„Wirtschaftlichkeitsuntersuchung“ hinsichtlich der Sanierung bzw. des Neubaus des Stadthauses

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
200438-2 ST
Der Oberbürgermeister
Federführung:
85 Städtisches Gebäudemanagement Bonn
Dezernat:
„Wirtschaftlichkeitsuntersuchung“ hinsichtlich der
Sanierung bzw. des Neubaus des Stadthauses
Beratungsfolge
Rat 01.09.2020 Kenntnisnahme
In der Sitzung des Rates am 18.06.2020 wurde die Verwaltung im Hinblick auf
die Große Anfrage gebeten, die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zur Sanierung
bzw. den Neubau des Stadthauses den Fraktionen zur Verfügung zu stellen.
Entsprechend dieser Bitte ist das Gutachten der Partnerschaft Deutschland –
PD – Berater der öffentlichen Hand GmbH vom 22.Oktober 2019 zur Kenntnis
beigefügt.
Anlage/n
1 191031_Stadthaus_Bonn_WU-Bericht_Reinschrift (öffentlich)Seite 1 von 42

Vorläufige
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Stadthaus Bonn
Berlin, 22. Oktober 2019Seite 2 von 42

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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis 1
Tabellenverzeichnis 2
Abbildungsverzeichnis 3
1 Ausgangssituation und Zielsetzung 4
2 Berechnung im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 5
2.1 Datengrundlage 5
2.2 Vorgehensweise 6
2.3 Indexierung 6
2.4 Kapitalwertmethode/ Finanzierung/ 8
2.5 Risikoanalyse und Risikokosten 8
3 Vergleich der Umsetzungsvarianten (Teil – A) 10
3.1 Liegenschaftsbezogene Aspekte 10
3.2 Zeitliche Annahmen 11
3.3 Kostenansätze – Planung und Bau 12
3.4 Kostenansätze – bisherige externe Unterbringung 13
3.5 Kostenansätze – Umzüge und Interimsunterbringung 14
3.6 Kostenansätze – Betrieb 15
3.7 Verwaltungskosten der Stadt 16
3.8 Risikobetrachtung beim Vergleich der Umsetzungsvarianten 17
3.8.1 Identifizierung und Gruppierung der projektspezifischen Risiken für die jeweilige
Umsetzungsvariante 17
3.8.2 Bewertung der projektbezogenen Risiken 18
3.9 Variantenspezifische Größen 20
3.10 Ergebnisse – Vergleich der Umsetzungsvarianten 23
3.10.1 Barwertbetrachtung 23
3.10.2 Zusammenfassung zum Teil-A 23
4 ÖPP-Eignungstest (Teil-B) 25
4.1 Zusammenfassung 25
4.2 Eignungskriterien zum Eignungstest 26
4.3 Ausschlusskriterien zum Eignungstest 26
4.4 Kann-Kriterien zum ÖPP-Eignungstest 30
5 Vergleich der Beschaffungsmodelle (Teil-C) 32
5.1 Konventionelle Eigenbauvariante (PSC) 32
5.2 ÖPP 32Seite 3 von 42

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5.3 Zeitliche Annahmen der ÖPP-Variante 33
5.4 Finanzierung der ÖPP-Variante 33
5.5 Kostenansätze der ÖPP-Variante – Planung und Bau 34
5.6 Kostenansätze der ÖPP-Variante – Umzüge und Interimsunterbringung 34
5.7 Kostenansätze der ÖPP-Variante – Betrieb 34
5.8 Sicherheiten der ÖPP-Variante 35
5.9 Verwaltungs- und Transaktionskosten der ÖPP-Variante 36
5.10 Risikobetrachtung beim Vergleich der Beschaffungsvarianten 36
5.10.1 Verteilung der identifizierten Risiken 37
5.10.2 Ermittlung der Risikofaktoren für ÖPP 37
5.11 Variantenspezifische Größen 38
5.12 Ergebnisse – Vergleich der Beschaffungsmodelle 38
5.12.1 Barwertbetrachtung 38
5.13 Szenarioanalyse 39
6 Zusammenfassung der Ergebnisse und Empfehlung 40
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Indizes 7
Tabelle 2: Liegenschaftsbezogene Aspekte (Kostenangaben brutto) 10
Tabelle 3: Angenommene Flächenaufteilung nach Bauabschnitten 12
Tabelle 4: Anpassung der Sanierungskosten im PSC 12
Tabelle 5: Baukosten je nach Umsetzungsvariante (Kostenstand 01.01.2019, brutto) 13
Tabelle 6: Kosten für die bisherige externe Unterbringung. (Kostenangaben brutto) 14
Tabelle 7: Kostenansätze – Umzüge und Interimsunterbringung (Kostenangaben brutto) 14
Tabelle 8: Nutzungskosten nach Umsetzungsvarianten mit 114.639 m² BGF (Kostenstand 01.01.2017;
brutto) 15
Tabelle 9: Nebenrechnung Instandhaltungskosten 16
Tabelle 10:Verwaltungskosten der Stadt nach Umsetzungsvarianten (brutto) 17
Tabelle 11: Risikofaktoren der Umsetzungsvarianten 20
Tabelle 12: Monetäre Abbildung der Liegenschaft Berliner Platz 2 in der Variante 3 (Bilanzwerte) 22
Tabelle 13:Restwerte je nach Umsetzungsvariante 22
Tabelle 14:Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung – Teil-A: Barwertvergleich der
Umsetzungsvarianten (in Mio. €) 23
Tabelle 15: Ergebnisse des ÖPP-Eignungstests 25
Tabelle 16: Baukosten der ÖPP-Variante (Kostenstand 01.01.2019) 34Seite 4 von 42

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Tabelle 17: Nutzungskosten der ÖPP-Variante (Kostenstand 01.01.2017, brutto) 35
Tabelle 18: Sicherheitsinstrumente des ÖPP-Modells 35
Tabelle 19: Verwaltungs- und Transaktionskosten der Stadt in der ÖPP-Variante 36
Tabelle 20: Risikoverteilung in den Beschaffungsmodellen 37
Tabelle 21: Risikofaktoren je Beschaffungsvariante 38
Tabelle 22: Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (Teil-C) – Barwertvergleich der
Beschaffungsmodelle für die Variante 3 Neubau (Mio. €) 38
Tabelle 23: Barwertvergleich - Szenario ohne Risikobewertung 39
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1. Zeitschiene für die Variante 1-a (Eigenrealisierung) 11
Abbildung 2. Zeitschiene für Variante 1-b (Eigenrealisierung) 11
Abbildung 3. Zeitschiene für die Variante 2 (Eigenrealisierung) 11
Abbildung 4. Zeitschiene für die Variante 3 (Eigenrealisierung) 11
Abbildung 5. Übersicht Risikoarten. 17
Abbildung 6. Kostenbeeinflussung im Ablauf eines Hochbauprojektes (schematisch) 32
Abbildung 7: Finanzierungsstruktur der ÖPP-Beschaffungsvariante 33
Abbildung 8: Risikotransfer und Kosteneffizienz 36Seite 5 von 42

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1 Ausgangssituation und Zielsetzung
Die Bundesstadt Bonn beabsichtigt das „Neue Stadthaus“, in dem die Verwaltung der Bundesstadt sowie das
Stadtarchiv und zwei Parkhäuser untergebracht sind, entweder umfassend zu sanieren oder ggf. durch einen
Neubau zu ersetzen.
Das „Neue Stadthaus“ wurde im Jahr 1978 in Betrieb genommen und verfügt über eine Brutto-Grundfläche
von ca. 95.000 m². Im Zuge der Feststellung des Sanierungsbedarfs wurden erhebliche technische, arbeits-
betriebliche und energetische Abweichungen zu einem heutigen Gebäudestandard ermittelt. Außerdem be-
stehen sicherheits- und brandschutztechnische Mängel am Gebäude. Das Gebäude ist ferner nicht barriere-
frei.
Aktuellen Überlegungen zufolge sollen im Rahmen der hier vorgelegten Wirtschaftlichkeitsuntersuchung die
nachfolgenden Umsetzungsvarianten monetär betrachtet und miteinander verglichen werden:
1-a. Generalsanierung des Stadthauses in turmweisen Bauabschnitten („Zug um Zug“).
1-b. Generalsanierung des Stadthauses beim komplettem Freiziehen der Türme.
2. Generalsanierung des Stadthauses „Zug um Zug“ mit einer zusätzlichen Randbebauung für Interims-
flächen und späterer Weiternutzung (durch anderen Bedarf).
3. Errichtung eines Neubaus auf dem Grundstück des ehemaligen Landesbehördenhauses.
Die Variante Abriss und Neubau am jetzigen Standort ist nicht Gegenstand dieser Untersuchung und aus
folgenden Gründen verworfen worden: Der aktuelle Bilanzwert des Gebäudes liegt bei ca. 28,4 Mio. € und
würde zusammen mit den zu erwartenden Abbruchkosten als Aufwand in diese Variante einfließen. Da nach
aktuellem Kenntnisstand die Sanierungskosten die Neubaukosten nicht überschreiten, ist es schon jetzt ab-
sehbar, dass diese Variante im Vergleich zur Sanierung deutlich teurer ist.
In einem ersten Schritt wird zunächst die wirtschaftlichste Umsetzungsvariante ermittelt. Anschließend wird
untersucht, welches Beschaffungsmodell für diese „favorisierte“ Umsetzungsvariante die wirtschaftlichste
Umsetzung verspricht.
Die vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung gliedert sich daher in folgende Teile:
- Teil-A: Wirtschaftlicher Vergleich der drei Umsetzungsvarianten (Ermittlung der wirtschaftlichsten
Umsetzungsvariante = favorisierte Umsetzungsvariante),
- Teil-B: ÖPP-Eignungstest für die Prüfung eines alternativen Beschaffungsmodells für die favorisierte
Umsetzungsvariante,
- Teil-C: Wirtschaftlicher Vergleich der Beschaffungsmodelle (ÖPP vs. Eigenrealisierung) für die favo-
risierte Umsetzungsvariante.
Die Bundesstadt Bonn hat die PD – Berater der öffentlichen Hand GmbH zur Erstellung einer vorläufigen
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (WU) beauftragt, um die wirtschaftlichste aus den in Frage kommen-
den Umsetzungs- und Beschaffungsvarianten (konventionell und ÖPP) zu identifizieren. Die vorliegende
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung soll als Entscheidungsgrundlage zur Wahl der optimalen Umsetzungs-
variante und deren Beschaffungsvariante dienen.Seite 6 von 42

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2 Berechnung im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrach-
tung
In den nachfolgenden Unterkapiteln wird die Methodik zur Ermittlung vergleichbarer Barwerte in dieser
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung erläutert. Die Berechnungslogik ist bei allen Umsetzungs- und Beschaf-
fungsvarianten identisch.
Ausgehend von der Annahme, dass allen Varianten die gleiche Bauqualität – sowohl für die Herrichtung als
auch für den Neubau – zugrunde liegt, erfolgt der Variantenvergleich auf Basis der Barwerte. Im ersten
Schritt wird die Umsetzungsvariante mit dem niedrigsten Barwert ermittelt. Anschließend wird für die so
ermittelte favorisierte Umsetzungsvariante ein Beschaffungsvariantenvergleich durchgeführt.
2.1 Datengrundlage
Die wesentlichen Datengrundlagen für die vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung werden im Folgenden
dargestellt und erläutert. Die Daten beruhen im Wesentlichen auf den von der Stadt Bonn zur Verfügung
gestellten Informationen, Dokumenten und Unterlagen sowie den gemeinsamen Projektsitzungen am
31.10.2018 und 07.03.2019:
— Antrag zur Fortschreibung der WU (E-Mail vom 21.06.2019)
— Fremdkapitalzinssatz (E-Mail vom 26.06.2019 und ergänzend vom 19.09.2019)
— ausgefüllter Fragebogen zur Variante 1 (E-Mail vom 27.11.2018)
— ausgefüllter Fragebogen zur Variante 2 (E-Mail vom 27.11.2018)
— ausgefüllter Fragebogen zur Variante 4 (E-Mail vom 27.11.2018)
— Büroflächenkataster (Stand 08.11.2018)
— Abstimmung der Annahmen für die WU (E-Mail vom 17.01.2019 und 24.01.2019)
— Bilanzwert Stadthaus Bonn vom 16.05.2018 (E-Mail vom 17.01.2019)
— SGB-Schreiben zu Annahmen des Vergleichs von Beschaffungsvarianten für das Stadthaus Bonn vom
20.02.2017
— Bodenrichtwert für die Liegenschaft Landesbehördenhaus (E-Mail vom 25.01.2019)
— Kostenansätze Betrieb (E-Mail vom 08.03.2019)
— Abstimmung zu den Kostenansätzen der Sanierung (Telefonisch und per E-Mail vom 13.03.2019)
— Erläuterungsbericht zur Plausibilitätsprüfung der Grobkostenschätzung vom Juni 2011,
Drees & Sommer Projektmanagement und bautechnische Beratung GmbH, 25.08.2017
— Planungsrecht Landesbehördenhaus (E-Mail vom 19.11.2018)
— Mietangebot vom 27.11.2017Seite 7 von 42

