere Begrenzungslinie der überbaubaren
Grundstücksfläche gegenüber dem ehemaligen Plan entsprechend 2 m nach
Südwesten verschoben. Sie schließt somit mit der Gebäudekante ab.
An der Ecke Heinrich-Böll-Ring / Ellerstraße überschreitet die
Bestandsbebauung die Baugrenzen des ehemals gültigen Bebauungsplans.
Diese Überschreitung soll im neuen Bebauungsplan nicht gesichert werden. Im
Gegenteil ist, wie auch im ehemaligen Plan, eine städtebaulich prägnante
Gebäudekante gewünscht, die zudem auch zu einer übersichtlicheren Situation
für die Verkehrsteilnehmer führt.Seite 9 von 40

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Auf eine Ausweisung der genehmigten Nebenanlagen im Blockinnenbereich
(zwei Garagenanlagen und ein Hauswirtschaftsgebäude) wird verzichtet, da sie
auch bei eventuellen baulichen Veränderungen bereits durch § 23 Abs. 5
BauNVO (Zulässigkeit von Nebenanlagen in nicht überbaubaren
Grundstücksflächen) geschützt sind. Die Sicherung bzw. Herstellung einer
entsprechenden Zufahrt liegt bereits in der Hand der Eigentümer. Die
Garagenanlage auf dem Flurstück Nr. 1782 (Ellerstraße 9) ist mit einer Baulast
für das Gebäude Ellerstraße 13 gesichert, sodass der Eigentümer der
Hausnummer 9 bereits dadurch zur Sicherung der Zufahrt verpflichtet ist.
Über die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung und das Baufenster im
gemischt genutzten Gebiet hinaus besteht in dem überwiegend bereits
bebauten Gebiet kein Bedarf, die bauliche Nutzung auch hinsichtlich ihres
Maßes und der weiteren überbaubaren Grundstücksflächen einer von den
sonst maßgeblichen Vorgaben des § 34 BauGB abweichenden planerischen
Steuerung zu unterziehen.
Vor dem Hintergrund der klimatischen Veränderungen beabsichtigt die Stadt
Bonn zudem, wo möglich, die Sicherung von Grünflächen. Im Plangebiet
befindet sich an einer städtebaulich markanten Stelle eine mit Bäumen
bestandene Grünfläche von circa 400 m² Größe. Diese wird sowohl aufgrund
ihrer mikroklimatischen Bedeutung als auch wegen ihres städtebaulichen
Potenzials als Parkanlage festgesetzt. Damit einhergehend ist eine Aufwertung
vorgesehen. So wird auch zur Umsetzung zweier operativer Ziele der Bonner
Nachhaltigkeitsstrategie beigetragen, nämlich zum einen die Bonner
Bevölkerung mit grünen Freiräumen zu versorgen und zum anderen die
Artenvielfalt zu fördern, was insbesondere durch die vorgesehene Aufwertung
der Grünfläche möglich wird.
Planverfahren
Zur Sicherung der Versorgungsbereiche nach dem BEZK erfolgt die Aufstellung
eines „einfachen“ Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB. Dabei ist
das auf die Einzelhandelssteuerung bezogene städtebauliche
Entwicklungskonzept (BEZK) zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu
erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche enthält.
Bereits vorhandene vom Einzelhandelsausschluss erfasste Nutzungen können
über Ausnahmen nach § 1 Abs. 10 BauNVO abgesichert werden.
Da sich hier mit der Festsetzung eines Gewerbe- und eines Mischgebiets in
einem Gebiet nach § 34 Baugesetzbuch der sich aus der vorhandenen Eigenart
der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich
verändert, kann hier das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB
angewendet werden. Auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäßSeite 10 von 40

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§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch wurde daher verzichtet. Die Bürger und Behörden
sowie sonstige Träger öffentlicher Belange hatten im Rahmen der öffentlichen
Auslegung des Bebauungsplanes gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
ausreichend Gelegenheit, sich über die Folgen der Aufstellung zu informieren
und ihre Stellungnahmen in das Planverfahren einzubringen. Im Übrigen
wurden die Ergebnisse des Gutachtens „Fortschreibung des BEZK für die
Bundesstadt Bonn“ mit Bürgern, Vertretern von Verbänden und Einzelhändlern
in Veranstaltungen diskutiert. Die Ergebnisse fanden ihren Niederschlag im
Bonner BEZK.
Bei Bebauungsplänen im vereinfachten Verfahren ist eine förmliche
Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) bzw. die
Erarbeitung eines Umweltberichtes gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB) nach
den gesetzlichen Bestimmungen nicht erforderlich. Die umweltrelevanten
Gesichtspunkte wurden dennoch im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ohne
formale Vorgaben geprüft und in die Planung eingestellt.
Da der Bebauungsplan keine Festsetzungen über das Maß der baulichen
Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen
enthält, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 3
Baugesetzbuch (BauGB). Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich im
Übrigen nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB).
Die bei der Verwaltung während der öffentlichen Auslegung in der Zeit vom
10.10. bis einschließlich 25.11.2019 eingegangenen Stellungnahmen sowie ein
auf den Bebauungsplan Bezug nehmender Bürgerantrag vom 28.11.2019 sind
in einer Anlage zu dieser Vorlage wiedergegeben und mit einen
Abwägungsvorschlag versehen.
Die Originale der Schreiben liegen den Mitgliedern der Bezirksvertretung Bonn
sowie des Rats eine Viertelstunde vor und während der Sitzung zur Einsicht
bereit. Die zum Satzungsbeschluss geänderte Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 7623-19 ist im Folgenden angefügt. Der Bebauungsplan
wird hiermit zur Beratung und Beschlussfassung des Satzungsbeschlusses
vorgelegt.
Anlage/n
1 Begründung (öffentlich)
3 Übersichtsplan (öffentlich)
4 Abwägung - Offenlage 2020-05-11 (öffentlich)Seite 11 von 40

Bebauungsplan
Nr. 7623-19
der Bundesstadt Bonn
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Nordstadt
BegründungSeite 12 von 40

Gliederung
1. Allgemeines
1.1. Plangebiet
1.2. Planungsanlass
1.3. Planungsablauf / Planverfahren
1.4. Planungsvorgaben
2. Inhalte der Planung
2.1. Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
2.2. Art der baulichen Nutzung: Baugebiete
2.3. Art der baulichen Nutzung: Einzelhandel
3. Auswirkungen der Änderung
3.1. Städtebauliche Auswirkungen
3.2. Auswirkungen auf die Umwelt
3.3. Sonstige Auswirkungen
4. ZusammenfassungSeite 13 von 40

1. Allgemeines
1.1. Plangebiet
Zwischen der Autobahntrasse A 565 (AK Bonn-Nord Richtung Meckenheim), dem Lievelingsweg, der
Dorotheenstraße, der Ellerstraße und der DB-Strecke Köln-Koblenz erstreckt sich das rund 43 ha große
Gewerbegebiet „Bonn-Nord“ mit direktem Autobahnanschluss über den so genannten Verteilerkreis
(Potsdamer Platz). Dieser Standort hat sich in den letzten Jahren - neben den bereits in der ersten
Hälfte des 20. Jhd. entstandenen Traditionsbetrieben Verpoorten-GmbH (Eierlikörhersteller) und Bonner
Magnetfabrik - durch die Ansiedlung einer Vielzahl von Autohäusern sowie Handels- u.
Dienstleistungsbetrieben und den Bau des hochwertigen Bürokomplexes „Forum Bonn Nord“ zu einem
modernen Dienstleistungs- und Gewerbestandort entwickelt. Die gewerblichen Flächen sind bis auf
wenige einzelne Grundstücke vollständig bebaut und teilweise mit Bebauungsplänen (7623-14, 7623-15,
7523-53, 7623-20) beplant.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7623-19 umfasst den Bereich Bornheimer
Straße, Ellerstraße, Heinrich-Böll-Ring, Ennemoserstraße und die Straße Am Propsthof.
Die Eigenart des rund 6,5 ha großen Baugebiets ist durch eine vielfältige Mischnutzung von
Einzelhandel, sonstigen Gewerbebetrieben, Geschäfts-, Büro- und Wohnnutzung sowie großflächigen
nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevantem Einzelhandel (Möbelmärkte) geprägt. Des Weiteren
ist im Gebiet auch ein erst vor Kurzem geschlossener Elektrofachmarkt und ein Bürofachhandel
vorhanden. In einem kleinen Teilbereich (ca. 0,7 ha) südlich der Spessartstraße überwiegt eine
Mischnutzung aus Wohnbebauung, Praxisräumen und dem Grundstück der freiwilligen Feuerwehr. Hier
befindet sich auch ein asiatisches Schnellrestaurant mit einem Laden für asiatische Lebensmittel.
1.2. Planungsanlass
Aufgrund des Strukturwandels im Bereich des Einzelhandels und den damit verbundenen negativen
Folgen für die traditionellen städtischen Zentren, aber auch aufgrund des dadurch bedingten Verlustes
der wenigen vorhandenen, dem Handwerk und dem produzierenden Gewerbe vorzuhaltenden
Gewerbegebietsflächen, ist die städtebauliche Standortsteuerung des Einzelhandels unerlässlich. Wie
sich in den letzten Jahren zeigte, werden im Bereich des Gewerbegebiets „Bonn Nord“ wiederholt
Bauvoranfragen zu Erweiterungen oder Nutzungsänderungen für Vorhaben mit zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimenten gestellt.
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK) stuft den Planbereich nicht als zentralen
Versorgungsbereich ein, welcher sich jedoch in einem Teilbereich für die Ansiedlung von großflächigem
Einzelhandel mit nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Eignungsfläche)
eignet (siehe Kap. 1.4 BEZK).
Wenngleich das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zwar ein
abwägungsrelevantes Entwicklungskonzept ist, so entfaltet es im Hinblick auf die Steuerung von
Einzelhandelsnutzungen jedoch keine Rechtsverbindlichkeit. Zur Umsetzung seiner Entwicklungsziele
(s. Kap. 1.4) ist es daher geboten, das vorliegende städtebauliche Entwicklungskonzept über den
Einzelhandel als Grundlage zur Aufstellung dieses Bebauungsplans zu nehmen und die konzeptionellen
Leitvorstellungen durch verbindliches Planungsrecht umzusetzen. Bestehende Einzelhandelsbetriebe
mit zentrenrelevanten Sortimenten sollen nicht in ihrer Existenz gefährdet und über den reinen
Bestandschutz hinaus auch zukünftig zulässig und geringfügig auch erweiterbar sein. Für den Bereich
an der Brühler Straße ist die Umsetzung der Entwicklungsziele hinsichtlich des Einzelhandels bereits
durch den Bebauungsplan Nr. 7523-53 erfolgt. Für die verbleibenden gewerblichen Flächen wurden zurSeite 14 von 40

