Aufstellung und öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 8124-24 der Bundesstadt Bonn im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Vilich-Müldorf (Wohnpark II)

Beschlussvorlage
öffentlich
200187
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Aufstellung und öffentliche Auslegung des
Bebauungsplans Nr. 8124-24 der Bundesstadt
Bonn im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Vilich-Müldorf
(Wohnpark II)
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 18.03.2020 Anhörung
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz 02.04.2020 Anregung
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
22.04.2020 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Bebauungsplan Nr. 8124-24 der Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Vilich-Müldorf, zwischen der B56 –Sankt Augustiner
Straße-, dem Mühlenbach, der Stadtbahntrasse der Linie 66 Bonn-Siegburg
und der Bundesgrenzschutzstraße ist gemäß §§ 2 ff Baugesetzbuch (BauGB)
aufzustellen und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB einschließlich der dazugehörenden
Begründung nebst Umweltbericht öffentlich auszulegen.
Begründung
Das Plangebiet umfasst eine zusammenhängende Freifläche südöstlich der
Ortslage Vilich-Müldorf, Flur 3 und 4, welche bislang überwiegend
landwirtschaftlich genutzt wird und dem Außenbereich zuzuordnen ist. Ein
Übersichtsplan des Geltungsbereichs ist dieser Vorlage als Anlage beigefügt.
Im Nordwesten des Plangebietes befindet sich ein Wohngebäude, welches zu
einem ehemaligen Gärtnereibetrieb gehört, dessen Gewächshäuser bereits
abgerissen wurden. Das Gebiet ist ansonsten unbebaut und wird überwiegend
ackerbaulich genutzt. Randlich befinden sich diverse Gehölzstrukturen sowie
der Mühlenbach. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von rd. 13,5 ha.
Das Gebiet befindet sich unmittelbar angrenzend an die Fläche des bereits seit
dem Jahr 2003 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 8125-11, Vilich-Müldorf,
Wohnpark I. Ein Teilbereich dieses Plans, der südöstlich der Stadtbahntrasse
liegt, wird durch den aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 8124-24 überplant.
Für diesen Teilbereich war eine Verlängerung des ortsbildprägenden MüldorferSeite 1 von 75

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Angers in das Gebiet des Wohnparks II vorgesehen. Als Ergebnis einer
Mehrfachbeauftragung von vier Planungsbüros, bei der das städtebauliche
Konzept des Büros Niemann und Steege ausgewählt wurde und als Grundlage
für den Bebauungsplanentwurf diente, wurde diese Anordnung der öffentlichen
Grünfläche zugunsten eines um 90° gedrehten Angers nicht weiterverfolgt.
Ebenfalls zum Teil überplant wird der Bebauungsplan Nr. 8125-10 aus dem
Jahr 1980, der für den Bereich der Bundesgrenzschutzstraße eine öffentliche
Verkehrsfläche festsetzt. Hier werden bereits bepflanzte Flächen als
Grünflächen mit Pflanzbindung festgesetzt.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 8124-24 sollen die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine der Randlage des Stadtbezirks
Beuel angepasste Wohnbebauung mit ca. 420 Wohneinheiten geschaffen
werden. Für den verkehrlich gut erschlossenen Standort stellt die Planung auf
eine bereits im benachbarten Wohnpark I realisierte verdichtete
Bebauungsstruktur mit zweigeschossigen Einzelhäusern, Doppelhäusern und
Hausgruppen sowie dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern ab.
Aufgrund des erhöhten Wohnraumbedarfs in der Stadt Bonn, der sich im
Zeitraum des Planungsprozesses weiter verschärft hat, wurde eine Optimierung
des Konzepts hin zu einer höheren Dichte vorgenommen, ohne jedoch die
Grundzüge und Qualitäten der Planung wesentlich zu verändern. Auf diversen
Baufeldern wurden daher zweigeschossige Einzel- und Doppelhauszeilen zum
Teil in Hausgruppen und zum Teil in Flächen für den Geschosswohnungsbau
mit bis zu drei Vollgeschossen umgewandelt. An der Einzelhauszeile entlang
des Mühlenbachs konnte durch die Erhöhung der Geschosszahl von maximal
einem Vollgeschoss auf zwingend zwei Vollgeschosse die Zahl der möglichen
Wohneinheiten erhöht werden, da die Grundstücksbreiten dadurch reduziert
werden können, was zu einer höheren Anzahl möglicher Baugrundstücke führt.
Des Weiteren wurde die zunächst ausschließlich für eine Kindertagesstätte
vorgesehene Gemeinbedarfsfläche dem allgemeinen Wohngebiet WA 4
zugeordnet und durch die Erhöhung der Geschosszahl auf zwei bis drei
Vollgeschosse über die Nutzung für eine Kindertagesstätte hinaus weitere
Wohnnutzung ermöglicht. Die im Plangebiet realisierbaren Wohnbauflächen
lösen einen Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen aus, der eine bis zu achtzügige
Kindertageseinrichtung notwendig machen könnte. Daher wurden zwei
Grundstücke des WA 4 so zugeschnitten, dass der durch das Baugebiet
ausgelöste Bedarf – integriert in Geschosswohngebäuden – vollständig in einer
zentralen Kindertagesstätte innerhalb des Plangebiets untergebracht werden
kann.
Insgesamt fünf Baufelder wurden explizit als WA 4 für die Berücksichtigung von
besonderen Wohnformen wie z.B. Mehrgenerationenwohnen bestimmt. Dafür
wurden die überbaubaren Grundstücksflächen derart angeordnet und
vergrößert, dass die Ansiedlung besonderer Wohnformen dort ermöglicht wird.
Das nachbarschaftlich-gemeinschaftliche Wohnprojekt „Amaryllis plus“ mit
Integration einer Pflege-Wohngemeinschaft ist dabei auf einem Baufeld im
Nordwesten des Plangebiets besonders berücksichtigt. Für diese Baufelder
wurden im Gegensatz WA 1 bis WA 3 Festsetzungen zugrundegelegt, die
flexiblere Baukörper und Dachformen ermöglichen, die über die ursprünglichSeite 2 von 75

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vorgesehene reine Zeilenbebauung mit Sattel- oder Pultdächern hinausgehen
und z. B. auch winkelförmige oder hofartige Baustrukturen und begehbare
Flachdächer zulassen. Die Geschosszahl wurde auf vier von diesen Flächen
von ursprünglich zwingend zwei Vollgeschossen auf zwei bis drei
Vollgeschosse erhöht. Durch diese Anpassungen ist ebenfalls eine gegenüber
der Ursprungsplanung erhöhte Anzahl an Wohneinheiten zu erwarten.
Somit konnte in der Gesamtbetrachtung die Anzahl der Wohneinheiten aus
dem Konzept der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit von ca. 300 auf
nunmehr ca. 420 erhöht werden, obwohl als Ergebnis der
Starkregenuntersuchung drei im ursprünglichen Konzept für eine Bebauung mit
Hausgruppen vorgesehene Baufelder für zusätzliche Versickerungsbecken
entfallen mussten. Eine exakte Anzahl an Wohneinheiten kann bei einem
Angebotsbebauungsplan dieser Größe jedoch nicht vorhergesagt werden.
Mit den nun angenommenen ca. 420 Wohneinheiten lässt sich nach den
Berechnungsgrundlagen der Landesplanung eine Dichte von 43 Wohneinheiten
pro Hektar nachweisen, womit für das Baugebiet der im
Landesentwicklungsprogramm des Landes Nordrhein-Westfalen für Bonn
definierte Zielwert von 40-60 Wohneinheiten pro Hektar eingehalten wird. Die
größere Nähe zur Untergrenze des Zielwerts liegt darin begründet, dass zur
Beseitigung des Niederschlagswassers ein hoher Anteil an öffentlichen Grün-
und Freiflächen erforderlich ist, der zudem im Sinne der doppelten
Innenentwicklung wirkt und der qualitativ hochwertige Flächen zur
Freizeitgestaltung und Naherholung für alle Bevölkerungsteile bietet. Darüber
hinaus berücksichtigt das ausgewählte Konzept die Fortführung der
städtebaulichen Struktur des Wohnpark I und bildet damit ein
zusammenhängendes Gesamtprojekt.
Durch die nun erreichbare Siedlungsdichte von ca. 43 Wohneinheiten pro
Hektar entsteht eine der Stadtrandlage des Plangebiets angemessene Dichte
mit hoher Wohnqualität.
Eine über die Anzahl von ca. 420 Wohneinheiten hinausgehende Möglichkeit
der Schaffung neuer Wohneinheiten besteht auf dieser Fläche nicht. Nach einer
gutachterlichen Berechnung des Kfz-Verkehrsaufkommens bei bis zu 500 oder
600 Wohneinheiten ergeben sich Mehrbelastungen des Knotenpunkts
B56/L83/Bundesgrenzschutzstraße, die der Verkehrsqualitätsstufe F
entsprechen, welches die geringstmögliche Qualitätsstufe darstellt. Dabei
wurde ein vierstreifiger Ausbau der B56 und die Beibehaltung der
Lichtsignalregelung zugrundegelegt. Bereits eine Anzahl von 350
Wohneinheiten, wie sie in einem im Jahr 2011 erstellten Verkehrsgutachten
angenommen wurde, führt durch die zu erwartende Zunahme des Kfz-Verkehrs
im Prognosejahr 2030 zu einer Qualitätsstufe E, was ein Annähern an die
Kapazitätsgrenze und zum Teil instabile Verkehrsabläufe bedeuten würde.
Eine Erhöhung auf jetzt ca. 420 Wohneinheiten ohne resultierende bereits bei
350 Wohneinheiten prognostizierte verschlechterte Verkehrsqualität wird
dadurch ermöglicht, indem bei der Vergabe der Grundstücke durch die Stadt
bzw. den Entwicklungsträger insbesondere in den Bereichen des
Geschosswohnungsbaus und der besonderen Wohnformen Mobilitätskonzepte
entwickelt und vertraglich vereinbart werden. Diese sollen sicherstellen, dass
der Modal-Split der Verkehrsmittelwahl der Bewohner des Plangebiets vonSeite 3 von 75

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einem in der Untersuchung zugrundegelegten Kfz-Anteil von ca. 60%
signifikant abgesenkt wird. Dies kann bei einem Angebotsbebauungsplan ohne
konkreten Vorhabenträger nicht durch Festsetzungen geregelt werden.
Stattdessen werden hier die zur Sicherstellung ausreichender Verkehrsqualität
notwendigen Mobilitätsmaßnahmen noch vor dem Satzungsbeschluss ermittelt
und anschließend zum Satzungsbeschluss durch eine vom Stadtrat zu
beschließende Maßgabe in Bezug auf die Vertragsbedingungen bei der
Vergabe der Grundstücke abgesichert.
Während die äußere Erschließung der neuen Bauflächen über die
Bundesgrenzschutzstraße und die B56 bereits gewährleistet ist, bedarf es zur
inneren Erschließung der Ausweisung neuer öffentlicher Verkehrsflächen.
Entsprechend dem der Planung zu Grunde liegenden Erschließungskonzept
und dem zu erwartenden Fahrzeugaufkommen, erfolgt die Erschließung über
eine Anbindung an die Bundesgrenzschutzstraße in Form einer
verkehrszeichengeregelten Einmündung. Diese Anbindung mündet in eine
ringförmige Straße, welche die Haupterschließung des Gebiets übernimmt. Von
dieser Straße zweigen mehrere maßvoll dimensionierte Wohnstraßen und
Wohnwege als Stichstraßen bzw. Schleifen ab, welche die Feinerschließung
der Baugrundstücke übernehmen. Die Anbindung des Plangebietes an den
ÖPNV ist durch die Stadtbahnlinie 66 (Bad Honnef - Bonn - Siegburg) und die
damit gegebene sehr gute Erreichbarkeit der benachbarten Zentren
gewährleistet.
Die neuen Wohnbauflächen sind durch Straßenverkehrslärm,
Schienenverkehrslärm sowie durch Fluglärm vorbelastet. Zur Verminderung der
Lärmimmissionen von der B56 (St. Augustiner Straße) ist ein aktiver
Schallschutz in Form einer bis zu 5,50 m hohen Lärmschutzanlage
(größtenteils als bepflanzte Wall-Wand-Kombination) entlang der Straße
vorgesehen. Da weitere aktive Schallschutzmaßnahmen bedingt durch die
Ausdehnung der lang gestreckten Emissionsquellen bzw. deren Entfernung
zum Plangebiet ausscheiden (z.B. Autobahn 59) oder von oben auf das
Plangebiet einwirken (Fluglärm des Flugplatzes Hangelar) sind die zu
erwartenden Beeinträchtigungen der Wohnruhe als unvermeidbar anzusehen.
Im Hinblick auf die Größenordnung der prognostizierten Pegelwerte, die
Standortvorteile des Plangebietes und die Bedeutung, die einer angemessenen
Wohnraumversorgung der Bevölkerung beizumessen ist, sind die
Beeinträchtigungen jedoch hinnehmbar. Durch die im Bebauungsplan
festgesetzten ergänzenden passiven Schallschutzmaßnahmen wird die
Wohnruhe innerhalb der Aufenthaltsräume gewährleistet.
Das Plangebiet ist als Prognosefläche in der Kanalnetzanzeige für Beuel
enthalten. Die ordnungsgemäße Ableitung des anfallenden Schmutzwassers
erfolgt über die in der Straße Am Herrengarten vorhandene
Hauptsammelleitung. Im gesamten Plangebiet sind im Untergrund
versickerungsfähige Kiessande anzutreffen, allerdings in stark schwankenden
Flurabständen. Bei der Abwasserbeseitigung kommen zwei verschiedene
Prinzipien zum Einsatz: Im nordwestlichen Teil des Plangebiets (ca. 20% der
Fläche) wird das Oberflächenwasser dem vorhandenen Mischkanalsystem
zugeführt. Ebenfalls umsetzbar wäre für diesen Teilbereich jedoch auch eine
Trennung von Schmutzwasser und Niederschlagswasser in Form einer
Zuleitung zu dem für ein 100-jährliches Starkregenereignis ausgelegten
Versickerungsbecken im Norden dieses Einzugsgebietes. Da hier zusätzlicheSeite 4 von 75

