Jahresbericht 2019 über die Arbeit der Sachgruppe Zweckentfremdung

Mitteilungsvorlage
öffentlich
200381
Der Oberbürgermeister
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
Jahresbericht 2019 über die Arbeit der Sachgruppe
Zweckentfremdung
Beratungsfolge
Ausschuss für Soziales, Migration, Gesundheit
und Wohnen
01.04.2020 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Jahresbericht 2019 über die Arbeit der Sachgruppe Zweckentfremdung
Personelle Besetzung:
Seit dem 01.06.17 wird die Aufgabe des Vollzugs der Satzung zum Schutz und
Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Bundesstadt Bonn von der Sachgruppe
50-432 beim Amt für Soziales und Wohnen wahrgenommen.
Die Sachgruppe verfügt über eine stellenmäßige Ausstattung von sieben (VZÄ)
Vollzeitäquivalenten. Mit Stand 31.12.19 befand sich eine Stelle in der
Nachbesetzung.
Fallzahlen:
Im Jahr 2019 wurden 334 Vorgänge bearbeitet. Davon entfallen:
- 176 Fälle auf den Bereich der Kurzzeitvermietung, hierunter fällt die
Vermietung an häufig wechselnde Personen für touristisch, beruflich
oder medizinisch bedingte vorübergehende Aufenthalte,
- 158 Fälle auf den Bereich der „klassischen“ Zweckentfremdung
Leerstand, Nutzungsänderung, Abriss.
Im Bereich der Kurzzeitvermietung konnten 83 Fälle abschließend bearbeitet
werden.
- In 23 Fällen wurde Wohnraum wieder einer dauerhaften Vermietung
zugeführt.
- 39 Wohnungen fielen nicht unter den Schutzzweck der Satzung, da sie
z. B. in Häusern mit weniger als drei Wohneinheiten lagen oder dem
Eigentümer bzw. einem sonstigen Verfügungsberechtigten als Zweit-
oder Ferienwohnung dienten
- in 21 Fällen ergab die Prüfung, dass entgegen der ersten Annahme
oder eines Hinweises keine zweckentfremdende Nutzung von
Wohnraum vorlag.Seite 1 von 5

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Im Bereich der klassischen Zweckentfremdung wurden 85 Fälle
abschließend bearbeitet. Diese verteilen sich auf 62 Leerstandsfälle, 19 Fälle
von Nutzungsänderung und 4 Abrissfälle.
- In 29 Fällen lag kein Wohnraum im Sinne der
Zweckentfremdungssatzung vor,
- in weiteren 16 Fällen konnte eine zweckentfremdende Nutzung verneint
werden,
- Bei 28 Fällen wurde genehmigter Leerstand durch Nachvermietung
beseitigt,
- in 11 Fällen konnte eine zweckentfremdende Nutzung genehmigt
werden,
- in einem Fall wurde ein Antrag auf Genehmigung einer
Zweckentfremdung negativ beschieden.
In sieben Fällen (dreimal im Bereich der Kurzzeitvermietung, viermal im Bereich
der „klassischen“ Zweckentfremdung) wurde auf Antrag der
Verfügungsberechtigten Negativatteste erteilt. In allen Fällen handelte es sich
nicht um Wohnraum im Sinne der Zweckentfremdungssatzung.
Räumliche Verteilung:
Die abschließend bearbeiteten Fälle verteilen sich wie folgt auf die Bonner
Stadtbezirke:
Stadtbezirk gesamt Kurzzeitvermietung klassische
Zweckentfremdung
Bonn 83 32 51
Bad Godesberg 55 39 16
Beuel 24 8 16
Hardtberg 6 4 2
gesamt 168 83 85
Die derzeit in Bearbeitung befindlichen Fälle verteilen sich wie folgt auf die
Bonner Stadtbezirke:
Stadtbezirk gesamt Kurzzeitvermietun
g
klassische
Zweckentfremdun
g
Bonn 55 21 34
Bad Godesberg 90 65 25
Beuel 15 6 9
Hardtberg 6 1 5
gesamt 166 93 73
Während bei der klassischen Zweckentfremdung eine in etwa den
Größenverhältnissen (u.a. hinsichtlich der Zahl der Wohneinheiten) der
Stadtbezirke entsprechende Verteilung der Fallzahlen zu erkennen ist, bildet
Bad Godesberg weiterhin den Schwerpunkt im Bereich der Zweckentfremdung
durch Kurzzeitvermietung und aufgrund der Vielzahl der Fälle auch bei der
Zweckentfremdung insgesamt.Seite 2 von 5