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2.2 Vorgehensweise
Die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung beinhaltet eine Aufstellung und einen Vergleich zwischen den Umset-
zungsvarianten sowie einen anschließenden Vergleich der Beschaffungsmodelle (Eigenrealisierung „PSC“
und ÖPP) für die favorisierte Umsetzungsvariante. Dabei werden die bereitgestellten Daten zur Abbildung
von Planung, Finanzierung, Bau, Betrieb und Instandhaltung der verschiedenen Varianten so aufbereitet,
dass ein direkter Vergleich möglich wird. Die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wurde mit dem WU-
Standardmodell 2.0 (Version 2.01) durchgeführt, welches die PD im Auftrag des Bundesministeriums der
Finanzen entwickelt hat.
Als Vergleichsmaßstab für den Vergleich der Beschaffungsmodelle dient die Eigenrealisierung (PSC). Diese
stellt eine Kalkulation der potenziellen, risikoadjustierten Kosten dar, die der Stadt Bonn bei einer herkömm-
lichen Realisierung des geplanten Projekts über einen langfristigen Betrachtungszeitraum (Vorlauf-, Pla-
nungs- und Bauzeit zzgl. einer ca. 25-jährigen Nutzungsperiode) voraussichtlich entstehen würden. Der PSC
als Vergleichswert stellt somit auch die Kostenobergrenze der anderen Beschaffungsvarianten im Rahmen
der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung dar.
2.3 Indexierung
Grundsätzlich erfolgt die monetäre Berechnung unter Verwendung nominaler Zahlungsströme, d. h. für jede
Kostenposition wird zu jedem Zeitpunkt während der Projektlaufzeit die entsprechende Preisentwicklung
tatsächlich berücksichtigt. Dazu werden für alle Berechnungsvarianten die ermittelten Ansätze für Bau- und
Nutzungskosten auf Basis ihrer jeweiligen Kostenstände über die Projektlaufzeit mit entsprechenden Indizes
fortgeschrieben.
Die Annahmen zu den nachstehend aufgeführten Indizes zur Preisfortschreibung beruhen auf entsprechen-
den langjährigen Mittelwerten der Indexreihen des Statistischen Bundesamtes1. Eine Ausnahme hiervon
stellt der angewandte Baupreisindex dar. Da die Baupreise in den vergangenen zwei bis drei Jahren deutlich
schneller als im langjährigen Durchschnitt gestiegen sind, ist bis zum Bau weiterhin mit deutlichen Preisstei-
gerungen zu rechnen. Die Annahme des langjährigen Mittelwertes würde nach Einschätzung der PD nicht
ausreichen, um der zu erwartenden zukünftigen Entwicklung gerecht zu werden. Aus diesem Grund ist für
die kurz- bis mittelfristige Betrachtung (Bauphase in der Variante 3) der Ansatz 4,82% gewählt, der die tat-
sächliche Kostenentwicklung im letzten Jahr abbildet. Da die Bauphase der Sanierung (Variante 1-a, 1-b und
2) deutlich länger dauern soll und der aktuelle Trend höchstwahrscheinlich mit der Zeit nach unten gehen
wird, ist für die Varianten 1-a, 1-b und 2 einen reduzierten Ansatz 3,6% gewählt. Die sich daraus ergebenden
Preisindizes sind nachfolgend in Tabelle 1 dargestellt. Auffällig ist hierbei der negative Ansatz im Bereich
Wärmeversorgung. Dies entspricht der tatsächlichen durchschnittlichen Entwicklung sowohl für Gas als auch
für Fernwärme der vergangenen 10 Jahre und wird daher konsequenterweise auch für die zukünftige Ent-
wicklung so angesetzt.
1 Statistisches Bundesamt, siehe die jeweiligen Angaben in der Spalte „Quelle“ in der Tabelle 1.Seite 8 von 42

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Tabelle 1: Indizes
Kostengruppen Wert, % p.a. Index Quelle
Baukosten
(KG 200-KG 700 nach DIN 276)
4,82 Neubaukos-
ten, Variante 32;
3,6 Sanierungskos-
ten, Varianten 1-a,
1-b und 23;
Baupreisindex Nicht-
wohngebäude; Verän-
derung zwischen Au-
gust 2017 und August
2018
Preisindizes für die Bau-
wirtschaft, Fachserie 17
Reihe 4; November 2018
Instandsetzung
(KG 400 nach DIN 18960) 2,3 ⌀ Baupreisindex, 10
Jahre
Preisindizes für die Bau-
wirtschaft, Fachserie 17
Reihe 4; November 2018
Techn. Objektmanagement/Hausmeister
(KG 200 nach DIN 18960) 2,5 ⌀ Tarifindex für die Ge-
samtwirtschaft, 8 Jahre
Verdienste und Arbeits-
kosten, Fachserie 16
Reihe 4.3; 3. Vierteljahr
2018
Versorgung Wasser
(KG 311 nach DIN 18960) 1,54 ⌀ VPI für Wasserver-
sorgung, 10 Jahre
Verbraucherpreisindex
für Deutschland; Jahres-
bericht 2018
Wärmeversorgung
(KG 312-315 nach DIN 18960) -0,36
⌀ VPI für Wärmeener-
gie (Fernwärme), 10
Jahre
Strom
(KG 316 nach DIN 18960) 3,55 ⌀ VPI für Elektrizität, 10
Jahre
Abwasser
(KG 321 nach DIN 18960) 0,75 ⌀ VPI für Abwasserbe-
seitigung, 10 Jahre
Abfallentsorgung
(KG 322 nach DIN 18960) 0,10 ⌀ VPI für Müllentsor-
gung, 10 Jahre
Reinigung & Pflege von Gebäuden
(KG 330 nach DIN 18960) 2,5
⌀ Tarifindex für die Ge-
samtwirtschaft, 8 Jahre
Verdienste und Arbeits-
kosten, Fachserie 16
Reihe 4.3; 3. Vierteljahr
2018
Reinigung & Pflege von Außenanlagen
(KG 340 nach DIN 18960) 2,5
Bedienung, Inspektion, Wartung
(KG 350 nach DIN 18960) 2,5
Sicherheits- & Überwachungsdienste
KG 360 2,5
Versicherungsbeiträge
KG 372 1,23 ⌀ VPI gesamt, 10 Jahre
Verbraucherpreisindex
für Deutschland; Jahres-
bericht 2018
Laufendes Controlling und Verwaltung 2,5 ⌀ Tarifindex für die Ge-
samtwirtschaft, 8 Jahre
Verdienste und Arbeits-
kosten, Fachserie 16
Reihe 4.3; 3. Vierteljahr
2018
2 Der Ansatz 4,8% bildet die Kostenentwicklung im letzten Jahr ab.
3 Für die Indexierung der Baukosten in den Varianten 1-a, 1-b und 2 ist gegenüber Variante 3 ein reduzierter Ansatz gewählt worden. Grund hierfür
ist die deutlich längere Bauzeit in den Varianten 1-a, 1-b und 2.Seite 9 von 42

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2.4 Kapitalwertmethode/ Finanzierung/
Um eine Aussage über die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit einer Variante treffen zu können, wird bei Wirt-
schaftlichkeitsuntersuchungen gemäß Leitfaden der Finanzministerkonferenz für Wirtschaftlichkeitsunter-
suchungen (FMK Leitfaden), die Kapitalwertmethode angewandt. Diese erlaubt einen Vergleich von Gesamt-
kosten für die Gegenüberstellung von zu betrachtenden Investitionen und Betriebskosten über den
gesamten Betrachtungszeitraum. Mit der Kapitalwertmethode werden Zahlungen, die zu unterschiedlichen
Zeitpunkten im Lebenszyklus anfallen, durch Diskontierung, d.h. das Abzinsen auf einen einheitlichen Be-
zugszeitpunkt, vergleichbar gemacht. Dabei wird der Kapitalwert ermittelt, indem die Differenz zwischen
dem Barwert sämtlicher Einzahlungen und dem Barwert sämtlicher Auszahlungen inkl. der Anfangsinvesti-
tion gebildet wird.
Für die Diskontierung sind geeignete Diskontierungszinssätze zu verwenden. In vorliegender Untersuchung
wurden die Zahlungsströme der zu untersuchenden Beschaffungsvarianten mit dem durchschnittlichen Zins-
satz in Höhe von 0,65 %4 diskontiert. Der Diskontierungszinssatz definiert die relative Wertschätzung zeitlich
unterschiedlich anfallender Kosten und Erträge.
Als Diskontierungszeitpunkt wurde der 01.10.2019 festgelegt.
Finanzierung - Eigenrealisierung
Für den wirtschaftlichen Vergleich im Rahmen der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wird in Ab-
stimmung mit der Stadt eine vereinfachte Finanzierung in Anlehnung eines langfristigen Kommunaldarle-
hens (Laufzeit 30 Jahre) wie folgt unterstellt:
- effektiver Zinssatz in der Höhe von 0,65 % p. a. (sowohl in Bau- als auch in der Nutzungsphase);
- die vollständige Kreditrückzahlung erfolgt annuitätisch während der Nutzungsphase. Die Lauf-
zeit (Rückzahlung) ist je nach Umsetzungsvariante bzw. Dauer der Nutzungsphase unterschied-
lich.
Die tatsächliche Finanzierung (ggf. inkl. Einbindung von Fördermitteln) für die jeweilige Umsetzungs- und
Beschaffungsvariante ist während der Projektvorbereitung genau zu konzipieren. Dabei ist jedoch zu beach-
ten, dass die im Rahmen der vorliegenden WU unterstellte Vergleichbarkeit der Varianten nicht beeinträch-
tigt wird.
2.5 Risikoanalyse und Risikokosten
Jedes Bauvorhaben birgt Risiken, die zu wesentlichen Kostensteigerungen in der Bau- und der Nutzungs-
phase führen können. Im Rahmen der Risikoanalyse wird die Möglichkeit einer Abweichung vom Zielwert
betrachtet. Diese Abweichung kann sowohl positive (Chance) als auch negative (Risiko) Auswirkungen auf
den Ablauf, die Kosten- und Erlösstruktur oder die Qualitätsstandards von Projekten haben. Die Quantifizie-
rung der Risiken erfolgt durch die Eintrittswahrscheinlichkeit (in Prozent) und die mögliche Schadensauswir-
kung (in €).
Risiken, die einen bestimmten Risikofaktor (Produkt aus Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit)
überschreiten, sollten im Wirtschaftlichkeitsvergleich entsprechend berücksichtigt werden.
Für die Risikoanalyse und Risikoberechnung wurden die folgenden Arbeitsschritte durchgeführt:
4 Wie von der Stadt Bonn per E-Mail am 19.09.2019mitgeteilt und anschließend telefonisch abgestimmt.Seite 10 von 42

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Vergleich der Umsetzungsvarianten (Teil - A)
1. Identifizierung und Gruppierung der projektspezifischen Risiken für die jeweilige Umsetzungsvari-
ante (siehe Kapitel 3.8.1);
2. Bewertung der projektbezogenen Risiken (siehe Kapitel 3.8.2)
Vergleich der Beschaffungsvarianten (Teil - C)
3. Verteilung der identifizierten Risiken im alternativen Beschaffungsmodell (siehe Kapitel 5.10.1)
4. Ermittlung der Risikofaktoren für das alternative Beschaffungsmodell (siehe Kapitel 5.10.2).
Bei der Risikobetrachtung sowie deren Bewertung orientiert sich die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung me-
thodisch an den gängigen Leitfäden (u.a. FMK Leitfaden), wobei Erfahrungswerte der PD eingeflossen sind.
Auf dieser Basis wurden adäquate Risikoaufschläge für die Umsetzungsvarianten und die Beschaffungsvari-
anten gebildet. Auf die Identifizierung, Bewertung und Verteilung der Risiken sowie auf die Ermittlung der
Risikofaktoren wird in den Unterkapiteln 3.8.1; 3.8.2; 5.10.1 und 5.10.2 näher eingegangen.
Die verwendeten Risikokategorien wurden in ihren monetären Auswirkungen bei den durchgeführten Be-
rechnungen zur Ermittlung der Kapitalwerte im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung berücksichtigt.Seite 11 von 42

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3 Vergleich der Umsetzungsvarianten (Teil – A)
3.1 Liegenschaftsbezogene Aspekte
In der nachfolgenden Tabelle sind die wesentlichen Aspekte bezogen auf die Grundstückssituation und die
Flächen zusammengefasst.
Tabelle 2: Liegenschaftsbezogene Aspekte (Kostenangaben brutto)
1-a. Sanierung „Zug um
Zug“ / 1-b. Sanierung bei
komplettem Freiziehen
2. Sanierung „Zug um
Zug“ mit
Erweiterung
3. Neubau
Grundstück:
Grundstücksgröße 17.423 m²
(Berliner Platz 2)
17.423 m²
(Teilfläche des Grund-
stücks - ehem. LBH)
Eigentum (Stand 01.01.2019) Stadt Dritte
Grundstückswert 7.840.350 €
(Stand 14.05.2018)
20.907.600 €
(Stand 01.01.2019)
Grundstück freimachen Abbruchkosten trägt der
Verkäufer5
Erwerbsnebenkosten 1.880.000 €
Flächenbedarf - Stadthaus:
Ist-BGF ohne Tiefgarage 70.250 m² (davon 8.627 m² Keller)
Ist-BGF mit Tiefgarage 97.639 m²
Anzahl der Stellplätze 4706
BGF-Erweiterung 17.000 m²
Soll-BGF gesamt 97.639 m² 114.639 m²
Flächenbedarf - externe Unterbringung - Mietobjekt:
BGF - extern 17.000 m²
Kfz-Stellplätze - extern 0
Gesamtflächenbedarf 114.639 m²
Anzahl der Mitarbeiter
Stadthaus: 1.464
ext. Unterbringung: 3007
Stadthaus: 1.464
Randbebauung: 3008 Neubau: 1.764
1.764
5 Es wird angenommen, dass beim Kauf der Grundstückspreis um den Betrag der Kosten der Grundstücksfreimachung reduziert wird. So ist die
separate Eingabe der Abbruchkosten im Rahmen der vorliegenden WU nicht zielführend.
6 Im Rahmen der WU wird die aktuelle Anzahl verfügbarer Stellplätze unterstellt. In weiteren Schritten der Projektvorbereitung muss eine neue
Ermittlung bezüglich der Stellplätze durchgeführt werden. Laut Vorüberlegungen beläuft sich der perspektivische Bedarf auf insgesamt 950 Stell-
plätzen (städtische Fahrzeuge im Stadthaus, gemietete Stellplätze von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, Anzahl der Wartelistenplätze).
7 Die genaue Anzahl ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht bekannt. Gem. aktuellen Überlegungen der Bundesstadt Bonn sind ca. 300 Mitarbeiter zusätz-
lich unterzubringen.
8 Die genaue Anzahl ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht bekannt. Gem. aktuellen Überlegungen der Bundesstadt Bonn sind ca. 300 Mitarbeiter zusätz-
lich unterzubringen.Seite 12 von 42

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3.2 Zeitliche Annahmen
Die Vorüberlegungen zum zeitlichen Ablauf der Umsetzungsvarianten wurden mit der Stadt abgestimmt und
sind nachfolgend je Umsetzungsvariante veranschaulicht.
Für die Variante 1-a und Variante 2 wird unterstellt, dass die Sanierung der Liegenschaft in drei Abschnitten
erfolgen kann. Dabei wird ein Teil der Liegenschaft (turmweise) für die Sanierung freigezogen und für die
Nutzer eine Interimsunterbringung (zusätzliche Anmietung) organisiert. Die Varianten 1-a und 2 sind hin-
sichtlich der Interimsunterbringung vollkommen identisch. Die im Rahmen der Variante 2 neu errichtete
Randbebauung wird nach ihrer Fertigstellung von den momentan extern untergebrachten Nutzern bezogen.
In der Variante 1-b wird die Liegenschaft in Berliner Platz 2 komplett freigezogen. In dem Fall ist eine Inte-
rimsunterbringung für alle Nutzer gleichzeitig erforderlich.
Abbildung 1. Zeitschiene für die Variante 1-a (Eigenrealisierung)
Abbildung 2. Zeitschiene für Variante 1-b (Eigenrealisierung)
Abbildung 3. Zeitschiene für die Variante 2 (Eigenrealisierung)
Abbildung 4. Zeitschiene für die Variante 3 (Eigenrealisierung)Seite 13 von 42