Einzelhandelssteuerung die 1. Änderung der Bebauungspläne 7623-14 und 7623-15 sowie die
Aufstellung der Bebauungspläne 7623-19 und 7623-22 beschlossen.
Die Entwicklung des Gewerbegebietes „Bonn-Nord“ und der Mischbauflächen südlich der
Spessartstraße wird mit dem Bebauungsplan Nr. 7623-19 durch Festsetzung eines Gewerbe- und eines
Mischgebietes und durch Feinsteuerung von Einzelhandelsnutzungen fortgeführt, sodass das
Entwicklungsgebot aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gewahrt
ist.
1.3. Planungsablauf / Planverfahren
Den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7623-19 fasste der Rat der Bundesstadt Bonn
in seiner Sitzung am 15.09.2011 nach vorangegangener Beratung in dem Ausschuss für Wirtschaft und
Arbeitsförderung (30.06.2011), in dem Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz
(05.07.2011) sowie in der Bezirksvertretung Bonn (21.07.2011) (DS-Nr. 1111820). Da seitdem die
Planungsziele weiter konkretisiert wurden, erfolgt eine Neufassung dieses Aufstellungsbeschlusses
gleichzeitig mit dem Beschluss zur Offenlage des Bebauungsplans.
Zur Sicherung der Versorgungsbereiche nach dem BEZK erfolgt die Aufstellung eines „einfachen“
Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB. Für die – neben der Einzelhandelssteuerung –
ergänzend vorgesehene Festsetzung eines Gewerbe- und eines Mischgebietes wäre die
Ermächtigungsgrundlage des § 9 Abs. 2a BauGB zur Planaufstellung nicht ausreichend. Auch die
Aufstellung des Bebauungsplanes nach § 30 Abs. 3 BauGB hat das auf die Einzelhandelssteuerung
bezogene städtebauliche Entwicklungskonzept (BEZK) zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu
erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche enthält. Bereits vorhandene vom
Einzelhandelsausschluss erfasste Nutzungen können über Ausnahmen nach § 1 Abs. 10 BauNVO
abgesichert werden.
Da sich hier mit der Festsetzung eines Gewerbe- und eines Mischgebiets in einem bisherigen Gebiet
nach § 34 BauGB der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende
Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert, kann hier das vereinfachte Verfahren gemäß § 13
BauGB angewendet werden. Auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
wird daher verzichtet. Die Bürger und Behörden sowie sonstige Träger öffentlicher Belange werden im
Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
ausreichend Gelegenheit haben, sich über die Folgen der Aufstellung zu informieren und ihre
Stellungnahmen in das Planverfahren einzubringen. Im Übrigen wurden die Ergebnisse des Gutachtens
„Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Bundesstadt Bonn“ mit Bürgern,
Vertretern von Verbänden und Einzelhändlern in Veranstaltungen diskutiert. Die Ergebnisse fanden
ihren Niederschlag im Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept.
Bei Bebauungsplänen im vereinfachten Verfahren ist eine förmliche Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4
BauGB bzw. die Erarbeitung eines Umweltberichtes gemäß § 2a BauGB nach den gesetzlichen
Bestimmungen nicht erforderlich. Die umweltrelevanten Gesichtspunkte wurden dennoch im Rahmen
des Bauleitplanverfahrens ohne formale Vorgaben geprüft und in die Planung eingestellt.
1.4. Planungsvorgaben
In die Festsetzungen des Bebauungsplans sind Planungsvorgaben verschiedener Ebenen
einzubeziehen, die im Folgenden erläutert werden.Seite 15 von 40

Maßgaben der Landesplanung
Der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) ist am 08.02.2017 in Kraft getreten.
Zeitgleich trat der bis dahin geltende „Sachliche Teilplan Großflächiger Einzelhandel“ außer Kraft. Die
Ziele des LEP NRW sind gemäß Raumordnungsgesetz bei raumbedeutsamen Planungen und
Maßnahmen öffentlicher Stellen als verbindliche Vorgaben zu beachten. Grundsätze und sonstige
Erfordernisse der Raumordnung sind in Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen zu
berücksichtigen.
Die „Ergänzenden Festlegungen für Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen“ nach Kapitel
6.3. des LEP NRW kommen vorliegend nicht zum Tragen, da das Gewerbegebiet „Bonn-Nord“ nicht in
einem solchen Bereich, sondern in einem Allgemeinen Siedlungsbereich liegt und hier vor allem bereits
heute gewerblich bzw. gemischt genutzte Flächen bauleitplanerisch gesichert werden.
In Kapitel 6.5 enthält der LEP NRW zum Themenkomplex „Großflächiger Einzelhandel“ verschiedene
verbindliche Ziele und abwägungsrelevante Grundsätze zur Festsetzung von Kerngebieten und
Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung. Im Rahmen des
Entfesselungspaketes II hat das Landeskabinett NRW am 19. Dezember 2017 beschlossen, ein
Änderungsverfahren für den Landesentwicklungsplan NRW einzuleiten. Für das Kapitel 6.5
(Großflächiger Einzelhandel) sind keine Änderungen vorgesehen. Die landesplanerischen Ziele bzw.
Grundsätze dieses Kapitels werden vorliegend insoweit berücksichtigt, als hier keine Kerngebiete oder
Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung festgesetzt werden:
Zwar ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Bestandteil eines regionalplanerisch festgelegten
Allgemeinen Siedlungsbereiches (Ziel 6.5-1), er liegt aber nicht in einem bestehenden zentralen
Versorgungsbereich oder in einem neu geplanten zentralen Versorgungsbereich in städtebaulich
integrierter Lage, der aufgrund seiner räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die
Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen
soll. Daher soll hier kein Sondergebiet festgesetzt werden für neu zu errichtende Einkaufszentren oder
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der
Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht
nur unwesentlich auswirken können oder für neu zu errichtende sonstige großflächige Handelsbetriebe,
die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in vorgenannten
großflächigen Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind.
Da hier keine zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur in größerem
Umfang vorhanden oder vorgesehen sind, bzw. vorhandene derartige Einrichtungen auch in einem
Gewerbegebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind, liegen wesentliche Voraussetzungen für
die Festsetzung eines Kerngebietes nicht vor.
Die zentralen Versorgungsbereiche nach dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept in der
Umgebung des Plangebietes bieten ausreichende räumliche Kapazitäten, um eine wohnortnahe
Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zu gewährleisten, so dass vorliegend kein
städtebauliches Erfordernis besteht, ausnahmsweise ein Sondergebiet für Vorhaben im Sinne des § 11
Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb
zentraler Versorgungsbereiche festzusetzen (Ziele 6.5-2 und -3).
Für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten
Kernsortimenten, die nach dem BEZK hier in der Eignungsfläche angesiedelt werden können, gelten
nach dem LEP Beschränkungen für deren Verkaufsflächen und zentrenrelevante Randsortimente,
sofern hierfür Sondergebiete festgesetzt werden (Ziele 6.5-4 bis -6). Die Festsetzung eines solchen
Sondergebietes ist vorliegend jedoch nicht vorgesehen, weil hier ein breites Spektrum gewerblicherSeite 16 von 40

Nutzungen zulässig sein soll, also auch ausreichende Möglichkeiten für die Ansiedlung von
Gewerbebetrieben vorgehalten werden sollen, die nicht dem Einzelhandelssektor zuzurechnen sind.
Nach Ziel 6.5-7 dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3
Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete gemäß § 11
Absatz 3 Baunutzungsverordnung festgesetzt werden. Dabei sind die Sortimente und deren
Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu
begrenzen. Von dieser Möglichkeit soll vorliegend jedoch nicht Gebrauch gemacht werden, weil damit
diese Nutzung dauerhaft in städtebaulich nicht integrierter Lage festgesetzt und die Zielsetzung des
BEZK zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche verfehlt würde. Um den wirtschaftlichen Interessen
der Betreiber bzw. Eigentümer vorhandener Betriebe ausreichend Rechnung zu tragen, werden hierfür
Festsetzungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO getroffen, die einen erweiterten Bestandsschutz der
entsprechenden Nutzungen als Fremdkörper in einem anders geprägten Gebiet ermöglichen (s.u.). Bei
einer nachhaltigen Aufgabe der Nutzung erlischt der erweiterte Bestandsschutz jedoch und es gelten
anschließend die Regelungen zur Feinsteuerung von Einzelhandelsbetrieben, die auch für die übrigen
Grundstücke im Plangebiet Anwendung finden.
Maßgaben der Regionalplanung
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg vom
06.02.2004 (Bekanntmachung der Genehmigung), Stand: Mai 2009 weist den Geltungsbereich des
Plangebiets als Allgemeinen Siedlungsbereich ohne besondere Zweckbestimmung aus. Die
vorgesehene Festsetzung von gewerblichen Bauflächen für die Bestandssicherung und Erweiterung
vorhandener Gewerbebetriebe und für die Ansiedlung neuer, überwiegend nicht erheblich belästigender
Gewerbebetriebe, sowie die Festsetzung eines Mischgebietes sind konform mit den Zielsetzungen der
Regionalplanung für Allgemeine Siedlungsbereiche.
Darstellung im Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich zwischen Bornheimer Straße, Spessartstraße,
Ennemoserstraße und der Straße Am Propsthof als gewerbliche Baufläche dar; zwischen Bornheimer
Straße, Ellerstraße, Heinrich-Böll-Ring und Spessartstraße ist eine Mischbaufläche dargestellt. Dieser
Darstellung folgt die vorgesehene Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan.
Vormaliges verbindliches Planungsrecht
Für das Plangebiet wurde im Jahr 1981 der Bebauungsplan Nr. 7623-13 aufgestellt, um die
Voraussetzungen für den Bau des so genannten Nordzubringers Bonn, des heutigen Heinrich-Böll-Rings
(K1), zu schaffen. Die angrenzenden Baugrundstücke innerhalb des Plangebiets wurden überwiegend
als Gewerbegebiet, der Bereich zwischen der Stichstraße Spessartstraße und der Ellerstraße als
Mischgebiet festgesetzt. Der Bebauungsplan erlangte am 08.07.1983 Rechtskraft.
Aufgrund einer unbestimmten textlichen Festsetzung für das gesamte Plangebiet war von der Nichtigkeit
des Bebauungsplanes auszugehen. Durch den Rat der Stadt Bonn wurde daher für diesen
Bebauungsplan am 16.11.1995 ein Nichtanwendungsbeschluss (DS-Nr. 9530654) gefasst. Insofern
wurde der Bebauungsplan Nr. 7623-13 für planungsrechtliche Entscheidungen seitdem nicht mehr
herangezogen. Die Bebauungsplansaufhebung wurde am 03.05.2018 vom Rat beschlossen (DS-Nr.
1712728). Mit Rechtskraft der Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 7623-13 am 23.5.2018 sind künftige
Vorhaben derzeit nach § 34 Baugesetzbuch (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im
Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.Seite 17 von 40

Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Entwicklungskonzept)
Im Jahre 2008 beschloss der Rat der Bundesstadt Bonn das „Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept“ (DS-Nr.: 0811198); eine Anpassung wurde in der Ratssitzung am 13.12.2012
beschlossen (DS-Nr. 1113540EB22). Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept berücksichtigt die
Zielsetzungen der Landesplanung (Landesentwicklungsplan NRW) und der Regionalplanung
(Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg).
Ziel des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist vorrangig die Erhaltung und Stärkung der
zentralörtlichen Funktion der Stadt Bonn als Oberzentrum durch Sicherung und Stärkung der
Versorgungsfunktion und der Einkaufsbereiche in der Innenstadt sowie die Erhaltung und Stärkung der
Einzelhandelszentralität in den einzelnen Stadtbezirkszentren und sonstigen zentralen Bereichen.
Beeinträchtigungen durch Einzelhandelsvorhaben in städtebaulich nicht integrierten Lagen sind zu
vermeiden.
Mit diesem vom Rat beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzept reagiert die Bundesstadt
Bonn auf die äußerst dynamische Entwicklung im Bereich des Einzelhandels, insbesondere auf die
generelle Zunahme der Einzelhandelsunternehmen an nicht integrierten Standorten. Folge ist neben der
Entwertung traditioneller Einkaufsstandorte, Nutzungskonflikten in den peripheren Bereichen und
Investitionsunsicherheit für die öffentliche Hand und die private Wirtschaft vor allem die Gefährdung der
wohnungsnahen Grundversorgung. Die Umsetzung des Ziels lebendiger, multifunktionaler, attraktiver
Zentren ist vor diesem Hintergrund erheblich erschwert. Ziel des Konzeptes ist es daher, für die weitere
Entwicklung und Steuerung des Einzelhandels einen Handlungsrahmen zu setzen, der einerseits die
vorhandene Zentrenstruktur erhält und andererseits zugleich auch die Entwicklungsschwerpunkte für
den großflächigen nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten Einzelhandel definiert. Außerdem
sollen funktionsfähige Nahversorgungsstrukturen in den Ortsteilen gefördert werden.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Bundesstadt Bonn in der Fassung vom 18.06.2008 /
13.12.2012
 trifft Aussagen zu den Zielen und Grundsätzen der künftigen Einzelhandels- und
Zentrenentwicklung in der Bundesstadt Bonn,
 legt die zentralen Versorgungsbereiche der Bundesstadt Bonn in einer vierstufigen
Zentrenhierarchie mit den jeweiligen Entwicklungszielen nach Betriebs- und Standorttypen
fest,
 bestimmt die Standorte, an denen großflächiger Einzelhandel mit nicht-zentren- und nicht-
nahversorgungsrelevanten Sortimenten in Ergänzung zu den definierten A- (Innenstadt) und
B- (Stadtbezirke) Zentren angesiedelt werden kann (Eignungsflächen).
 formuliert eine spezifische (‚Bonner’) Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten
Sortimente und der nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimente.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept ist als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6
Nr. 11 BauGB im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen und Abweichungen sind zu begründen.
Als zentren- bzw. nahversorgungsrelevant gelten Sortimente, die
 täglich oder wöchentlich nachgefragt werden – kurzfristiger Bedarf (Nahversorgung)
 eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen – z.B. als Frequenzbringer
 von Kunden gleich mitgenommen werden können („Handtaschensortiment“)Seite 18 von 40

 einer zentralen Lage bedürfen, weil sie auf Frequenzbringer angewiesen sind
 Konkurrenz benötigen, um ein entsprechendes Absatzpotenzial zu erreichen
 für einen attraktiven Branchen-Mix notwendig sind
 in der Innenstadt, den Stadtbezirken und in den sonstigen zentralen Bereichen am stärksten
vertreten sind
Nicht zentren- bzw. nicht-nahversorgungsrelevant sind v.a. Sortimente, die
 die zentralen Standorte nicht prägen
 aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit bzw. wegen der Notwendigkeit eines Pkw-Transports
überwiegend außerhalb der zentralen Bereiche angeboten werden (z.B. Baustoffe)
 aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Lagen geeignet sind (z.B. Baumarkt-
oder Gartencenter-Sortiment)
 eine geringe Flächenproduktivität aufweisen
Die einzelnen Sortimente der Bonner Sortimentsliste sind in den textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes aufgeführt.
Ferner definiert das Einzelhandels- und Zentrenkonzept abwägungsrelevante Ziele und Grundsätze.
Die Ziele des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts lauten:
 Erhaltung und Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion
 Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität der Innenstadt, der Stadtbezirkszentren
und der sonstigen zentralen Bereiche
 Erhaltung und Stärkung der Einzelhandels-/Funktionsvielfalt der Innenstadt, der
Stadtbezirkszentren und der sonstigen zentralen Bereiche
 Erhaltung und Stärkung der Identität der Innenstadt, der Stadtbezirkszentren und der sonstigen
zentralen Bereiche
 „Stadt der kurzen Wege“
 Erhalt und Stärkung der Nahversorgungsstruktur
 Schaffung von Investitionssicherheit
 Schaffung einer Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte Investitionen
 Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe
Die Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung gemäß dem Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept, einschließlich der 2012 beschlossenen Änderungen, sind:
 Zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente sind als Hauptsortiment in den
abgegrenzten Zentren zu konzentrieren.
Dieser Grundsatz gilt nicht für zentrenrelevante Vorhaben, bei denen nicht mit einer spürbaren
Beeinträchtigung der benachbarten zentralen Bereiche gerechnet werden muss, und für
nahversorgungsrelevante Vorhaben innerhalb von Einzelstandorten, die bestimmte Kriterien
erfüllen (s.u.).Seite 19 von 40

 Großflächiger (= ab 800 m²) zentren- bzw. nahversorgungsrelevanter Einzelhandel (mit
Ausnahme des Sortimentes Nahrungs- und Genussmittel) soll nur noch in der Innenstadt von
Bonn und in den Stadtbezirkszentren konzentriert werden.
 Zentren- bzw. nahversorgungsrelevanter Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit (= bis max.
800 m²) kann auch in den sonstigen zentralen Bereichen angesiedelt werden.
Bei entsprechend maßvoller Dimensionierung der Betriebe können für den
Lebensmitteleinzelhandel Ausnahmen gemacht werden, um den heutigen Größenordnungen
der Betriebseinheiten gerecht zu werden. In C-Zentren soll eine entsprechende Ansiedlung für
Betriebe bis zu 1500 m² Verkaufsfläche möglich sein, in D-Zentren nur in Ausnahmen.
 Nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanter Einzelhandel ab einer Verkaufsfläche über
800 m² soll in der Innenstadt, den Stadtbezirkszentren (A- und B-Zentren) und in definierten
Eignungsflächen konzentriert werden.
Die definierten Eignungsflächen für den großflächigen Einzelhandel (> 800 m²) mit nicht-
zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten außerhalb der A- und B-Zentren
umfassen zum größten Teil Gewerbegebiete, in denen bereits nennenswerter Einzelhandel
vorhanden ist, um die einzelhandelsbedingten Bodenpreissteigerungen in Gewerbegebieten
ohne nennenswerten Einzelhandel zu begrenzen und vorhandene Gewerbeflächen tatsächlich
für handwerkliche oder produzierende Betriebe zu erhalten. Eine der definierten
Eignungsflächen liegt im Bereich der gewerblichen Flächen im Bonner Norden und erstreckt
sich auf die im Flächennutzungsplan dargestellten gewerblichen Bauflächen innerhalb des
räumlichen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplans.
 Zulässigkeit von Randsortimenten
Bei Branchen mit nicht-zentren- bzw. nicht-nahversorgungsrelevantem Einzelhandel sind
zentrenrelevante Randsortimente nur bis zu 10 Prozent der gesamten Verkaufsfläche bis
maximal 800 m² und nur mit direktem Bezug zum Hauptsortiment zulässig.
Nahversorgungsrelevante Randsortimente sind grundsätzlich nicht zulässig.
 Erweiterungsregelung (s. Ratsbeschluss vom 13.12.2012, D-Nr. 113540)
Bei Bestandsbetrieben, die mit ihrem Standort nicht dem Bonner Einzelhandels- u.
Zentrenkonzept entsprechen, ist eine einmalige zehnprozentige Erweiterung des Betriebes
gemessen am Verkaufsflächenbestand von 2008 zulässig. Die Regelung des zehnprozentigen
Randsortiments bleibt unberührt.
2. Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
Das Gewerbegebiet Bonn-Nord ist überwiegend geprägt durch einen hohen Anteil an Büro- und
Dienstleistungen und einen flächenintensiven Anteil an Verkaufshäusern großer Automarken.
Entwicklungsziel für diesen Gewerbestandort am nördlichen Stadteingang ist dessen Sicherung und
Weiterentwicklung, wobei der Einzelhandel überwiegend auf nicht-nahversorgungs- und nicht-
zentrenrelevante Sortimente beschränkt wird.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7623-19 sollen die hier künftig zulässigen
Einzelhandelsbetriebe entsprechend den Zielsetzungen des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes planungsrechtlich festgesetzt werden. Bereits vorhandene Betriebe mit
zentrenrelevanten Sortimenten erhalten dabei jedoch erweiterten Bestandsschutz. Die im BEZK
bestimmte Bonner Sortimentsliste wird mit ihrer Unterscheidung in zentren- bzw.Seite 20 von 40