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Leitungen verlegt werden müssen, wäre eine solche aus wasserwirtschaftlicher
Sicht vorteilhafte Variante mit höheren Baukosten verbunden. Die Auswahl der
Variante ist unabhängig von den planungsrechtlichen Festsetzungen und kann
im Zuge der Ausführungsplanung unter Wahrung der Vorgaben des
Landeswassergesetztes erfolgen. Im restlichen Plangebiet wird das anfallende
Oberflächenwasser der Straßen und Stellplätze in Versickerungsbecken oder -
mulden gesammelt und über die belebte Bodenschicht versickert. Das private
Niederschlagswasser von Hausdächern und Grundstücksflächen
(ausgenommen Flächen von privaten Stellplätzen) wird einem zentralen
Rigolensystem in der zentralen öffentlichen Grünfläche in der Mitte des
Plangebiets versickert und somit dem Grundwasser zugeführt. Darüber hinaus
wurde eine Starkregenbetrachtung für das Plangebiet erstellt, die nachweist,
dass auch bei einem statistisch alle 100 Jahre auftretenden Starkregenereignis
die anfallenden Wassermengen schadlos über die öffentlichen Verkehrsflächen
je nach Einzugsgebiet in Versickerungsbecken (eingefriedet und für die
Öffentlichkeit nicht zugänglich) oder in den Versickerungsmulden der
öffentlichen Grünflächen (bis zu 40cm Einstauhöhe) zwischengespeichert
werden können, von wo aus sie zeitverzögert ebenfalls dem Grundwasser
zugeführt werden können.
Da es sich bei der Planung um einen Angebotsbebauungsplan handelt, bei
dem noch keine Vorhabenträger feststehen, kann hier das Bonner
Baulandmodell vom 30.03.2017 (DS-Nr. 1613742EB5) nicht direkt zur
Anwendung kommen. Da die Flächen jedoch treuhänderisch von NRW Urban
im Auftrag der Bundesstadt Bonn entwickelt und vermarktet werden, ist
dennoch gesichert, dass für die Bereiche, die für Geschosswohnungsbau
vorgesehen oder anderweitig geeignet sind, Grundstücke nur an
Vorhabenträger vergeben werden, die den Bau von geförderten Wohnungen
vertraglich zusichern. Auf eine Festsetzung, dass auf bestimmten Baufeldern
nur Wohnbauten mit förderfähigen Grundrissen errichtet werden dürfen, was
gemäß §9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB möglich wäre, wird aus Gründen der Flexibilität
verzichtet. Gleichwohl soll sich die Vermarktung an den Vorgaben zum
geförderten Wohnungsbau des Bonner Baulandmodells orientieren und bei der
Vergabe der Grundstücke vertraglich geregelt werden. Eine Selbstbindung der
Stadt zu diesem Vorgehen soll durch die parallel zu dieser Vorlage zu
beratende Beschlussvorlage „Vermarktung der Grundstücke im Wohnpark II in
Vilich-Müldorf nach den Vorgaben des Bonner Baulandmodells“ (DS-Nr.
200183) festgeschrieben werden. Bei Annahme des Beschlussvorschlags wird
sichergestellt, dass den Vorgaben des Bonner Baulandmodells folgend, ca.
40% der Bruttogrundflächen im geförderten Wohnungsbau bzw. anteilig für
besondere Wohnformen zu errichten sind.
Da einige Baufelder explizit so vorgesehen sind, dass sie sich für die
Realisierung besonderer Wohnformen eignen, und zudem das gesetzliche Ziel
der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gem. §165 ff BauGB ist,
Wohneigentum für weite Kreise der Bevölkerung zu ermöglichen, ist hier - über
die Vorgaben des Bonner Baulandmodells hinaus – durch entsprechende
Grundstücksvergabe mit einer ausgewogenen sozialen Zusammensetzung der
Bewohnerschaft des neuen Quartiers zu rechnen.
Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung wurden den Bürgern erstmals
im Rahmen einer Bürgerbeteiligung (öffentliche Auslegung vom 25.10. bisSeite 5 von 75

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einschließlich 08.11.2010) vorgestellt. Es wurden keine Stellungnahmen
vorgebracht.
Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden im Rahmen
der frühzeitigen Beteiligung gemäß §4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom
27.01.2011 mit Fristsetzung bis zum 25.02.2011 die Möglichkeit gegeben, zur
Planung Stellung zu beziehen.
Erhebliche Bedenken wurden dabei von der Landwirtschaftskammer NRW, der
Kreisbauernschaft Bonn-Rhein-Sieg sowie von der Bezirksregierung
Düsseldorf, Dezernat 26 – Luftfahrbehörde – vorgebracht.
Die Stellungnahmen der Landwirtschaftskammer und der Kreisbauernschaft
stellen darauf ab, dass dem von der Planung betroffenen Landwirt, der die
Flächen pachtet und bewirtschaftet, die Existenzgrundlage entzogen würde und
Alternativstandorte in der näheren Umgebung für den Zuckerrübenanbau
wegen schlechterer Bodenqualität ausschieden. Dem ist jedoch Folgendes
entgegenzughalten: Der Flächennutzungsplan stellt bereits in seiner
Ursprungsfassung aus dem Jahr 1975 den Planbereich als Wohnbaufläche dar.
Der mit der Planung verbundene Verlust landwirtschaftlicher Flächen in einer
Größe von rund 12 ha ist angesichts der Bedeutung, die der Schaffung von
neuen Wohnbauflächen beizumessen ist, unvermeidbar. Nicht zuletzt ist das
Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Umsetzung der
Planung herangezogen worden, um den dringend benötigten Bedarf an
Wohnflächen im Stadtgebiet Bonn zu befriedigen. Die Bundesstadt Bonn
verfolgt das Ziel, den Bedarf an neuen Bauflächen überwiegend über das
Instrument der Innenentwicklung abzudecken. Die vorhandenen
Innenentwicklungspotenziale im Stadtgebiet reichen jedoch bei weitem nicht
aus, um den prognostizierten Bedarf an zusätzlichem Wohnraum decken zu
können. In den vorbereitenden Untersuchungen zu einer möglichen
Entwicklungsmaßnahme im Bereich Roleber wurde zuletzt im Jahr 2016 der
große Bedarf an zusätzlichen Wohnbauflächen unter Berücksichtigung noch
bestehender entwicklungsfähiger Flächen, darunter auch die Fläche des
Wohnpark II, gutachterlich bestätigt (siehe DS-Nr. 1612911). Die Umwandlung
der hier zu überplanenden landwirtschaftlichen Fläche lässt sich zudem durch
die besondere Lagegunst an einem qualifizierten ÖPNV-Haltepunkt
rechtfertigen, was in der Gesamtabwägung der Umweltbelange zu weniger
negativen Effekten führt, als eine sich durch den Nachfragedruck ins weitere
Umland verlagernde, extensivere Siedlungstätigkeit mit längeren Distanzen der
täglichen Verkehrsbewegungen verursachen würde. Eine solche Verlagerung
würde mit hoher Wahrscheinlichkeit auch zu einer insgesamt größeren
Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Flächen führen.
Dem Landwirt wurde bereits der Pachtvertag zur Bewirtschaftung der Flächen
gekündigt und eine Entschädigung ausgezahlt.
Die Bedenken der Luftfahrtbehörde der Bezirksregierung Düsseldorf stellen auf
die Lärmeinwirkung durch den Betrieb des Flugplatzes Hangelar in Bezug auf
die Ausweisung eines Reinen Wohngebiets ab. Die Auswirkungen der
Schallimmissionen des Flugverkehrs auf das Plangebiet wurden im
Schalltechnischen Gutachten der Firma Kramer Schalltechnik GmbH vom
13.04.2012 abgehandelt. Demnach liegt der Fluglärm generell tagsüber im
äquivalenten Dauerschallpegelbereich (Leq(3)) von <55 dB(A), was fürSeite 6 von 75

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allgemeine Wohngebiete als unkritisch angesehen werden kann, da dies
unterhalb des städtebaulichen Orientierungswerts der DIN 18005 liegt. Reine
Wohngebiete mit einem um 5 dB(A) niedrigeren Orientierungswert sind im
Plangebiet nicht vorgesehen.
Die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger
öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB abgegebenen Stellungnahmen
und die vorgeschlagene Behandlung der jeweiligen Äußerungen wurden
tabellarisch zusammengefasst und sind dieser Vorlage als Anlage beigefügt.
Gesetzliche Grundlage zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 8124-24 der
Bundesstadt Bonn ist das Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung
vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), in der Fassung vom 31. Juli 2009
(BGBl. I S. 2585). Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt des Verfahrensbeginns.
Dieser ist in diesem Fall die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §3
Abs.1 BauGB, die durch die öffentliche Auslegung der Ziele und Zwecke der
Planung am 25.10.2010 begann. Gemäß der Überleitungsvorschrift des § 245c
BauGB ist für die Anwendung der vor dem 13.05.2017 gültigen
Rechtsvorschriften des BauGB bei der Planaufstellung zudem erforderlich,
dass die Einleitung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4
Abs. 1 BauGB vor dem 16.05.2017 stattfand. Die Beteiligung erfolgte in der Zeit
vom 27.01. bis 25.02.2011.
Der Bebauungsplanentwurf wird hiermit zur Beratung vorgelegt. Die nach
diesem Gesetz zu erstellende Bebauungsplanbegründung nebst Umweltbericht
(einschließlich einer Auflistung der wesentlichen umweltbezogenen
Stellungnahmen und Gutachten) sind dieser Vorlage als Anlagen beigefügt.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
6 Stellungnahmen der TÖB (öffentlich)
7 Begründung B-Plan 8124-24 (öffentlich)Seite 7 von 75

Bebauungsplan Nr. 8124-24
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Vilich-MüldorfSeite 8 von 75

Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange im Rahmen der
früühzeitigen Beteiligung gem.. §§ 44 Abs.. 11 BauGB
Absender Äußßerung Behandlung
Deutsche Telekom
Netzproduktion GmbH
Im eigentlichen Planbereich befinden
sich keine TK--Linien
Sollten im Baugebiet Verkehrsflächen
entstehen,, die der Erschließßung der
anliegenden Grundstüücke mit
Telekommunikationsinfrastruktur
dienen und nicht als öffentliche Wege
gewidmet werden,, wird gebeten,, zur
Sicherung der
Telekommunikationsversorgung diese
Flächen mit einem Leitungsrecht zu
Gunsten der Telekom festzusetzen..
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis
genommen..
Zuwegungen zu einzelnen
Wohngebäuden,, die nicht durch eine
öffentliche Verkehrsfläche erschlossen
sind,, werden durch festgesetzte Geh--,,
Fahr-- und Leitungsrechte zugunsten der
Allgemeinheit gesichert..
RWE Rhein Ruhr Netzservice
GmbH,, Regionalzentrum Sieg
Keine Bedenken;; zur Versorgung des
Plangebietes mit elektrischer Energie,,
zur Versorgung werden zwei neue
Standorte füür Transformatorenstationen
benötigt.. ((Größße.. 33,,22x33,,22m))
Die benötigten Standorte füür die
Transformatoren sind in Abstimmung mit
den Versorgungsträgern in den
Bebauungsplanentwurf eingeflossen.. Als
Ergebnis nochmaliger Abstimmung mit
dem Versorgungsträger wird lediglich
ein Trafostandort benötigt und
entsprechend festgesetzt..
Ruhrgas AG Keine Bedenken Kenntnisnahme
Wasserversorgungs-- GmbH Keine Bedenken Kenntnisnahme
WBV Wasserbeschaffungs--
verband Thomasberg
Von der Maßßnahme nicht betroffen Kenntnisnahme
Stadtwerke Bonn GmbH •• Geräuschpegel von
Stadtbahnbetrieb im
Plangebiet ist zu
berüücksichtigen
•• Energie-- und
Wasserversorgung des
Wohnpark II üüber die
vorhandene Infrastruktur im
Wohnpark I ist nicht in
ausreichendem Maßß möglich..
•• Füür die Versorgung mit Wasser
und Gas ist eine gemeinsame
Leitungsfüührung sinnvoll.. Die
zum Plangebiet
nächstgelegenen Wasser-- und
Gasversorgungsleitungen
befinden sich in der Straßße Am
Herrengarten und in der
Siegburger Straßße,, im
Wohnpark I sind je zwei
Anschlussmöglichkeiten
vorgerichtet.. Diese reichen füür
die Versorgung des
Wohnparks II jedoch nicht aus..
•• Füür die Wasserversorgung sind
Trassen von den vorhandenen
Versorgungsleitungen bis zur
Bebauung erforderlich..
Dingliche Sicherungen und
Trassenvereinbarungen mit
den Grundstüückseigentüümern
sind notwendig..
Ein möglicher Trassenverlauf
verliefe von der St.. Augustiner
Straßße ((B5566)) unter dem
Die Anregungen werden zur Kenntnis
genommen und in der weiteren
Detailplanung.. berüücksichtigt.. Ein
zentral gelegener Standort füür eine
Netzstation ist im Bebauungsplan
festgesetzt ((vgl..
Stellungnahme//Behandlung RWE
Netzservice)).. Die füür die Wasser-- sowie
Löschwasserversorgung notwendigen
Leitungen können üüber öffentliche
Flächen gefüührt werden und müüssen
daher nicht im Bebauungsplan
festgesetzt werden..Seite 9 von 75