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Die Überlegungen zur Aufteilung der Sanierung in drei Abschnitte beruht auf der Annahme, dass eine Sanie-
rung turmweise erfolgen kann. Als Basis hierfür diente die Aufteilung der Nutzfläche nach Türmen (siehe
nachfolgende Tabelle). Es wird im Rahmen der WU unterstellt, dass die Gesamt-BGF der Interimsunterbrin-
gung 20.541 m2 beträgt (1/3 der BGF des Stadthauses ab EG: 61.623 m2).
Aus der nachfolgenden Tabelle ist ersichtlich, dass der Abschnitt 2 eine größere und der Abschnitt 3 eine
deutlich kleinere Fläche als für die WU unterstellte Fläche der Interimsunterbringung aufweist. Der Grund
dafür ist die Tatsache, dass nach aktuellem Kenntnisstand die Türme D und E aus der Sicht des Betriebes der
Liegenschaft nicht trennbar sind. Eine konkrete Aufteilung in Abschnitte, ist im Rahmen eines Interimskon-
zeptes auszuarbeiten. Dies muss bei den Umsetzungsvarianten 1-a und 2 in der Vorbereitung des Projektes
erfolgen.
Tabelle 3: Angenommene Flächenaufteilung nach Bauabschnitten
Turm A Turm B Turm C Turm D Turm E Gesamt
Nutzfläche, m2 11.363 7.379 6.755 1.988 4.637 32.121
% von Gesamtnutzfläche der Türme 35,5 % 23 % 21 % 6 % 14,5 % 100 %
Zuordnung zu Abschnitten 1 2 2 3 3
BGF (NUF x Faktor 1,8), m2 20.453 13.281 12.159 3.578 8.346
BGF je nach Abschnitt, m2 20.453 25.440 11.924
3.3 Kostenansätze – Planung und Bau
Eigenrealisierung PSC
Die Kosten für die Sanierung des Stadthauses hat die Stadt durch das Büro Obermeyer im Jahr 2011 (mit
gleichem Kostenstand) ermitteln und 2017 durch Drees & Sommer plausibilisieren lassen. Da einige Punkte
sowohl in der Kostenermittlung als auch im Rahmen der Plausibilisierung offen verblieben, hat PD weitere
Anpassungsfaktoren für die Betrachtung im Rahmen der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wie
folgt vorgenommen:
- Faktor 1 – Indexierung auf den Kostenstand 01.01.2019,
- Faktor 2 – stellt einen pauschalen Ansatz dar, um die in den Voruntersuchungen angesprochenen
Kostenunsicherheiten grob zu quantifizieren,
- Faktor 3 – Baukonjunktur: bildet die Diskrepanz zwischen den Kostendatenbanken und den tatsäch-
lichen Ergebnissen der durchgeführten Ausschreibungen ab. Der Ansatz ist in Anlehnung an die Er-
fahrung der PD gewählt.
Nachfolgend sind die durchgeführten Anpassungen zur Ermittlung der Baukosten im PSC dargestellt.
Tabelle 4: Anpassung der Sanierungskosten im PSC
Kosten (brutto) Quelle
Voruntersuchung der Stadt (Eigenrealisierung/PSC)
Sanierungskosten (Kostenstand 01.01.2011) 167,0 Mio. €
Plausibilitätsprüfung der Grob-
kostenschätzung vom Juni 2011,
Dress & Sommer Projektma-
nagement und bautechnische
Beratung GmbH, 2017
Aufschlag aus der Kostenplausibilisierung
(Kostenstand 01.01.2017) gem. Empfehlung des
Verfassers Drees & Sommer 20 %-25 %
25 %
Mögliche Kosten, die aus einer tiefergehenden
Untersuchung hervorgehen können (wird unten
mit Faktor 2 gewürdigt)
ohne KostenangabeSeite 14 von 42

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Sanierungskosten fortgeschrieben auf
01.01.2017 208,8 Mio. €
Kostenansatz für die vorliegende WU (Eigenrealisierung/PSC)
Sanierungskosten fortgeschrieben auf
01.01.2017 208,8 Mio. € (siehe oben)
Faktor 1 - Indexierung zum 01.01.2019 8,6 %
Anpassungsfaktor 1,086
Annahme PD
Faktor 2 - Mögliche Kosten, die aus einer tiefer-
gehenden Untersuchung hervorgehen können
10 %
Anpassungsfaktor 1,10
Faktor 3 - Entwicklung der Baukonjunktur 20 %
Anpassungsfaktor 1,20
Fortgeschriebene Sanierungskosten - PSC
(Kostenstand 01.01.2019) 299,12 Mio. €
Die Baukosten für die Randbebauung (Variante 2) und den Neubau auf dem Grundstück ehem. LBH (Vari-
ante 3) wurden auf Basis der Kennwerte aus der Kostendatenbank BKI 2017 (Mittelwert für Büro- und Ver-
waltungsgebäude, hoher Standard) ermittelt und auf den Kostenstand 01.01.2019 fortgeschrieben. In allen
Varianten bleiben die Kosten für Ausstattung und Kunstwerke (KG 600) unberücksichtigt. Für die Variante 3
– Neubau werden zusätzlich die Erwerbskosten für das Grundstück in Höhe von 22,8 Mio. € berücksichtigt
(Grundstückswert und Erwerbsnebenkosten).
Tabelle 5: Baukosten je nach Umsetzungsvariante (Kostenstand 01.01.2019, brutto)
1-a. Sanierung
„Zug um Zug“
1-b. Sanierung
bei komplettem
Freiziehen
2. Sanierung „Zug um Zug“
mit Erw. 3. Neubau
KG 100
KG 200
299,19 Mio. €
Sanierung (1a)
abzgl. 5% (Ab-
schlag wegen
verkürzter Bau-
zeit)
Sanierung (1a) + 0,83 Mio. € 5,6 Mio. €
KG 300 Sanierung (1a) + 41,5 Mio. € 280,0 Mio. €
KG 400 in KG 300 enthalten in KG 300 ent-
halten
KG 500 Sanierung (1a) + 2,5 Mio. € 16,8 Mio. €
KG 600
(nicht berücksichtigt) - -
KG 700 Sanierung (1a) + 12,5 Mio. € 84,0 Mio. €
Gesamtbaukosten 299,1 Mio. € 284,2 Mio. € Sanierung (1a) + 57,3 Mio. €
(Gesamt 356,4 Mio. €) 386,4 Mio. €
Die oben aufgeführten Kosten werden im WU-Rechenmodell 2.0 über die Planungs- und Bauphase gleich-
mäßig verteilt angesetzt und im Rahmen der Barwertermittlung indexiert und diskontiert sowie um die Risi-
kokosten ergänzt. An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass bei der Realisierung des Projektes die Pla-
nungskosten zum Teil bereits in der Vorbereitungsphase anfallen werden.
3.4 Kostenansätze – bisherige externe Unterbringung
Momentan ist ein Teil der Nutzer in externen Mietobjekten untergebracht. Diese Annahme bleibt innerhalb
der Umsetzungsvarianten 1-a und 1-b weiterhin bestehen. In den verbleibenden Varianten entfällt die Not-
9 Kosten für die Ausstattung und Kunstwerte (KG 600) sind nicht berücksichtigt.Seite 15 von 42

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wendigkeit einer externen Unterbringung, da zusätzliche Flächen durch die Randbebauung in Umsetzungs-
variante 2 bzw. zusätzliche Flächen im Rahmen der neu zu errichtenden Liegenschaft innerhalb der Umset-
zungsvariante 3 geschaffen werden. Die nachfolgende Tabelle stellt die im Rahmen der vorliegenden Wirt-
schaftlichkeitsuntersuchung berücksichtigten Kosten für eine externe Unterbringung.
Tabelle 6: Kosten für die bisherige externe Unterbringung. (Kostenangaben brutto)
1-a. Sanierung „Zug um
Zug“ / 1-b. Sanierung
bei komplettem Freizie-
hen
2. Sanierung „Zug um
Zug“ mit Erw. 3. Neubau
BGF-externe Unterbringung 17.000 m²
Mietkosten – externe Unterbrin-
gung
12,5 €/m² BGF monatlich
(2.550.000 € p.a.)
Nutzung des Mietobjektes bis 31.12.2051 01.01.2025 01.01.2027
In WU berücksichtigte Kosten der
externen Unterbringung 32,5a x 2,55 Mio. € p.a. 5,5a x 2,55 Mio. € p.a. 7,5a x 2,55 Mio. € p.a.
3.5 Kostenansätze – Umzüge und Interimsunterbringung
Für die Interimsunterbringung wird unterstellt, dass 1/3 der oberirdischen BGF des Stadthauses in den Mie-
tobjekten für die Dauer der Sanierungsphase untergebracht werden kann. Der Einblick (Stand 15.02.2019)
in einschlägige Immobilienportale zeigt jedoch, dass dort momentan lediglich 7 Objekte mit der durch-
schnittlichen Mietfläche von rund 6.500 m² zur Verfügung stehen. Es lässt sich somit festhalten, dass die
erforderlichen Flächen zur Interimsunterbringung am Bonner Mietmarkt momentan rein theoretisch vor-
handen sind. Vor diesem Grund muss die Realisierbarkeit der Interimsunterbringung in den weiteren Pro-
jektschritten überprüft werden und ein Interimskonzept rechtzeitig erstellt werden.
Hinweis:
Die drei Sanierungsvarianten (1-a, 1-b und 2) setzen voraus, dass die Interimsunterbringung im Raum Bonn
möglich ist. Andernfalls sind die Umsetzungsvarianten 1-a, 1-b und 2 nicht realisierbar und müssen aus der
Betrachtung ausgeschlossen werden.
Die für die vorliegende WU unterstellten Annahmen für die Interimsunterbringung sind nachfolgend darge-
stellt.
Tabelle 7: Kostenansätze – Umzüge und Interimsunterbringung (Kostenangaben brutto)
1-a. Sanierung
„Zug um Zug“
2. Sanierung
„Zug um Zug“
mit Erweiterung
3. Neubau
1-b. Sanierung bei
komplettem Freizie-
hen
Interimsunterbringung
BGF-Interimsunterbringung 20.541 m² 61.623 m²
Mietkosten - Interimsunterbringung 12,5 €/m² BGF monatlich
(3.081.150 € p.a.)
12,5 €/m² BGF mo-
natlich
(9.243.450 € p.a.)
Anpassung des Mietobjektes und
Rückbau der Anpassungen in dem Mietpreis enthalten in dem Mietpreis
enthalten
Maklerkosten keine Maklerkosten keine MaklerkostenSeite 16 von 42

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Umzüge
Anzahl der Mitarbeiter pro Abschnitt 48810 1.764 1.464
Umzugskosten 366.000 €/pro Abschnitt im Stadt-
haus11 1.323.000 € 1.098.000 € pro
Umzug
Umzüge
4 Umzüge:
01.01.2022
01.01.2025
01.01.2028
01.01.2032
5 Umzüge
01.01.2022
01.01.2025 (x2)
01.01.2028
01.01.2032
1 Umzug:
01.01.2026
2 Umzüge:
01.01.2022
01.01.2029
3.6 Kostenansätze – Betrieb
Eigenrealisierung PSC
Als Basis für die Ermittlung der Betriebskosten wurden die von der Stadt zur Verfügung gestellten Ist-Werte
der Liegenschaft Stadthaus Bonn, Berliner Platz 2, herangezogen. PD hat diese Werte plausibilisiert und mit
der Stadt abgestimmt. Da dem Variantenvergleich eine qualitativ und quantitativ gleiche Unterbringung un-
terstellt werden muss, wurde angenommen, dass die Nutzungskosten in allen zu vergleichenden Varianten
grundsätzlich gleich sind. Für die Varianten 1-a und 1-b werden dadurch auch die Aufwände abgedeckt, die
bei den extern angemieteten Flächen entstehen und nicht in der Kaltmiete enthalten sind. Der einzige Un-
terschied liegt in der Variante 3 - Neubau bei den Kostenansätzen für Wärme und Strom. Es wird angenom-
men, dass ein Neubau hinsichtlich des Wärmeverbrauchs um 10 % und des Stromverbrauchs um 5 % effizi-
enter als ein saniertes Bestandsgebäude ist.
Aufgrund der unterschiedlichen Zeitschienen bzw. der unterschiedlichen Dauer der Nutzungsphase werden
die Nutzungskosten auch in der Vorlaufphase angesetzt und somit ab Projektbeginn bis zum Projektende
durchgängig berücksichtigt. In der Vorlaufphase der Variante 3 – Neubau werden die gleichen Nutzungskos-
ten wie in den Sanierungsvarianten eingesetzt.
Tabelle 8: Nutzungskosten nach Umsetzungsvarianten mit 114.639 m² BGF (Kostenstand 01.01.2017; brutto)
1-a. Sanierung „Zug um Zug“ /
1-b. Sanierung bei komplettem
Freiziehen
(inkl. externe Unterbringung)
2. Sanierung „Zug um
Zug“ mit
Erweiterung 3. Neubau
Inkl. Betriebskosten der Interimsunterbringung
Objektmanagement 1.375.668 € p. a.
Wasser 78.306 € p. a.
Wärme 1.034.889 € p. a. 931.400 € p. a.12
(Sanierung -10 %)
Strom 1.596.109 € p. a. 1.516.304 € p. a.13
(Sanierung -5 %)
Abwasser 209.750 € p. a.
Abfallentsorgung 139.833 € p. a.
Reinigung & Pflege Gebäude 634.669 € p. a.
Reinigung & Pflege Außenanlagen 25.221 € p. a.
10 In der Variante 2 werden die Umzugskosten der momentan extern untergebrachten Nutzer für 300 Mitarbeiter Ermittelt.
11 In der Variante 2 sind auch die Umzugskosten der momentan extern untergebrachten Nutzer in Höhe von 225.000 € berücksichtigt.
12 In der Vorlaufphase werden die Kosten wie in der Sanierungsvarianten angesetzt (ohne Abzug).
13 In der Vorlaufphase werden die Kosten wie in der Sanierungsvarianten angesetzt (ohne Abzug).Seite 17 von 42