nahversorgungsrelevante und nicht-zentren- bzw. nicht-nahversorgungsrelevante Sortimente mit der
Aufnahme in die textlichen Festsetzungen Bestandteil des Bebauungsplans. Auf diese Weise schafft der
Bebauungsplan die rechtliche Grundlage, um die Einzelhandelsentwicklung im Plangebiet zu steuern.
Gleichzeitig soll der bereits heute überwiegend gewerblich geprägte Teil des Plangebietes als
Gewerbegebiet festgesetzt werden, um dem hierfür in der Stadt Bonn vorhandenen hohen Bedarf
Rechnung zu tragen.
Der Fachbeitrag „Gewerbe- und Industrieflächen – Bundesstadt Bonn“ von 2018 vom Büro Stadt- und
Regionalplanung Dr. Jansen GmbH hat die Bedarfe an Gewerbe- und Industrieflächen bis 2035 sowie
die vorhandenen Reserve- und mögliche Potenzialflächen untersucht (vgl. DS-Nr. 1810933).
Im Ergebnis ist für die Bundesstadt Bonn erkennbar, dass im Stadtgebiet heute und in Zukunft nicht
mehr ausreichend Flächen zur Verfügung gestellt werden können, um die erforderlichen Bedarfe zu
decken. Weiterhin wird deutlich, dass die Bundesstadt Bonn sukzessive Gewerbe- und Industrieflächen
verliert und konkurrierende Nutzungen wie Wohnen und Dienstleistungen regelmäßig die originären
gewerblich-industriellen Standorte belegen und überformen.
Daher soll die Festsetzung der Gebietsart „Gewerbegebiet“ sicherstellen, dass der so definierte
räumliche Bereich vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden bzw. das Wohnen
nichtwesentlich störenden Gewerbebetrieben vorbehalten ist. Gleichzeitig soll sich die südlich der
Spessartstraße vorhandene Wohnnutzung nicht in die räumlichen Bereiche nordwestlich der
Spessartstraße ausweiten, die einer gewerblichen Nutzung vorbehalten sein sollen.
Die genannte Wohnnutzung ist Bestandteil eines gemischt genutzten Gebietes und soll
planungsrechtlich entsprechend gesichert werden. In diesem Gebiet soll die Wohnnutzung zudem
geschützt werden, indem die Struktur der Blockrandbebauung mithilfe der Festsetzung überbaubarer
Grundstücksflächen gesichert wird. Hierzu orientieren sich die Baugrenzen an der Bestandsbebauung
und formen den Blockbereich nach. Die Orientierung der Baugrenzen im Mischgebiet am Bestand
entspricht im Wesentlichen den Festsetzungen des ehemals gültigen und am 23.05.2018 aufgehobenen
Bebauungsplans Nr. 7623-13. Mit einer Tiefe von 14 m orientiert sich das Baufenster an den tiefsten
Gebäudeteilen. Der den Block nach Westen hin abschließende Riegel ist ebenfalls an das
Bestandsgebäude angepasst, um eine der bestehenden Bebauung angepasste Bebaubarkeit auch in
Zukunft zu ermöglichen. Er weist deshalb eine größere Tiefe auf. Um die bereits vorhandene
Gliederung weiter aufzugreifen und zu sichern, wird das Gebäude der Feuerwehr als westlichstes
Gebäude im Mischgebiet mit einem einzelnen Baufeld überzogen. Auf diese Weise wird die
kleinteilige Baustruktur in das Planungsrecht übertragen. Das Baufeld weist entsprechend den
Vorgaben der Landesbauordnung NW zu den Abstandsflächen einen Abstand von 3 m zur
westlichen Grundstücksgrenze bzw. von 6 m zum östlich angrenzenden Bestandsgebäude auf.
Abweichend vom vorhandenen Gebäudebestand, in dem das Gebäude der Feuerwehr als
westlichstes Gebäude im Mischgebiet frei steht, sieht der neue Bebauungsplan eine durchgängig
überbaubare Grundstücksfläche vor und ermöglicht so auch eine geschlossene Bauweise. So ist
eine bessere Ausnutzbarkeit des Grundstücks als mit der jetzigen Bebauung gewährleistet. Die
Brandwand des Bestandsgebäudes in westliche Richtung erlaubt zudem eine geschlossene
Bebauung. Der Abstand zur öffentlichen Verkehrsfläche ist ebenfalls an die Bestandsbebauung
angelehnt; an der südlichen Kante des Blocks ist anders als im ehemaligen Bebauungsplan ein
geringerer Abstand von nunmehr 3 m statt 5 m zwischen der Straße Heinrich-Böll-Ring und der
überbaubaren Grundstücksfläche vorgesehen, um die bereits vorhandene Bebauung nachzuzeichnen.
So können auch die Gebäudeteile, welche die im Bestand dominierende Bauflucht und ehemalige
Baugrenze überschreiten, planungsrechtlich gesichert werden und müssen bei einer Neubebauung nicht
befreit werden. Entsprechend wird wegen der maximal vorgesehenen Tiefe der Gebäude von 14 m auch
die innere Begrenzungslinie der überbaubaren Grundstücksfläche gegenüber dem ehemaligen Plan
entsprechend 2 m nach Südwesten verschoben. Sie schließt somit mit der Gebäudekante ab.
An der Ecke Heinrich-Böll-Ring / Ellerstraße überschreitet die Bestandsbebauung die Baugrenzen des
ehemals gültigen Bebauungsplans. Diese Überschreitung soll im neuen Bebauungsplan nicht gesichertSeite 21 von 40

werden. Im Gegenteil ist, wie auch im ehemaligen Plan, eine städtebaulich prägnante Gebäudekante
gewünscht, die zudem auch zu einer übersichtlicheren Situation für die Verkehrsteilnehmer führt.
Auf eine Ausweisung der genehmigten Nebenanlagen im Blockinnenbereich (zwei Garagenanlagen und
ein Hauswirtschaftsgebäude) wird verzichtet, da sie auch bei eventuellen baulichen Veränderungen
bereits durch § 23 Abs. 5 BauNVO (Zulässigkeit von Nebenanlagen in nicht überbaubaren
Grundstücksflächen) geschützt sind. Die Sicherung bzw. Herstellung einer entsprechenden Zufahrt liegt
bereits in der Hand der Eigentümer. Die Garagenanlage auf dem Flurstück Nr. 1782 (Ellerstraße 9) ist
mit einer Baulast für das Gebäude Ellerstraße 13 gesichert, sodass der Eigentümer der Hausnummer 9
bereits dadurch zur Sicherung der Zufahrt verpflichtet ist.
Über die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung und das Baufenster im gemischt genutzten
Gebiet hinaus besteht in dem überwiegend bereits bebauten Gebiet kein Bedarf, die bauliche Nutzung
auch hinsichtlich ihres Maßes und der weiteren überbaubaren Grundstücksflächen einer von den sonst
maßgeblichen Vorgaben des § 34 BauGB abweichenden planerischen Steuerung zu unterziehen.
Vor dem Hintergrund der klimatischen Veränderungen beabsichtigt die Stadt Bonn zudem, wo möglich,
die Sicherung von Grünflächen. Im Plangebiet befindet sich an einer städtebaulich markanten Stelle eine
mit Bäumen bestandene Grünfläche von circa 400 m² Größe. Diese wird sowohl aufgrund ihrer
mikroklimatischen Bedeutung als auch wegen ihres städtebaulichen Potenzials als Parkanlage
festgesetzt. Damit einhergehend ist eine Aufwertung vorgesehen. So wird auch zur Umsetzung zweier
operativer Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie beigetragen, nämlich zum einen die Bonner
Bevölkerung mit grünen Freiräumen zu versorgen und zum anderen die Artenvielfalt zu fördern, was
insbesondere durch die vorgesehene Aufwertung der Grünfläche möglich wird.
Nach den vom Rat am 15.11.2012 beschlossenen Zielen und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes sollen Vergnügungsstätten, Bordelle und Sexshops in Eignungsflächen
nach dem BEZK nicht ausgeschlossen werden, weil auch diese Betriebe nach Maßgabe der
verfassungsrechtlich geschützten Gewerbefreiheit nicht vollständig aus dem Stadtgebiet verdrängt
werden dürfen. Vor diesem Hintergrund beschränkt sich der Ausschluss von Vergnügungsstätten und
Sexshops entsprechend den Leitlinien auf das hier festgesetzte Mischgebiet, Bordelle und bordellartige
Betriebe sind in Mischgebieten bereits von der Gebietstypik her nicht zulässig.
2.2. Art der baulichen Nutzung: Baugebiete
Das Plangebiet wird entsprechend der vorgeschlagenen Abgrenzung der im Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept ausgewiesenen Eignungsfläche für den großflächigen, nicht-zentren- und nicht-
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel in die beiden Teilflächen Gewerbegebiet (GE) und Mischgebiet
(MI) unterteilt. Das festgesetzte Gewerbegebiet entspricht den gewerblichen Bauflächen im
Flächennutzungsplan und ist bereits durch eine Vielzahl von Einzelhandelsbetrieben
(Geschäftshausbebauung, Möbelmärkte, Elektrofachmarkt u. Bürofachmarkt) vorgeprägt und
demzufolge im Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept als „Eignungsfläche“ für großflächigen, nicht-
zentren- u. nicht-nahversorgungsrelevanten Einzelhandel eingestuft. Vor dem Hintergrund, dass für
Gewerbetriebe in Bonn wie zuvor erläutert ein großer Flächenbedarf besteht, wird mit der Festsetzung
eines Gewerbegebietes diesem Bedarf Rechnung getragen. Darüber hinaus werden die Flächen so für
die zuvor genannten Einzelhandelsbetriebe gesichert, für die in den Zentren nur beschränkte
Möglichkeiten zur Ansiedlung bestehen.
Zum Schutz benachbarter Wohnnutzungen im benachbarten Mischgebiet wird das Gewerbegebiet
gegliedert: Der Bereich zwischen Bornheimer Straße, Heinrich-Böll-Ring, Ennemoser Straße und AmSeite 22 von 40

Propsthof (GE 1) soll entsprechend der allgemeinen Zweckbestimmung von Gewerbegebieten
vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben dienen. Das GE 2
zwischen Bornheimer Straße, Spessartstraße und Heinrich-Böll-Ring bildet die Nahtstelle zu dem
südöstlich angrenzenden Mischgebiet. Um hier ein verträgliches Nebeneinander von gemischter und
gewerblicher Nutzung sicherzustellen, sollen im GE 2 nur solche Gewerbebetriebe zulässig sein, die das
Wohnen nicht wesentlich stören.
Das genannte Mischgebiet entspricht der im Flächennutzungsplan dargestellten Mischbaufläche. Hier
befinden sich einige Stadthäuser, ein Büro- und Geschäftshaus mit einem Asia-Schnellrestaurant und
einem Asia-Laden und das Gebäude der freiwilligen Feuerwehr. Dieser Bereich soll auch künftig dem
Wohnen und dem das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbe vorbehalten sein.
Die in Mischgebieten allgemein zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen sollen hier nicht
zugelassen werden. Diese Nutzungen haben in der Regel einen hohen Betriebsflächenbedarf, der mit
dem hier kleinräumigen Mischgebiet mit einer durch einen erheblichen Anteil Wohnen geprägten
Stichstraße weder flächenmäßig noch funktional verträglich ist. Diese Nutzungen finden in den
angrenzenden und sonstigen Misch- und Gewerbegebieten der Stadt ausreichende Möglichkeiten, sich
anzusiedeln.
Um Zweckentfremdung von Wohnraum im Mischgebiet zu verhindern, werden Ferienwohnungen
generell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes im Mischgebiet ist es, die
bestehende Nutzung zu sichern und damit auch den Wohnraum dauerhaft vorzuhalten, um so dem
bestehenden Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von Wohnungen hat
gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile für den Eigentümer.
Insofern kann nicht ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plangebietes Wohnungen als
Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen würden. In den
festgesetzten Gewerbegebieten sind Ferienwohnungen bereits von der Gebietstypik her unzulässig.
Die in Mischgebieten allgemein bzw. ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sollen dort –
ebenso wie Sexshops – wegen der damit verbundenen städtebaulichen Auswirkungen ausgeschlossen
werden. Die vom Rat am 15.11.2012 beschlossenen (DS-Nr. 1210191NV8) „Ziele und Leitlinien eines
Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes“ beinhalten für verschiedene räumliche Bereiche der Stadt
differenzierte Maßgaben zur Steuerung von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben
und Sexshops. Diese Maßgaben sind vorliegend umzusetzen:
Gebiets-
typ
Vergnügungsstättenkategorie Sexshops Bordelle
Glücksspiel Geselligkeit,
Unterhaltung
Erotik,
Sexualität
Wohn-
gebiete
Ausschluss, soweit Zulässigkeit besteht Ausschluss,
soweit
Zulässigkeit
besteht
bereits
unzulässig
Dorf- und
Misch-
gebiete
Ausschluss Ausschluss bereits
unzulässig
Kern-
gebiete der
C- und D-
Zentren
Ausschluss Ausschluss AusschlussSeite 23 von 40