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Abgesehen von der „gefühlten“ und von Anwohnern auch bestätigten
Rückläufigkeit beim Medizintourismus kann sich in diesem Bereich je nach
Ausgang des beim OVG Münster anhängigen Verfahrens (siehe unten folgende
Ausführungen zu „Lfd. Gerichtsverfahren“) eine deutliche Änderung der
Situation in Bad Godesberg ergeben.
Ausblick:
Fortentwicklung des WAG NRW als gesetzlicher Grundlage der Bonner
Zweckentfremdungssatzung
Der von der SPD-Fraktion in den Landtag eingebrachte Antrag zur
Fortentwicklung des WAG über die reine Satzungsermächtigung hinaus hat
keine politische Mehrheit gefunden. Die bereits mehrfach beschriebenen
Hemmnisse im Vollzug der Zweckentfremdungssatzung bleiben bestehen.
Instrumente, wie sie in anderen Bundesländern den Kommunen zur Verfügung
stehen, bleiben den Städten in NRW weiterhin vorenthalten.
Aber auch eine gesetzliche Erweiterung des Kreises der Mitwirkungspflichtigen,
z. B. um Makler oder Wohnungsvermittler, stieße, so sie denn käme, in ihrer
Anwendung an Grenzen. So hat der Europäische Gerichtshof (EuGH,
19.12.2019 - C-390/18) entschieden, dass Airbnb als App-Anbieter und nicht
als Immobilien- oder Wohnungsmakler zu sehen sei. Die Realisierung der
Hoffnung, Online-Portale auf diesem Wege zu Auskünften verpflichten zu
können, erscheint hierdurch deutlich erschwert.
Einführung einer Registrierungspflicht
Die Wohnungsmieten und Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren in
Bonn und vielen anderen Städten deutlich gestiegen. Gleichzeitig hat das
Geschäftsmodell von Online-Wohnungsportalen wie z.B. Booking.com, Airbnb
etc. die Überlassung von Wohnraum als Ferienwohnung erheblich vereinfacht
und zu einer Steigerung der Nutzung von Wohnungen zu touristischen
Zwecken geführt.
Der Deutsche Städtetag führt zu der Problematik aus, dass die Überlassung
von Wohnraum als Ferienwohnung zur weiteren Anspannung des
Wohnungsmarktes, vor allem in den städtetouristisch attraktiven Metropolen, an
bedeutenden Messe- und Medizinstandorten sowie in einzelnen
Universitätsstädten, führt. Problematisch sei aus Sicht des Städtetages auch
die Zunahme an Konflikten in stark betroffenen Nachbarschaften und
Quartieren durch erhöhtes Lärmaufkommen, Fluktuation etc.
Wie bereits berichtet wurde der Antrag der SPD-Landtagsfraktion zur
Fortentwicklung des Wohnungsaufsichtsgesetzes (Drucksache 17/3596) nach
erfolgter Expertenanhörung, in der vonseiten der Mieterverbände, aber auch
seitens der Städte- und Gemeindevertretung Vorschläge zur Verbesserung der
Bekämpfung von Zweckentfremdung vorgebracht wurden, mit den Stimmen der
Fraktionen von CDU, FDP und AfD gegen die Stimmen der Fraktionen von
SPD und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, abgelehnt.
Hinsichtlich der im Antrag der SPD-Landtagsfraktion thematisierten Einführung
einer Registrierungspflicht für Kurzzeitvermieter erklärte die Ministerin für
Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes NRW, FrauSeite 3 von 5