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Bedienung, Inspektion, Wartung 789.208€ p. a.
Schutz und Sicherheitsdienste 44.349 € p. a.
Versicherungsbeiträge 159.586 € p. a.
Sonstiges 66.336 € p. a.
Instandsetzungskosten14 (in An-
lehnung an gem. KGST 1,2% bezo-
gen auf die indexierten und risiko-
adjustierten
Gesamtinvestitionskosten, siehe
nachfolgende Tabelle)
4.614.537 € p. a.
Gesamtnutzungskosten 10.768.461 € p. a. 10.585.167 € p. a.
Die Instandsetzungskosten werden in Anlehnung an die KGSt-Methode vereinfacht ermittelt (siehe nachste-
hende Tabelle). Hierbei wird auf differenzierte Betrachtung der zusätzlichen Einflussfaktoren verzichtet. Als
Bemessungsgrundlage dient die Summe aus dem Ist-Wert des Bestandsgebäudes und den Gesamtbaukos-
ten der Sanierung. Die jährlichen Instandsetzungskosten werden mit einem Ansatz i. H. v. 1,2% des Wieder-
beschaffungswertes berechnet.
Tabelle 9: Nebenrechnung Instandhaltungskosten
Gesamtbaukosten (Kostenstand 01.01.2019) 299.120.000 € p. a.
Ist-Wert des Bestandsgebäudes (Kostenstand 14.05.2018) 28.400.000 € p. a.
Bemessungsgrundlage - Wiederbeschaffungswert 327.520.000 € p. a.
%-Ansatz in Anlehnung an KGSt 1,2%
Instandhaltungskosten für Ist-Gebäude 3.930.240 € p. a.
Flächenfaktor Soll/Ist (114.639 m2/97.639 m2) 1,174111
Instandhaltungskosten bezogen auf Soll-Fläche 4.614.537 € p. a.
3.7 Verwaltungskosten der Stadt
Der verwaltungsinterne Aufwand der Stadt als Teil der Transaktionskosten im Zusammenhang mit der Er-
richtung und dem Betrieb der Liegenschaft wurde anhand von Vollzeitäquivalenten (VZÄ) monetär bewertet.
Ein Vollzeitäquivalent umfasst dabei eine Vollzeitstelle innerhalb der Verwaltung. Diese Vollzeitstelle kann
jedoch auf mehrere Personen verteilt werden. Die Kosten für ein Vollzeitäquivalent inklusive aller notwen-
digen Nebenkosten (Sozialversicherungen, Arbeitsplatz, Fortbildungen etc.) liegt in der Stadt Bonn bei
102.369,05 Euro pro Jahr.
Es wird unterstellt, dass beginnend mit der Vorlaufphase (Vorbereitung, Planungs- und Bauphase) ein, so-
wohl für die Sanierungsvarianten als auch für den Neubaufall, gleich hoher Aufwand seitens der Stadt zu
berücksichtigen ist. Hierbei sind in Abstimmung mit der Stadt durchgehend 7 VZÄ anzusetzen.
Laufende Verwaltungskosten bezogen auf den Gebäudebetrieb sind ebenfalls in allen Umsetzungsvarianten
gleich angesetzt und beruhen auf der Annahme, dass durchgehend 3 VZÄ benötigt werden. In der Variante
1 – Sanierung – wird durch diesen Kostenansatz auch die Verwaltung der extern untergebrachten Flächen
abgedeckt. Diese Kosten werden in allen Umsetzungsvarianten ab Projektbeginn berücksichtigt.
14 Aus Vereinfachungsgründen wurde für die in Anlehnung an die KGST-Methode ermittelten Instandsetzungskosten ebenfalls der Kostenstand
2017 (analog den vorstehenden Positionen) im Rechenmodell unterstellt.Seite 18 von 42

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Die Zusammenfassung der Annahmen für die Verwaltungskosten ist nachfolgender Tabelle zu entnehmen.
Tabelle 10:Verwaltungskosten der Stadt nach Umsetzungsvarianten (brutto)
1-a. Sanierung „Zug um Zug“
/ 1-b. Sanierung bei komplet-
tem Freiziehen
2. Sanierung „Zug um
Zug“ mit Erw. 3. Neubau
In der Vorlaufphase 716.583 € p.a.
In der Nutzungsphase 307.107 € p.a.
3.8 Risikobetrachtung beim Vergleich der Umsetzungsvarianten
Im Folgenden werden die Risiken entsprechend den in diesem Bericht unterschiedenen Varianten beschrie-
ben und hinsichtlich der zu prüfenden Umsetzungsvarianten quantifiziert.
3.8.1 Identifizierung und Gruppierung der projektspezifischen Risiken für die je-
weilige Umsetzungsvariante
Die für Bauherren üblichen Risiken, die bei der Realisierung von Bauvorhaben beachtet werden müssen, sind
in Abbildung 5 aufgezeigt.
Phasenübergreifende und sonstige Risiken
Schnittstellen – Managementrisiko
Leistungsänderungen, Mehr-/Minderleistungen
Insolvenzrisiko / Leistungsausfallrisiko
Höhere Gewalt
Risiko der Veränderung von Steuersätzen
Änderungen von Gesetzen, Vorschriften, technischen Regeln, u. ä.
Politisches Risiko
Planungsphase Bauphase Betriebs- und Instandhaltungsphase
Genehmigungsrisiko
- unvollständige oder
verzögerte Erteilung
erforderlicher Be-
schlüsse und Geneh-
migungen
Planungsrisiko
- Unvollständige Verga-
beunterlagen
- Fehlerhafte Vergabe-
unterlagen
- Fehlerhafte Planung
- Fehlerhafte Kalkula-
tion
Baugrund-, Altlasten- und
Schadstoffrisiko
Bauerstellungsrisiken
- Bauausführungsrisiko
- Baukostenrisiko
- Bauzeitenrisiko
- Witterungsrisiko
- Preissteigerungsrisiko
Betrieb:
- Betriebsablaufrisiko
- Betriebskonzeptrisiko
- Preissteigerungsrisiko
- Verbrauchsmengenrisiko
- Auslastungsrisiko
- Vandalismusrisiko
Instandhaltung:
- Wiederbeschaffungsrisiko
- Risiko durch unterlassene Instand-
haltung
Erlöse aus Bewirtschaftung
- Leerstandsrisiko
- Mietausfallrisiko
Finanzierung
Zinsänderungsrisiko
Zinsänderungsrisiko für Refinanzierung der Investitionen
Abbildung 5. Übersicht Risikoarten15.
15 Vgl. ÖPP-Schriftenreihe Band 6 „ÖPP und Mittelstand“, ÖPP Deutschland AG im Auftrag des Bundesministeriums der Finanzen (BMF), Berlin
2011, SS. 128-131.Seite 19 von 42

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3.8.2 Bewertung der projektbezogenen Risiken
Bei der Risikobewertung orientiert sich die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung methodisch unter Einfluss von
Erfahrungswerten der PD an einschlägigen Leitfäden (u.a. FMK-Leitfaden). Auf dieser Basis wurden adäquate
Risikoaufschläge für die Beschaffungsvarianten gebildet und mit der Stadt Bonn abgestimmt. Im Folgenden
werden die Risiken beschrieben und hinsichtlich der zu prüfenden Beschaffungsvarianten quantifiziert.
Hierzu werden zunächst auf Grundlage des konventionellen Beschaffungsmodells projektspezifische Risiko-
faktoren ermittelt. Die Risikofaktoren für phasenübergreifende und sonstige Risiken werden im Rahmen der
vorliegenden WU nicht separat betrachtet, sondern in der Risikobewertung der einzelnen Planungs-, Bau-
und Nutzungsphase berücksichtigt.
Phasenübergreifende und sonstige Risiken
Die Risikofaktoren für phasenübergreifende und sonstige Risiken werden im Rahmen der vorliegenden WU
nicht separat betrachtet, sondern in der Risikobewertung der Planungs-, Bau- und Nutzungsphase berück-
sichtigt.
Planungsphase
Planungsrisiken beschreiben unvollständige oder fehlerhafte Unterlagen sowie inhaltliche, ablauf- und ver-
fahrenstechnische Planungsfehler. Risiken einer fehlerhaften oder nicht vertragskonformen Planung liegen
z. B. in wesentlichen Planungsänderungen durch den Auftraggeber, in notwendigen Nachplanungen auf-
grund zu geringer Planungsqualität oder in Management- und Schnittstellenrisiken innerhalb des Planungs-
prozesses.
Der Leitfaden „ Public Private Partnership im Hochbau, Anleitung zur Prüfung der Wirtschaftlichkeitsunter-
suchungen von PPP-Projekten im öffentlichen Hochbau“ sieht für Risiken in der Planungsphase einen Risiko-
faktor in der Bandbreite von 5 % bis 20 % vor.
Im vorliegenden Projekt kann die Planungsaufgabe in den Sanierungsvarianten (1-a, 1-b, 2) dem Volumen
nach und aufgrund des Bauens im Bestand als überdurchschnittlich groß und komplex bezeichnet werden.
Im Vergleich dazu sind die Planungsrisiken bei einem Neubau (Anteilig in Variante 2; Variante 3) um einen
gewissen Grad geringer.
Unter Berücksichtigung dieser Rahmenbedingungen wurden folgende Risikofaktor bezogen auf die Pla-
nungskosten (Kostengruppe 700 nach DIN 276) angesetzt:
- Variante 1-a. Sanierung „Zug um Zug“: 20 %
- Variante 1-b. Sanierung bei komplettem Freiziehen: 20 %
- Variante 2. Sanierung „Zug um Zug“ mit Erweiterung: 18 %
- Variante 3. Neubau: 15 %
Bauphase
Risiken in der Bauphase resultieren insbesondere aus Verzug, Insolvenzen und Bestands- und Baugrundthe-
men. Bestand-, Baugrund-, Altlasten- und Schadstoffrisiken erfassen Kostensteigerungen, die sich aus nicht
kalkulierten Belastungen des Bestandsgebäudes oder des Baugrundes (z. B. durch Schadstoffe), Fehlein-
schätzungen zur Grundwassersituation, mangelnder Tragfähigkeit oder sonstiger unerkannter Beschaffen-
heitsdefizite des Bestandsgebäudes oder des Baugrundes ergeben. Ein weiterer wesentlicher Risikobereich
sind die sog. Bauerstellungsrisiken. Das Bauerstellungsrisiko erfasst Risiken, welche durch ungeplante Bau-
kostensteigerungen und den zeitlichen Verzug (der i. d. R. ebenso Kostensteigerungen zur Folge hat) von
Bauprojekten entstehen.Seite 20 von 42

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Der Leitfaden „Public Private Partnership im Hochbau, Anleitung zur Prüfung der Wirtschaftlichkeitsunter-
suchungen von PPP-Projekten im öffentlichen Hochbau“ sieht für Baurisiken einen Risikofaktor von bis zu
20 % vor.
Die vorliegenden Kostenschätzungen beruhen auf heutigem Planungsrecht, d. h. mögliche Änderungen im
Rechtsrahmen wie z. B. im Bereich der EnEV sind nicht berücksichtigt.
Bei konventionell durchgeführten Projekten führen vor allem die gemäß öffentlichem Vergaberecht getrennt
voneinander ausgeschriebenen Gewerke dazu, dass diese von verschiedenen Parteien ausgeführt werden
und Schnittstellen nicht optimal ineinandergreifen.
Auch im Bereich der Baukosten zeigen die Erfahrungen der ÖH mit zurückliegenden konventionell realisier-
ten Projekten Kostenüberschreitungen in maßgeblicher Größenordnung.
Die Bauaufgabe im vorliegenden Projekt ist insbesondere wegen der Größe und des Bauens im Bestand (1
und 2) als überdurchschnittlich komplex zu bezeichnen.
Unter Berücksichtigung dieser Rahmenbedingungen wurden folgende Risikofaktoren bezogen auf die Bau-
kosten (Kostengruppe 200 bis 600 nach DIN 276) angesetzt.
- Variante 1-a. Sanierung „Zug um Zug“: 25 %
- Variante 1-b. Sanierung bei komplettem Freiziehen: 25 %
- Variante 2. Sanierung „Zug um Zug“ mit Erweiterung: 23 %
- Variante 3. Neubau: 15 %
Betriebs- und Instandhaltungsphase
In der konventionellen Beschaffung erfolgt die Lebenszyklusbetrachtung bisher größtenteils nicht ausrei-
chend bzw. deutlich zu gering. Berücksichtigt man bei der Risikoanalyse den fortschreitenden Wertverlust
der Immobilien durch unterlassene bzw. nicht werterhaltene Instandhaltung sowie die daraus resultieren-
den Folgekosten in anderen Bereichen der Nutzungskosten (insbesondere den Energiekosten, aber auch den
Reinigungskosten) resultieren erfahrungsgemäß hohe Mehr-/ Risikokosten.
Unter Betriebsrisiken sind technische oder rechtliche Leistungsstörungen zu verstehen, die die Verfügbar-
keit/Nutzbarkeit des Gebäudes einschränken sowie die Qualität oder Quantität der zu erbringenden Dienst-
leistungen mindern. Die Betriebsrisiken (bezogen auf die Betriebskosten) beinhalten in Wesentlichen das
Betriebsablauf/-ausfallrisiko, das Verbrauchsmengenrisiken und Preisrisiken.
Das Betriebsablaufrisiko stellt das Risiko des betrieblichen Stillstands dar. Dieses Risiko kann bei Eigenreali-
sierungslösungen aufgrund längerer Reaktionszeiten bei Betriebsstörungen (fehlende ad hoc Arbeitsres-
sourcen, fehlende Budgets) auftreten.
Auch technisch bedingte Leistungsstörungen, die nicht kurzfristig und ohne Mehraufwand durch das verant-
wortliche Gebäudemanagement behoben werden können und damit zu betrieblichen Qualitäts- und Leis-
tungsmängeln (z. B. Nicht-Verfügbarkeit eines Raumes, Gebäude- oder Anlagenteils) führen, gehören zu den
Betriebsrisiken.
Die wesentlichen Risikobereiche der Instandhaltung sind Preissteigerungen, Wiederbeschaffung und unter-
lassene Instandhaltung:
Preissteigerungsrisiken treten auf, wenn benötigte Ressourcen über den Lebenszyklus eines Projektes teurer
sind als ursprünglich prognostiziert. Die WU unterstellt, dass dieses Risiko für alle Varianten analog besteht
und somit identisch anzusetzen ist.Seite 21 von 42