Sonstige
Kern-
Gebiete
Ausschluss
nur in den in
Haupt-
geschäfts-
bereichen,
sonst kein
Ausschluss
kein
Ausschluss
Ausschluss
nur in den in
Haupt-
geschäfts-
bereichen,
sonst kein
Ausschluss
kein
Ausschluss
Ausschluss
nur in den in
Haupt-
geschäfts-
bereichen,
sonst kein
Ausschluss
Gewerbe-
Gebiete
kein Ausschluss in Eignungsflächen für den Einzelhandel
und weiteren definierten Bereichen, ansonsten Ausschluss
Industrie-
gebiete
Ausschluss, soweit Zulässigkeit besteht
Die Zielsetzung des vollständigen Ausschlusses aller Arten von Vergnügungsstätten und von Sexshops
in Mischgebieten wird damit begründet, dass in diesen Baugebieten das Wohnen selbst allgemein
zulässig ist und sie in der Regel unmittelbar an andere Wohngebiete angrenzen. Der Ausschluss dient
dem Schutz der Wohnnutzungen vor potentiellen Beeinträchtigungen und den damit verbundenen
negativen Auswirkungen auf die Vermietbarkeit von Betrieben und Wohnungen in der Nachbarschaft.
Da der Bebauungsplan keine Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren
Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen enthält, handelt es sich um einen einfachen
Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB). Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich in
Bezug auf die Art der baulichen Nutzung nach § 6 (MI) bzw. § 8 (GE) BauNVO – unter Feinsteuerung
gemäß diesem und dem nachfolgenden Kapitel – und im Übrigen nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB).
2.3. Art der baulichen Nutzung: Einzelhandel
Plangebiet gesamt (Baugebiete GE und MI)
Die Zielaussagen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für das hier festzusetzende Gewerbegebiet
(Eignungsfläche) und Mischgebiet sind in nachfolgender Tabelle zusammengefasst:Seite 24 von 40

Verkaufsfläche
(VK)
Gewerbegebiet
(hier: Eignungsfläche für nicht-zentren-
und nicht- nahversorgungsrelevanten
Einzelhandel)
Mischgebiet
(hier: kein Zentrum)
z/nv
zentren- u.
nahversorgungsrelevant
nicht z/nv
nicht-zentren- u. nicht-
nahversorgungsrelevant
z/nv
zentren- u.
nahversorgungsrelevant
nicht z/nv
nicht-zentren- u. nicht-
nahversorgungsrelevant
großflächig
> 800 m²
Grundsätzlich keine
Zulassung, da kein
Zentrum (A- oder B-
Zentrum, und auch
kein C- oder D-
Zentrum für eine
Ausnahme) vorliegt
z: Zulassung außerhalb
der abgegrenzten
Zentren
ausnahmsweise, falls
nicht mit einer spürbaren
Beeinträchtigung der
benachbarten zentralen
Bereiche gerechnet
werden muss (Kriterien
werden hier nicht erfüllt)
nv: Zulassung
außerhalb der
abgegrenzten Zentren
ausnahmsweise, falls
Kriterien für
Einzelstandorte erfüllt
werden (Kriterien
werden hier nicht erfüllt)
Zulässig, da
Eignungsfläche, dabei
zentrenrelevante
Randsortimente nur
bis 10 % und max.
800 m² VK absolut
Grundsätzlich keine
Zulassung, da kein
Zentrum (A- oder B-
Zentrum, und auch
kein C- oder D-Zentrum
für eine Ausnahme)
vorliegt
z: Zulassung außerhalb
der abgegrenzten
Zentren ausnahmsweise,
falls nicht mit einer
spürbaren
Beeinträchtigung der
benachbarten zentralen
Bereiche gerechnet
werden muss (Kriterien
werden hier nicht erfüllt)
nv: Zulassung außerhalb
der abgegrenzten
Zentren ausnahmsweise,
falls Kriterien für
Einzelstandorte erfüllt
werden (Kriterien werden
hier nicht erfüllt)
Keine Zulassung, da
weder ein Zentrum
noch definierte
Eignungsfläche
vorliegt
nicht
großflächig
< 800 m²
Grundsätzlich keine
Zulassung, da kein
Zentrum (A-, B-, C-
oder D-Zentrum)
vorliegt
z: Zulassung außerhalb
der abgegrenzten
Zentren
ausnahmsweise, falls
nicht mit einer spürbaren
Beeinträchtigung der
benachbarten zentralen
Bereiche gerechnet
werden muss
nv: Zulassung
außerhalb der
abgegrenzten Zentren
ausnahmsweise, falls
Kriterien für
Einzelstandorte erfüllt
werden (Kriterien
werden hier nicht erfüllt)
Zulässig Grundsätzlich keine
Zulassung, da kein
Zentrum (A-, B-, C-
oder D-Zentrum)
vorliegt
z: Zulassung außerhalb
der abgegrenzten
Zentren ausnahmsweise,
falls nicht mit einer
spürbaren
Beeinträchtigung der
benachbarten zentralen
Bereiche gerechnet
werden muss
nv: Zulassung außerhalb
der abgegrenzten
Zentren ausnahmsweise,
falls Kriterien für
Einzelstandorte erfüllt
werden (Kriterien werden
hier nicht erfüllt)
ZulässigSeite 25 von 40

Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen nicht integrierten Standort, d.h. er liegt nicht innerhalb
eines zentralen Versorgungsbereichs bzw. nicht in einer städtebaulich integrierten Lage. Die nächsten
Zentren, welche der ortsnahen Versorgung der dort lebenden Bevölkerung dienen, befinden sich in rund
1 km Luftlinien-Entfernung zum Plangebiet. Die Innenstadt, das Ortsteilzentrum Nordstadt (vollständiges
Angebot im kurzfristigen Bedarfsbereich) und zwei kleinere D-Zentren: Alt-Tannenbusch
(Nahversorgung) und Weststadt (Discounter, Vollsortimenter, Drogerie, Elektronikeinzelhandel).
Obwohl das BEZK den Grundsatz vorgibt, zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente als
Hauptsortimente in den Zentren zu konzentrieren, eröffnet es ausnahmsweise die Möglichkeit,
zentrenrelevante Vorhaben auch an anderen Standorten zu realisieren, wenn dadurch nicht mit einer
spürbaren Beeinträchtigung der benachbarten zentralen Bereiche gerechnet werden muss. Ausnahmen
sind darüber hinaus auch für nahversorgungsrelevante Vorhaben möglich, um vor allem die fußläufige
Nahversorgung der Wohnbevölkerung zu sichern. Dafür sollten nachfolgende Bedingungen erfüllt sein:
So muss die Nahversorgung erstens der im unmittelbaren Umfeld vorhandenen Wohnbevölkerung
dienen, was i.d.R. dann der Fall ist, wenn sich die Betriebsgröße an der im Umkreis von 500 - 700 m
Radius vorhandenen entsprechenden Kaufkraft orientiert. Zudem darf im Einzugsbereich die
Nahversorgung nicht bereits anderweitig gesichert sein. Das bedeutet auch, dass durch das Vorhaben
kein benachbarter zentraler Bereich spürbar beeinträchtigt werden darf. Der Standort muss zudem
fußläufig gut erreichbar sein und verkehrliche oder bauliche Barrieren dürfen die Erreichbarkeit nicht
spürbar einschränken. Weiterhin muss der Standort städtebaulich integriert sein. Abschließend lautet die
letzte Bedingung, dass das Vorhaben die unmittelbare Umgebung durch den mit ihm verbundenen
Verkehr nicht deutlich belastet. In direkter Nähe zum Plangebiet, an der Ecke Bornheimer Straße / Eller
Straße, befindet sich ein Lebensmittelvollsortimenter innerhalb eines Einkaufkomplexes
(Baumarkt/Gartencenter, Tierfutter, Getränkemarkt). In einem Abstand von rund 500 m an der Brühler
Straße befinden sich ein Discounter neben einem Bekleidungs- und einem Schuhgeschäft im Bestand.
Die Nahversorgung der Wohnbevölkerung ist damit bereits sichergestellt. Bei weiteren ergänzenden
Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb des nicht
integrierten Standorts wäre eine Beeinträchtigung für das Bonner Zentrum sowie der drei genannten
Ortsteilzentren aufgrund von Kaufkraftverlust nicht auszuschließen. Damit würde auch die in diesen
Standorten gewährleistete verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung - insbesondere der nicht
motorisierten Käuferschichten - mit Gütern des täglichen Bedarfes gefährdet.
Von der Möglichkeit, die das BEZK bietet, zentrenrelevante Sortimente als Hauptsortiment auch
außerhalb zentraler Bereiche ausnahmsweise zuzulassen, wenn dadurch nicht mit einer spürbaren
Beeinträchtigung der benachbarten zentralen Bereiche gerechnet werden muss, wird im Plangebiet kein
Gebrauch gemacht, weil das Gewerbegebiet neben den großflächigen nicht-zentren- und nicht-
nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben sowie den sonstigen Ausnahmen auch den Nicht-
Handelsbetrieben die Möglichkeit zur Entwicklung geben soll. Aufgrund seiner geringen Größe in
Verbindung mit der zuvor erläuterten dringenden Nachfrage nach Gewerbeflächen soll einer weiteren
Verstärkung des Wettbewerbs um die Flächen vorgebeugt werden, indem zentren- und
nahversorgungsrelevante Sortimente in den GE 1 und GE 2 ausgeschlossen und damit in die für sie
geeigneten Zentren verwiesen werden. Im Übrigen sind im Plangebiet mit den Betrieben Staples
(Bürofachmarkt) und Expert (Elektrofachmarkt) bereits zwei großflächige Betriebe mit u.a.
zentrenrelevanten Sortimenten genehmigt. Das Angebot an zentrenrelevanten Sortimenten soll auch
deshalb nicht noch weiter ausgeweitet werden. Zudem bleibt so die Entwicklung der Bodenpreise soweit
wie möglich unbeeinflusst vom Einzelhandel und damit erfahrungsgemäß moderater.
Entsprechend den vorgenannten Entwicklungszielen wird für das gesamte Plangebiet festgesetzt, dass
Einzelhandelsbetriebe oder sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an
Endverbraucher grundsätzlich – aber nicht ausnahmslos (s.u.) – nicht zulässig sind, sofern sich dasSeite 26 von 40