Lärmschutzwall hindurch ins
Plangebiet..
Eine weitere Anbindung muss
üüber die Flurstüücke 337788 ((privat))
und 334477 ((BRD)) an die Leitung
Am Herrengarten erfolgen..
•• Die Löschwasserbereitstellung
ist nur üüber vorhandene
Leitungen in der St.. Augustiner
Straßße und Am Herrengarten
möglich.. Dieses ist mit der
Feuerwehr abzustimmen..
•• Füür die Stromversorgung ist
die Errichtung einer
Netzstation entweder in
Garagenausfüührung ((88x33m
Grundfläche,, als
Kompaktstation ((44 x33,,55 m
Grundfläche)) oder im Gebäude
integriert ((2200m²² Grundfläche))
notwendig..
•• Füür die Planung der
Straßßenbeleuchtung wird die
Abstimmung der
Beleuchtungsstärken und der
Leuchtentypen mit dem
Stadtplanungsamt
vorgeschlagen..
•• Zwischen Baugrundstüücken
und Pflanzbeeten ist in
öffentlichen Verkehrsflächen
eine Gehwegbreite von 22m
nicht zu unterschreiten.. Bei
geringeren Breiten ist auf
Baumstandorte zu verzichten
bzw.. sind nur einseitige
Baumpflanzungen vorzusehen..
•• Stichwege können mit
Erstellung der Baustraßße nur
dann mit Gas und Wasser
erschlossen werden,, wenn die
Beauftragungen der Gas-- und
Wasseranschlüüsse vorliegen..
Alternativ erfolgt eine
Schutzrohrverlegung mit
nachträglicher Belegung..
•• Es muss vor Beginn der
Erschließßungsmaßßnahmen
geklärt werden,, wer die Kosten
füür eventuelle Rüückbauten von
Versorgungsleitungen
üübernimmt,, die sich im
Nachhinein als üüberflüüssig
erweisen..
•• Es wird um die Beachtung der
Informationen zur Planung von
erschließßungsgebieten
gebeten ((Anlage))
Bezirksregierung Köln,,
Dezernat 3333 ((Landeskultur
und Landesentwicklung))
Keine Bedenken Kenntnisnahme
Landwirtschaftskammer
NRW.. Kreisstelle Rhein--
Sieg
Erhebliche Bedenken.. Fläche wird
landwirtschaftlich intensiv genutzt,, füür
betroffenen Landwirt wichtiger
Pachtvertrag ist bereits aufgelöst und
Landwirt wurde entschädigt..Seite 10 von 75

Produktionsstandort,, auf Laufzeit des
bestehenden Pachtvertrages ist zu
achten..
Kreisbauernschaft Bonn--
Rhein--Sieg e..V..
Betroffen ist ein landwirtschaftlicher
Betrieb,, Planung wirkt sich
existenzgefährdend aus,, daher
entschiedener Widerspruch
Pachtvertrag ist bereits aufgelöst und
Landwirt wurde entschädigt.. Die
Deckung des Wohnbauflächenbedarfs
der wachsenden Bevölkerung in
verkehrsgüünstiger Lage am Haltepunkt
des SPNV wird höher gewichtet..
Landesbetrieb Straßßenbau,,
Regionalniederlassung
Ville--Eifel
Grundsätzlich keine Bedenken
Verkehrsgutachten füür
Leistungsnachweise der anliegenden
Kreuzungen erforderlich..
Eine Versickerungsmulde ist in
ausreichender Breite zu
berüücksichtigen,, damit sowohl
Niederschlagswasser der B5566 als auch
jenes von den Wallflächen
aufgenommen werden kann.. Die
Leistungsfähigkeit ist nachzuweisen..
Gegebenenfalls ist ein
Unterhaltungsweg anzulegen..
Es wurde ein Verkehrsgutachten zur
Leistungsfähigkeitsberechnung des neu
entstehenden Knotenpunkts an der
Bundesgrenzschutzstraßße erstellt.. Es
wurde der Ausbau zu einer
verkehrszeichengeregelten Einmüündung
zu Grunde gelegt.. Die Leistungsfähigkeit
wurde dabei füür die Qualitätsstufen A
und B in den Spitzenstunden
morgens//abends nachgewiesen.. Sollte
die Bundesgrenzschutzstraßße in Zukunft
an die A5599//A556655 im Dreieck Bonn--
Nordost angebunden werden,, wie im
Verkehrsentwicklungsplan 22002200
vorgeschlagen,, ist die Leistungsfähigkeit
nur bei einer Aufweitung der Zufahrten
mit entsprechenden
Linksabbiegerspuren und Signalisierung
gegeben.. Die entsprechenden
öffentlichen Verkehrsflächen sind im
bestehenden Bebauungsplan 88112255--1100
planungsrechtlich gesichert..
Wegen der im Verhältnis zur
Gesamtbelastung der Knoten geringen
Anzahl zusätzlicher Fahrten ((111177
zusätzliche Fahrten in der
morgendlichen Spitzenstunde,, womit
dann ca.. 880000 Fahrzeuge von der BGS--
Straßße auf den Knoten mit der B5566
treffen)),, die sich aus dem Wohnpark II
ergeben wird der Einfluss auf die
Verkehrsqualität der anderen
umliegenden Knotenpunkte als
unbedeutend eingestuft und daher nicht
gesondert untersucht..
Polizeipräsidium Bonn,,
Direktion Verkehr
Keine Bedenken Kenntnisnahme
Polizeipräsidium Bonn,,
Städtebauliche
Kriminalprävention
Keine Bedenken,, Bitte um Beachtung
der Checkliste füür die Städtebauliche
Kriminalprävention
Die Checkliste wird zur Kenntnis
genommen..
Die Empfehlungen wurden bei der
Erarbeitung der planungsrechtlichen
Festsetzungen des Bebauungsplanes im
Rahmen des rechtlich Möglichen
berüücksichtigt..
Die in den Empfehlungen vorgebrachten
sicherheitstechnischen Anforderungen
gehen jedoch üüber die vom Katalog des
Baugesetzbuches erfassten
Festsetzungsmöglichkeiten eines
Bebauungsplanes erheblich hinaus,,
teilweise fallen sie sogar gänzlich in den
Bereich der privaten Gestaltungsfreiheit
eines Bauherrn.. Eine Berüücksichtigung
im Bebauungsplan kann daher nicht
erfolgen..Seite 11 von 75

Geologischer Dienst NRW Zwei Trinkwasserschutzgebiete
betroffen.. WSG Meindorf III A und
Meindorf III B
Ein Hinweis auf das Wasserschutzgebiet
III B wurde in den Bebauungsplan
aufgenommen..
Landesarbeitsgemeinschaft
Naturschutz und Umwelt in
NRW e..V.. ((LNU)),,
Landesgeschäftsstelle
Noch ausstehende Gutachten mache
eine Bewertung seitens LNU nicht
möglich::
•• Avifaunistische Untersuchung
•• Versickerung und Einleitung
Müühlenbach
•• Archäologie
•• Wasserschutzgebiet
Hinweis auf beeinträchtige
Gewässergüüte des Müühlenbachs..
Hinweis auf Zauneidechsen in der
näheren Umgebung..
Die notwendigen Gutachten werden im
Rahmen des Umweltberichts in der
Regel erst nach der früühzeitigen
Beteiligung erstellt und liegen nunmehr
zur Offenlage und Beteiligung nach §§ 33
Abs..22 und §§44 Abs.. 22 BauGB vor..
Signifikante Beeinträchtigungen der
genannten Schutzgüüter sind nicht zu
erwarten bzw.. können ausgeglichen
werden..
Bund füür Umwelt und
Naturschutz LV NRW
Renaturierung Müühlenbach wird
begrüüßßt.. Es sind jedoch ausreichend
dimensionierte Freiflächen füür die
naturnahe Entwicklung des Bachlaufs
und seiner Aue vorzuhalten..
Angrenzende Bachabschnitte sowie die
Durchlässe unter B5566 und Stadtbahn
sollten in das Konzept mit einbezogen
werden ((u..a.. aus Grüünden des
Hochwasserabflusses))..
Vorschlag der Verbindung von
Naturschutzfunktion und
Erholungsnutzung durch Anlage eines
Fußßweges entlang des Bachlaufs
((teilweise auch vom Bach abgesetzt
verlaufend))
Die Grüünplanung sollte nach ruderalen
Vorbildern orientiert und weniger
gehölzorientiert sein.. Auf die
Baumpflanzungen entlang der
Stadtbahntrasse sollte verzichtet
werden,, um den Zauneidechsen im
Bereich der Bahngleise gerecht zu
werden..
Kreuzkröte und Kammmolch liegen als
planungsrelevante Arten im Gebiet vor..
Die Bedeutung der Fläche füür
Amphibien und Reptilien sollte näher
untersucht werden..
Ein großßer Teil der Fläche ist eine
artenreiche Fettwiese.. Die Beseitigung
ist ein schwerwiegender Eingriff und
muss entsprechend ausgeglichen
werden..
Es wird ein Gebot zur Dachbegrüünung
sowie eine Anböschung der
randstehenden Gebäude
vorgeschlagen,, damit kleine
bodengebundene Tiere auch die
Grüündachflächen nutzen können.. Die
Dachbegrüünung soll dabei als
Kompensationsmaßßnahme
angerechnet werden können..
Die notwendigen Gutachten werden im
Rahmen des Umweltberichts in der
Regel erst nach der früühzeitigen
Beteiligung erstellt und liegen nunmehr
zur Offenlage und Beteiligung nach §§ 33
Abs..22 und §§44 Abs.. 22 BauGB vor..
Signifikante Beeinträchtigungen der
genannten Schutzgüüter sind nicht zu
erwarten bzw.. können ausgeglichen
werden..
Die Anregungen zur Renaturierung des
Müühlenbachs und zum
Hochwasserschutz werden weitgehend
berüücksichtigt.. Der derzeit begradigte
Müühlenbach wird zuküünftig einen
Entwicklungskorridor in einer Breite von
ca.. 66--1155m erhalten..
Füür diesen Ausbau wurde ein
wasserrechtliches Verfahren
durchgefüührt,, eine Plangenehmigung
liegt vor.. Im Süüden des aufzuwertenden
Bachabschnittes wurde im Rahmen der
Verbreiterung der B5566 ‚Sankt Augustiner
Straßße‘‘ der Durchlass unter der B5566 neu
errichtet.. Um den verrohrten Abschnitt
des Müühlenbaches so kurz wie möglich
zu halten wurde der Durchlass
rechtwinklig zur B5566 angelegt.. Dieser
liegt allerdings außßerhalb des
Plangebiets und ist füür das
Planverfahren nicht relevant.. Im
nordwestlichen Teilabschnitt des
Müühlenbachs ist eine Verbreiterung des
Bachbetts nicht möglich,, weil sich dort
das Bestandsschutz genießßende
Wohnhaus des ehemaligen
Gärtnereibetriebs befindet,, welches
auch durch das neue Planungsrecht
abgesichert werden soll.. Die nördlich
davon liegende Unterfüührung des
Müühlenbachs unter der Stadtbahntrasse
liegt außßerhalb des Plangebiets und ist
füür dieses Planverfahren nicht relevant..
Die Planung ist insgesamt auf ein 110000--
jährliches Hochwasserereignis
ausgelegt und sieht neben der
Verbreiterung des Entwicklungsraumes
und des dadurch erhöhtenSeite 12 von 75

Die dargestellten Planungsziele zum
Klimaschutz,, füür einzelne Baufelder
höhere Energieeffizienzstandards
festzuschreiben,, werden als nicht
ausreichend angesehen im Hinblick auf
die Vorbildfunktion der Stadt Bonn im
Bereich Nachhaltigkeit als Zentrum der
internationalen Klima-- und
Umweltpolitik..
Retentionsraums entsprechende
Schutzmaßßnahmen in Form von
Schutzwällen und --mauern vor..
Die Anregung,, die Anlage eines
Fußßweges entlang des renaturierten
Bachs vorzunehmen wird nicht
berüücksichtigt,, da dies aus Platzgrüünden
nicht möglich ist.. Es besteht jedoch an
der Süüdwestseite des Bachs bereits eine
Durchwegung ((Stiftsmüühlenweg)),, welche
Zugänge zu den Rüückseiten der
Grundstüücke der Straßße Am
Herrengarten sichert und auch als
Fußßweg zu Erholungszwecken genutzt
werden kann..
Die Anregungen zu den Biotopen
werden insofern berüücksichtigt,, als dass
die Eingriffe in den Naturhaushalt im
landschaftspflegerischen Fachbeitrag
nach standardisierten Verfahren
bewertet und entsprechend
ausgeglichen werden.. Der
üüberwiegende Teil der Fläche des
Bebauungsplans war zum Zeitpunkt der
Stellungnahme des BUND und auch
zum Zeitpunkt der Erstellung des
Umweltberichts sowie des
Landschaftspflegerischen Fachbetrags
ackerbaulich genutzt.. Eine artenreiche
Fettwiese lag nicht vor..
Das Plangebiet wurde im Rahmen des
Artenschutzrechtlichen Fachbeitrags auf
die Vorkommen von planungsrelevanten
Arten untersucht.. Weder der
Kammmolch noch die Zauneidechse
konnten nachgewiesen werden.. Bei der
Zauneidechse besteht jedoch die
Möglichkeit,, dass diese die Trasse der
Stadtbahn als Verbindungsweg
zwischen verschiedenen
nachgewiesenen Habitaten nutzen
könnten.. Früühere Untersuchungen,,
durchgefüührt vor Fertigstellung des
Wohnparks I,, berichten von vereinzelten
Funden der Zauneidechse entlang der
Bahntrasse.. Aufgrund der hohen
Störwirkungen durch die nun beiderseits
der Bahn befindlichen Wege,, in
Verbindung mit mangelnder Deckung
und der vermutlichen Zunahme jagender
Hauskatzen ((infolge Zunahme der
Wohnbebauung)),, sind heute einzelne
durchwandernde Zauneidechsen zwar
möglich,, jedoch eher unwahrscheinlich,,
zumal Zauneidechsen Flächen ohne
ausreichende Deckung normalerweise
meiden.. Baumpflanzungen entlang der
Stadtbahntrasse,, welche die
Lebensbedingungen der Zauneidechsen
beeinträchtigen könnten,, werden nicht
festgesetzt..Seite 13 von 75

