Erlass einer Satzung über das besondere Vorkaufsrecht für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Nordstadt, Grundstück Kaiser-Karl-Ring 59-61 sowie Dorotheenstraße 103

Beschlussvorlage
öffentlich
200376
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Erlass einer Satzung über das besondere
Vorkaufsrecht für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Nordstadt, Grundstück Kaiser-Karl-Ring 59-
61 sowie Dorotheenstraße 103
Beratungsfolge
Ausschuss für Wirtschaft und Arbeitsförderung 31.03.2020 Empfehlung
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
22.04.2020 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 21.04.2020 Anhörung
Rat 07.05.2020 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Satzung der Bundesstadt Bonn über das besondere Vorkaufsrecht nach §
25 BauGB in einem Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Nordstadt, für das
Grundstück Kaiser-Karl-Ring 59-61 und Dorotheenstraße 103 (Gemarkung
Bonn, Flur 69, Flurstück Nr. 259) ist in der als Anlage beigefügten Fassung als
Satzung beschlossen.
Begründung
Der Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung erstreckt sich im Stadtbezirk
Bonn, Ortsteil Nordstadt, auf das Areal zwischen der Vorgebirgsstraße, dem
Kaiser-Karl-Ring, der Dorotheenstraße sowie der Adolfstraße und umfasst das
Grundstück Kaiser-Karl-Ring 59 bis 61 sowie Dorotheenstraße 103.
Das Plangebiet war bislang im Wesentlichen von der Nutzung durch die
Deutsche Post AG geprägt, die hier im Schwerpunkt vor allem Büro- und
Verwaltungsflächen sowie in Teilbereichen des Erdgeschosses ein
Postverteilungszentrum betrieben hat. Im Eckbereich Vorgebirgsstraße /
Kaiser-Karl-Ring befindet sich im Gebäude Kaiser-Karl-Ring 63 ein
gastronomischer Betrieb ergänzt durch Wohnnutzung in den oberen Etagen.
Der Innenblock wurde von der Post vollständig als Stellplatzanlage genutzt.Seite 1 von 7