Kernsortiment aus zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten der Bonner Sortimentsliste
zusammensetzt.
Eine besondere Situation, die der Abwägung bedarf, stellt die Zulässigkeit von zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimenten bei Tankstellen im Gewerbegebiet dar: Obwohl eine
Genehmigung für u.a. einen sehr großen Tankstellenshop mit 197 m² im Gewerbegebiet Bonn Nord in
ca. 200 m Entfernung des Plangebiets vorliegt und somit eine Konkurrenzsituation besteht, überwiegt in
diesem Fall das mit dem vorliegenden Plan beabsichtigte städtebauliche Interesse, die
Nahversorgungszentren zu schützen. Im Plangebiet weitere Tankstellen mit entsprechender
Verkaufsfläche zuzulassen, würde diesem Interesse entgegenstehen. Die Verkaufsfläche der
bestehenden Tankstelle wird als eine der Ausnahmen über den Bestandsschutz in den textlichen
Festsetzungen geschützt.
Einzelhandel in GE1 und GE2
a) Groß- und kleinflächige Betriebe mit nicht-zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten
Sortimenten sind im Gewerbegebiet (Eignungsfläche) zulässig. Da sich in vielen Branchen mit
diesen Sortimenten die Angebotsform von Randsortimenten etabliert hat, wäre ein Ausschluss
dieser Randsortimente nicht bedarfsgerecht. Da zentrenrelevante Randsortimente zumindest
Auswirkungen auf die Zentrenbereiche haben können, sollen diese nur in begrenztem Umfang,
und wenn ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorliegt, zulässig sein.
Nahversorgungsrelevante Randsortimente bleiben, wie auch im BEZK vorgesehen,
ausgeschlossen, da das Gebiet bereits ausreichend versorgt ist und den oben genannten
Kriterien für eine Ausnahme daher nicht entsprochen werden kann. Die Zulässigkeit der
zentrenrelevanten Randsortimente wird daher, wie im Einzelhandels- und Zentrenkonzept
vorgesehen (vgl. Kap. 1.2 Grundsätze des BEZK), auf 10 % der gesamten Verkaufsfläche
begrenzt, allerdings bis maximal 800 m². Dies entspricht der Grenze der Großflächigkeit. Die
Begrenzung auf 10 % ist auch nach den Aussagen des Landesentwicklungsplans NRW
ökonomisch tragfähig (Erläuterung zu Ziel 6.5-5 LEP, S. 52 LEP) und stellt keinen
unverhältnismäßigen Eingriff in die Rechte der Unternehmer dar. Die Beschränkung soll
sicherstellen, dass, wie das BEZK als Bedingung für die Ausnahme fordert, nicht mit einer
spürbaren Beeinträchtigung der Zentren gerechnet werden muss.
b) Ebenso sollen Verkaufsflächen an letzte Verbraucher von Handwerks-, produzierenden und
weiterverarbeitenden Betrieben mit betriebsbezogenem zentrenrelevanten Einzelhandel
(Annexhandel) ausnahmsweise bis maximal 800 m² zulässig sein, wenn eine räumliche
Zuordnung zum Hauptbetrieb besteht, der Verkauf im betrieblichen Zusammenhang stattfindet,
und eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist. Mit
der Obergrenze von 800 m² ist analog zu a) die Grenze zur Großflächigkeit noch eingehalten,
sodass nicht mit einer spürbaren Beeinträchtigung von Zentren gerechnet werden muss. Mit
dieser funktionalen Zuordnung soll sichergestellt werden, dass der Betrieb nur solche Produkte
vertreibt, die im Betrieb selbst angefertigt bzw. weiterverarbeitet wurden. Mit der räumlichen
Zuordnung soll sichergestellt werden, dass die Verkaufsstätte dem Betrieb äußerlich erkennbar
angegliedert ist. Nahversorgungsrelevante Sortimente werden von dieser Ausnahme nicht
erfasst, da der Verkauf dieser Sortimente den dafür geeigneten räumlichen Bereichen der Stadt
vorbehalten bleiben soll. Dies hat zur Folge, dass z.B. Handwerksbetriebe des
Lebensmittelbereichs (wie Bäcker oder Metzger) hier keine Einzelhandelsverkaufsflächen
errichten können.Seite 27 von 40

c) – g)
Betriebe, die aufgrund ihrer Standortlage bzw. ihres Sortiments nicht den Zielsetzungen des
Einzelhandels- und Zentrenkonzepts entsprechen, genießen grundsätzlich Bestandsschutz auf
den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion. Um einen erweiterten Bestandsschutz
zu gewähren, ist eine sogenannte „Fremdkörperfestsetzung“ gemäß § 1 Abs. 10
Baunutzungsverordnung (BauNVO) möglich. Hiermit können auch Erweiterungen, Erneuerungen,
Nutzungsänderungen und Änderungen dieser Anlagen zugelassen werden (Änderungen
beziehen sich auf die äußere Gestalt oder das Innere der Anlage). Gegenüber einer Festsetzung
als Sondergebiet gem. § 11 Abs. 3 BauNVO für großflächige zentren- bzw.
nahversorgungsrelevante Vorhaben außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen bietet die
Fremdkörperfestsetzung den Vorteil, dass die Bestandsnutzungen, die nicht den grundsätzlichen
Zielen des BEZK entsprechen, nicht verfestigt werden und die Fläche nach Betriebsaufgabe
fortan den allgemeinen Festsetzungen für die sonstigen Grundstücke im Baugebiet unterliegt,
wonach hier ein Gewerbegebiet mit eingeschränkter Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben
vorgesehen ist.
Entsprechend dem im Kapitel zum BEZK aufgeführten Ratsbeschluss vom 13.12.2012 (DS-Nr.
113540) soll eine Erweiterung um 10 % des Verkaufsflächenbestands von 2008 zulässig sein.
Der Bebauungsplan weicht dabei bewusst vom Bezugsjahr 2008 ab, da dieses bereits 10 Jahre
zurückliegt und Betriebe, die nach 2008 gegründet wurden, so nicht vom Bestandsschutz erfasst
werden könnten. Stattdessen wird als Referenzzeitpunkt der Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses
Bebauungsplans herangezogen. Da mit dem Beschluss auf die Frage nach dem Umgang mit
nicht integrierten Standorten geantwortet werden sollte, wird angenommen, dass sich die 10 %
Erweiterung auf die Verkaufsfläche für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente
beziehen, auch wenn der Betrieb zusätzlich nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevante
Sortimente anbietet. Darüber hinaus wird festgesetzt, dass Erneuerungen und Änderungen
zulässig sind, Nutzungsänderungen nur unter der Maßgabe der übrigen Festsetzungen.
Nutzungsänderungen in zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente, deren Angebot bei
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans nicht genehmigt war, sind also nicht zulässig. Mit der
getroffenen Festsetzung soll die Existenz langjährig bestehender Betriebe auch
planungsrechtlich gesichert werden.
Dies betrifft den großflächigen Bürofachmarkt Staples an der Bornheimer Straße 129 mit rund
1.000 m² Verkaufsfläche (c).
Ebenso betroffen von der erläuterten Regelung ist der großflächige, zwischenzeitlich
geschlossene Elektrofachmarkt Expert am Heinrich-Böll-Ring 10 mit rund 3.000 m²
Verkaufsfläche (d), das in der Spessartstraße 2 gelegene PC-Fachgeschäft mit 200 m²
Verkaufsfläche (e), sowie das Second Hand-Kaufhaus in der Ennemoserstraße 8 mit ca. 260 m²
Verkaufsfläche (f), und der Tankstellenshop in der Bornheimer Straße 145 mit ca. 10 m²
Verkaufsfläche (g). Im Hinblick auf die mit 10 m² lediglich sehr geringe Verkaufsfläche des
Ladens der Bestandstankstelle besteht im Einzelfall im Übrigen die Möglichkeit, dieser durch
Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans eine etwas über die 10 Prozent
hinausgehende Erweiterung ihrer Verkaufsfläche für zentren- und nahversorgungsrelevante
Sortimente zuzugestehen, ohne dass dadurch der Grundzug der Festsetzung berührt würde.
Einzelhandel im MI
a) Wie bereits unter 2.3 „Plangebiet gesamt“ ausgeführt, wäre bei weiteren ergänzenden
Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb desSeite 28 von 40