Die Anregung,, Dachbegrüünungen
festzusetzen,, wird insofern
berüücksichtigt,, als dass Dachbegrüünung
füür Flachdächer mit Dachneigungen
unter 1155°° und von mehr als 220000 m²²
Größße festgesetzt sind.. Dies entspricht
der Beschlussfassung des Rates der
Stadt Bonn vom 0088..0099..22001100 ((DS--Nr..
00991122006644EB1100)) Damit können als
Minimierung zum Wegfall von
Freiflächen positive Umweltaspekte wie
die Erhöhung des Begrüünungsanteils,,
die Schadstoffbindung,, die
Verbesserung des Kleinklimas und eine
Regenwasserrüückhaltung erreicht
werden..
Viele Dächer im Plangebiet werden
jedoch die Größße von 220000m²² nicht
üüberschreiten und daher keine
Dachbegrüünung installieren müüssen.. Im
Plangebiet stehen jedoch durch die
großßzüügig geplanten öffentlichen
Grüünflächen und die Nähe zu
ausgedehnten Grüün-- und Freiräumen im
direkten Umfeld des Plangebiets
ausreichend Flächen zur Verfüügung,, die
mit ihrer Bepflanzung das Mikroklima
positiv beeinflussen und in gewissem
Maßß auch Lebensraum füür
bodengebundene Tiere bieten.. Die
Dachbegrüünung ist mit einem höheren
konstruktiven und pflegerischen
Aufwand verbunden,, der zusätzliche
Kosten verursacht,, was der Intention der
städtebaulichen
Entwicklungsmaßßnahme entgegensteht,,
auch Wohnraum im preisgüünstigeren
Segmenten anbieten zu können und die
Eigentumsbildung weiter Kreise der
Bevölkerung zu ermöglichen.. Der
zusätzliche Nutzen auch bei kleineren
Dächern ist aufgrund der geplanten
Durchgrüünung des Plangebiets und der
Lage am Stadtrand nur bedingt
nachweisbar,, eine weitergehende
Festsetzung wäre eine
unverhältnismäßßige Einschränkung der
Baufreiheit der küünftigen Erwerber..
Die Anregung zur Festsetzung einer
Anböschung der Dachflächen zur
Besiedlung der ((Grüün--)) Dächer mit
bodengebundenen Tieren wird nicht
berüücksichtigt.. Dies erscheint ebenfalls
als unverhältnismäßßige Maßßnahme,,
welche die Nutzbarkeit der späteren
privaten Grundstüücksflächen erheblich
einschränkt.. Zudem sind
Ausgleichsmaßßnahmen auf privaten
Flächen in Bezug auf die tatsächliche
Umsetzung und Pflege nur sehr
aufwändig zu kontrollieren..Seite 14 von 75

Die Stadt Bonn hat vor dem Hintergrund
des Klimaschutzes ehrgeizige Ziele zur
Minderung der CO22--Emissionen
formuliert.. Als mittelfristiges Ziel wird
eine Reduzierung der CO22--Emissionen
um 4400%% bis 22003300 angestrebt.. Da ein
großßer Teil der Emissionen im
Gebäudebereich verursacht wird,, sollen
durch besonders energieeffiziente
Neubauten CO22--Emissionen vermieden
werden.. Seit dem 11..11..22001166 ist füür
Neubauten beim Verkauf städtischer
Grundstüücke,, bei vorhabenbezogenen
Bebauungsplänen,, bei städtebaulichen
Verträgen und bei
Entwicklungsmaßßnahmen mindestens
der KfW--Effizienzhaus5555--Standard
einzuhalten..
Entsprechend wird füür das Plangebiet
bei der Veräußßerung der
Baugrundstüücke die Einhaltung des
geforderten Energieeffizienzstandards in
den Kaufverträgen festgeschrieben..
Darüüber hinaus wird angestrebt,, füür
Teilbereiche des Plangebietes --
insbesondere auf den Baufeldern füür
besondere Wohnformen ((WA 44)) und auf
dem füür die Einrichtung eines
Kindergartens vorgesehenen
Grundstüück ((WA 33)) -- Konzeptvergaben
durchzufüühren und dabei auch üüber den
KfW5555--Standard hinausgehende und
innovative Gebäudeenergiekonzepte als
Auswahlkriterium zugrunde zu legen..
Naturpark Rheinland Keine Stellungnahme,, da Naturpark
nicht betroffen ist
Landrat des Rhein--Sieg--
Kreises,, Amt 6611
Wasserschutzzone IIIB zu beachten Hinweis ist in den Bebauungsplan
aufgenommen
Bezirksregierung Düüsseldorf,,
Dezernat 2266 -- Luftverkehr
Plangebiet liegt unterhalb der
Platzrunde füür motorgetriebene
Luftfahrzeuge im Gegenanflugbereich
Plangebiet liegt im süüdlichen
Randbereich der Lärmschutzzone C
des Landesentwicklungsplans Schutz
vor Fluglärm
Erhebliche Bedenken..
Bei weiteren Planungen sollte eine
vertiefende Auseinandersetzung mit
dem Thema Lärmschutz erfolgen..
Erneute Beteiligung in Bezug auf
Lärmschutz erforderlich
Die Lärmsituation des Landeplatzes
Hangelar wurde im Rahmen des
Schalltechnischen Gutachtens
untersucht.. Überschreitungen der
Immissionsschutzrichtwerte in den
geplanten Allgemeinen Wohngebieten
sind nicht zu erwarten.. Eine weitere
Beteiligung findet im Rahmen der
Offenlage und der Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gem.. §§§§33 Abs.. 22
und 44 Abs.. 22 statt..Seite 15 von 75

11
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr.. 88112244--2244
Wohnpark II
Stadtbezirk Beuel,, Ortsteil Vilich--Müüldorf
Begrüündung mit UmweltberichtSeite 16 von 75

22
I Städtebauliche Begrüündung
11.. Allgemeines
11..11.. Plangebiet
11..22.. Vorhandenes Planungsrecht
11..33.. Planungsanlass
11..44.. Planungsablauf
22.. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
22..11.. Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes
22..22.. Festsetzungen des Bebauungsplanes
22..22..11.. Art der baulichen Nutzung
22..22..22.. Maßß der baulichen Nutzung
22..22..33.. Hausform,, Bauweise und üüberbaubare Grundstüücksfläche
22..22..44.. Grüün-- und Freiflächen
22..22..55.. Ausgleichsmaßßnahmen
22..22..66.. Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwir--
kungen
22..22..77.. Dachbegrüünung
22..22..88.. Nachrichtliche Darstellungen und Hinweise
22..33.. Örtliche Bauvorschriften
22..44.. Erschließßung
22..44..11.. Äußßere Erschließßung
22..44..22.. Innere Erschließßung
22..44..33.. Ruhender Verkehr
22..44..44.. Ver-- und Entsorgung
22..44..55.. Starkregen
33.. Auswirkungen des Bebauungsplanes
33..11.. Städtebauliche Auswirkungen
33..22.. Verkehrliche Auswirkungen
33..33.. Umweltauswirkungen
33..44.. Sonstige Auswirkungen
33..44..11.. Verlust landwirtschaftlicher Flächen
33..44..22.. Kampfmittel
33..44..33.. Bodendenkmäler
33..44..44.. Stadtbahntrasse
33..44..55.. Renaturierung des Müühlenbaches;; Hochwasserschutz
33..44..66.. Bodenordnende Maßßnahmen
33..44..77.. Kosten
33..44..22.. Bodendenkmäler
33..44..33.. Stadtbahntrasse
33..44..44.. Renaturierung des Müühlenbaches;; HochwasserschutzSeite 17 von 75

33
II.. Umweltbericht
11 Einleitung
11..11 Inhalte und wichtigste Ziele des Bebauungsplanes
11..22 Anderweitige Planungsmöglichkeiten ((Alternativen//Nullvariante))
11..33 Umweltschutzziele aus üübergeordneten Fachgesetzen und Fachplänen
22 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
22..11 Pflanzen und Tiere sowie biologische Vielfalt
22..22 Boden
22..33 Wasser
22..44 Klima und Luft
22..55 Landschaftsbild
22..66 Mensch,, Gesundheit,, Bevölkerung
22..77 Kultur-- und sonstige Sachgüüter
22..88 Wirkungsgefüüge und Wechselwirkungen
33 Zusätzliche Angaben
33..11 Technische Verfahren bei der Umweltprüüfung und verwendete
Fachgutachten
33..22 Geplante Maßßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen
33..33 ZusammenfassungSeite 18 von 75

44
I Städtebauliche Begrüündung
11.. Allgemeines
11..11.. Plangebiet
Der Bebauungsplan Nr.. 88112244--2244 der Stadt Bonn erstreckt sich üüber ein Gebiet im Stadtbe--
zirk Beuel,, Ortsteil Vilich--Müüldorf,, zwischen der Sankt Augustiner Straßße ((B 5566)),, dem
Müühlenbach,, der Stadtbahntrasse ((Linie 6666)) und der Bundesgrenzschutzstraßße..
Das Plangebiet umfasst eine zusammenhängende Freifläche östlich der Ortslage Vilich--
Müüldorf,, Flur 33 und 44,, welche bislang üüberwiegend landwirtschaftlich genutzt wird.. Im Nord--
westen des Plangebietes befindet sich ein Wohnhaus,, welches zu einem ehemaligen
Gärtnereibetrieb gehört,, dessen Gewächshäuser bereits abgerissen wurden.. Das Plangebiet
umfasst eine Fläche von rd.. 1133,,55 ha..
11..22.. Vorhandenes Planungsrecht
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet,, abgesehen von straßßenbeglei--
tenden schmalen Grüünflächen entlang der B 5566 und der Bundesgrenzschutzstraßße,, als
Wohnbaufläche ausgewiesen.. Innerhalb dieser Wohnbaufläche sind ein Kindergarten,, eine
Schule und ein Altenheim als weitere Entwicklungsziele dargestellt.. Zudem wird die Fläche
von einer als Stadtbahnlinie dargestellten Verbindung durchschnitten,, die von der bestehen--
den Stadtbahnstrecke Bonn--Siegburg ((Linie 6666)) ausschwenkt und in Richtung des Bahnhofs
Bonn--Beuel füührt.. Eine solche Verbindung,, die sowohl oberirdisch als auch unterirdisch
denkbar ist hat sich bislang nicht in einer Bedarfsplanung wiedergefunden.. Die Linie im FNP
ist auch nicht als konkrete Trasse zu verstehen,, sondern beschreibt einen Suchraum füür eine
Stadtbahnverbindung,, die sich idealerweise an dieser Linie orientiert,, die aber nicht zwin--
gend das Plangebiet tangieren muss.. Von dieser Darstellung kann daher in der verbindlichen
Bauleitplanung abgewichen werden.. Ein Schulstandort wird innerhalb des Plangebiets nicht
benötigt,, eine planungsrechtlich füür den Bau einer Schule festgesetzte Fläche befindet sich
bereits im angrenzenden Wohnpark I.. Dort reichten die sich aus den Neubaugebieten in Vi--
lich--Müüldorf ergebenden zusätzlichen Schüülerzahlen bislang nicht aus,, um die Etablierung
einer Grundschule zu rechtfertigen.. Auch durch die Realisierung des Wohnpark II ist dies vo--
raussichtlich nicht zu erwarten.. Ein Altenheim wäre durch die geplante Festsetzung eines
Allgemeinen Wohngebiets allgemein im Baugebiet zulässig.. Die grundlegenden Zielsetzun--
gen korrespondieren somit mit den Inhalten des Bebauungsplans,, weshalb der
Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan als entwickelt angesehen werden kann und
eine Anpassung nicht erforderlich ist..
Füür einen Teilbereich angrenzend an die Stadtbahntrasse – etwa mittig des Plangebietes –
besteht bereits verbindliches Planungsrecht.. Der Bebauungsplan Nr.. 88112255--1111 vomSeite 19 von 75

55
2222..0011..22000033 setzt füür diesen Bereich entlang der Stadtbahnlinie eine öffentliche Verkehrsflä--
che und in Verlängerung der nördlich angrenzenden Angerfläche des Wohnpark I eine
öffentliche Grüünfläche mit begleitendem Fußß-- und Radweg fest.. Mit der Rechtskraft des vor--
liegenden Bebauungsplanes Nr.. 88112244--2244 „Wohnpark II“ tritt der vorgenannte Bebauungsplan
Nr.. 88112255--1111,, soweit der Plan durch den neuen Bebauungsplan üüberlagert wird,, außßer Kraft..
Die Festsetzungen in den üübrigen Bereichen des Bebauungsplanes Nr.. 88112255--1111 bleiben un--
berüührt..
Ebenfalls verbindliches Planungsrecht besteht am östlichen Rand des Plangebiets mit dem
Bebauungsplan 88112255--1100 mit Rechtskraft vom 0011..0088..11998800,, der die Bundesgrenzschutzstraßße
und angrenzende Böschungsflächen als öffentliche Verkehrsfläche festsetzt.. Auch dieser
Plan wird in geringfüügigem Umfang üüberplant,, die Festsetzungen der üüberplanten Teilflächen
treten mit Rechtkraft des Bebauungsplans 88112244--2244 außßer Kraft..
Das Plangebiet ist im Landschaftsplan „Siegmüündung“ erfasst.. In dieser Planung ist der Be--
reich entlang des Müühlenbaches,, der B 5566 und der Bundesgrenzschutzstraßße mit dem
Entwicklungsziel „Anreicherung“ ausgewiesen.. Der Schwerpunkt der Landschaftsentwicklung
liegt hier in der Anreicherung bzw.. ökologischen Aufwertung einer im Ganzen erhaltungs--
wüürdigen Landschaft durch gliedernde und belebende Elemente.. Der üübrige Bereich des
Plangebietes ist als „Erhaltung bis zur Realisierung der Bauleitplanung“ qualifiziert..
Füür den Bereich des Müühlenbachs nördlich der B5566 besteht eine Planfeststellungsbeschluss
Plangenehmigung zur Renaturierung des bislang kanalisierten begradigten Bachs,, der eine
erhebliche Verbreiterung des Bachbetts Entwicklungskorridors und die Anlage von Auenge--
hölzen und einer staudenreichen Feuchtwiese vorsieht..
In der Planung „Integriertes Freiraumsystem ((IFS))“ ist das Plangebiet entsprechend den Flä--
chennutzungsplandarstellungen füür eine bauliche Inanspruchnahme vorgesehen.. Lediglich
die Zone entlang des Müühlenbachs sowie ein Bereich entlang der B 5566 werden als ökologi--
sche Entwicklungsfläche,, geeignet als Ausgleichsfläche,, dargestellt.. Trotz dieser kleinteiligen
Abweichungen korrespondiert der Bebauungsplan mit den grundlegenden Entwicklungszie--
len des IFS..
Das Plangebiet liegt innerhalb der Wasserschutzzone III B füür den Einzugsbereich der Was--
sergewinnungsanlage Meindorf..
11..33.. Planungsanlass
Das Planungsgebiet liegt innerhalb des Entwicklungsvorhabens „Wohn-- und Technologie--
park Bonn// Sankt Augustin ((WTP))“.. Bereits 11999966 hat der Rat der Stadt Bonn die füür das
gesamte Entwicklungsvorhaben erstellte städtebauliche Rahmenplanung beschlossen.. Diese
sah drei bauliche Entwicklungsbereiche ((Technologiepark,, Wohnpark,, Wissenschaftspark))
vor,, die durch einen aufgewerteten Landschaftsraum miteinander verbunden werden.. Füür die
Siedlungserweiterungsfläche ging das Rahmenkonzept von einem Wohngebiet aus,, welches
sich in einzelne Quartiere mit einem breiten Spektrum unterschiedlicher Wohnformen glie--
dert.. Nachdem der „Wohnpark I“ als erste Baustufe weitestgehend vermarktet und bebaut ist,,
soll mit Blick auf das bestehende und auch füür die nächsten Jahre prognostizierte Bevölke--Seite 20 von 75

