Aufhebung des Zielbeschlusses: Wohnbauliche Entwicklung im Bereich ‚Am Kommentalweg‘ im Stadtbezirk Bonn-Beuel, Ortsteil Vilich-Rheindorf

Beschlussvorlage
öffentlich
200400
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Aufhebung des Zielbeschlusses: Wohnbauliche
Entwicklung im Bereich ‚Am Kommentalweg‘ im
Stadtbezirk Bonn-Beuel, Ortsteil Vilich-Rheindorf
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 06.05.2020 Anregung
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz 20.05.2020 Anregung
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
27.05.2020 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Der Beschluss zur Festlegung von Zielsetzungen für ein Gebiet ‚Am
Kommentalweg‘ im Stadtbezirk Bonn-Beuel, Ortsteil Vilich-Rheindorf
(Zielbeschluss, DS-Nr.: 1713634EB6), wird aufgehoben.
2. Die Verwaltung wird beauftragt mit der Fa. Bonava entsprechend
folgender Prämissen die Herstellung eines städtebaulichen Abschlusses
nördlich der bereits von diesem Investor erstellten Bebauung ‚Am
Köppekreuz‘/ Niederkasseler Straße zu verhandeln:
a. Entwicklung einer Bebauung primär auf Flächen der getätigten
Ausgrabungen und auf Grundlage der Ergebnisse der noch weiter
durchzuführenden Sondierungen des Bodendenkmals zur Vermeidung
von Bodeneingriffen und Beschränkung von weiteren Eingriffen auf das
unvermeidliche Minimum.
b. Keine bauliche und erschließungstechnische Inanspruchnahme der
städtischen Flächen nördlich des Flurstücks 2898. Die Einbeziehung
des städtischen Flurstücks 2897 für die Nutzung als Freifläche ohne
bauliche Anlagen ist möglich.
c. Gewährleistung der Leistungsfähigkeit des Anschlusses an die L16 (‚Am
Köppekreuz‘/ Niederkasseler Straße).
d. Städtebaulich angepasste Planung, die maximal 3-Vollgeschosse mit
Staffelgeschoss aufweist.
e. Einbeziehung der städtischen Liegenschaften Flurstücke Nr. 2904,
2903, 2901 und 2897 für die oben skizzierte bauliche Entwicklung nur
bei Berücksichtigung der Kriterien zum Baulandmodell und den anderen
genannten Anforderungen unter 2a - d.
3. Die Verwaltung wird beauftragt, über die Verhandlungsergebnisse als
Grundlage der für eine Entscheidung über einen Verkauf der unter 2e
bezeichneten städtischen Flurstücke zu berichten und bei positivem
Ausgang eine entsprechende Beschlussvorlage einzubringenSeite 1 von 7

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Begründung
Zu 1.)
Auf Grundlage des Antrages der Fa. Bonava Wohnbau GmbH zur Einleitung
eines Bebauungsplanverfahrens wurde am 21.03.2018 der Zielbeschluss (DS-
Nr. 1713634EB6) zur wohnbaulichen Entwicklung des Bereichs „Am
Kommentalweg“ gefasst. Dabei wurde beschlossen, kein beschleunigtes
Verfahren nach § 13a BauGB durchzuführen. Des Weiteren wurde bereits als
Rahmenbedingung der Planung der Umgang mit dem Bodendenkmalschutz
thematisiert und in einem sehr frühen Planungsstadium erörtert. Die Fa.
Bonava führte bereits teilweise Sondierungs- und Grabungsmaßnahmen im
Bereich nördlich der bereits von diesem Investor erstellten Bebauung ‚Am
Köppekreuz‘/ Niederkasseler Straße und auf städtischen Flächen im
Innenbereich (Gartenhinterland) durch. Im Ergebnis wurde ein hochkarätiges
Bodendenkmal (fränkisches Gräberfeld) festgestellt. Der Erhalt dieses
besonderen Bodendenkmals, das sich durch eine hohe Dichte an Gräbern und
der Größe der gesamten Grabstätte auszeichnet, ist aus denkmalpflegerischer
Sicht langfristig zu sichern, weitere Eingriffe sind möglichst zu vermeiden.
Mit dem Schreiben vom 26.06.2019 hat die Fa. Bonava den Antrag auf
Einleitung des Bebauungsplanverfahrens ‚Am Kommentalweg‘ (DS-Nr.:
1713634) zurückgezogen, da kein Interesse mehr an einer Entwicklung des
Gesamtbereiches besteht. Gleichwohl wurde Interesse an einer Fortsetzung
der Bebauung entlang der Niederkasseler Straße bekundet.
Eine Entwicklung des Innenbereichs und Weiterführung des Zielbeschlusses
wäre für die Stadt Bonn mit einer Angebotsbebauungsplanung nach dem
Rückzug des Vorhabenträgers aus dem vorhabenbezogenen
Bebauungsplanverfahrens grundsätzlich weiterhin möglich. Dabei sind
allerdings folgende Restriktionen und Rahmenbedingungen in die
Überlegungen einzubeziehen:
 Durch Entfall eines Vorhabenträgers wären die von diesem zu
erbringenden Vorleistungen hinsichtlich Planungsleistungen und
Herstellung der Verfügungsberechtigung/ Bodenordnung durch die
Stadt zu übernehmen.
 Im inneren Bereich findet sich eine komplexe Eigentumsstruktur mit
einer Vielzahl von Grundstückseigentümern vor.
 Die Bebauungsmöglichkeiten sind aufgrund des aufgefundenen
Bodendenkmals deutlich eingeschränkt; voraussichtlich wird seitens der
Bodendenkmalpflege gefordert werden, entsprechende SondierungenSeite 2 von 7