nicht integrierten Standorts eine Beeinträchtigung für das Bonner Zentrum sowie der drei
genannten Ortsteilzentren aufgrund von Kaufkraftverlust nicht auszuschließen. Das außerhalb
der Eignungsfläche für großflächigen nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten
Einzelhandel gelegene Baugebiet MI soll insbesondere Nutzungen vorbehalten bleiben, wie sie
üblicherweise in einem Mischgebiet gemäß § 6 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig
sind. Dieser Baugebietstyp ist in gleicher Abgrenzung im Flächennutzungsplan dargestellt und
entspricht der tatsächlich vorhandenen Gebietsstruktur.
Aus diesen Gründen sind neben dem grundsätzlichen Ausschluss für Einzelhandelsbetriebe mit
zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten auch großflächige Einzelhandelsbetriebe
mit nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten im gesamten Baugebiet MI
des Plangebietes ausgeschlossen.
b) Analog zum Bestandsschutz für die bereits vorhandenen nicht plankonformen Nutzungen in den
GE-Gebieten, soll auch der im MI gelegene Betrieb, der Asialaden in der Ellerstraße 13 mit einer
Verkaufsfläche von etwa 10 m², unter den erweiterten Bestandsschutz fallen. Aufgrund seiner
kleinen Verkaufsfläche könnte bei einem Antrag auf Erweiterung eine Befreiung vom
Bebauungsplan in Betracht gezogen werden, um eine maßvolle Erweiterung über die 10 Prozent
(die 1 m² entsprächen) hinaus zu ermöglichen, ebenfalls ohne den Grundzug der Festsetzung zu
berühren.
Mit den zuvor erläuterten textlichen Festsetzungen ist auch ein Kiosk nicht zulässig, da ein Kiosk einen
selbstständigen Einzelhandelsbetrieb darstellt. Mit einer üblichen Verkaufsfläche von meist weit unter
100 m² ist die städtebauliche Bedeutung hinsichtlich des Schutzes des zentren- und
nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereichen sowohl in den GE als
auch im MI als marginal anzusehen. Kioske können als kleine Versorgungsstützpunkte für die Bewohner
der näheren Umgebung sowie Passanten und der arbeitenden Bevölkerung in der Mittagspause
angesehen werden ohne dabei eine wesentliche Konkurrenz für den nahegelegenen
Einzelhandelsbetrieb an der Bornheimer Straße oder die naheliegenden Zentren zu bedeuten. Das
angebotene Warensortiment kann in Umfang und Vielfalt insbesondere kein vollständiges
Nahversorgungsangebot abdecken, sodass die Sicherung und die Förderung der zentralen
Versorgungsbereiche in der Regel nicht tangiert würde und somit im Einzelfall eine Befreiung nach § 31
Abs. 2 BauGB erteilt werden könnte.
3. Auswirkungen des Bebauungsplanes
3.1. Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sind keine nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen zu
erwarten. Vielmehr kann durch die Festsetzungen ein Beitrag zum Erhalt der bestehenden Zentren Alt-
Tannenbusch, Weststadt und Nordstadt geleistet werden, die für die wohnungsnahe Versorgung der
Bevölkerung, insbesondere der nicht motorisierten Käuferschichten, mit Gütern des täglichen Bedarfs
von besonderer Bedeutung sind. Durch die ungesteuerte Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben an
diesem peripheren Standort könnte die wirtschaftliche Existenz derjenigen Betriebe bedroht oder gar
vernichtet werden, die eine verbrauchernahe Versorgung in den genannten Zentren gewährleisten.
Die Festsetzung eines Gewerbe- und eines Mischgebietes stellt eine geordnete städtebauliche
Entwicklung im Hinblick auf die künftig zulässige Art der baulichen Nutzung sicher und trägt den
vorhandenen Bedarfen zur Bereitstellung gewerblicher und gemischt nutzbarer Flächen Rechnung.
Mit der Festsetzung von Baugrenzen im Mischgebiet kann die vorhandene bauliche Struktur gesichert
werden. Durch die Festsetzung der Parkanlage an der Bornheimer Straße wird durch die damit
verbundene Qualifizierung dieser Grünfläche auf eine Aufwertung dieser städtebaulich markanten
Situation hingewirkt.Seite 29 von 40

3.2. Auswirkungen auf die Umwelt
Anzeichen einer wesentlichen Umweltrelevanz für die Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen sowie
Landschaft, Boden, Wasser, Luft, Klima und Kultur- und Sachgüter sind im Hinblick auf die Planung nicht
erkennbar. Die Grünfläche an der Bornheimer Straße kann jedoch insbesondere bei einer Aufwertung
der Grünfläche als Trittsteinfläche zum Erhalt der Artenvielfalt beitragen und das Mikroklima im Quartier
positiv beeinflussen. Die Gliederung des Gewerbegebietes im Hinblick auf den zulässigen Störgrad der
Gewerbebetriebe sichert die Verträglichkeit benachbarter Gebiete unterschiedlicher Art der baulichen
Nutzung. Zusätzliche Eingriffe in den Naturhaushalt werden durch die Festsetzungen des
Bebauungsplans nicht vorbereitet.
3.3. Sonstige Auswirkungen
Grundsätzlich ist auch das Interesse der betroffenen Eigentümer bzw. Mieter am bisherigen Baurecht
abwägungsrelevant. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden die Nutzungsmöglichkeiten
für die Grundstückseigentümer teilweise eingeschränkt. Dessen ungeachtet ist das Plangebiet bereits
vollständig bebaut. Einschränkungen wären daher ggf. lediglich bei künftigen Nutzungsänderungen (in
zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente) oder bei Erweiterungen von bestehenden Betrieben
zu erwarten. Hier gilt es zu beachten, dass in dem bislang unbeplanten Plangebiet die
Beurteilungsgrundlage, nämlich § 34 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB), bereits eine einschränkende
Vorgabe für Vorhaben enthält. Danach dürfen von Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Dieses
Ziel wird auch mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept, das der Bebauungsplan in
Bauplanungsrecht umsetzt, verfolgt. Zudem wird für bestehende Betriebe, die nach den
Leitvorstellungen des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes am Standort aufgrund ihrer
Zentrenbeeinträchtigung unzulässig wären, mittels einer Fremdkörperfestsetzung über den
Bestandsschutz hinaus auch eine Erweiterung und Änderung bestehender Betriebe gesichert.
Da viele branchentypische Betriebsformen sich nicht nur auf Hauptsortimente beschränken, sondern aus
wirtschaftlichen Gründen auch zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente anbieten, wird
der Eingriff in das Eigentum insofern gemildert, als dass zentrenrelevante Randsortimente und bei
sonstigen Gewerbebetrieben auch zentrenrelevanter Annexhandel (Artikel, die mit handwerklichen
Dienstleistungen angeboten werden bzw. in Beziehung zur gewerblichen Nutzung stehen) bis zu einer
angemessenen Größe ermöglicht wird. Für nahversorgungsrelevante Sortimente kann dies – abgesehen
von sehr kleinflächigen Ausnahmen – nicht festgesetzt werden, da in diesem Fall sehr wohl von einer
Beeinträchtigung der nahegelegenen Zentren ausgegangen werden muss, indem Kundenströme
umgeleitet würden.
Im Übrigen handelt es sich nicht um einen unverhältnismäßigen Eingriff in die grundrechtlich geschützte
Eigentümerposition, da im vorliegenden Fall die dem Allgemeinwohl dienende Sicherung der Zentren
einer teilweisen Einschränkung vielfältiger Nutzungsmöglichkeiten für die Eigentümer gegenübersteht. In
vertretbarem Umfang werden Ausnahmen der allgemeinen Einschränkungen zugelassen. Für die
betroffenen Grundstücke verbleibt so noch ein umfangreicher Katalog an potentiellen Nutzungen, der
den vorhandenen Betrieben Entwicklungsmöglichkeiten aufzeigt.
4. Zusammenfassung
Vor dem Hintergrund der wachsenden Nachfrage an Verkaufsflächen des Einzelhandels ist es für die
geordnete Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Bonn unumgänglich, die
Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben zu steuern. Zu diesem Zweck hat der Rat derSeite 30 von 40

Stadt Bonn im Jahr 2008 ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK) beschlossen, an dem 2012
einige aktualisierende Änderungen, vornehmlich im Bereich der Zentrenabgrenzung, vorgenommen
wurden. Das Konzept sieht den Verkauf zentren- und nahversorgungrelevanter Sortimente im Regelfall
nur in den verschiedenen Zentren vor. Es entfaltet keine unmittelbare Rechtswirkung. Zu seiner
Anwendung muss es in gültige Bebauungspläne übersetzt werden. Diese müssen das Konzept, falls
nicht möglich, nicht vollständig übernehmen, im Rahmen der Abwägung ist es jedoch zu
berücksichtigen.
Um das Gewerbegebiet Bonn Nord als Gewerbestandort zu sichern und zu entwickeln und einer
unerwünschten Ansiedlung von Betrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Sortiment
vorzubeugen, soll für den Bereich zwischen Bornheimer Straße, Ellerstraße, Heinrich-Böll-Ring,
Ennemoserstraße und der Straße Am Propsthof ein Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt
werden.
Das Gebiet wird als Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO im Bereich, der von den Straßen Am Propsthof,
Bornheimer Straße, Spessartstraße, und Ennemoserstraße begrenzt wird, und als Mischgebiet gem. § 6
BauNVO im Bereich zwischen der Spessartstraße, Bornheimer Straße, Ellerstraße und Heinrich-Böll-
Ring festgesetzt. Das Gewerbegebiet wird durch den Heinrich-Böll-Ring in zwei Bereiche unterteilt. GE1
liegt im Westen und GE2 im östlichen Bereich bis zur Grenze mit dem Mischgebiet, zu dem es einen
Übergang bilden soll, indem in GE 2 nur solche Gewerbebetriebe zulässig sein sollen, die gemäß § 6
BauNVO das Wohnen nicht wesentlich stören. Im Mischgebiet wird die Struktur der bestehenden
Bebauung durch Baugrenzen gesichert.
Die Regelungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben sind als textliche Festsetzung getroffen.
Grundsätzlich werden Betriebe, die zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente veräußern, nicht
zugelassen. Zudem soll das GE-Gebiet als sog. Eignungsfläche dem großflächigen, nicht-zentren- und
nicht-nahversorgungsrelevanten Einzelhandel vorbehalten bleiben. Folglich ist in Bereichen, die nicht für
den großflächigen Einzelhandel vorgesehen sind (Mischgebiet), die maximal zulässige Verkaufsfläche
auf 800 m² beschränkt. Die Planung sieht hinsichtlich der Zulässigkeit von Sortimenten allerdings
Ausnahmetatbestände für zentrenrelevante Randsortimente sowie für Verkaufsstätten von
Handwerksbetrieben vor. Zudem werden zur Vermeidung von Überregulierung und der Auslösung von
Planungsschäden Regelungen zum erweiterten Bestandsschutz getroffen.
Aufgrund des 2012 beschlossenen Vergnügungsstättenkonzeptes für die Stadt Bonn werden im
Mischgebiet sämtliche Vergnügungsstätten ausgeschlossen. In Eignungsflächen – und damit in den
Gewerbegebieten GE1 und GE2 – sind sie gemäß dem Konzept jedoch zulässig.
Im Mischgebiet werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen aufgrund ihres hohen Platzbedarfs und der
funktionalen Unverträglichkeit mit dem Charakter des Gebiets ausgeschlossen. Ferienwohnungen gem.
§ 13a BauNVO sollen unzulässig sein, um die Wohnungen im Mischgebiet für eine allgemeine
Wohnnutzung vorzuhalten.
Die Begründung wird durch eine Beschreibung der Auswirkungen des Bebauungsplans abgerundet.
Städtebaulich sind Auswirkungen nur dahingehend zu erwarten, dass der Bebauungsplan einen Beitrag
zum Erhalt der Funktionsfähigkeit der im Einzelhandels- und Zentrenkonzept festgelegten Zentren leistet
und den vorhandenen Bedarfen zur Bereitstellung gewerblicher und gemischt nutzbarer Flächen
Rechnung trägt. Wesentliche Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten, da das Gebiet bereits
vollständig bebaut ist und durch die Festsetzungen keine zusätzlichen Eingriffe in den Naturhaushalt
ermöglicht werden.
Aufgestellt: Bonn im März 2020Seite 31 von 40