66
rungswachstum auch der zweite und süüdliche Abschnitt des Wohnparks als neues Sied--
lungsgebiet entwickelt werden..
Entgegen dem bundesweiten Trend sinkender Bevölkerungszahlen ist in der Stadt Bonn so--
wie in der Region eine anhaltend positive Bevölkerungsentwicklung zu verzeichnen,, so dass
füür die Stadt Bonn auch üüber das Jahr 22003300 hinaus eine Bevölkerungszunahme zu erwarten
ist.. Zurüückzufüühren ist dies insbesondere auf regionale und üüberregionale Wanderungsbe--
wegungen.. Gleichzeitig steigt durch den Trend der Singularisierung die Anzahl der
Haushalte und füührt in Verbindung mit der weiter zunehmenden Wohnflächeninanspruch--
nahme pro Kopf zu einer hohen Nachfrage nach neuem Wohnraum.. Entgegen dem
Wohnflächenbedarf war der Wohnungsbau in der Stadt Bonn üüber viele Jahre jedoch stark
rüückläufig und füührte in der Konsequenz zu einer heute stark angespannten Situation auf
dem Wohnungsmarkt..
Daher ist es Ziel der Stadt Bonn,, durch eine aktive Wohnbauentwicklungsplanung dem be--
stehenden und zuküünftigen Wohnbedarf gerecht zu werden und so der möglichen
Abwanderung von Wohnraumsuchenden in das Umland und den damit verbundenen großß--
räumigen Verkehrsbelastungen entgegenzuwirken.. Es besteht im Stadtgebiet jedoch nur
noch ein begrenztes Angebot entsprechender Wohnbaupotentialflächen größßeren Umfangs..
Selbst bei einer Inanspruchnahme aller ausgewiesenen Wohnbauflächenpotenziale kann
das prognostizierte Bevölkerungswachstum und damit der Wohnraumbedarf nicht hinrei--
chend und füür alle Bevölkerungsgruppen befriedigt werden..
Der Wohnpark II ist dabei einer der wenigen noch verfüügbaren größßeren Wohnbauflächenpo--
tenziale.. Mit der Realisierung des Baugebietes „Wohnpark II“ können neue Bauflächen in
einer Größße von etwa 77,,55 ha zur Verfüügung gestellt werden.. Die Planung kann damit einen
wesentlichen Beitrag zur Entlastung der angespannten Wohnungsmarktsituation leisten.. Die
Bereitstellung von zusätzlichen Bauflächen füührt zudem zu einer effektiveren Auslastung be--
stehender Infrastruktureinrichtungen..
11..44.. Planungsablauf
Die städtebauliche Entwicklungsmaßßnahme „Wohn-- und Wissenschaftspark Bonn// Sankt
Augustin ((WTP I))“ wurde 11999999 mit einer Laufzeit von zehn Jahren als Satzung beschlossen..
Zwischen der Bundesstadt Bonn und dem Land NRW als Fördergeber bestand seit dem Jahr
22001144 Einvernehmen darüüber,, dass die Entwicklung des Gesamtbereiches nicht wie ur--
sprüünglich geplant bis Ende 22001166 abgeschlossen werden wüürde,, sondern dass vor allem die
Erschließßung,, der Verkauf der Wohnbaugrundstüücke und die Hochbaumaßßnahmen im
Wohnpark II zumindest bis ins Jahr 22002233 reichen werden.. Nach weiteren Abstimmungen im
Jahr 22001166 wurde die Entwicklungsmaßßnahme dennoch zum Stand 3311..1122..22001166 unter förder--
technischen Gesichtspunkten schlussgerechnet..
Füür das Plangebiet wurden im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung verschiedener Pla--
nungsbüüros vier unterschiedliche städtebauliche Konzepte erarbeitet.. Die früühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung gemäßß §§ 33 Abs.. 11 Baugesetzbuch
((BauGB)) fand in der Zeit vom 2255..1100..22001100 bis 0099..1111..22001100 auf der Grundlage des städtebauli--
chen Konzeptes des Planungsbüüros Niemann ++ Steege statt,, da dieses die AspekteSeite 21 von 75

77
Wirtschaftlichkeit,, Ökologie und Städtebau besonders üüberzeugend umgesetzt hat.. Im Zuge
der früühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurden keine Stellungnahmen vorgetragen..
Die von den Trägern öffentlicher Belange im Rahmen der Beteiligung gem.. §§ 33 Abs.. 11
BauGB vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen konnten weitgehend in den Bebau--
ungsplanentwurf einfließßen..
Auf der Grundlage des Wettbewerbsergebnisses wurde ein Bebauungsplanentwurf füür die
Öffentliche Auslegung erstellt.. Dieser musste im Verlauf der langen Bearbeitungszeit auf--
grund der durch den Klimawandel bedingten und zwischenzeitlich tatsächlich in Bonn bereits
eingetretenen Häufung von Starkregenereignissen und der dazu durchgefüührten Untersu--
chung des Abflussverhaltens großßer Niederschlagsmengen angepasst werden.. Durch die
erforderlichen Retentionsflächen und Versickerungsbecken mussten einige im städtebauli--
chen Entwurf des Wettbewerbsergebnisses und in der früühzeitigen Phase der
Bebauungsplanaufstellung vorgesehenen Baufelder an den geplanten tiefliegenden Gelän--
depunkten entfallen und als Flächen füür die Abwasserbeseitigung festgesetzt werden..
Gleichzeitig wurde das städtebauliche Konzept in dieser Phase üüberprüüft und zur Schaffung
von zusätzlichen Wohneinheiten optimiert sowie in verschiedenen Bereichen füür die Möglich--
keit zur Realisierung besonderer Wohnformen angepasst..
22.. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
22..11.. Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes
Die städtebauliche Rahmenplanung füür den „Wohn-- und Technologiepark Bonn//Sankt Au--
gustin“ wurde von den Räten der beiden Städte 11999966 beschlossen.. Sie legt die
grundsätzlichen Ziele zur städtebaulichen Planung füür die einzelnen Teilbereiche fest.. Hie--
raus abgeleitet wurden in der Folgezeit mehrere Bebauungspläne aufgestellt und auch
teilweise bereits baulich umgesetzt.. Der vorliegende Bebauungsplan Nr.. 88112244--2244 „Wohnpark
II“ ist als Fortfüührung des weitgehend realisierten „Wohnpark I“ zu sehen..
Die Planung füür das neue Wohngebiet basiert auf der aus der Mehrfachbeauftragung hervor--
gegangenen Idee einer zentralen,, großßzüügigen Grüünfläche,, die durch einen Grüünzug mit der
Angerfläche des „Wohnpark I“ verbunden ist.. Diese öffentliche Grüünfläche ist gegenüüber
dem Anger des Wohnpark I um 9900 Grad gedreht.. Durch die zentrale Lage im neuen Wohn--
gebiet ist diese damit füür die Anwohner des Neubaugebietes nah und gut erreichbar..
Der üüberwiegende Teil der Bebauung ist,, gemäßß dem Ziel der städtebaulichen Entwick--
lungsmaßßnahme,, Wohnraum füür weite Kreise der Bevölkerung und hier insbesondere füür
junge Familien zu schaffen,, in Form von Doppelhäusern und kleinen Reihenhausgruppen
geplant.. Im Bereich der zentralen öffentlichen Grüünfläche ist Geschosswohnungsbau vorge--
sehen.. Darüüber hinaus sind einzelne üüber das Plangebiet verteilte Baufelder vorgesehen,, die
besondere Wohnformen ermöglichen und auf denen auch Geschosswohnungsbau realisiert
werden kann.. Freistehende Einfamilienhäuser können im Westen des Plangebietes in Nach--
barschaft zum Müühlenbach sowie in weiteren Baufeldern,, die füür eine Einzel-- oder
Doppelhausbebauung realisiert werden.. Insgesamt entstehen ca.. 77,,55 ha Wohnbauflächen..
Durch die ausgewiesenen Bauflächen können Baugrundstüücke füür ca.. ca.. 442200 Wohneinhei--
ten angeboten werden..Seite 22 von 75

88
Da es sich bei der Planung um einen Angebotsbebauungsplan handelt,, bei dem noch keine
Vorhabenträger feststehen,, kann hier das Bonner Baulandmodell vom 3300..0033..22001177 in seiner
Konkretisierung vom 1100..0077..22001188 ((DS--Nr.. 11881111557744EB55)) nicht direkt zur Anwendung kommen..
Da die Flächen jedoch treuhänderisch von NRW Urban im Auftrag der Bundesstadt Bonn
entwickelt und vermarktet werden,, ist dennoch gesichert,, dass füür die Bereiche,, die füür Ge--
schosswohnungsbau vorgesehen oder anderweitig geeignet sind,, Grundstüücke nur an
Vorhabenträger vergeben werden,, die den Bau von geförderten Wohnungen vertraglich zu--
sichern.. Auf eine Festsetzung,, dass auf bestimmten Baufeldern nur Wohnbauten mit
förderfähigen Grundrissen errichtet werden düürfen,, was gemäßß §§ 99 Abs.. 11 Nr.. 77 BauGB mög--
lich wäre,, wird aus Grüünden einer größßeren Flexibilität verzichtet.. Gleichwohl wird durch eine
Selbstbindung der Stadt parallel zum Offenlagebeschluss die Orientierung an den Vorgaben
zum geförderten Wohnungsbau des Bonner Baulandmodells bei der Vergabe festgeschrie--
ben..
Da sich einige Baufelder auch füür die Realisierung besonderer Wohnformen eignen,, und zu--
dem das gesetzliche Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßßnahme gem.. §§§§ 116655 ff
BauGB ist,, Wohneigentum füür weite Kreise der Bevölkerung zu ermöglichen,, ist hier üüber die
Vorgaben des Bonner Baulandmodells hinaus mit einer ausgewogenen sozialen Zusam--
mensetzung der Bewohnerschaft des neuen Quartiers zu rechnen..
Füür die Erschließßung des Baugebietes „Wohnpark II“ ist die Ausweisung öffentlicher Ver--
kehrsflächen in einer Größßenordnung von rund 22,,00 ha erforderlich.. Die Erschließßung der
Bauflächen erfolgt in Form einer Ringstraßße,, die an die Bundesgrenzschutzstraßße ange--
schlossen wird.. Von dieser Sammelstraßße aus werden die einzelnen Baufelder durch
Schleifen-- und Stichstraßßen erschlossen..
Durch einen begrüünten Lärmschutzwall soll das neue Baugebiet gegenüüber den umgeben--
den Hauptverkehrsstraßßen vor Verkehrslärm geschüützt werden.. Der im Westen des
Plangebietes verlaufende Müühlenbach soll renaturiert werden.. Dieser Ausbau wird auf der
Grundlage eines separat durchgefüührten wasserrechtlichen Verfahrens umgesetzt,, füür das
bereits ein Planfeststellungsbeschluss vorliegt.. Insgesamt verfüügt das Plangebiet üüber einen
sehr hohen öffentlichen Grüünflächenanteil von ca.. 33,,66 ha,, welcher der Wohnqualität zu Gute
kommt.. Insbesondere der großßzüügige zentrale Anger bietet eine hohe Freiraumqualität füür
die zum Teil relativ dichte Bebauung auf den einzelnen Baufeldern..
Geplante Flächennutzungen::
Geltungsbereich des Bebauungsplans ca.. 113366..332200 m²²
Wohnbauflächen ca.. 7755..226600 m²²
Öffentliche Verkehrsflächen ca.. 1199..009900 m²²
Öffentliche Grüünflächen ca.. 3355..664400 m²²
Versickerungsbecken ca.. 44..008800 m²²
Stadtbahnanlagen ca.. 885500 m²²
Sonstige Flächen ca.. 11..440000 m²²
22..22.. Festsetzungen des Bebauungsplanes
22..22..11.. Art der baulichen NutzungSeite 23 von 75