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An das Plangebiet grenzt im Süden das mitsamt seinen Außenflächen unter
Denkmalschutz stehende Frankenbad an. Südwestlich des Plangebietes
bestehen zwei Hotels. Im Übrigen dominiert im direkten Umfeld des betroffenen
Bereiches Geschosswohnungsbau mit einzelnen gewerblichen Einrichtungen in
den Erdgeschossen.
Der Flächennutzungsplan stellt das Gelände als Sonderbaufläche mit der
näheren Zweckbestimmung Post dar. Ein verbindlicher Bebauungsplan besteht
für das Plangebiet nicht, jedoch liegt es im Geltungsbereich zweier
Fluchtlinienpläne. Insofern ist das Plangebiet planungsrechtlich nach § 30
Baugesetzbuch (Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines
Bebauungsplanes) bzw. nach § 34 (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im
Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.
Teile des Baublocks unterliegen der Satzung der Stadt Bonn über die Erhaltung
baulicher Anlagen –Bonn, Ortsteil Innere Nordstadt. Das Plangebiet selbst ist
hiervon jedoch nicht betroffen.
Ausgehend von einem Bürgerantrag zu bekannt gewordenen Veränderungen
auf dem Postgelände beauftragte der Hauptausschuss bereits mit Beschluss
vom 05.11.2013 (DS-Nr. 1312426EB4) die Verwaltung, für den Bereich
zwischen der Vorgebirgs- und der Dorotheenstraße/Hochstadenring und der
Adolfstraße zu gegebener Zeit ein Bauleitplanverfahren zur Aufstellung eines
Bebauungsplanes durchzuführen und die Bürger darüber zu informieren.
Im Jahre 2018 gab die Deutsche Post AG die Nutzung des Areals als Büro- und
Zustellcenter auf, so dass die Grundstücke Dorotheenstraße 103 sowie Kaiser-
Karl-Ring 59 und 61 zukünftig für eine anderweitige Nutzung zur Verfügung
stehen. Der Investor Dream Global Advisor Germany GmbH beabsichtigte, die
aus verschiedenen Baujahren (ca. 1928-1957) stammende und nicht mehr den
heutigen Standards für Bürogebäude entsprechende Bestandsbebauung
niederzulegen und hier zukünftig im Wesentlichen moderne innerstädtische
Büro- und Dienstleistungsnutzungen zu realisieren. Das Nutzungskonzept
umfasste außerdem eine begrünte Tiefgarage und an der Dorotheenstraße
eine Kindertagesstätte, die sich mit der Südseite zum Innenhof orientiert.
Im Hinblick auf diese Planungsabsichten fasste der Ausschuss für Planung,
Verkehr und Denkmalschutz in seiner Sitzung am 19.09.2018 den Beschluss
zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6522-3. Ergänzend beschloss er
jedoch, dass in der zu entwickelnden Fläche auch ein erheblicher Anteil
Wohnnutzung zu realisieren sei. Dabei sollten mindestens 30% der zu
entwickelnden Fläche auf den Wohnungsbau entfallen, wobei das Bonner
Baulandmodell Anwendung zu finden hat. Zudem sei ein Mix unterschiedlicher
Wohngrößen anzustreben.
Ausgehend von diesem Beschluss beauftragte der Ausschuss für Planung,
Verkehr und Denkmalschutz die Verwaltung nachfolgend in seiner Sitzung am
8.5.2019, mit dem Investor die Möglichkeiten eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans mit dem Ziel der Festsetzung von Wohnbebauung zu
besprechen. Der Investor sah sich jedoch nur im Stande, neben den geplanten
Büro- und Dienstleistungsnutzungen und der Kindertagesstätte 25 bis 30
geförderte Wohnungen zu errichten. Alternativ würde der Investor sich bedingt
durch die gegenwärtig große Nachfrage auch nach günstigen Büroflächen auf
eine Vermietung des Altbestandes konzentrieren und von dem Vorhaben der
Neuentwicklung des Grundstücks Abstand nehmen. Ausgehend von diesenSeite 2 von 7