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Das Wiederbeschaffungsrisiko beschreibt das Risiko, dass Materialen, Ersatzteile oder Anlagen nicht mehr
beschafft werden können.
Das Risiko der unterlassenen Instandhaltung tritt in erster Linie auf, wenn Instandhaltungsmaßnahmen nicht
zum erforderlichen Zeitpunkt durchgeführt werden. Daraus können Folgeschäden entstehen, die zu höheren
Instandhaltungsleistungen führen als ursprünglich geplant. Dies tritt bei Eigenrealisierungsvarianten oftmals
aufgrund fehlender Budgets (zu dem erforderlichen Zeitpunkt) auf oder wenn öffentliche Arbeitsressourcen
nicht zur Verfügung stehen, um die Maßnahmen durchzuführen.
Da im Vergleich zum reinen Neubau (Variante 3) das Risikopotenzial für die beiden Sanierungsvarianten (1-
a; 1-b; 2) steigt, wurden unter Berücksichtigung der Projektrahmenbedingungen folgende Risikofaktoren
für die Instandhaltung und Betriebsleistungen bezogen auf die kalkulierten Kosten angesetzt.
- Variante 1-a. Sanierung „Zug um Zug“: 15 %
- Variante 1-b. Sanierung bei komplettem Freiziehen: 15 %
- Variante 2. Sanierung „Zug um Zug“ mit Erweiterung: 13 %
- Variante 3. Neubau: 10 %
Finanzierung
Finanzierungsrisiken entstehen, wenn das einzubringende Kapital für die Bauzwischenfinanzierung oder
Endfinanzierung nicht oder nicht zu den angestrebten Konditionen (z. B. Referenzzinssatz, Risiko- oder Liqui-
ditätsaufschläge der Banken, Finanzierungslaufzeiten und Bindefristen von Finanzierungsangeboten) bereit-
gestellt werden kann. Es wird in Abstimmung mit der Stadt angenommen, dass das Finanzierungsrisiko in
den im Rahmen der vorliegenden WU unterstellten Finanzierungskonditionen erfasst ist und die finanziellen
Mittel verfügbar sind. Aus diesem Grund wird das Finanzierungsrisiko nicht weiter betrachtet.
Zusammenfassung
Die für das avisierte Projekt ermittelten Risikofaktoren sind in Tabelle 11 dargestellt.
Tabelle 11: Risikofaktoren der Umsetzungsvarianten
Risikokategorie
Risikofaktoren für Projekt
1-a. Sanierung „Zug um
Zug“ / 1-b. Sanierung
bei komplettem Frei-
ziehen
2. Sanierung „Zug um Zug“
mit
Erweiterung
3. Neubau
Planungsphase 20 % 18 % 15 %
Bauphase 25 % 23 % 15 %
Betriebsphase 15 % 13 % 10 %
Instandhaltungsphase 15 % 13 % 10 %
Finanzierung
3.9 Variantenspezifische Größen
Für einen sachgerechten Variantenvergleich müssen folgende Besonderheiten berücksichtigt werden:
- In die Variante 3 soll der Wert der freiwerdenden Liegenschaft Berliner Platz 2 als eine positive Ein-
zahlung bzw. Erlös berücksichtigt werden. Als Basis wird der Gebäudebilanzwert aus dem Wertgut-
achten vom 16.05.2018 herangezogen. Im Rahmen der WU wird der Wert der Liegenschaft bis zumSeite 22 von 42

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Zeitpunkt der Veräußerung fortgeschrieben (Wertsteigerung des Grundstücks mit 1,23 % p.a., Wert-
minderung des Gebäudes als Abschreibung 2,0 % p.a.).
- Unterschiedliche Restwerte je nach Umsetzungsvariante.
- Mögliche Ansprüche der durch die Sanierung der Liegenschaft betroffenen Dritten (z. B. Ladenlo-
kale, Dienstwohnungen, Kindergarten, Tankstelle, öffentliche Infrastruktur) sind nicht der Bestand-
teil der vorliegenden Untersuchung.
- Einnahmen aus den bezüglich der Parkdecks geschlossenen Pachtverträgen werden nicht betrach-
tet.
Die berücksichtigten Annahmen sind in nachfolgenden Tabellen abgebildet.Seite 23 von 42

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Tabelle 12: Monetäre Abbildung der Liegenschaft Berliner Platz 2 in der Variante 3 (Bilanzwerte)
Sanierung ohne Erweiterung 2. Sanierung „Zug um Zug“ mit
Erweiterung 3. Neubau
1-a. Sanierung „Zug um Zug“ 1-b. Sanierung bei komplettem
Freiziehen
Grundstückswert
Berliner Platz 2
Stand 14.05.2018: 7,84 Mio. €
Fortschreibung mit 1,23 % p.a.
Stand 01.01.2027: 8,71 Mio. €
Gebäudewert
Berliner Platz 216
Stand 14.05.2018: 28,4 Mio.€
Jährliche Abschreibung: 2,0%
Stand 01.01.2027: 23,50 Mio.€
Gesamtwert zum 01.01.2027
(Grundstück + Gebäude 32,21 Mio. €
Zeitpunkt der Einzahlung 01.01.2027
Tabelle 13:Restwerte je nach Umsetzungsvariante
Sanierung ohne Erweiterung 2. Sanierung „Zug um Zug“ mit
Erweiterung 3. Neubau
1-a. Sanierung „Zug um Zug“ 1-b. Sanierung bei komplettem
Freiziehen
Grundstücksrestwert
Stand 14.05.2018: 7.84 Mio. €
Fortschreibung mit 1,23 % p.a.
Stand 31.12.2051: 11,8 Mio. €
Stand 01.01.2019: 20,91 Mio. €
Fortschreibung mit 1,23 % p.a.
Stand 31.12.2051:31,3 Mio. €
Gebäuderestwert
Stand 01.01.2027:
535,2 Mio. €
Abschreibung: 2,0 % p. a.
Stand 31.12.2051: 267,6 Mio. €17
Stand 01.01.2029:
478,1 Mio. €
Abschreibung: 2,0 % p. a.
Stand 31.12.2051: 258,2 Mio. €
Stand 01.01.2027:
613,8 Mio. €
Abschreibung: 2,0 % p. a.
Stand 31.12.2051: 306,9 Mio. €18
Stand 01.01.2027:
589,1 Mio. €
Abschreibung: 2,0 % p. a.
Stand 31.12.2051: 294,5 Mio. €
Gesamtrestwert zum
31.12.2051 279,4 Mio. € 270,0 Mio. € 318,7Mio. € 325,8 Mio. €
16 Unter der Annahme, dass der zurückgehaltene Instandhaltungsstau aufgearbeitet und eventuell vorhandene Schäden und Mängel einschließlich Asbest- und PCB-Belastung beseitigt sind.
17 Da die Sanierung Turmweise erfolgen soll, wird die Mitte der Sanierungsphase als Abschreibungsbeginn unterstellt.
18 Da die Sanierung Turmweise erfolgen soll, wird die Mitte der Sanierungsphase als Abschreibungsbeginn unterstellt.Seite 24 von 42

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3.10 Ergebnisse – Vergleich der Umsetzungsvarianten
3.10.1 Barwertbetrachtung
Die ermittelten Zahlungsströme wurden nach der beschriebenen Systematik auf den 01.10.2019 diskontiert.
Die hieraus resultierenden Gesamtbarwerte dienen als Vergleichsgrundlage für das Zwischenergebnis der
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (Teil - A) und sind für die Umsetzungsvarianten, jeweils in der Beschaffungs-
form Eigenrealisierung, folgend dargestellt.
Tabelle 14:Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung – Teil-A: Barwertvergleich der Umsetzungsvarianten (in Mio. €)
Bestandteile des Barwertvergleiches 1-a. Sanierung
turmweise
1-b. Sanierung
bei komplettem
Freiziehen
2. Sanierung mit
Erweiterung 3. Neubau
Planung, Bau und Finanzierung 472,6 429,1 545,2 562,0
davon Risiken 91,2 83,0 98,0 73,3
Betrieb und Instandsetzung 564,6 564,6 554,7 533,4
davon Risiken 73,6 73,6 63,8 48,5
Sonstiges: -97,9 -58,7 -190,5 -232,3
Kaufpreis Grundstück 22,8
Veräußerung der Liegenschaft
Berliner Platz 2 -30,6
Laufendes Controlling und Verwaltung der
ÖH 23,1 21,1 23,1 19,8
Mietkosten und Umzüge 105,6 139,2 44,8 19,9
Restwert -226,6 -219,0 -258,5 -264,2
Barwerte gesamt 939,2 935,0 909,4 863,0
Differenz in Prozent zur günstigsten Vari-
ante +8,8 % +8,4 % +5,4 % 0 %
3.10.2 Zusammenfassung zum Teil-A
Im ersten Teil der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung erfolgte ein Barwertvergleich der möglichen Umset-
zungsvarianten auf Grundlage der von der Stadt Bonn zur Verfügung gestellten Datenbasis.
Gegenüberstellung Varianten 1-a und 1-b:
Es ist festzuhalten, dass lediglich eine geringe Spreizung (0,4%) zwischen den Varianten 1-a und 1 b besteht.
Im Variantenvergleich (1-a und 1-b) heben sich Effekte wie geringere Baukosten (durch verringerten Inde-
xierungsraum inkl. Risiken) und verringerte Verwaltungskosten (verminderte Bauzeit) in Variante 1-a mit den
erhöhten Kosten für Interimsunterbringung und einem geringeren Restwert in Variante 1-b insgesamt na-
hezu auf.
Gegenüberstellung Varianten 1-a / 1-b und Variante 2:
Die Variante 2 – Sanierung mit Erweiterung hat sich gegenüber den beiden Sanierungsvarianten ohne Erwei-
terung (1a und 1b) als wirtschaftlichere Variante herausgestellt. Hier wirken der höhere Restwert, das umSeite 25 von 42

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den Neubauanteil angepasste Risikoprofil und die Einsparung im Bereich Mietkosten positiv und überwiegen
zusätzliche Anfangsinvestitionen.
Gesamtbetrachtung - Variante 3:
Im Vergleich aller betrachteten Varianten ist die Neubauvariante (Variante 3) insgesamt vorzugswürdig, da
insbesondere ein effizienter Gebäudebetrieb zu optimierten Betriebskosten führen, die die höheren Pla-
nungs- und Baukosten gegenüber den anderen Varianten kompensieren.
Im Ergebnis zeigt sich, dass die Umsetzungsvariante 3 - Neubau die wirtschaftlichste Lösung und damit die
favorisierte Umsetzungsvariante darstellt.
Im weiteren Fortgang der Untersuchung werden eine Beschaffung als Eigenrealisierung und in Form einer
Öffentlich-Privaten-Partnerschaft für die favorisierte Lösung weiter untersucht:
Teil-B – ÖPP-Eignungstest (Kapitel 4);
Teil-C – Barwertvergleich der Beschaffungsvarianten (Kapitel 5).Seite 26 von 42

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4 ÖPP-Eignungstest (Teil-B)
Ein Eignungstest ist in der ersten Phase des ÖPP-Beschaffungsprozesses erforderlich, um anhand von we-
sentlichen qualitativen und qualitativ-quantitativen Eignungskriterien festzustellen, ob ein Projekt grund-
sätzlich als Öffentlich-Private Partnerschaft realisierbar erscheint oder konventionell realisiert werden sollte.
Der vorliegende Eignungstest bezieht sich auf die favorisierte Umsetzungsvariante 3 – Neubau.
4.1 Zusammenfassung
Zusammenfassend wurde im vorliegenden Eignungstest festgestellt, dass unter den gegebenen Projektbe-
dingungen das geplante Vorhaben Neubau Stadthaus Bonn auf dem Grundstück ehem. LBH unter Beachtung
der im Rahmen des vorliegenden Eignungstestes identifizierten Bedingungen und Einschränkungen grund-
sätzlich als ÖPP-Projekt geeignet ist.
Die nachfolgende Tabelle listet die geprüften Ausschluss- und Kann-Kriterien auf und zeigt eine qualitative
(Ampel-) Bewertung der ÖPP-Eignung (grün = geeignet, gelb = bedingt geeignet, rot = nicht geeignet).
Tabelle 15: Ergebnisse des ÖPP-Eignungstests
Ausschlusskriterien Wertung
Funktionale Leistungsbeschreibung
Kontinuität der Projektanforderungen
Rechtliche und politische Restriktionen
Unter Vorbehalt von der aus-
reichenden Bebaubarkeit
(bzw. Schaffung des Bau-
rechts) und der Abstimmung
hinsichtlich der laufenden Ver-
träge
Finanzielles Volumen und Finanzierbarkeit
Vorbehalt, dass die erforderli-
chen Finanzmittel im Haushalt
eingestellt sind.
Übertragbarkeit von Bau- und Betriebsleistungen
Gestaltung von Schnittstellen Vorbehalt der genauen Defini-
tion der Schnittstellen
Risikoverteilung
Termine und Fristen
Kann-Kriterien Wertung
Implementierung leistungsorientierter Vergütung
Remanenzkosten
Marktgängigkeit
Anhand der tabellarischen Darstellung der Ergebnisse wird deutlich, dass für das geplante Projekt die Eig-
nungskriterien erfüllt oder bedingt erfüllt sind und hiermit grundsätzlich für eine ÖPP-Realisierung sprechen.
Allerdings sind die im Rahmen des vorliegenden Eignungstestes identifizierten Bedingungen für die weiteren
Projektschritte zwingend zu beachten. Hauptgründe für dieses Ergebnis sowie die zu beachtenden Bedin-
gungen, die insbesondere weiter im Kapitel 4 näher erläutert werden, sind:
— Die Projektbedingungen ermöglichen eine weitgehend funktionale ÖPP-Ausschreibung, sodass wirt-
schaftliche, innovative Angebote zu erwarten sind,
— besonders zu beachten sind die Vorbehalte bezüglich der Bebaubarkeit bzw. Schaffung des Baurechts,Seite 27 von 42