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Die Bauflächen im Plangebiet werden abgeleitet von der Darstellung als Wohnbaufläche im
Flächennutzungsplan als Allgemeines Wohngebiet ((WA)) festgesetzt.. Das Baugebiet soll ne--
ben der Wohnnutzung in unterschiedlichen Gebäudetypen grundsätzlich auch füür das
Wohnen ergänzende und nicht störende Nutzungen nach §§ 44 Baunutzungsverordnung
((BauNVO)) wie z..B.. der Versorgung des Gebiets dienende Läden,, Schank-- und Speisewirt--
schaften,, nicht störende Handwerksbetriebe,, Anlagen füür kirchliche,, kulturelle,, soziale,,
gesundheitliche und sportliche Zwecke offen sein.. Damit ist sichergestellt,, dass sich der Ge--
bietscharakter des neuen Baugebietes unter Beachtung der örtlichen Gegebenheiten und
nachbarschaftlichen Rüücksichtnahme entwickeln kann.. Angestrebt wird eine wohnverträgli--
che Nutzungsmischung,, die eine Versorgung des Gebietes mit wohnortnahen
Dienstleistungs-- und Versorgungseinrichtungen ermöglicht..
Von den gemäßß §§ 44 Absatz 33 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden Be--
triebe des Beherbergungsgewerbes,, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen..
Darüüber hinaus sind Ferienwohnungen gemäßß §§ 1133a BauNVO unzulässig..
Die Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen könnten das Ziel,,
Wohnraum zu schaffen,, konterkarieren.. Die Feriennutzung hat gegenüüber einer dauerhaften
Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile füür den Eigentüümer,, womit der zur Verfüügung
stehende Wohnraum folglich dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen wüürde.. Das Pla--
nungsziel,, diese Flächenreserve zu einem verdichteten Wohnquartier zu entwickeln und
damit insgesamt dem Bedarf an Wohnungsbauland Rechnung zu tragen,, könnte nur einge--
schränkt realisiert werden.. Zudem könnten dadurch erhöhte Verkehrsbelastungen,, die sich
nachteilig auf das Plangebiet und die Nachbarschaft auswirken,, nicht ausgeschlossen wer--
den
Die Nutzungen Tankstelle und Gartenbaubetriebe zeichnen sich im Allgemeinen durch einen
erhöhten Flächenbedarf aus,, dem im Plangebiet aufgrund der beabsichtigten hohen Wohn--
dichte nicht entsprochen werden kann.. Zudem sollen die Störungen,, die üüblicherweise von
Tankstellen und Gartenbaubetrieben ausgehen,, im Gebiet vermieden werden..
Die Baufelder der allgemeinen Wohngebiete sind nach ihren unterschiedlichen zulässigen
Ausnutzungsmöglichkeiten in die Kategorien WA 11 bis WA 44 aufgeteilt..
Aus der Umsetzung der Planung mit ca.. 442200 Wohneinheiten ergibt sich erheblicher Bedarf
an neuen Plätzen zur Kinderbetreuung.. Dieser wird je nach Anzahl der Wohneinheiten und
nach Anteil der verschiedenen Wohnformen auf bis zu acht Gruppen geschätzt.. Der genaue
Bedarf lässt sich erst ermitteln,, wenn die tatsächliche Anzahl der Wohneinheiten absehbar
ist.. Da dies zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses mit hoher Wahrscheinlichkeit noch
nicht möglich sein wird und die Standortwahl füür eine Kindertagesstätte aufgrund des großßen
Flächenbedarfs von der Anzahl der benötigten Gruppen abhängig ist wird aus Grüünden der
Flexibilität auf die Festsetzung von Flächen füür Einrichtungen zur Kinderbetreuung verzichtet..
Kindertagesstätten sind prinzipiell auf allen Baufeldern der Allgemeinen Wohngebiete allge--
mein zulässig,, die meisten Baufelder eignen sich vom Zuschnitt jedoch nicht füür diesen
Zweck..
Zunächst war im Städtebaulichen Konzept die ca.. 22000000 m²² großße Fläche am süüdwestlichen
Kopf der zentralen öffentlichen Grüünfläche füür eine Festsetzung von Flächen füür Einrichtun--
gen der Kindebetreuung vorgesehen.. Zu Beginn der Planung mit ca.. 330000 Wohneinheiten war
lediglich eine vierzüügige Kindertagesstätte als Bedarf prognostiziert worden.. ZwischenzeitlichSeite 24 von 75

1100
wurde jedoch die Anzahl der Wohneinheiten im Plangebiet erhöht und höhere Zielversor--
gungsquoten füür die Betreuung von Kindern bis zum Schuleintritt beschlossen,, so dass sich
die Anzahl der benötigten Kitagruppen erhöhen wird.. Die ursprüünglich vorgesehene Fläche
ist jedoch lediglich füür eine maximal sechsgruppige Kita ausreichend dimensioniert,, so dass
im Fall eines darüüber hinaus gehenden Bedarfs auf ein größßeres Grundstüück ausgewichen
werden muss.. Von der Lage am Erschließßungsring und vom Zuschnitt her bietet sich dabei
das ca.. 33000000 m²² großße,, direkt gegenüüberliegende Grundstüück an,, welches ebenfalls dem
WA 44 zugeordnet ist und an die öffentliche Grüünfläche entlang des Lärmschutzwalls zur B 5566
grenzt..
Durch die Zuordnung zum WA 44 und die Möglichkeit,, bis zu drei Vollgeschosse errichten zu
können bietet sich auf beiden füür die Unterbringung der Kita bevorzugten Flächen zusätzlich
die Möglichkeit,, in den Obergeschossen Wohnnutzungen füür besondere Wohnformen oder
sonstige in den allgemeinen Wohngebieten dieses Bebauungsplans zulässige Nutzungen
unterzubringen.. Die Stadt Bonn hat üüber den Entwicklungsträger den vollen Zugriff auf sämt--
liche Baufelder und wird nach dem Satzungsbeschluss bei der Vergabe der Grundstüücke die
benötigten Kitaflächen berüücksichtigen..
22..22..22.. Maßß der baulichen Nutzung
Das Maßß der baulichen Nutzung wird durch den in Bonn bestehenden dringenden Wohn--
raumbedarf und die daraus resultierende städtebauliche Intention einer flächensparenden
und verdichteten Bauweise bestimmt..
In der Regel wird füür die geplante Wohnbebauung eine Grundflächenzahl ((GRZ)) von 00,,44 und
eine Geschossflächenzahl ((GFZ)) entsprechend der jeweils zulässigen Geschosszahl multi--
pliziert mit der jeweiligen GRZ festgesetzt.. Eine GRZ von 00,,44 entspricht der zulässigen
Obergrenze des §§1177 BauNVO füür allgemeine Wohngebiete..
Die Ausnahme einer geringeren Ausnutzung der Grundstüücksflächen mit einer GRZ von 00,,33
bildet hier lediglich die füür den Bau von freistehenden Einfamilienhäusern vorgesehene Zeile
entlang des Müühlenbaches,, bei der größßere Grundstüückstiefen in Verbindung mit den 1122m
tiefen Baufeldern eine verringerte GRZ erforderlich machen.. Dadurch wird einer zu starken
Bodeninanspruchnahme im Bereich der freistehenden Einfamilienhäuser entgegengewirkt..
In Teilbereichen des WA 11 können die in §§ 1177 BauNVO mit 00,,44 festgelegten Obergrenzen
der GRZ dagegen üüberschritten werden.. Die Überschreitungen der GRZ können erforderlich
werden,, weil die Terrassen,, die außßerhalb der üüberbaubaren Grundstüücksflächen bis zu ei--
ner Tiefe von 44 m ausnahmsweise zulässig sind,, zur GRZ hinzugerechnet werden müüssen..
Aus diesem Grund kann bei einigen Baufeldern füür Hausgruppen im WA 11 die zulässige GRZ
von Reihenmittelhäusern ausnahmsweise bis 00,,55 üüberschritten werden,, wenn die GRZ von
00,,44 in der Hausgruppe insgesamt eingehalten wird..
Da die Reihenhausgrundstüücke im Rahmen der Entwicklungsmaßßnahme vorwiegend in Zei--
len an Bauträger vergeben werden sollen,, kann ein Nachweis der GRZ und der GFZ üüber die
gesamte Hausgruppe im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erfolgen.. Durch diese
ergänzende Regelung wird die Einhaltung der Obergrenzen der baulichen Nutzung gem.. §§
1177 BauNVO auf diesen Bauflächen sichergestellt..Seite 25 von 75

1111
Bei manchen Hausgruppenbauflächen im WA 11 ist dagegen eine GRZ von 00,,55 festgesetzt,,
wobei die GRZ von Reihenmittelhäusern dann ausnahmsweise bis 00,,66 üüberschritten werden
kann,, wenn die GRZ der gesamten Hausgruppe von 00,,55 eingehalten wird..
Die Überschreitungen der Obergrenzen des §§1177 BauNVO im Plangebiet werden durch die
Nähe zu ausgedehnten öffentlichen Grüünflächen und begrüünten Freiflächen ((z.. B.. Versicke--
rungsanlagen)) ausgeglichen.. Der Flächenanteil allein der festgesetzten öffentlichen
Grüünflächen beläuft sich auf ca.. 2266%% des Plangebiets.. Hinzuzurechnen sind die Hausgärten,,
die sonstige Begrüünung auf den Baugrundstüücken und die Straßßenraumbegrüünung sowie die
festgesetzten begrüünten Dachflächen von flachen und flach geneigten Dächern bis 1155°° Nei--
gung,, so dass eine umfangreiche Durchgrüünung des Plangebiets sichergestellt werden kann..
Die partiellen Überschreitungen der Obergrenzen auf den Baugrundstüücken sind darüüber
hinaus durch den in der Bundesstadt Bonn gegebenen stark erhöhten Wohnflächenbedarf
durch die stark ansteigende Bevölkerungsentwicklung und die dadurch bedingte Wohnraum--
knappheit vertretbar.. Beeinträchtigungen der Anforderungen an gesunde Wohn-- oder
Arbeitsverhältnisse werden durch die Planung nicht generiert.. Durch die Möglichkeit,, Rei--
henhäuser auf relativ keinen Grundstüücken anbieten zu können,, besteht angesichts der stark
angestiegenen Baulandpreise die Möglichkeit,, gemäßß §§11 Abs.. 66 Nr..22 BauGB Wohneigentum
füür weite Kreise der Bevölkerung zu ermöglichen..
Darüüber hinaus sind durch die sehr gute Erschließßung durch den öffentlichen Nahverkehr
((Stadtbahn)) und die Möglichkeit der Verkehrsreduzierung oder –vermeidung durch innen--
stadt-- und arbeitsplatznahes Wohnen ((§§11 Abs..66 Nr.. 88 BauGB)) sowie aus Grüünden des
Bodenschutzes ((§§11a Abs..22 BauGB)) durch die Vermeidung von Zersiedlung an weniger ge--
eigneten,, peripheren Standorten die Überschreitungen gerechtfertigt..
Bei den füür eine Doppelhausbebauung vorgesehenen Baufeldern des WA 11 entlang der
Süüdseite der zentralen öffentlichen Grüünfläche wird die GRZ auf bis zu 00,,55 und die GFZ auf
bis zu 11,,00 festgesetzt,, wodurch wiederum eine Überschreitung der Obergrenzen des §§1177
BauNVO vorliegt,, die aus den bereits aufgefüührten Grüünden gerechtfertigt ist..
Entlang des Müühlenbachs im Westen des Plangebietes ist ein Bereich füür freistehende Ein--
familienhäuser vorgesehen,, die ebenfalls dem WA 11 zugeordnet sind.. Um die
Wohnbebauung zum Bachlauf hin aufzulockern,, wird füür diesen Bereich eine zwingend II--
geschossige Bebauung mit der Festlegung „nur Einzelhäuser zulässig“ auf großßzüügigeren
Baugrundstüücken vorgesehen.. Dementsprechend wird füür diesen Bereich eine GRZ von 00,,33
und eine Geschossflächenzahl GFZ von 00,,66 festgesetzt..
Bereiche füür zwingend III--geschossige Bebauung ((WA 22)) sind entlang der nördlichen und
östlichen Seite der zentralen Grüünfläche vorgesehen.. Hier sind Grundflächenzahlen von bis
zu 00,,55 und Geschossflächenzahlen von bis zu 11,,55 festgesetzt,, womit wiederum die Ober--
grenzen des §§1177 BauNVO üüberschritten werden.. Dies gilt ebenfalls füür das Baufeld des WA
44,, das an der Süüdwestecke des Grüünangers auch füür die Einrichtung einer Kindertagesstätte
mit ergänzender Wohnnutzung ausgelegt ist,, füür deren Flächenbedarf eine GRZ von 00,,44
nicht ausreichen wüürde.. Die Überschreitungen der Obergrenzen füür die bauliche Dichte der
BauNVO in WA 22 und auf der potenziellen Kita--Baufläche werden hier zusätzlich durch die
direkte Lage an der großßzüügig dimensionierten zentralen öffentlichen Grüünfläche ausgegli--
chen und sind ebenfalls aufgrund der verkehrsgüünstigen und innenstadtnahen Lage in derSeite 26 von 75