Bebauungsplan Nr. 7623-19
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Nordstadt
Maßstab 1: 5000 Datum: 20.08.2018
150 m 300 mSeite 32 von 40

Bebauungsplan-Nummer: 7623-19
Stellungnahmen zum Bebauungsplan 10.10.2019 – 25.11.2019
Beteiligung gem. § 3 (2) i. V. m. § 4 (2) BauGB
Abwägung
Anmerkung: Die Nummerierung der Stellungnahmen ist nach Reihenfolge des Eingangs
erfolgt. Aus Gründen der besseren thematischen Aufbereitung entspricht diese nicht der
Sortierung in der Abwägung.
Zu I.1. Stellungnahme 005
Schreiben vom 28.11.2019
Stellungnahme
Unseren Bürgerantrag stellen wir im Zusammenhang mit dem B-Plan 7623-19 der
Bundesstadt Bonn und der geplanten Verkehrsberuhigung der Bornheimer Straße, ab
Hochstadenring / Ecke Bornheimer Str. stadtauswärts Richtung Gewerbegebiet OBI,
EDEKA, Zoo & Co., Faßbender Tenten, Ärztehaus, und diverse Rechtsanwälte. Mit der
möglichen Verkehrsberuhigung der Bornheimer Straße, sind das Gewerbegebiet und
damit die o. g. Unternehmen mit ihren über 200 Arbeitsplätzen und ca. 7.000 Kunden
täglich stadteinwärts nur noch über die Bornheimer Straße / Ecke Heinrich-Böll-Ring
erreichbar. Die Ellerstraße ist für Linksabbieger gesperrt, die Eifelstraße ist eine
Einbahnstraße, die Taunusstraße ist als Sackgasse verschlossen. Stadtauswärts kann
das Gewerbegebiet nicht mehr über die Bornheimer Straße erreicht werden, da diese
dann verkehrsberuhigt ist. Dem möglichen Kunden bliebe dann nur noch die
großräumige Anfahrt über die Dorotheenstr., Sachsenweg, Vorgebirgsstraße und
Ellerstraße - also mitten durch Wohngebiet. Heute erreichen uns laut dem von uns
erstellten Gutachten der Fa. BC Aachen, 60 % unserer Kunden über die Bornheimer
Straße. Den eben beschriebenen neuen Weg der Anfahrt aus Richtung Innenstadt
werden nicht viele unserer Kunden finden.
Der Weg über die Thomasstraße bietet sich dann nur noch über die Ellerstraße als
Rechtsabbieger an. Die Abbindung des Tenten Karrees mit seinen Arbeitsplätzen und
Kunden stellt einen schwerwiegenden Eingriff in ein derzeit funktionierendes, neues
Gewerbegebiet dar. Der Umsatzrückgang, der durch eine solche Maßnahme in Gang
gesetzt wird, wird zu erheblichen Problemen für alle Mieter führen. Daher stellen wir den
Antrag, unabhängig von allen städtischen Entscheidungen, die Spessartstraße zu
öffnen, um für eine bessere Zu- und Abfahrt für das Gewerbegebiet zu sorgen, die
Ellerstraße stadteinwärts mit einen Linksabbieger zu versehen und die Bornheimer
Straße zwischen Ellerstraße und Hochstadenring nicht beruhigen.
Stellungnahme der Verwaltung
Aus verkehrsplanerischer Sicht ist die Situation folgendermaßen einzuschätzen:Seite 33 von 40

Der hier gestellte Antrag ist im planungsrechtlichen Kontext des Bebauungsplans 7623-
19 „Ennemoserstraße“ zu sehen, dessen öffentliche Auslegung vom 10.10. bis
25.11.2019 stattgefunden hat. Dieser sieht die Öffnung der Spessartstraße für Kfz- oder
Radverkehr bisher nicht vor. Um die Gründe hierfür darzulegen, muss die in Rede
stehende Situation im Kontext weiterreichender verkehrsplanerischer Maßnahmen
betrachtet werden:
Die Bornheimer Straße weist als bedeutende Verkehrsachse erhebliche städtebauliche
Defizite auf. Der Straßenraum ist durch Asphaltflächen dominiert, öffentliches Grün fehlt
fast vollständig. Kennzeichnend sind Lärm und Abgase durch den Straßenverkehr. Eine
Aufenthaltsqualität ist praktisch nicht vorhanden. Fehlende Querungsmöglichkeiten
machen den Verkehrsraum unattraktiv für Fußgänger und auch die Qualität der
Radverkehrsanlagen und deren Führung in den Knotenpunkten sind nicht optimal.
Die verkehrlichen Veränderungen, die mit der Erneuerung der Viktoriabrücke, dem Bau
der Rampe zur Thomastraße verbunden sind, bieten nun u. a. die Chance, die Straße in
Gänze umzugestalten:
Im Zusammenhang mit der Brückensanierung soll eine neue Verkehrsführung von der
Straße Am Alten Friedhof durch Anbindung durch den neuen Kreisverkehr mittels
Rampe an die Viktoriabrücke realisiert werden. Es wird erwartet, dass dadurch der Kfz-
Verkehr auf der Bornheimer Straße zwischen Am Alten Friedhof und Heinrich-Böll-Ring
erheblich reduziert werden kann.
Im Rahmen der Planungen wurden Verkehrssicherheitsbewertungen und
Verkehrsqualitätsnachweise für die Knotenpunkte des Straßenzuges durchgeführt. An
den Knotenpunkten Bornheimer Straße/ Lievelingsweg, Bornheimer Straße/ Heinrich-
Böll-Ring, Bornheimer Straße/ Hochstadenring und Bornheimer Straße/ Am Alten
Friedhof wurden entsprechend der neuen Planung zum Beispiel die
Lichtsignalsteuerungen angepasst. Durch die und weitere Maßnahmen ist ein deutlicher
Rückgang der Verkehrsunfälle zu erwarten.
Eine Überlastung der neuen Hauptroute Thomastraße/Heinrich-Böll-Ring ist gem.
Verkehrsuntersuchung nicht zu erwarten, weil der Verkehr auf einer separaten Rampe
zur Viktoriabrücke abgewickelt wird.
Insbesondere aufgrund der Verkehrsreduktion kann die Bornheimer Straße in diesem
Abschnitt künftig ihrem Charakter als Quartiersstraße angemessen umgestaltet werden.
Der gewonnene Raum kann zur Verbreiterung der Seitenräume, zur Begrünung und
Bepflanzung mit Bäumen und sogar für einige zusätzliche Stellplätze genutzt werden.
Von wesentlicher Bedeutung in diesem Bereich ist außerdem das „August-Macke-Haus“,
dessen Umfeld durch die Reduzierung der Verkehrsmengen und die Umgestaltung der
Kreuzung Hochstadenring/ Bornheimer Straße eine deutliche Aufwertung erfährt.
Neben der Vergrößerung der Seitenbereiche gehört hierzu auch die geplante
Verlagerung von störenden Elementen wie Werbesäule und Beleuchtungsmast. Die
Erschließungsqualität wird entsprechend verbessert.
Grundsätzlich ist die Erschließung des in der Stellungnahme thematisierten
Gewerbegebietes bereits über die Straßen und Knoten Heinrich-Böll-Ring/ BornheimerSeite 34 von 40

Straße sowie Ellerstraße/ Bornheimer Straße aus zwei Richtungen gewährleistet. Die
Leistungsfähigkeit dieser Knoten ist durch die Verkehrsuntersuchung des Büros BSI aus
Aachen im Rahmen der Vorplanung zur Umgestaltung der Bornheimer Straße,
durchgeführt vom Büro HJP aus Aachen, nachgewiesen worden.
Aus verkehrsplanerischer Sicht birgt der Durchstich der Spessartstraße auf den
Heinrich-Böll-Ring in Richtung Ennemoserstraße für das Gewerbegebiet keine
signifikanten Vorteile. Richtig ist, dass durch die Abbindung der Bornheimer Straße am
Hochstadenring für Geradeaus-Kfz-Verkehre der Durchgangsverkehr, welcher derzeit
am Gewerbegebiet vorbeigeführt wird, reduziert wird. Dieser würde aber auch nicht
dadurch erhöht werden, dass die Spessartstraße zum Heinrich-Böll-Ring geöffnet wird.
Zwar wird der Durchgangsverkehr aus Richtung Innenstadt reduziert, aber weiterhin ist
das Gewerbegebiet mehr als ausreichend über Ellerstraße, Thomastraße, Heinrich-Böll-
Ring und Bornheimer Straße angebunden. Der durch die Spessartstraße fahrende
Zielverkehr des Gewerbegebietes kann ebenso über die genannten Straßen das Ziel
erreichen. Massive Verkehrsprobleme werden von Seiten der Verkehrsplanung aus
vorgenannten Gründen nicht gesehen.
Die Hauptroute des Radverkehrs verläuft aus Richtung Tannenbusch kommend über die
Ennemoserstraße und die Thomasstraße sowie im weiteren Verlauf die Heerstraße
Richtung Innenstadt. Eine zusätzliche Verbindung durch die Spessartstraße ist aus
verkehrsplanerischer Sicht entbehrlich.
Die geforderte Öffnung der Spessartstraße zur Ennemoserstraße würde einen Eingriff in
privates Eigentum bedeuten, da sich die betreffenden Flächen nicht im Eigentum der
Stadt Bonn befinden. Daraus könnten Entschädigungsansprüche an die Stadt
entstehen. Da die Anfahrbarkeit aller Betriebe gesichert ist, wäre der Eingriff in privates
Eigentum überdies nicht gerechtfertigt. Zudem wäre auch eine erneute Offenlage nötig.
Aus verkehrsplanerischen Gründen kann die geforderte „Nicht-Beruhigung“ der
Bornheimer Straße grundsätzlich nicht unterstützt werden. Dies widerspricht den
Planungsgrundsätzen, die eine Entlastung des Wohn-Quartiers vorsehen. Die
Beruhigung der Bornheimer Straße und damit die Aufenthalts- und die Wohnqualität der
Anwohner sowie die darüberhinausgehenden oben dargelegten Vorteile der
beschriebenen verkehrsplanerischen Gesamtmaßnahme überwiegen die in der
Stellungnahme vorgebrachten Gründe zum Verzicht auf die Entlastung der Bornheimer
Straße und zum Durchbruch der Spessartstraße.
Zu I.2. Einzelhand

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