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vorzunehmen und tiefere Eingriffe in den Boden weitestgehend zu
unterlassen (z.B. keine Keller, keine Tiefgaragen). Eingriffe durch
Erschließungsanlagen (insbesondere Kanal) wären unvermeidlich.
 Sofern die Erschließung nicht über die Rheindorfer Straße geführt
werden soll, was zusätzliche Drittbetroffenheiten auslösen würde, bliebe
man auf die Mitwirkungsbereitschaft der Fa. Bonava angewiesen. Des
Weiteren ist die Leistungsfähigkeit des Anschlusses an die
Niederkasseler Straße zu überprüfen und der Knoten – nach
Zustimmung durch den Landesbetrieb Straßen NRW - ggf. auszubauen.
 Eine grundsätzlich denkbare Baulandumlegung nach § 45ff. BauGB
setzt voraus, dass trotz der o.g. Vorbelastungen noch ein
Umlegungsvorteil entstehen kann. Alternativ wäre ein freihändiger
kommunaler Zwischenerwerb mit entsprechender Ressourcenbindung
zu bewerkstelligen.
Auf Grundlage der Gesamtsituation und den komplexen Rahmenbedingungen
wird daher vorgeschlagen, eine weitere bauliche Entwicklung im
Gesamtbereich nicht weiterzuverfolgen und damit den Zielbeschluss „Am
Kommentalweg“ aufzuheben. Der vorhergesehene städtebauliche Abschluss
(s. Ziffer 2) kann planungsrechtlich auf Basis des § 34 BauGB hergestellt
werden.
Zu 2.)
Für die bereits entstandene Bebauung entlang des Kreuzungsbereichs Sankt
Augustiner Straße und Niederkasseler Straße wird aus Sicht der Verwaltung
ein baulicher Abschluss für sinnvoll erachtet, um geeignete
Wohnbauentwicklungsfläche im unmittelbaren Anschluss an bereits bebaute
Flächen zu entwickeln. Die Fa. Bonava hat hierzu bereits eine erste
Bebauungsidee vorgelegt. Für eine weitere bauliche Entwicklung entlang der
Niederkasseler Straße auf Basis des § 34 BauGB müssen folgende Prämissen
erfüllt sein, um einen nachhaltigen Städtebau zu realisieren und das
Bodendenkmal zu schützen:
Zu Beschlussvorschlag 2a: Bei der gefundenen Grabstätte handelt es sich
um ein hochkarätiges Bodendenkmal, welches auf Grund der Besonderheit und
Dichte der Gräber aus denkmalpflegerischer Sicht langfristig zu sichern und zu
erhalten ist. Eingriffe in den Boden sind auf das minimale Maß zu reduzieren. In
dem nördlich an die bereits erstellte Bebauung angrenzenden Bereich sind
bereits teilweise Sondierungen und Ausgrabungen durch die Fa. Bonava
durchgeführt worden. Allerdings fehlt eine gesamte Übersicht zur Abgrenzung
des Bodendenkmals. Mittels detaillierter Sondierungen auf den Flächen können
Grundlagen für eine Einschätzung geschaffen werden, ob Bodeneingriffe im
Sinne der Verhältnismäßigkeit zwischen Ausgrabung (Zerstörung des
Bodendenkmals) und spannungsfreier baulicher Inanspruchnahme möglich
sind. Hierzu ist das LVR – Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland intensiv
zu beteiligen.Seite 3 von 7