1122
Nähe eines qualifizierten Anschlusses an den schienengebundenen öffentlichen Nahverkehr
sowie den stark erhöhten Wohnraumbedarf gerechtfertigt..
Durch die maximale Gebäudehöhe von 1133,,00 m ergibt sich hier üüber die festgesetzte Zahl von
drei Vollgeschossen hinaus die Möglichkeit der Ausbildung eines weiteren Geschosses,, wel--
ches jedoch kein Vollgeschoss gem.. §§22 Abs.. 66 Satz 22 Landesbauordnung NRW sein und
damit auf maximal drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses eine lich--
te Höhe von 22,,3300 oder mehr aufweisen darf.. Durch die Festsetzung von Sattel-- und
Pultdächern,, bei letzteren in Verbindung mit einem zwingenden Rüücksprung der höheren
Wand auf der Seite des Dachfirstes von mindestens 22,,55 m wird verhindert,, dass eine Ge--
bäudeseite wie ein viergeschossiges Gebäude wirken kann..
Die Geschossigkeit der zwei-- und dreigeschossigen Wohnbebauung wird zwingend festge--
setzt.. Damit wird die Realisierung einer geringeren Geschossigkeit und damit einhergehend
einer geringeren Geschossfläche ausgeschlossen.. So soll das vordringliche Ziel der Stadt
Bonn,, die Schaffung von Wohnraum unter Berüücksichtigung des Gebots des sparsamen
Umgangs mit Grund und Boden umgesetzt werden.. Darüüber hinaus soll mit der zwingend
festgesetzten Geschossigkeit ein homogenes und geschlossenes Siedlungsbild erreicht
werden.. Aus Grüünden der Flexibilität bei der Vergabe der Grundstüücke der WA 44,, die füür be--
sondere Wohnformen vorgesehen sind,, wird auf diesen Bauflächen die Geschosszahl auf II--
III festgesetzt.. Somit wird auf diesen Baufeldern eine größßere Bandbreite von Typologien
und Konzepten ermöglicht,, als in den WA 11--33,, deren Strukturen klarer vorgegeben sind.. Eine
Ausnahme bildet die dem WA 44 zugehörige Baufläche im Nordwesten des Plangebiets.. Hier
wird aus Grüünden der Einfüügung in die Umgebung lediglich eine zwingende Zweigeschos--
sigkeit festgesetzt..
Aufgrund der geplanten städtebaulichen Struktur mit einer in der Fläche und in der Summe
relativ dichten Bebauung ist eine zurüückhaltende Höhenentwicklung der Neubebauung fest--
gesetzt.. Überdimensionierte Geschosshöhen und Dachausbildungen sollen verhindert
werden,, um ein harmonisches Erscheinungsbild des städtebaulichen Ensembles zu gewähr--
leisten.. Daher werden füür die Wohnbauflächen differenzierte maximale Trauf-- und
Gebäudehöhen festgesetzt.. Füür den üüberwiegenden Teil des Baugebietes ist eine zweige--
schossige Bauweise vorgesehen.. Dies trifft insbesondere füür die geplanten Hausgruppen
und Doppelhäuser zu.. Hier muss eine Gebäudehöhe von maximal 1111,,0000 m und eine Trauf--
höhe von maximal 88,,0000 m eingehalten werden.. Füür den Bereich mit dreigeschossiger
Bebauung entlang der zentralen Grüünfläche und die II-- bis III--geschossigen Baufelder füür be--
sondere Wohnformen ((WA 44)) entlang des Lärmschutzwalls zur B 5566 werden maximale
Gebäudehöhen von 1133,,0000 und maximale Traufhöhen von 1100,,0000 m festgesetzt.. Mit den fest--
gesetzten Gebäudehöhen bleibt ausreichend Spielraum füür eine angemessene Ausnutzung
der Baugrundstüücke im Rahmen der möglichen Geschossflächenzahl und füür großßzüügige
Geschosshöhen.. Die Festlegung dieser Maximalhöhen wurde derart bemessen,, dass auch
füür Dachaufbauten und verstärkte Dachkonstruktionen füür Grüündächer oder füür Anlagen sola--
rer Energiegewinnung keine weiteren Überschreitungen hingenommen werden müüssen..
Das zuküünftige Geländeniveau wird gegenüüber dem natüürlich gewachsenen Boden neu mo--
delliert.. Dies ist durch die Entwässerungsplanung in der Wasserschutzzone III B,, in der
schwach belastetes Niederschlagswasser von den Erschließßungsstraßßen und den privaten
und öffentlichen Stellplatzflächen nur üüber die belebte Bodenschicht versickert werden darf,,
begrüündet.. Dadurch ergeben sich notwendige Gefällerichtungen der öffentlichen Verkehrs--Seite 27 von 75

1133
flächen und sonstigen Abflussrinnen zu den vorgesehenen Versickerungsmulden oder --
becken.. Ein weiterer Grund der Neumodellierung des Geländes ist der Überflutungsschutz
der Bebauung füür bis zu 110000--jährliche Starkregenereignisse..
Die Gradienten der öffentlichen Verkehrsflächen werden an ausgewählten Punkten zwischen
5588,,77 m und 6622,,55 m NHN festgesetzt und weichen damit zum Teil erheblich sowohl nach
oben als auch nach unten von den zur Zeit der Planaufstellung vorhandenen natüürlichen Ge--
ländehöhen ab..
Es werden im Bereich der Baugrenzen der üüberbaubaren Grundstüücksflächen in regelmäßßi--
gen Abständen ((etwa 1155--3300m)) die Höhenwerte üüber Normalhöhennull ((NHN)) verzeichnet,,
welche die festgesetzte Geländeoberfläche darstellen.. Die festgesetzten Geländeoberflä--
chen dienen als Bezugshöhe füür die Ermittlung der Abstandsflächen,, als Bezugshöhe füür die
festgesetzten Gebäude-- und Traufhöhen,, und als Mindesthöhe füür Erdgeschossfußßboden--
oberkante ((EGFOK))..
In den Fällen,, bei denen kein Höhenwert auf einem Baugrundstüück festgesetzt ist,, ist von
den beiden Höhenwerten,, die der betroffenen üüberbaubaren Grundstüücksfläche am nächsten
liegen,, der jeweils höhere maßßgeblich..
Diese Höhenwerte können in der späteren Gebäudeplanung füür die tatsächliche Einbauhöhe
der Erdgeschossfußßbodenoberkante ((EGFOK)) auch individuell üüberschritten werden.. Die
Festsetzung einer Mindesthöhe füür die EGFOK dient dem Schutz vor Starkregenereignissen..
Bis zur festgesetzten Geländeoberfläche müüssen auch tiefer liegende Gebäudeteile gegen
eindringendes Oberflächenwasser gesichert werden.. Die festgesetzte Geländehöhe liegt
grundsätzlich etwa 1100--2200cm höher als die angrenzenden ausgebauten öffentlichen Verkehrs--
flächen,, deren Höhen ebenfalls festgesetzt werden..
Aufgrund der Neumodellierung des Geländes entstehen zwischen den festgesetzten
EGFOK,, den Gradienten der Erschließßungsflächen und gegenüüber der natüürlichen Gelände--
oberfläche zum Teil erhebliche Höhenunterschiede,, die durch Aufschüüttungen oder
Abgrabungen nivelliert werden können.. Aus diesem Grund sind Aufschüüttungen und Abgra--
bungen bis zum Niveau der festgesetzten Geländeoberfläche zulässig..
In den Einfamilienhausbereichen ((allgemeine Wohngebiete WA 11 mit den Haustyp--
Festsetzungen E,, ED,, D und H sowie im WA 33)) wird die Anzahl der Wohneinheiten auf ma--
ximal zwei je Wohngebäude begrenzt.. Dabei gilt bei Doppelhäusern jede Doppelhaushälfte
und bei Hausgruppen das einzelne Reihenhaus als Wohngebäude.. Mit der Begrenzung der
Anzahl der Wohneinheiten soll zum einen eine verträgliche Bevölkerungsdichte erreicht wer--
den.. Zum anderen ist mit steigender Anzahl von Wohneinheiten in der Regel auch meist eine
Zunahme des privaten PKW – Bestandes und eine Erhöhung des motorisierten Individual--
verkehrs verbunden.. Gerade vor dem Hintergrund der flächensparenden öffentlichen
Verkehrserschließßung im Plangebiet sollen Konflikte in Bezug auf Stellplätze möglichst ver--
mieden werden..Seite 28 von 75

1144
22..22..33.. Hausform,, Bauweise und üüberbaubare Grundstüücksfläche
Füür den üüberwiegenden Teil des Baugebietes sind Einfamilienhäuser in Form von Doppel--
häusern und kleinen Reihenhausgruppen geplant.. Das Angebot wird durch einige
Mehrfamilienhäuser und freistehende Einfamilienhäuser sowie Bauflächen,, die füür besondere
Wohnformen geeignet sind,, ergänzt.. Die verschiedenen Bebauungsformen sollen ein vielfäl--
tiges Wohnflächenangebot ermöglichen.. Diese Verschiedenartigkeit der Bauformen wird im
Bebauungsplan auf Grundlage des städtebaulichen Konzeptes zum Teil durch die Festset--
zung der jeweils zulässigen Hausformen in den füür Einfamilienhäuser vorgesehenen Teilen
von WA 11 und im WA 33 gewährleistet..
Einzelne Flächen des WA 11 werden ohne Festsetzung der Hausform dargestellt.. In diesen
Baufeldern sollen auch Reihenhauszeilen errichtet werden können,, die nicht in einzelne Par--
zellen aufgeteilt werden,, sondern in Teileigentum aufgeteilt werden oder als ((geförderte))
Mietwohnungen angeboten werden können.. Dadurch werden bei der Errichtung Baukosten
gespart,, da zwischen den Einzelhäusern lediglich Wohnungstrennwände errichtet werden
müüssen,, was dem Entwicklungsziel der Förderung kostensparenden Bauens entspricht.. Da--
mit wäre z..B.. auch öffentlich geförderter Wohnungsbau füür Familien in reihenhausähnlicher
Bauweise realisierbar,, wie er bereits im Wohnpark I umgesetzt wurde.. Füür die Baufelder des
WA 11 ohne Hausformfestsetzung gilt die Festsetzung,, dass pro Wohngebäude lediglich zwei
Wohneinheiten zulässig sind nicht,, da diese Baukörper als jeweils ein Wohngebäude zählen..
Möglich wären hier auch größßere Einzelhäuser mit mehreren Wohnungen oder Bebauungen
durch herkömmliche Einfamilien--,, Doppel-- oder Reihenhäuser..
Darüüber hinaus wird eine textliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen,, die als
abweichende Bauweise die Länge der verschiedenen Hausformen in WA 11,, WA 22 und WA 33
auf ein Maßß von maximal 3355 m beschränkt,, womit sich ein Unterschied zur offenen Bauweise
gemäßß BauNVO ergibt,, in der die Längenbegrenzung der Baukörper bei 5500 m liegt.. Diese
Regelung soll bei der gewüünschten Bebauungsdichte eine gegliederte Baustruktur mit ver--
träglichen Baumassen und Baukörperlängen sicherstellen..
Ausnahmen bilden die Baufelder des WA 44.. Dort werden weder Bauweise noch Hausform
festgesetzt.. Im WA 44 sollen die Baugrundstüücke möglichst füür besondere Wohnformen ver--
geben werden,, bei denen auch die Möglichkeit eröffnet wird,, L-- oder U--förmige
zusammenhängende Baukörper zu errichten,, die hofartige Anlagen mit gemeinschaftlich
nutzbaren Flächen bilden könnten.. Auf den Grundstüücken des WA44 können jedoch auch bei
entsprechender Nachfragesituation herkömmliche Bauformen des Geschoss-- oder Einfamili--
enhauswohnungsbaus realisiert werden.. Neben den besonderen Wohnformen sind
insbesondere zwei Baufelder des WA 44 auch als Standort füür die benötigte bis zu acht Grup--
pen umfassende Kindertagesstätte geeignet,, so dass hier die Zulässigkeit durchgängiger
Baukörper mit mehr als 3355 m oder auch mehr als 5500 m Länge sinnvoll ist..
Trotz des Verzichts auf die Festsetzung der Baukörperlänge soll bei der Vergabe der Grund--
stüücke in den WA 44 auf besondere Gestaltqualität Wert gelegt werden.. Dazu wurde ein
Gestaltungshandbuch erarbeitet,, welches den Käufern der Grundstüücke mit dem Kaufvertag
verpflichtend an die Hand gegeben wird.. Die Verringerung der Festsetzungsdichte ermög--
licht bei diesen Baufeldern eine größßere Flexibilität bei der Vergabe..
Die durch Baugrenzen festgelegten üüberbaubaren Grundstüücksflächen der allgemeinen
Wohngebiete sind in Ergänzung zur festgesetzten Grundflächenzahl so bemessen,, dassSeite 29 von 75

1155
zum einen der Gesichtspunkt des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden Berüücksichti--
gung findet,, zum anderen jedoch auch Spielraum bei der Ausdehnung des Baukörpers auf
dem Grundstüück verbleibt..
Die Bauzeilen sind dabei vornehmlich in Süüdost-- oder Süüdwest--Richtung orientiert,, um den
Gartenseiten der Gebäude eine güünstige Ausrichtung und den Gebäuden eine optimale Be--
lichtung zu ermöglichen.. Außßerdem ergeben sich aufgrund dieser städtebaulichen Struktur
gute Voraussetzungen füür eine passive und aktive Nutzung von Sonnenenergie..
Zusätzlich wird durch textliche Festsetzung die Möglichkeit eröffnet,, die Grenzen der üüber--
baubaren Grundstüücksflächen durch ebenerdige Terrassen ausnahmsweise um bis zu 44,,00 m
zu üüberschreiten.. Die Baugrenzen sind mit Tiefen von mindestens 1122 m derart bemessen
und ausgerichtet,, dass unter Berüücksichtigung der im Wohnungsbau üüblichen Gebäudetiefen
die Lage der Baukörper dem klaren städtebaulichen Entwurf entsprechend vorbestimmt wird,,
so dass weitgehend einheitliche Baufluchten der Gebäudezeilen gewährleistet sind.. Bei der
Bemessung der Baugrenzen wurden die Terrassen nicht mitberüücksichtigt.. Diese zählen je--
doch als Bestandteil der Hauptanlage und düürften gem.. §§2233 Abs.. 33 BauNVO lediglich
innerhalb der üüberbaubaren Grundstüücksflächen errichtet werden Die Zulassung der Aus--
nahme kann im Baugenehmigungsverfahren beschränkt werden,, wenn z..B.. bei
freistehenden Häusern oder bei Eckgebäuden üüberdimensionierte Terrassen an mehreren
Gebäudeseiten errichtet werden sollen und dadurch eine zu massive Versiegelung der
Grundstüücksflächen eintritt.. Durch die Festsetzung werden den jeweiligen Wohngebäuden
angemessene und dem allgemein üüblichen Rahmen entsprechende Terrassengrößßen ge--
währleistet..
Die Stellplätze der Mehrfamilienhäuser ((WA 22,, WA 44)) sollen üüberwiegend in Tiefgaragen
nachgewiesen werden.. Da eine zweibüündige Tiefgarage in den zum Teil mit Bautiefen von
1155 m ausgewiesenen Baufenstern nicht realisierbar ist,, können diese nicht allein in den
üüberbaubaren Grundstüücksflächen untergebracht werden,, sondern müüssen diesen Rahmen
unter der Geländeoberfläche üüberschreiten.. Die Überschreitung ist notwendig,, weil eine
Fahrgasse und beidseitige Stellplätze in Senkrechtaufstellung bereits eine Mindestinnenbrei--
te der Tiefgaragen von 1166m erfordern.. Eine Überschreitung der GRZ ist gemäßß §§1199 Abs.. 44
BauNVO um bis zu 5500 %% möglich.. Damit ergibt sich hier aufgrund der festgesetzten GRZ von
00,,55 in den WA 22 und WA 44 eine Überschreitungsmöglichkeit bis zu einer GRZ von 00,,7755.. Um
die Zulässigkeit von ausreichend großßen Tiefgaragen zu ermöglichen bedarf es daher ledig--
lich der Festsetzung,, dass die Tiefgaragen die üüberbaubaren Grundstüücksflächen unterhalb
der Geländeoberfläche üüberschreiten können..
Mit Ausnahme eingehauster Standplätze füür Müüllbehälter und Fahrradstellplätzen sind Ne--
benanlagen zwischen der Straßßenbegrenzungslinie und der straßßenseitigen Baugrenze nicht
zulässig.. Damit soll gewährleistet werden,, dass der öffentliche Straßßenraum optisch nicht
unverhältnismäßßig durch bauliche Anlagen ((z..B.. Geräteschuppen)) eingeengt wird und die
privaten Grundstüücksvorbereiche ((Vorgartenflächen)) gestalterisch positiv in den öffentlichen
Raum wirken können.. Dies gilt nicht in Gartenbereichen im WA 33,, deren üüberbaubare
Grundstüücksflächen aufgrund der besseren Ausrichtung zur Sonne zurüückgesetzt sind..Seite 30 von 75