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— ein langfristiger Bedarf für die geplanten Räumlichkeiten und somit eine Kontinuität für das Projekt und
den Standort ist vorhanden,
— eine Übertragung von Leistungen auf einen privaten Partner ist über den gesamten Lebenszyklus mög-
lich und effizient zu gestalten,
— eine optimale, wirtschaftliche Risikoverteilung zwischen privatem Partner und öffentlicher Hand ist
grundsätzlich gestaltbar,
— die Marktgängigkeit dieses ÖPP-Vorhabens kann nicht abschließend bewertet werden. In Frage kom-
mende Unternehmen sind vor dem Hintergrund der aktuellen Hochkonjunktur der Baubranche stark
ausgelastet. Ein Scheitern des ÖPP-Vergabeverfahrens kann nicht ausgeschlossen werden.
— nach aktuellem Stand sind Remanenzkosten nicht zu erwarten. In Bezug auf die freiwerdende Liegen-
schaft Berliner Platz 2 wird angenommen, dass sie veräußert oder durch die Stadt anderweitig genutzt
werden kann. Der Umgang mit der Liegenschaft Berliner Platz 2 soll in gleicher Maße für beide Beschaf-
fungswege gelten.
4.2 Eignungskriterien zum Eignungstest
Im Folgenden werden zunächst die Ausschluss- und anschließend die Kann-Kriterien für das beabsichtigte
Vorhaben diskutiert. Bei einem Ausschluss-Kriterium ist dann eine ÖPP-Eignung gegeben, wenn das Krite-
rium vollständig erfüllt ist. Ist eines der Ausschluss-Kriterien nicht erfüllt, kommt eine ÖPP-Realisierung nicht
in Betracht, es sei denn, durch eine Umgestaltung des Projektes ist die Erfüllung des Kriteriums möglich. In
diesem Fall ist zusätzlich zu prüfen, in welcher Form und durch welchen Projektbeteiligten die Projektrah-
menbedingungen gesteuert werden und ob diese so modifiziert werden können, dass eine ÖPP-Eignung
herbeigeführt werden kann. Bei sogenannten Kann-Kriterien gilt hingegen der Grundsatz, je eher das Krite-
rium erfüllt ist, umso eher ist die ÖPP-Eignung gegeben. Für die Kann-Kriterien ist das Projekt rein qualitativ
zu bewerten.
Lässt sich ohne nähere Wirtschaftlichkeitsprüfung keine abschließende Aussage darüber treffen, ob eine
ÖPP-Realisierung umsetzbar ist, so ist eine ÖPP-Eignung im Sinne dieses Eignungstests zurzeit gegeben und
die Eignung ist im weiteren Beschaffungsprozess anhand der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
zu untersuchen.
4.3 Ausschlusskriterien zum Eignungstest
Funktionale Leistungsbeschreibung
Ein wesentliches Element in ÖPP-Projekten ist die ergebnisorientierte und funktionale Beschreibung der
Leistungen (sog. Output-Spezifikationen). Zielsetzung hierbei ist es, das „Was“ und nicht das „Wie“ zu be-
schreiben, also das Leistungsergebnis und nicht den Weg zum Leistungsergebnis vorzugeben. Hierdurch wer-
den detaillierte, Input-orientierte Vorgaben (z.B. Leistungsverzeichnisse) vermieden, und der private Partner
kann den aus seiner Sicht besten Weg entwickeln und vorschlagen. Auf diese Weise kann das Know-how und
Innovationspotential der privaten Anbieter effektiv genutzt werden.
Das Lösungskonzept soll sich ganzheitlich mit allen projektrelevanten Aspekten der Planung, Errichtung, dem
Betrieb, der Wartung und Instandhaltung, der Finanzierung sowie ggf. weiteren Dienstleistungen befassen.
Dabei müssen die auftraggeber- und nutzerseitigen Anforderungen (z.B. Raum- und Flächenprogramm, Be-
darfsbeschreibungen und Qualitätsvorgaben) sowie der rechtliche Rahmen und sonstige zwingende Vorga-
ben erfüllt werden. Ferner sind die allgemeinen Richtlinien (wie z.B. Barrierefreiheit, Baurecht, Landesbau-
ordnung, Ortssatzungen, einschlägige technische Regeln) für Hochbaumaßnahmen zu beachten.Seite 28 von 42

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Das beabsichtigte Bauvorhaben umfasst den Neubau des Stadthauses als zentralem Verwaltungsstandort.
Angesichts dieser Nutzung und der städtebaulichen Bedeutung des Standortes kommt der gestalterischen,
architektonischen Qualität des Gebäudes ein besonderer Stellenwert zu. Es ist deshalb ein Vergabeverfahren
zu wählen, welches eine entsprechende Qualität sicherstellt. Hierfür kommt ein in das ÖPP-Verfahren inte-
grierter Architektenwettbewerb in Frage. Dieses Verfahren ist beispielsweise beim Neubau des Bundesfor-
schungsministeriums in Berlin erfolgreich angewendet worden. Die hohe Qualität wird über eine entspre-
chende Gewichtung im Rahmen der Angebotsbewertung sowie die Einbindung eines Expertengremiums bei
der Angebotsbewertung sichergestellt. Die Durchführung eines vorgeschalteten Architektenwettbewerbs
wäre in diesem Fall nicht erforderlich. Damit ergeben sich keinerlei Einschränkungen bzgl. einer funktionalen
Leistungsbeschreibung und es stehen alle entsprechenden Freiheitsgrade für die privaten Wettbewerber zur
Verfügung.
Aus den Unterlagen, Projektinformationen und dem Fragebogen mit der Stadt Bonn ergeben sich keine Rah-
menbedingungen, die die Ausschreibung über eine funktionale Leistungsbeschreibung der Maßnahme maß-
geblich einschränken oder behindern. Die Leistungen können ergebnisorientiert beschrieben werden. Für
eventuell zu übertragende Betriebsleistungen gelten ebenfalls keine Restriktionen hinsichtlich einer funkti-
onalen Ausschreibung.
Die positive Eignung für das Kriterium „Funktionale Leistungsbeschreibung“ ist gegeben.
Kontinuität der Projektanforderungen
Absehbare gravierende Nutzungsänderungen, mögliche Standortverlagerungen, unsichere Bedarfsprogno-
sen oder eine nur kurzfristige Bestandsgarantie würden gegen die Implementierung von ÖPP-Strukturen
sprechen.
Dem Projekt liegt eine langfristig angelegte strategische Ausrichtung zu Grunde. Nach aktuellem Kenntnis-
stand ist eine Nutzungsänderung in den nächsten 30 Jahren nicht absehbar. Die ÖPP-Eignung hinsichtlich
des Kriteriums „Kontinuität der Projektanforderungen“ ist erfüllt.
Rechtliche und politische Restriktionen
In diesem Zusammenhang wird untersucht, ob aufgrund gesetzlicher oder vertraglicher Vorgaben (z.B. un-
gesicherte Finanzierungsgrundlagen, die eine ÖPP-spezifische Bündelung von Dienstleistungen nicht er-
laubt), der Abschluss eines ÖPP-Vertrages ausgeschlossen werden kann. Auch bestehende Vertragsbezie-
hungen mit Dritten, die das angestrebte Projekt betreffen (etwa aus dem Bereich des Facility Managements)
können eine ÖPP-Realisierung beeinflussen. Ausgeschlossen ist ein ÖPP-Modell jedoch nur, wenn ein exis-
tierender Vertrag eine ÖPP-Lösung dezidiert ausschließt und einer der weiteren hier genannten Ausschluss-
gründe greift (z.B. maßgebliche Einschränkung der übertragbaren Dienstleistungen oder Exklusivitätsverein-
barungen).
Die Realisierbarkeit des Projektes auf dem LBH Grundstück setzt die ausreichende Bebaubarkeit des Bau-
grundstücks voraus. Es ist wichtig, bis zum Projektbeginn 01.07.2019, zu klären, ob die passende Bebaubar-
keit des Baugrundstücks vorhanden ist bzw. durch die Erstellung des Bebauungsplans geschaffen wird.
Wesentlich für das Projekt ist die Tatsachte, dass sich das Parkdeck 1 in der Liegenschaft Berliner Platz 2 im
wirtschaftlichen Eigentum der Stadtwerke Bonn (SWB) befindet und an die Bonner City Parkraum Gesell-
schaft verpachtet. Es ist daher notwendig, ggf. erforderliche Abstimmungen bezüglich des geplanten Vorha-
bens mit dem Eigentümer und Pächter während der Projektvorbereitung, spätestens bis zum 01.07.2019,
vorzunehmen.Seite 29 von 42

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Des Weiteren bestehen für das Stadthaus Verträge mit der Stadtwerke Bonn GmbH (Sicherheitsdienste und
Reinigung, Restlaufzeit weniger als 5 Jahre) und bonnorange AöR. Da der Neubau voraussichtlich länger als
die Restlaufzeit der Verträge dauern wird, kann deren Kündigung rechtzeitig erfolgen. Die Abstimmungen
hierfür sind ebenfalls bis zum 01.07.2019 durchzuführen.
Die ÖPP-Eignung für das Kriterium „Rechtliche und politische Restriktionen“ ist unter Vorbehalt der Schaf-
fung des Baurechts und der Abstimmung hinsichtlich der laufenden Verträge gegeben.
Finanzielles Volumen und Finanzierbarkeit
Nach den bisherigen ÖPP-Projekterfahrungen sind Projekte mit Investitionsvolumina ab ca. 7 bis 10 Millio-
nen Euro grundsätzlich ÖPP-tauglich. Selbst unterhalb dieses Bereichs wurden bereits ÖPP-Projekte erfolg-
reich realisiert. Je geringer das Investitionsvolumen des Projektes, desto mehr sollte möglichst auf Standard-
module (z.B. bei Verträgen und Ausschreibungsunterlagen) zurückgegriffen werden, um die
Transaktionskosten gering zu halten.
Die Baukosten für die Errichtung des Stadthauses wurden anhand der Kennwerte des Baukosteninformati-
onszentrums (BKI) in Abstimmung mit der Stadt vorläufig ermittelt. Damit belaufen sich die Gesamtbaukos-
ten für den Neubau auf rund 386,4 Mio. € (Kostenstand 01.01.2019). Damit weist das Vorhaben in Bezug auf
das Investitionsvolumen eine eindeutig ausreichende Größe für eine ÖPP-Realisierung auf. Die erforderli-
chen Finanzmittel müssen im Haushalt der Stadt Bonn rechtzeitig eingestellt werden.
Die ÖPP-Eignung für das Kriterium „Finanzielles Volumen und Finanzierbarkeit“ ist somit gegeben.
Übertragbarkeit von Bau- und Betriebsleistungen
Das ÖPP-Konzept sieht vor, dass sich die größtmöglichen Effizienzpotentiale erschließen lassen, wenn dem
privaten Partner sämtliche Aufgaben betreffend Planung, Bau, Finanzierung, Betrieb und Instandhaltung der
Gebäude und technischen Anlagen sowie die gesamten Ver- und Entsorgungsleistungen übertragen werden.
Damit kann ein privater Partner bereits in der frühen Planungsphase den gesamten Lebenszyklus berück-
sichtigen und damit die Bau-, Betriebs- und Instandhaltungsphase lebenszyklusübergreifend im Interesse
des Auftraggebers und Nutzers optimieren. Dies führt einerseits zu optimierten Gebäudestrukturen, aber
auch zu unter Lebenszyklusgesichtspunkten wirtschaftlichen Bauteilen und technischen Anlagen einschließ-
lich deren Ver- und Entsorgung. Hinsichtlich der Bauplanungs- und Ausführungsleistungen bestehen für das
avisierte Projekt zunächst keine Restriktionen bzw. Einschränkungen bezüglich der Übertragbarkeit auf ei-
nen privaten Partner. Die ÖPP-Eignung ist daher für die Bauleistungen gegeben.
Auch die Übertragung von Gebäudedienstleistungen (technische, infrastrukturelle und kaufmännische Ge-
bäudedienstleistungen) ist für das geplante Vorhaben sehr umfänglich möglich, einschließlich der Verant-
wortung für die Ver- und Entsorgungsleistungen, deren Einkauf voraussichtlich durch die Stadt Bonn erfol-
gen wird.
Eine ÖPP-Eignung für das Kriterium „Übertragbarkeit von Bau-, Betriebs- und Finanzierungsleistungen“ ist
gegeben.
Gestaltung von Schnittstellen
Im Gegensatz zur konventionellen Beschaffung bezieht sich der Prozess zur Implementierung von ÖPP-
Strukturen auf den gesamten Lebenszyklus der Gebäude und Anlagen. Der Lebenszyklusansatz bezogen auf
Immobilien beinhaltet die Abstimmung und Optimierung der verschiedenen Wertschöpfungsstufen Planung,
Finanzierung, Bau, Betrieb und Instandhaltung sowie ggf. die Verwertung am Ende der Vertragslaufzeit. DemSeite 30 von 42

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Privaten werden umfassende Verantwortlichkeiten über die gesamte Wertschöpfungskette übertragen. Ent-
sprechend beruht die ÖPP-Beschaffungsvariante auf einer langfristigen Leistungsabgrenzung zwischen öf-
fentlichem und privatem Partner.
Im Rahmen der ÖPP-Eignung ist es daher im Zuge der Übertragbarkeit von Leistungen von entscheidender
Bedeutung, in welchem Umfang eine Leistungsabgrenzung und Schnittstellengestaltung zwischen dem öf-
fentlichen und privaten Partner möglich ist. Eine sinnvolle Leistungsabgrenzung ist notwendig, da nur so die
Effizienzpotentiale über den Lebenszyklus erschlossen werden und damit im Rahmen des Vergabeverfahrens
vorteilhafte Angebote von privaten Partnern eingereicht werden können.
Die genaue Gestaltung der Schnittstellen richtet sich nach den Betriebs- und Instandhaltungsleistungen so-
wie Ver- und Entsorgungsleistungen, die der private Partner übernehmen soll. Um Schnittstellen zu verrin-
gern, ist grundsätzlich zu empfehlen, dem privaten Partner des ÖPP-Projektes die technischen, infrastruktu-
rellen und kaufmännischen Gebäudedienstleistungen für die Gesamtflächen möglichst umfassend zu
übertragen (s. o.).
Die Abgrenzung der Betriebsdienstleistungen zu bestehenden Rahmen- und Dienstleistungsverträgen der
Stadt wurde bisher nicht detailliert abgestimmt. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die
auf den Privaten übertragenen Leistungen von den Leistungen, die weiterhin durch die Stadt erbracht wer-
den, abgegrenzt werden können.
Unter Vorbehalt der genauen Definition der Schnittstellen ist das Kriterium „Gestaltung von Schnittstellen“
als positiv hinsichtlich einer ÖPP-Realisierung zu bewerten.
Risikoverteilung
Bei der Realisierung eines ÖPP-Projektes ist ein partnerschaftlicher Ansatz zu wählen, d.h. jede beteiligte
Person sollte bei der Übertragbarkeit von Leistungen darauf achten, dass die Risiken derart verteilt werden,
dass diejenige Partei das Risiko trägt, die es am besten beeinflussen kann. Der Risikotransfer auf einen pri-
vaten Partner erfolgt unter Betrachtung der Beeinflussbarkeit der Risiken. Demnach werden alle Risiken, die
der private Partner wirtschaftlicher steuern kann, auf diesen übertragen. Es sollte nicht das Ziel sein, einen
maximalen, sondern einen für beide Vertragspartner optimalen Risikotransfer zu erreichen. Nur auf diese
Weise kann die Marktgängigkeit des Projektes und eine optimale Wirtschaftlichkeit gewährleistet werden.
In Bezug auf das geplante Vorhaben ist eine klare Risikoverteilung zwischen öffentlichen und privaten Part-
ner möglich. Einer eindeutigen Definition und optimalen Zuteilung von Verantwortlichkeiten und Risiken
über den Projektlebenszyklus (Planung, Bau, Betrieb, Finanzierung, Sicherheiten) steht nach aktuellem
Kenntnisstand nichts entgegen.
Das ÖPP-Eignungskriterium „Risikoverteilung“ ist damit erfüllt.
Termine und Fristen
Die ÖPP-Eignung eines Vorhabens ist gegeben, wenn die vorgegebene Zeitschiene und definierte Meilen-
steine eingehalten werden können.
Im Fragebogen gibt die Stadt an, es gäbe grundsätzlich keine drängenden Termine und Fristen für das beab-
sichtigte Vorhaben. Darüber hinaus sind keine auslaufenden Genehmigungen o. ä. vorhanden, die zu einem
Terminzwang führen.
Die ÖPP-Eignung für das Kriterium „Termine und Fristen“ ist somit gegeben.Seite 31 von 42