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Scharrenbach, dass dies bereits mit der bestehenden Gesetzeslage möglich
sei.
Da eine Registrierungspflicht auch seitens der Verwaltung für die
Fortentwicklung der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum als
mögliches Instrument vorgesehen ist, wurde das Ministerium hierzu um
Stellungnahme und weitergehende Hinweise zur rechtssicheren Herleitung der
Registrierungspflicht aus der landesrechtlichen Satzungsermächtigung
gebeten.
Zum Thema „Einführung einer Anzeige- und Registrierungspflicht bei der
Kurzzeitvermietung von Wohnraum“ fand sodann am 07.10.2019 im MHKBG
NRW ein Besprechungstermin auf Arbeitsebene statt.
Die bisher vom MHKBG entwickelten Handlungsempfehlungen zur Einführung
einer Anzeige- und Registrierungspflicht für Anbieter von Wohnraum zur
Kurzzeitvermietung sind aus kommunaler Sicht nicht ausreichend, um die
ungenehmigte Kurzzeitvermietung erfolgreich verfolgen und ahnden zu können.
Es besteht mit der angedachten Anpassung auch weiterhin keine Möglichkeit,
die Portale wie Airbnb und booking.com zu verpflichten, nur mit
Registrierungsnummer versehene Angebote zuzulassen oder Daten über die
Anbieter an die Gemeinde herauszugeben.
Es bedarf daher aus kommunaler Sicht einer Anpassung des § 10
Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW), um eine Auskunftspflicht der
Plattformbetreiber (wie z.B. Airbnb, Booking.com etc.) zu ermöglichen.
Vonseiten des Ministeriums wurde in Aussicht gestellt, dass man sich an
anderen Bundesländern orientieren möchte und eine Registrierungspflicht
(ähnlich Hamburg) erarbeiten will. Darüber hinaus wurde eine Zusammenarbeit
bei der Entwicklung einer Mustersatzung sowie die Unterstützung bei der
Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe in Aussicht gestellt.
Das Ministerium hat u.a. die Bonner Verwaltung zu einem Gespräch hinsichtlich
der derzeitigen und zukünftigen Bedürfnisse für die Ausgestaltung einer
Zweckentfremdungssatzung am 18.02.2020 eingeladen. Die Verwaltung wird
über den Fortgang berichten.
Lfd. Gerichtsverfahren
Zwei derzeit laufende Gerichtsverfahren werden ebenfalls direkt oder indirekt
Auswirkungen auf die Bonner Zweckentfremdungsatzung haben.
Vor dem OVG Münster ist im Rahmen eines Berufungsverfahrens gegen eine
von hier ergangene Ordnungsverfügung die Frage anhängig, ob die Vermietung
von Wohnraum an sich zur medizinischen Behandlung von in Deutschland
aufhaltenden Personen bzw. an deren Angehörige eine Zweckentfremdung im
Sinne der Bonner Zweckentfremdungssatzung darstellt.
Das Bundesverfassungsgericht beschäftigt sich mit einer Vorlage des OVG
Berlin/Brandenburg zur Verfassungsmäßigkeit einer rückwirkenden
Einschränkung des Vertrauensschutzes. Mit der zweiten Änderungssatzung der
Bonner Zweckentfremdungssatzung wurde hier eine vergleichbare Regelung
getroffen.Seite 4 von 5

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Arbeitskreis Zweckentfremdung
In der 79. Sitzung des Arbeitskreises „Wohnungswesen“ des Städtetages
Nordrhein-Westfalen am 07.11.2019 wurde auf Initiative der Stadt Bonn die
Gründung des AK-Zweckentfremdung beschlossen.
Die erste Sitzung des neuen Arbeitskreises wird in Bonn stattfinden und
befindet sich in Vorbereitung.
Dieser Arbeitskreis könnte das Ministerium bei den weiteren Schritten der
Fortentwicklung des WAG NRW sowie bei der Entwicklung einer
Mustersatzung fachlich unterstützen, vergleichbar mit der Entwicklung des
Leitfadens zum Wohnungsaufsichtsgesetz.
Anlage/n
KeineSeite 5 von 5