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Zu Beschlussvorschlag 2b: Während auf den Flurstücken 2902, 2901, 2900,
2899 und 2898 durch bereits durchgeführte Ausgrabungen das Bodendenkmal
weitestgehend zerstört wurde, ist dieses auf den nördlich angrenzenden
Grundstücken noch ungestört. Daher sollen hier keine Bodeneingriffe mehr
zugelassen werden. In dem Gebiet (nördlich an die Bebauung angrenzenden
Bereich und Innenbereich) ist der öffentliche Weg „Kommentalweg“ verortet,
dessen Verlauf auf dem Flurstück 2897 neugestaltet werden könnte. Eine
bauliche Entwicklung ist nur auf den Flurstücken 2902, 2901, 2900, 2899 und
2898 denkbar, um die Verhältnismäßigkeit zwischen Bodeneingriff und
baulicher Entwicklung einzuhalten.
Zu Beschlussvorschlag 2c: Im Jahr 2017 hatte der Landesbetrieb Straßen
NRW den Baulastwechsel der Niederkasseler Straße gefordert, falls aufgrund
einer weiteren Entwicklung mehr als die zur Grundlage der
Knotenpunktplanung angenommenen 200 WE angeschlossen werden sollen.
Eine gutachterliche Überprüfung der Leistungsfähigkeit bei weiteren
Baumöglichkeiten, die mit dem Landesbetrieb Straßen NRW abzustimmen ist,
ist zwingend erforderlich.
Zu Beschlussvorschlag 2d: Die Planung muss die Kriterien des § 34 BauGB
einhalten, um einen städtebaulichen Abschluss entlang der Niederkasseler
Straße zu gewährleisten. Einschränkend soll privatrechtlich sichergestellt
werden, dass ein zu vereinbarendes Bauvolumen (überbaubare Fläche mit
maximal 3 Geschossen und zusätzlichem Staffelgeschoss nach Anlage 2) nicht
überschritten wird.
Zu Beschlussvorschlag 2e: In dem nördlich an die bereits erstellte Bebauung
angrenzenden Bereich liegen vier städtische Flächen, die den Grundbesitz der
Bonava unterteilen. Die Einbeziehung dieser städtischen Liegenschaften in die
bauliche Weiterentwicklung hat unter Berücksichtigung sozialer Infrastruktur
und gefördertem Wohnungsbau analog zum Bonner Baulandmodell zu
erfolgen. Im Zuge der Dynamik des Wachstums in der Stadt Bonn ist es Ziel,
die Verfügbarkeit von Wohnraum zu angemessenen Preisen und durchmischte
Quartiere mit entsprechend benötigter Infrastruktur zu schaffen. In dem Ortsteil
Vilich-Rheindorf im Stadtbezirk Beuel und den umliegenden Bereichen fehlen
Betreuungsplätze für Kinder unter und über drei Jahren. Mit dem Bezug der
Neubauten verschärft sich die Situation; wohnortnah kann der Bedarf nicht
gedeckt werden. Aufgrund der aktuellen Versorgungssituation ist der Neubau
einer 4-gruppigen Kita vorzusehen. Der zu realisierende Anteil des geförderten
Wohnungsbaus ist für den städtischen Grundstücksanteil analog des
Baulandmodells umzusetzen. Entsprechende Vereinbarungen sind im
Kaufvertrag zu treffen.
Auf dieser Basis wurde bereits ein Gespräch mit der Fa. Bonava geführt.
Allerdings ist in der von der Bonava vorgelegten städtebaulichen Planungsidee
eine Berücksichtigung der oben genannten Prämissen noch nicht erkennbar.
Einen Rechtsanspruch auf eine Genehmigung einer Bebauung gemäß § 34
BauGB kann die Fa. Bonava aufgrund der Eigentumsverhältnisse nicht geltend
machen, da ohne Zugriff auf die benötigten Grundstücke kein
Bescheidungsinteresse besteht.
Die aktuelle Planung der Fa. Bonava ist durch die Baukörperanordnung und
durch eine bis zu fünfgeschossige Gebäudehöhe deutlich übersetzt. Auch weistSeite 4 von 7