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Aussagen des Investors empfahl die Verwaltung den politischen Gremien, dem
Nutzungskonzept des Investors zuzustimmen. Das Vorhaben sollte sich dabei
so in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, dass es nach § 34
Baugesetzbuch genehmigt werden kann, ohne dass hierfür das
Bebauungsplanverfahren weitergeführt werden muss. Die Planungsziele sollten
begleitend durch einen städtebaulichen Vertrag gesichert werden.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz schloss sich in seiner
Sitzung am 12.02.2020 dem von der Verwaltung vorgeschlagenen Verfahren
nicht an. Vielmehr modifizierte der Ausschuss den Beschluss zur Aufstellung
des Bebauungsplanes Nr. 6522-3 vom 19.09.2018 dahingehend, dass
innerhalb des Plangebietes vornehmlich Wohnungsbau (Mindestanteil der
Wohnnutzung 50 %) vorzusehen ist. Zusätzlich wurde die Verwaltung
beauftragt, eine Satzung zum besonderen Vorkaufsrechts gemäß § 25
Baugesetzbuch zur Beschlussfassung vorzulegen.
Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ermöglicht § 25
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Gebieten, in denen die Gemeinde städtebauliche
Maßnahmen in Betracht zieht, durch Satzung Flächen zu bezeichnen, an
denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Im räumlichen
Geltungsbereich einer solchen Satzung unterliegen sowohl bebaute als auch
unbebaute Grundstücke gleichermaßen dem Vorkaufsrecht.
Die gesetzliche Grundlage ermöglicht eine an städtebaulichen Interessen
orientierte Bodenvorratspolitik zur Sicherung einer langfristig geordneten
Planung und Entwicklung: „Die Vorschrift knüpft den Erlass einer
Vorkaufssatzung an geringe tatbestandliche Voraussetzungen. Es genügt, dass
die Gemeinde irgendwelche städtebaulichen Maßnahmen in Betracht zieht.
Dieser Begriff ist weit zu verstehen. Darunter fallen alle Maßnahmen, die der
Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen,
vorausgesetzt, sie weisen einen städtebaulichen Bezug auf. Förmlich
konkretisierter Planungsabsichten bedarf es nicht“ (BVerwG, 4 B 70/94,
Beschluss vom 14.4.1994). Der Rat der Gemeinde muss sich aber spätestens
bei Satzungsbeschluss die Entwicklungsüberlegungen aus derartigen
informellen Planungsgrundlagen zu Eigen machen (OVG NRW - 10a D
31/97.NE, Urteil vom 28.7.1997).
Diese Anforderungen der Rechtsprechung werden vorliegend erfüllt, weil
bereits vor dem Satzungsbeschluss über das besondere Vorkaufsrecht der
Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6522-3 gefasst worden ist,
in dem die hier in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen
konkretisiert werden. Insoweit wird auf die Begründung des
Aufstellungsbeschlusses (DS-Nr.: 1812132EB6 bzw. 1812132) verwiesen.
Entsprechend dem Sicherungsbedürfnis der Satzung sind ihr Geltungsbereich
und der Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses für den vorgesehenen
Bebauungsplan deckungsgleich. Damit wird das gesamte Grundstück Kaiser-
Karl-Ring 59-61 und Dorotheenstraße 103 vom Vorkaufsrecht erfasst.
Das Vorkaufsrecht darf durch die Gemeinde nur ausgeübt werden, wenn das
Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Angesichts des hohen
Nachfragedrucks auf dem Bonner Wohnungsmarkt ist eine Rechtfertigung der
Ausübung durch die Stadt Bonn grundsätzlich gegeben. Ein Käufer kann die
Ausübung jedoch abwenden, wenn die Verwendung des Grundstückes nach
den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mitSeite 3 von 7

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ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das
Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er
sich vor Ablauf von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages hierzu
verpflichtet.
Vorrangiges Ziel der Stadt Bonn ist es, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste
Fläche den Zielen des Aufstellungsbeschlusses entsprechend bei Aufgabe der
gewerblichen Nutzung einer überwiegenden Wohnnutzung zugeführt wird.
Sofern sich ein Käufer der Fläche zu einer entsprechenden Nutzung gegenüber
der Gemeinde verpflichtet, besteht kein Erfordernis zur Ausübung des
Vorkaufsrechts. Die Abwendung begründet ein einseitig verpflichtendes
Schuldverhältnis des Käufers mit der Gemeinde und ist nicht von der
Zustimmung der Stadt Bonn abhängig. Sofern die in Betracht gezogene
städtebauliche Maßnahme der Gemeinde eine Bandbreite zulässiger Vorhaben
eröffnet, reicht zur Abwendung des Vorkaufsrechtes eine Selbstverpflichtung
zur Realisierung irgendeiner dieser zulässigen Nutzungen aus. Aus diesem
Grunde sind die künftig hier vorgesehenen zulässigen Nutzungen im
(aktualisierten) Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan bereits
beschrieben.
Sofern der zwischen Eigentümer und Käufer vereinbarte Grundstückskaufpreis
den Verkehrswert (§ 194) deutlich überschreitet, ist die Gemeinde gemäß § 28
Abs. 3 S. 1 Baugesetzbuch befugt, den von ihr im Rahmen der Ausübung des
Vorkaufsrechtes zu zahlenden Preis für das Grundstück zu ändern. Anders als
bei der Ausübung von Vorkaufsrechten für Flächen öffentlicher
Zweckbestimmung, die ggfls. enteignet werden können, ist hier der
Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufsfalls zugrunde zu legen.
Nach Beschlussfassung und Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses
über den Bebauungsplan Nr. 6522-3 hat sich der Grundstücksmarkt darauf
einzustellen, dass hier künftig entweder lediglich eine Fortführung der
gewerblichen Nutzung im genehmigten Umfang oder eine mindestens 50 %ige
Wohnnutzung u.a. mit dem Ziel, auch über die öffentliche Wohnraumförderung
zur Bedarfsdeckung im Segment des preiswerten Wohnraums zu gelangen,
ergänzt durch Büro- und Verwaltungsnutzungen erfolgen kann.
Der Erlass der Satzung hat keine unmittelbaren finanziellen Auswirkungen auf
den städtischen Haushalt. Es ist jedoch sicherzustellen, dass entsprechende
Ankaufmittel kurzfristig bereitgestellt werden können, damit im Verkaufsfall von
dem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht werden kann. Die Verwaltung kann im
nichtöffentlichen Teil der Sitzung Auskunft über die Größenordnung erteilen.
Für die Ausübung des Vorkaufsrechtes steht nur ein gesetzlich vorgegebener
Zeitraum von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages durch den
Eigentümer zur Verfügung. In diesem Zeitraum ist eine Entscheidung der
zuständigen politischen Gremien der Stadt über die Ausübung des
Vorkaufsrechts herbeizuführen und das Recht gegenüber dem Verkäufer durch
Verwaltungsakt auszuüben.
Die Vorkaufssatzung verliert ihre Funktion mit Verwirklichung des
aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 6522-3. Da der Zeitpunkt dieser
Verwirklichung noch unbestimmt ist, wird das Außerkrafttreten der Satzung
nicht festgelegt.
Der Entwurf der Satzung über das besondere Vorkaufsrecht ist als Anlage
beigefügt.Seite 4 von 7