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4.4 Kann-Kriterien zum ÖPP-Eignungstest
Implementierung von leistungsorientierten Vergütungsmechanismen
Um einen privaten Partner im Rahmen eines ÖPP-Vertrags leistungsorientiert zu vergüten, müssen Leistun-
gen in Service-Level-Agreements als messbare Leistungsstandards definiert werden. Auf der Grundlage kön-
nen die Leistungen über die Vertragslaufzeit kontrolliert (entsprechendes Personal muss von der Stadt vor-
gehalten werden) und anreizorientiert vergütet werden. Im Rahmen der vertraglich vereinbarten
Vergütungsmechanismen können auf der Grundlage auch (Bonus- und) Malus-Regelungen definiert werden.
Anhand der vorliegenden Informationen können nach Einschätzung der PD für das Projekt grundsätzlich Ser-
vice-Level-Agreements vereinbart werden. Auf dieser Grundlage ist damit auch eine anreizorientierte Ver-
gütung eines privaten ÖPP-Partners möglich.
Die Etablierung von leistungsorientierten Vergütungsmechanismen ist demzufolge möglich und das Krite-
rium erfüllt.
Remanenzkosten
Im Rahmen der Realisierung von ÖPP-Lösungen ist es unter Umständen nicht zu vermeiden, dass Kosten
beim öffentlichen Auftraggeber verbleiben, obwohl die Erbringung der Leistung auf den privaten Partner
übertragen ist (z.B. eigene Personalkapazitäten für Dienstleistungen, die der private Partner erbringt oder
noch laufende nicht kündbare Verträge für Leistungen, die Bestandteil der ÖPP-Realisierung werden sollen).
Bevor es zu solchen sogenannten Remanenzkosten kommt, ist zunächst zu versuchen, die Kosten durch eine
spezielle Strukturierung des Projektes möglichst zu vermeiden.
Nicht vermeidbare Remanenzkosten sind den Kosten des ÖPP-Modells im Rahmen der Wirtschaftlichkeits-
untersuchungen zuzuschlagen. Sie wirken im Falle einer ÖPP-Realisierung der Wirtschaftlichkeit dieser Be-
schaffungsvariante entgegen und können bei zu großem Umfang für eine andere Beschaffungsform spre-
chen.
In Bezug auf die freiwerdende Liegenschaft Berliner Platz 2 wird angenommen, dass sie veräußert oder durch
die Stadt anderweitig genutzt werden kann. Der Umgang mit der Liegenschaft Berliner Platz 2 ist nicht ÖPP-
spezifisch und gilt in gleichem Maße für beide Beschaffungswege.
Nach Sichtung der Projektunterlagen und des Fragebogens wird derzeit davon ausgegangen, dass die Über-
tragung von Dienstleistungen im Rahmen eines ÖPP-Projekts nicht zu Remanenzkosten führen wird, weshalb
dieses Kriterium hinsichtlich der ÖPP-Eignung als positiv zu bewerten ist.
Marktgängigkeit
Zur Vorbereitung eines ÖPP-Modells ist durch die Projektbeteiligten die Marktgängigkeit des Projekts kritisch
zu prüfen. Im Rahmen der ÖPP-Modellentwicklung sind die rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen
Projektstrukturen sowie die gewählten Leistungsabgrenzungen und die Risikoverteilung so zu wählen, dass
im Ergebnis ein marktgängiges Projekt strukturiert wird. Ein marktgängiges Projekt zeichnet sich dadurch
aus, dass im Rahmen eines Vergabeverfahrens wirtschaftliche und damit zuschlagsfähige Angebote zu er-
warten sind.
Auf der Grundlage der Informationen kann aus Sicht der PD grundsätzlich ein marktgängiger Projektzuschnitt
für die ÖPP-Beschaffung entwickelt werden, der im Rahmen eines Vergabeverfahrens zu wirtschaftlichen
Angeboten führt. Die Marktgängigkeit hängt unter anderem von Art und Umfang der auf einen privaten
Partner übertragenen Bau-, Betriebs- und Instandhaltungsleistungen sowie der Risikoverteilung ab.Seite 32 von 42

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Vor dem Hintergrund der Übertragbarkeit sämtlicher wesentlicher Leistungen des Gebäudelebenszyklus und
des voraussichtlichen Projektvolumens dürfte die Marktgängigkeit grundsätzlich gegeben sein. Allerdings ist
zu beachten, dass die baukonjunkturelle Marktlage weiterhin angespannt ist. Vor diesem Hintergrund sowie
der langen Planungs- und Bauzeit empfiehlt es sich, die Marktgängigkeit des Projektes durch eine Markter-
kundung vorab zu prüfen.
Das Kriterium ist als bedingt geeignet einzuschätzen.Seite 33 von 42

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5 Vergleich der Beschaffungsmodelle (Teil-C)
Gegenstand dieser vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ist auch ein Beschaffungsvariantenvergleich
unter Berücksichtigung von Lebenszykluskosten der Errichtung. Für das angestrebte Vorhaben bzw. die fa-
vorisierte Umsetzungsvariante soll neben der konventionellen Eigenbauvariante (PSC) eine Öffentlich-Pri-
vate-Partnerschaft (ÖPP) in Form eines Inhaber-Modells als grundsätzliche Alternative betrachtet werden.
5.1 Konventionelle Eigenbauvariante (PSC)
In dem betrachteten konventionellen Beschaffungsprozess werden alle erforderlichen Leistungen (Planen
und Bauen) in Form von Einzelvergaben in Losen ausgeschrieben und beauftragt. Nach Fertigstellung ist die
Stadt für den Betrieb verantwortlich. Die in einem einheitlichen Barwert ermittelten Kosten der Eigenbau-
variante werden Public Sector Comparator (PSC) genannt.
5.2 ÖPP
Bei der ÖPP-Variante werden Planungs-, Bau-, Betriebs- und Instandhaltungsleistungen auf einen privaten
Partner übertragen und in einem Lebenszyklusmodell über die Planungs- und Bauphase hinaus während
einer bis zu 30-jährigen Vertragslaufzeit aus einer Hand bereitgestellt. Die Leistungsbestandteile Planen und
Bauen werden hierbei regelmäßig durch einen Generalunternehmer (GU) erbracht. Im Vergleich zur kon-
ventionellen Beschaffung (mit Einzelvergaben) ergeben sich Effizienzvorteile durch eine optimale Risikoallo-
kation, durch eine anreizorientierte Vergütung sowie durch die Übertragung der Leistungen auf den privaten
Partner, die sowohl die Planungs- und Baukosten als auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten reduzie-
ren. Durch die Einbeziehung der Planungsleistungen in das ÖPP-Projekt und deren Übertragung auf den pri-
vaten Partner, der das Projekt zu einem späteren Zeitpunkt auch durchführt, verringert sich beispielsweise
das Risiko, dass eine unabhängige, nicht vollständig mit der Bauausführung abgestimmte Planungsleistung
entsteht. Bei konventionellen Maßnahmen führt diese Schnittstelle häufig zu Problemen in der Bauphase
und damit zu höheren Kosten.
Auch längere Vertragszeiträume der ÖPP-Projekte fördern die Kostensicherheit. Das wird in der nachstehen-
den Grafik veranschaulicht.
Abbildung 6. Kostenbeeinflussung im Ablauf eines Hochbauprojektes (schematisch)19
19 ÖPP Deutschland AG (Hrsg.). ÖPP-Schriftenreihe Band 18: Wirtschaftlichkeitsuntersuchung für Öffentlich-Private Partnerschaften, Analyse und
Potenziale, Berlin, 2016, S.66, Abbildung 7.Seite 34 von 42

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Die theoretischen Vorteile einer ÖPP-Beschaffung werden durch die Projektdatenbank der PD bestätigt. Da-
nach weisen bereits realisierte ÖPP-Hochbauprojekte Kosteneffizienzpotentiale sowohl für Bau als auch Be-
triebs- und Instandhaltungsleistungen einschließlich der übrigen Kostenbestandteile von bis zu 20 Prozent
auf. Die Projektdatenbank umfasst durchgeführte ÖPP-Hochbauprojekte in Deutschland (seit 2002) und ver-
gleicht u.a. die Ergebnisse der endverhandelten ÖPP-Angebote bei Vertragsschluss zum kalkulierten PSC. Die
Effizienzvorteile der untersuchten Projekte wurden durch abschließende Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen
errechnet und stellen die vertraglich fixierten (verbindlichen) Kosten der ÖPP-Variante den Kosten der Ei-
genrealisierung bei den jeweiligen Projekten gegenüber.
5.3 Zeitliche Annahmen der ÖPP-Variante
In der Regel werden durch die Beschaffung im Rahmen eines ÖPP-Modells zeitliche Vorteile gegenüber der
Eigenrealisierung hervorgebracht. Da sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht genau abschätzen lässt, wie groß der
zeitliche Vorteil des ÖPP-Modells sein wird, ist für die beiden zu vergleichenden Beschaffungsvarianten die
gleiche Zeitschiene unterstellt. Die möglichen Ersparnisse aus der schnelleren Projektabwicklung durch das
ÖPP-Modell könnten bei der Entscheidungsfindung als „stille Reserven“ betrachtet werden.
5.4 Finanzierung der ÖPP-Variante
Im Rahmen der Abstimmung mit der Stadt wurde sich darauf verständigt, das ein ÖPP-Inhabermodell mit
einer von der Stadt bereitgestellten 100%-igen Fremdfinanzierung zur Anwendung kommen soll. Hierbei ist
die Stadt Bonn Kreditnehmer sowohl für die Bauzeit- als auch für die langfristige Endfinanzierung.
Die Abbildung 7 zeigt die beschriebene Finanzierungsstruktur noch einmal grafisch auf. An dieser Stelle wird
darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Finanzierung (samt Konditionen) in der Projektvorbereitung ver-
tieft untersucht und konzipiert werden muss, z.B. hinsichtlich der Bildung verschiedener Finanzierungstran-
chen zur Reduzierung von Bauzeitzinsen oder auch baubegleitende Zahlung vs. Einmalzahlung.
Abbildung 7: Finanzierungsstruktur der ÖPP-Beschaffungsvariante
Die Finanzierungskonditionen der Bauzeitfinanzierung und der Endfinanzierung sind analog den Konditionen
im PSC wie folgt festgelegt: effektiver Zinssatz 0,65 % p. a.; annuitätische Tilgung; Laufzeit (Rückzahlungs-
zeitraum) 23 Jahre.Seite 35 von 42

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5.5 Kostenansätze der ÖPP-Variante – Planung und Bau
Da in beiden Varianten der gleiche physische Umfang in gleicher Qualität hergestellt werden soll, bilden die
Baukosten des PSC den Ausgangspunkt für die Ermittlung der Kosten der ÖPP-Variante. Der zu erwartende
Effizienzvorteil wird mit der gebotenen Vorsicht auf 10 % der Baukosten taxiert. Die Baukosten für die ÖPP-
Variante sind nachfolgend dargestellt.
Tabelle 16: Baukosten der ÖPP-Variante (Kostenstand 01.01.2019)
Variante 3 - Neubau
PSC ÖPP
KG 100
386,4 Mio.€20 347,8Mio.€21
KG 200
KG 300
KG 400
KG 500
KG 600 (nicht berücksichtigt)
KG 700
Gesamtbaukosten 386,4 Mio.€ 347,8 Mio.€
5.6 Kostenansätze der ÖPP-Variante – Umzüge und Interimsunter-
bringung
Es wird unterstellt, dass der Aufwand für die Umzüge beim alternativen Beschaffungsmodell gleich wie in
der Eigenrealisierung ist (siehe Kapitel 3.5).
5.7 Kostenansätze der ÖPP-Variante – Betrieb
Für die ÖPP-Variante wurde der identische Projektumfang angesetzt. Das gesamte Betriebsleistungsvolu-
men der PSC-Variante entspricht damit, soweit gegenwärtig differenzierbar, den Leistungen, die im Rahmen
einer ÖPP-Variante auf den privaten Partner übertragen werden (einschließlich der Verantwortung für die
Ver- und Entsorgungsleistungen, deren Einkauf voraussichtlich durch die Stadt Bonn erfolgen wird).
Für die Plausibilisierung der Betriebskosten wurden die Erfahrungswerte der PD herangezogen. Der Effizi-
enzvorteil bei einem ausgewerteten Vergleichsobjekt (im Wesentlichen Büroneubau) zwischen den im PSC
ermittelten Kennwerten und den im Wettbewerb ermittelten Werten beträgt 24 %. In Folge der Plausibili-
sierung wurde ein konservativer Ansatz in Höhe von 10 % für die Planungs- und Baukosten gewählt.
Da die Nutzungskosten in der Eigenrealisierungsvariante auch in der Vorlaufphase (vor dem Nutzungsbe-
ginn) eingesetzt sind, wird dies in der ÖPP-Variante ebenfalls abgebildet. In der Vorlaufphase werden die
Nutzungskosten der ÖPP-Variante gleich wie in der Eigenrealisierung berücksichtigt. Erst ab Nutzungsbeginn
werden die Nutzungskosten des Neubaus berücksichtigt und mit dem ÖPP-Effizienzfaktors verrechnet.
20 Kosten für die Ausstattung und Kunstwerte (KG 600) sind nicht berücksichtigt.
21 Kosten für die Ausstattung und Kunstwerte (KG 600) sind nicht berücksichtigt.Seite 36 von 42