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die Planung mit den Erschließungsstraßen eine nahezu vollständige
Flächenversiegelung auf und würde zudem massiv in das Bodendenkmal
eingreifen. Durch die überdimensionierten Erschließungswege und die
Anordnung der TG-Einfahrt im rückwärtigen Gartenbereich fehlen für die
Wohnbebauung ebenfalls angemessene Grünflächen. Der provisorisch erstellte
Wendehammer für den letzten Bauabschnitt ‚Am Köppekreuz‘ soll nach der
vorgelegten Planungsidee in eine Fläche nördlich des Flurstücks 2898 versetzt
und vergrößert werden. Es entsteht zusammen mit der Erschließungsstraße
eine einseitige Erschließung zum Innenbereich (Gartenhinterland). Aus Sicht
der Verwaltung ist eine weitere Verhandlung nur zielführend, wenn eine
entsprechend der oben genannten Prämissen modifizierte Planung vorgelegt
wird.
Die Gebäudehöhe soll auf maximal 3 Vollgeschosse mit einem Staffelgeschoss
privatrechtlich beschränkt werden. Ein mögliches Baufeld und dessen
Erschließung, die nicht über den bestehenden provisorischen Wendehammer
hinausgehen sollte, ergeben sich aus den bereits stattgefundenen
Ausgrabungen des Bodendenkmals. Zum Schutz dieses hochkarätigen
Bodendenkmals sind Freiflächen auf den umliegenden Bereichen, wo keine
Ausgrabungen stattgefunden haben, zu erstellen (s. Anlage 2).
Zusammenfassend zeigen die Prämissen wichtige fachliche Belange für einen
nachhaltigen Städtebau an diesem Standort unter Berücksichtigung des
Bodendenkmalschutzes auf. Daraus ergibt sich, dass das Bebauungskonzept
der Bonava modifiziert werden muss, um den städtebaulichen und
denkmalpflegerischen Anforderungen zu entsprechen (s. Anlage 2).
Die Verwaltung schlägt daher vor, die weiteren Gespräche entsprechend der
o.g. Prämissen zu führen und auf eine entsprechende Modifikation der Planung
hinzuwirken. Die hierzu erforderlichen Voruntersuchungen, insbesondere
Sondierungen (in Abstimmung mit dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege) und
verkehrsplanerische Untersuchung sind von der Fa. Bonava zu erbringen.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Städtebauliches Potenzial (öffentlich)Seite 5 von 7

Übersichtsplan, Anlage 1
Stadtbezirk Beuel / Ortsteil Schwarzrheindorf / Vilich-Rheindorf
Bundesstadt Bonn Amt 61
M. 1: 2500
LEGENDE
Flächenbegrenzung des städtebaulichen
Abschlusses aus Sicht Amt 61
Flächenbegrenzung des städtebaulichen
Abschlusses aus Sicht Fa. Bonava
Fa. Bonava, BA 1-3 (realisiert)
Flächeneigentum städtisch
2896
2900
2899
2897
2902
2903
2904
2901
1280
771
2898
Niederkasseler Straße
Am Köppekreuz
Clemensstraße
Clemensstraße
Rheindorfer Straße
Jahnstraße
Mirecourtstraße
Auf der Baurschaft
In der Kehr
Am UferchenSeite 6 von 7

Kita + Wohnen max III+
2904*
2903*
2902
2901*
2900
2899
2898
2897*
1280*
771
2896*
Niederkasseler Straße L 16
N
LEGENDE
Grundstück
mögliches Baufeld
Bodendenkmal entfernt
Bodendenkmal sondiert
Flächeneigentum städtisch
Flächeneigentum privat
2903*
2903
STÄDTEBAULICHES POTENZIAL UNTER BERÜCKSICHTIGUNG
DES GRABUNGSFELDES - Anlage 2
BUNDESSTADT BONN - STADTPLANUNGSAMT - STAND FEBRUAR 2020Seite 7 von 7