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Anlage/n
1 Satzung Vorkaufsrecht (öffentlich)
2 Übersichtsplan Vorkaufsrechtssatzung (öffentlich)Seite 5 von 7

Satzung der Bundesstadt Bonn
über ein besonderes Vorkaufsrecht im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Nordstadt, für das Grundstück
Kaiser-Karl-Ring 69-61 und Dorotheenstraße 103 (Gemarkung Bonn, Flur 69, Flurstück Nr.
259)
vom 2020
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am aufgrund des § 25 Absatz
1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) in der zur Zeit geltenden Fassung und des § 7
Abs. 1 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der zur Zeit geltenden
Fassung folgende Satzung beschlossen:
§ 1
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz der Bundesstadt Bonn hat in seiner
Sitzung am 12.02.2020 beschlossen, für das in § 2 bezeichnete Gebiet im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Nordstadt, Grundstück Kaiser-Karl-Ring 69-61 und Dorotheenstraße 103, den
Bebauungsplan Nr. 6522-3 aufzustellen. Zur Sicherung der Planung für dieses Gebiet wird für
das in § 2 bezeichnete Flurstück eine Satzung über das besondere Vorkaufsrecht der
Bundesstadt Bonn erlassen.
§ 2
Das besondere Vorkaufsrecht der Bundesstadt Bonn erstreckt sich auf das folgende Flurstück:
Gemarkung Bonn, Flur 69, Flurstück Nr. 259
§ 3
(1) In dem in § 2 genannten Gebiet steht der Bundesstadt Bonn ein Vorkaufsrecht an
unbebauten und bebauten Grundstücken im Sinne des § 25 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
zu.
(2) Der/ Die Eigentümer/innen des unter das Vorkaufsrecht nach dieser Satzung fallenden
Grundstücks ist/sind verpflichtet, der Bundesstadt Bonn den Abschluss eines
Kaufvertrages über ihr Grundstück unverzüglich anzuzeigen.
§ 4
Die Satzung tritt mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Bundesstadt Bonn in Kraft.Seite 6 von 7

Vorkaufsrechtssatzung (Bebauungsplan Nr. 6522-2)
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich der
Vorkaufsrechtssatzung
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Nordstadt
Maßstab 1: 2500 Datum: 17.02.2020
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