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Tabelle 17: Nutzungskosten der ÖPP-Variante (Kostenstand 01.01.2017, brutto)
Variante 3. Neubau, € p. a.
PSC Verantwor-
tungsbereich
ÖPP-
Effizienzansatz ÖPP
Objektmanagement 1.375.668 AN
-10%
1.238.101
Wasser 78.306
AN
(Einkauf durch
die Stadt)
70.475
Wärme 931.400 838.260
Strom 1.516.304 1.364.674
Abwasser 209.750 188.775
Abfallentsorgung 139.833
AN
125.850
Reinigung & Pflege Gebäude 634.669 571.202
Reinigung & Pflege Außenanlagen 25.221 22.699
Bedienung, Inspektion, Wartung 789.208 710.288
Schutz und Sicherheitsdienste 44.349 39.914
Versicherungen 159.586 143.627
Sonstiges 66.336 59.702
Instandsetzungskosten 4.614.537 4.153.083
Gesamtnutzungskosten 10.585.167 10.123.713
5.8 Sicherheiten der ÖPP-Variante
Die Sicherheiten des ÖPP-Modells sehen eine Erweiterung der konventionell angewendeten Sicherheiten
zugunsten des Auftraggebers vor. Die folgende Tabelle zeigt die Sicherheitenstruktur im ÖPP-Modell. Die
Zinssätze der Avalkosten sind von der PD nach Erfahrungswerten aus betreuten Projekten geschätzt worden,
die Bezugsgröße gewährleistet ein angemessenes Sicherungsniveau ohne Übersicherung.
Tabelle 18: Sicherheitsinstrumente des ÖPP-Modells
Bezeichnung ÖPP
Bauphase:
Vertragserfüllungsbürgschaft Bau 1,5 % p.a. Avalkosten auf
5 % der Gesamtbaukosten
Mängelgewährleistungsbürgschaft Bau
1,5 % p.a. Avalkosten auf
3 % der Gesamtbaukosten
5 Jahre Laufzeit
Vertragsstrafe für den Verzug im Rahmen der
Bauleistung
Keine monetäre Auswirkung beim norma-
len Projektablauf
Nutzungsphase:
Vertragserfüllungsbürgschaft Betrieb 1,5 % p.a. Avalkosten auf
100 % vom Jahresentgelt (Betrieb)
Bürgschaft für Endschaftsregelung
1,5 % p.a.
100 % vom Jahresentgelt (Betrieb)
3 Jahre Laufzeit, abhängig von BauzustandSeite 37 von 42

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5.9 Verwaltungs- und Transaktionskosten der ÖPP-Variante
Für die Verwaltungskosten der Stadt kann im ÖPP-Modell ein reduzierter Ansatz gewählt werden, da Pla-
nungs-, Bau-, Betrieb- und Instandsetzungsleistungen im Verantwortungsbereich des privaten Partners ver-
bleiben. Aus diesem Grund wurde eine Reduzierung des eigenen Verwaltungsaufwandes der Stadt um 40%
für die ÖPP-Variante angenommen.
Da bei einer ÖPP Ausschreibung u.a. Beratungskosten entstehen, sind für den Fall der ÖPP-Variante zusätz-
liche Transaktionskosten zu berücksichtigen. Für das vorliegende Projekt werden diese auf rd. 10,2 Mio. €
geschätzt. Davon abgedeckt sind die juristische, technische und wirtschaftliche Beratung sowie Projektsteu-
erungsleistungen und Bieterentschädigungen. Darin sind auch die Kosten für die Gründung einer Projektge-
sellschaft enthalten, die regelmäßig für die Realisierung eines ÖPP-Projektes vom privaten Partner vorgese-
hen wird.
Tabelle 19: Verwaltungs- und Transaktionskosten der Stadt in der ÖPP-Variante
Verwaltungskosten in der Vorlaufphase 429.950 € p.a.
Transaktionskosten in der Vorlaufphase 10,2 Mio. €
Verwaltungskosten in der Nutzungsphase 184.264 € p.a.
5.10 Risikobetrachtung beim Vergleich der Beschaffungsvarianten
Entsprechend der in Abbildung 8 empfohlenen Risikoallokation sollen bei gemeinschaftlichen Projekten zwi-
schen der öffentlichen Hand und privaten Partnern die Risiken immer auf denjenigen Partner übertragen
werden, der diese am besten beeinflussen kann. Während bei den Partnerschaftsmodellen Risiken nach dem
Prinzip der optimalen Risikoallokation zwischen privatem Partner und dem öffentlichen Träger verteilt wer-
den können, liegen die Risiken bei der Eigenrealisierung weitgehend bei der Öffentlichen Hand. Die daraus
resultierenden Risikokosten müssen entsprechend in der WU berücksichtigt und der jeweiligen Variante kal-
kulatorisch zugerechnet werden, um die Barwertberechnung zu vervollständigen. Dabei werden im Rahmen
der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung auch die Risikokosten, die beim privaten Partner liegen,
eingerechnet, während sie im Rahmen der abschließenden Wirtschaftlichkeitsuntersuchung nicht gesondert
aufgeschlagen werden, weil sie im Angebot bereits enthalten sind.
Abbildung 8: Risikotransfer und Kosteneffizienz22
22 Vgl. Jacob, Dieter und Kochendörfer, Bernd: Private Finanzierung öffentlicher Bauvorhaben – ein EU-Vergleich, Ernst & Sohn 2000, S. 60.Seite 38 von 42

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Im Folgenden werden die Risiken entsprechend der in diesem Bericht unterschiedenen Varianten beschrie-
ben und hinsichtlich der zu prüfenden Beschaffungsvarianten quantifiziert.
5.10.1 Verteilung der identifizierten Risiken
Die ermittelten projektspezifischen Risikofaktoren der Variante 3 - Neubau werden bei der Eigenrealisierung
vollständig von der ÖH getragen. Im Unterschied dazu werden die projektspezifischen Risiken in der ÖPP-
Variante unter den projektbeteiligten Partnern aufgeteilt. Nachfolgend wird der Risikotransfer für eine ÖPP
je Projektphase erläutert.
Planungs- und Bauphase
Im ÖPP-Projekt werden Planungs- und Bauausführungsleistungen in der Gesamtregie des AN erbracht. Dem-
entsprechend können durch vertragliche Regelungen Risiken auf den AN übertragen werden.
Durch den Übergang von wesentlichen Teilen der Bauherrenaufgaben inkl. eines vertraglich definierten und
sanktionierten Baufertigstellungstermins findet bezüglich der Terminrisiken ein Risikotransfer auf den AN
statt. Damit verbunden übernimmt der AN auch das Schnittstellenrisiko für den Bauablauf (Insolvenzen, Ver-
zögerungen, Nachträge etc.).
Basierend auf Erfahrungswerten der PD wurde in der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ein Risikotransfer für
die Planungs- und Bauleistungen in Höhe von 50 % für die ÖPP-Variante angesetzt.
Betriebs- und Instandhaltungsphase
Das Betriebsablauf- bzw. Betriebsausfallrisiko trägt beim PSC – also der konventionellen Realisierung – ab-
gesehen von Gewährleistungsfällen, vollständig die ÖH. In der ÖPP-Variante kann dieses Risiko teilweise auf
den Auftragnehmer für die ganze Nutzungsphase verschoben werden.
Basierend auf Erfahrungswerten der PD wurde in der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ein Risikotransfer für
die Betriebs- und Instandhaltungsleistungen in Höhe von 50 % für die ÖPP-Variante angesetzt.
Zusammenfassung
Tabelle 20: Risikoverteilung in den Beschaffungsmodellen
Risikokategorie Eigenrealisierung (PSC) ÖPP
ÖH - ÖH AN
Planungsphase 100 % - 50 % 50 %
Bauphase 100 % - 50 % 50 %
Betriebsphase 100 % - 50 % 50 %
Instandhaltungsphase 100 % - 50 % 50 %
5.10.2 Ermittlung der Risikofaktoren für ÖPP
Bei der Berechnung der Risikofaktoren im ÖPP-Modell wird im Hinblick auf die Übertragung von Risiken un-
terstellt, dass der AN die monetären Auswirkungen der auf ihn übertragenen Risiken aufgrund seiner höhe-
ren Risikomanagementkompetenz um 30 % reduzieren kann, da ihm nur Risiken übertragen werden, die er
besser selbst beeinflussen kann. Die zuvor beschriebene Risikoanalyse ist folgend (Tabelle 21) zusammen-
gefasst dargestellt.Seite 39 von 42

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Tabelle 21: Risikofaktoren je Beschaffungsvariante
Risikokategorie Eigenrealisierung (PSC) ÖPP
Risikofaktor ÖH - Risikofaktor ÖH Risikofaktor AN
Planungsphase 15 % - 7,5 % 5,25 %
Bauphase 15 % - 7,5 % 5,25 %
Betriebsphase 10 % - 5,0 % 3,5 %
Instandhaltungsphase 10 % - 5,0 % 3,5 %
5.11 Variantenspezifische Größen
Für einen sachgerechten Variantenvergleich wird unterstellt, dass der Restwert der Liegenschaft in beiden
Beschaffungsvarianten gleich ist (321,5 Mio. €).
5.12 Ergebnisse – Vergleich der Beschaffungsmodelle
5.12.1 Barwertbetrachtung
Die ermittelten Zahlungsströme wurden nach der beschriebenen Systematik auf den 01.10.2019 diskontiert.
Die hieraus resultierenden Gesamtbarwerte dienen als Vergleichsgrundlage für das Ergebnis der Wirtschaft-
lichkeitsuntersuchung hinsichtlich des Beschaffungsmodells für die favorisierte Umsetzungsvari-
ante 3 Neubau.
Tabelle 22: Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (Teil-C) – Barwertvergleich der Beschaffungsmodelle für die
Variante 3 Neubau (Mio. €)
Bestandteile des Barwertvergleiches Variante 3. Neubau
PSC ÖPP
Planung, Bau und Finanzierung 562,0 497,7
davon Risiken 73,3 56,1
Betrieb und Instandsetzung 533,4 480,2
davon Risiken 48,5 34,7
Sonstiges: -232,3 -225,7
Kaufpreis Grundstück 22,8 22,8
Veräußerung der Liegenschaft Berliner Platz 2 -30,6 -30,6
Laufendes Controlling und Verwaltung der ÖH 19,8 11,9
Bürgschaften in der Nutzungsphase ÖPP - 4,6
Transaktionskosten ÖPP - 9,9
Mietkosten und Umzüge 19,9 19,9
Restwerte -264,2 -264,2
Barwerte gesamt 863,0 752,1
Differenz in Euro zum PSC -110,9
Relativer Vergleich 87,2 %
Differenz in Prozent zum PSC -12,9%Seite 40 von 42

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Das Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zeigt eine erwartbare relative Vorteilhaftigkeit für das
ÖPP-Modell. Diese Vorteilhaftigkeit beruht im Wesentlichen auf der Leistungs- und Schnittstellenübertra-
gung auf einen ÖPP-Auftragnehmer. Die dadurch entstandenen Wirtschaftlichkeitsvorteile überdecken so-
mit die ebenfalls in der Berechnung des ÖPP-Modells berücksichtigten Mehrkosten im Bereich der Verwal-
tung- und Beratungskosten.
5.13 Szenarioanalyse
Um das Ergebnis der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung abzusichern, haben wir die Berechnung
der Basisvariante ebenfalls unter Nichtberücksichtigung der Risikokosten durchgeführt. Die nachfolgende
Tabelle zeigt die Ergebnisse dieses Szenarios.
Tabelle 23: Barwertvergleich - Szenario ohne Risikobewertung
Bestandteile des Barwertvergleiches Variante 3. Neubau
PSC ÖPP
Planung, Bau und Finanzierung 488,7 441,5
davon Risiken 0 0
Betrieb und Instandsetzung 484,9 445,5
davon Risiken 0 0
Sonstiges: -201,2 -194,8
Kaufpreis Grundstück 22,8 22,8
Veräußerung der Liegenschaft Berliner Platz 2 -30,6 -30,6
Laufendes Controlling und Verwaltung der ÖH 19,8 11,9
Bürgschaften in der Nutzungsphase ÖPP - 4,4
Transaktionskosten ÖPP - 9,9
Mietkosten und Umzüge 19,9 19,1
Restwerte -233,1 -233,1
Barwerte gesamt 772,4 692,2
Differenz in Euro zum PSC -80,1
Relativer Vergleich 89,6
Differenz in Prozent zum PSC -10,4%
Insgesamt ergibt sich für den Status der vorläufigen WU eine robuste Prognose zugunsten der Wirtschaft-
lichkeit der ÖPP-Variante, weil die Vorteilhaftigkeit der ÖPP-Variante in der untersuchten Szenariovariante
erhalten geblieben ist.Seite 41 von 42

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6 Zusammenfassung der Ergebnisse und Empfehlung
In Anbetracht der Ergebnisse empfehlen wir aus wirtschaftlicher Sicht die Umsetzung des Projektes in Form
der Umsetzungsvariante 3 Neubau über ein ÖPP-Modell, in dem u. a. die Leistungen Planen und Bauen durch
einen Generalunternehmer (GU) erbracht werden. Die Kombination aus gesamtheitlicher Lebenszyklusbe-
trachtung, Risikoallokation, der Betrachtung variantenspezifischer Kosten und das Knowhow der Privatwirt-
schaft sind wesentliche Vorteile des skizierten Beschaffungswegs und führen zu dem hier vorgelegten Er-
gebnis.
Die in dieser vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung prognostizierte Vorteilhaftigkeit der ÖPP-
Realisierung ist im weiteren Beschaffungsprozess vor Vertragsunterzeichnung im Rahmen einer abschlie-
ßenden Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zu belegen und zu dokumentieren.Seite 42 von 42