1166
22..22..44.. Grüün-- und Freiflächen
Zur Aufwertung und städtebaulichen Gliederung des Baugebietes weist der Bebauungsplan
umfangreiche öffentliche Grüünflächen aus,, denen unterschiedliche Funktionen zukommen..
Ein wesentliches Element des städtebaulichen Entwurfs stellt die zentrale Grüünfläche dar..
Diese Grüünfläche wird üüber einen Grüünzug mit dem nördlich gelegenen Anger im Baugebiet
„Wohnpark I“ verbunden und im Bebauungsplan als Parkanlage in Verbindung mit Flächen
füür die Beseitigung von Niederschlagswasser ausgewiesen.. Die zentrale Grüünfläche bietet
einen offenen und attraktiven Freiraum in der Mitte des neuen Siedlungsgebietes zur Naher--
holung.. Ein Spielplatzbereich mit einer Größße von ca.. 11000000 m²² ist am süüdlichen Ende des
Grüünangers festgesetzt..
Die Fläche dient zu großßen Teilen auch der Rüückhaltung des innerhalb eines Teilbereichs
des Baugebietes auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallenden Niederschlagwassers und
wird üüberwiegend als Rasen-- und Wiesenfläche mit eingestreuten Baum-- und Strauchpflan--
zungen ((außßerhalb der Versickerungsbereiche)) gestaltet.. Das Oberflächenwasser wird dabei
in integrierten Mulden üüber die belebte Bodenschicht versickert und in eine darunterliegende
Rigole geleitet,, von wo aus es weiter in das Grundwasser versickern kann.. Das unbelastete
Niederschlagswasser von privaten Dach-- und Gartenflächen ((ausgenommen private Stell--
plätze und Zufahrten)) wird üüber Leitungen direkt der unter der Grüünfläche eingebauten
Rigole zugefüührt und anschließßend ins Grundwasser versickert..
Zur Minderung des Eingriffs und auch zur attraktiven Gestaltung des Wohnumfeldes wird
festgesetzt,, dass die Dächer von Tiefgaragen,, sofern sie nicht üüberbaut oder als Terrassen
genutzt werden,, mit einer mindestens 00,,55m dicken Substratschicht abzudecken,, zu bepflan--
zen und dauerhaft zu erhalten sind..
Um den in den letzten Jahren zu beobachtenden Trends entgegenzuwirken,, nicht üüberbaute
Grundstüücksflächen als Schotterflächen ohne Bepflanzung anzulegen oder insbesondere
Vorgartenflächen großßflächig zu versiegeln,, wird festgesetzt,, dass nicht mit baulichen Anla--
gen im Sinne des §§ 2299 Abs.. 11 BauGB üüberbaute Grundstüücksflächen der Baugrundstüücke
vollflächig zu bepflanzen sind.. Nicht bepflanzte und geschotterte oder versiegelte Flächen
verursachen diverse ökologische Nachteile.. Durch den Wegfall der Verdunstungswirkung
durch Pflanzen sorgen sie füür eine Absenkung der Luftfeuchtigkeit und füür einen Verlust der
Küühlwirkung,, was bei dem Trend zu höheren Temperaturen und länger anhaltenden Wetter--
lagen auch zu negativen gesundheitlichen Auswirkungen füür Teile der Bevölkerung füühren
kann.. Darüüber hinaus befördern sie die weitere Verringerung der Lebensräume und die Ver--
knappung des Nahrungsangebots füür Insekten und Vögel..
Diese Festsetzung geht üüber die in §§ 88 Landesbauordnung NRW festgelegte Pflicht zur Be--
grüünung und Bepflanzung der nicht üüberbauten Grundstüücksflächen hinaus,, da aus dem
Normtext eine vollflächige Bepflanzung nicht eindeutig hergeleitet werden kann..
Von einer Vollflächigkeit ist auszugehen,, wenn die Bepflanzung der Grundstüücksflächen da--
rauf ausgelegt ist,, nach angemessenen Wuchszeiträumen der jeweiligen Vegetationsformen
eine vollständige Überdeckung des Oberbodens zu erzeugen..Seite 31 von 75

1177
22..22..55.. Ausgleichsmaßßnahmen
Mit der Realisierung des Bebauungsplanes ist ein Eingriff in die natüürlichen Schutzgüüter ver--
bunden,, der angesichts des Planungsziels „Bereitstellung von neuen Wohnbauflächen“
jedoch als unvermeidbar und hinnehmbar anzusehen ist.. Um die ökologischen Belange in
gebotenem Umfang bei der Bebauungsplanung zu berüücksichtigen,, wurde ein landschafts--
pflegerischer Begleitplan erstellt,, der den ökologischen Zustand der Flächen vor der Planung
und nach Realisierung der Planung bewertet und vergleicht.. Dabei stellen die innergebietli--
chen Grüünflächen bereits einen teilweisen Ausgleich bzw.. eine Minderung füür den mit der
Bebauung und Erschließßung des Gebietes verbundenen Eingriff dar.. Die innergebietlichen
Grüünflächen haben neben den zuvor bereits beschriebenen städtebaulichen Funktionen
auch entsprechend positive Auswirkungen auf das Landschaftsbild und die Leistungs-- und
Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts.. Um diese Funktionen planungsrechtlich zu gewähr--
leisten,, werden die entsprechenden Flächen im Bebauungsplan zusätzlich zur Festsetzung
der öffentlichen Grüünflächen teilweise als Flächen zum Schutz,, zur Pflege und zur Entwick--
lung von Boden,, Natur und Landschaft ((SPE--Flächen)) ausgewiesen.. Darüüber hinaus enthält
der Bebauungsplan entsprechende textliche Festsetzungen zur Bepflanzung dieser Teilflä--
chen,, welche die Entwicklung von möglichst hochwertigen naturnahen Lebensräumen
sicherstellen sollen..
Die das Wohngebiet im Westen begrenzende Gewässerzone des Müühlenbaches soll dabei
im Zuge der Planung aufgewertet werden.. Dabei soll das Gewässer Raum füür eine naturna--
he Entwickung und die Rüückhaltung von Hochwasserabflüüssen erhalten.. Es wurde bereits
ein wasserrechtliches Genehmigungsverfahren durchlaufen.. Eine Plangenehmigung liegt
vor.. Der derzeit fast gradlinig gefüührte Müühlenbach wird demnach in einen naturnahen Zu--
stand zurüückgefüührt werden.. Die den Freiraum prägende,, bachbegleitende Alleepflanzung
bleibt weitgehend erhalten.. Lediglich einige Bestandsbäume im Bereich des Einlassbau--
werks im Nordwesten des Plangebiets sowie nicht mehr standsichere Bäume werden im
Zuge der Renaturierung entfernt.. Entlang des Baches ist im Rahmen der Renaturierung die
Anlage von Bachauengehölzen und einer staudenreichen Feuchtwiese vorgesehen.. Durch
die Plangenehmigung sind die Renaturierungs-- und Bepflanzungsmaßßnahmen bereits ab--
schließßend geregelt und bedüürfen daher keiner weiteren Festsetzungen im Bebauungsplan..
Die entsprechende Fläche wird daher lediglich als öffentliche Grüünfläche mit der Zweckbe--
stimmung Bachlauf festgesetzt..
Während die westliche Grüünzone der naturnahen Entfaltung des Bachlaufes vorbehalten
wird,, soll die auf der östlichen Seite des Baugebietes vorhandene dicht bewachsene Bö--
schungsfläche als Sichtschutz gegenüüber der Bundesgrenzschutzstraßße dienen.. Hier sollen
der vorhandene Baum-- und Strauchbewuchs sowie die Fußßwegrampe zur Bundesgrenz--
schutzstraßße mit begleitender Baumreihe erhalten bleiben.. Die Randbereiche der Grüünfläche
werden durch die Pflanzung von Waldsaumgehölzen ergänzt..
Entlang der süüdlich des Plangebietes verlaufenden B5566 -- Sankt--Augustiner Straßße -- ist zum
Schutz vor Verkehrslärmimmissionen eine Kombination aus bepflanztem Lärmschutzwall
und Lärmschutzwand im Bebauungsplan mit einer Mindesthöhe von 55,,55m üüber Fahrbahn--
oberkante B5566 festgesetzt.. Zwischen der begrüünten Lärmschutzeinrichtung und dem
Siedlungskörper ist ein Rad-- und Fußßweg füür die Naherholung geplant,, der gleichzeitig auch
der Unterhaltung der Anlage dient.. Ein weiterer,, nicht befestigter Unterhaltungsweg wird auf
der straßßenzugewandten Seite des Walls angelegt.. Die Lärmschutzanlage ist als Wall--Wand--Seite 32 von 75

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Kombination auszufüühren und mit Gehölzen aus gebietsheimischen Arten zu bepflanzen.. Die
Umgebungsbereiche der Lärmschutzanlage sind als Wiesenfläche zu gestalten..
Die innergebietlichen Begrüünungsmaßßnahmen bewirken insgesamt jedoch noch keinen voll--
ständigen Ausgleich des Eingriffs.. Um einen vollständigen Ausgleich zu gewährleisten,, ist
daher die Inanspruchnahme von externen Ausgleichsmaßßnahmenflächen erforderlich.. Im
Zuge des Projektes ''Kompensationskonzept Deichvorland Bonn--Beuel sind im Bereich der
rechtsrheinischen Auenflächen westlich von Schwarzrheindorf geeignete Maßßnahmen und
Maßßnahmenflächen identifiziert worden.. Diese werden den Eingriffen,, die durch die Aufstel--
lung des Bebauungsplans ermöglicht werden,, entsprechend zugeordnet..
Bei der externen Ausgleichsmaßßnahme handelt es sich um eine städtische Fläche im Deich--
vorland in Beuel,, Gemarkung Beuel,, Flur 1133,, Flurstüücks Nr.. 11889922.. Dabei wird eine 1155..666633 m²²
großße Teilfläche des Flurstüücks mit teilversiegelten Wegen und einer Brennnessel--
Ruderalflur in eine artenreiche Glatthaferwiese durch Abschieben des Oberbodens umge--
wandelt.. Diese Maßßnahme ist im Kompensationsflächenkonzept der Maßßnahmenfläche E
bezeichnet und verortet.. Eine weitere der externen Ausgleichsmaßßnahme zugeordnete Teil--
fläche des Flurstüücks Nr.. 11889922 in einer Größße von 33..770000 m²² zählt zur Maßßnahmenfläche C..
Dabei wird eine artenarme Intensiv--Fettwiese in eine artenreiche Mähwiese//Glatthaferwiese
mit Aushagerung umgewandelt..
Die hierfüür erforderliche wasserrechtliche Genehmigung liegt vor..
22..22..66.. Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Plangebiet ist aufgrund der im Norden verlaufenden Stadtbahnlinie 6666,, und der im Süü--
den angrenzenden Sankt Augustiner Straßße ((Bundesstraßße 5566)) und der in mindestens 550000m
Abstand westlich verlaufenden Bundesautobahn 5599 sowohl durch Straßßen-- als auch Schie--
nenverkehrslärm vorbelastet.. Außßerdem liegt das Plangebiet im Einwirkungsbereich des
nahe gelegenen Verkehrslandeplatzes Hangelar..
Zur Ermittlung der vorhandenen Geräuscheinwirkungen und der gegebenenfalls zu treffen--
den Schallschutzmaßßnahmen wurde daher ein schalltechnisches Gutachten erstellt
((KRAMER Schalltechnik GmbH,, Bericht Nr.. 1111 0022 000044//0022,, vom 1133.. April 22001122)),, welches im
Laufe des langen Planungszeitraums mehrfach aktualisiert wurde.. In diesem Gutachten und
den nachfolgenden Ergänzungen wurden die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen
im Bereich des Bebauungsplangebietes umfassend untersucht..
Eine erste Ergänzung des Stammgutachtens erfolgte im Jahr 22001133,, als eine Straßßenplanung
füür die Erschließßung des Plangebietes ausgearbeitet wurde und sich dadurch die Höhenla--
gen der späteren Baufelder stark geändert hatten ((11.. Ergänzung,, Bericht Nr..1111 0022 000044//0033
vom 1155.. April 22001133))..
Im Zuge des laufenden vierspurigen Ausbaus der B5566 im Bereich der Kreuzung Am Herren--
garten wurden durch den Landesbetrieb Straßßenbau NRW bereits Lärmschutzwände füür den
Abschnitt Am Herrengarten bis östlich des Durchlasses des Müühlenbachs errichtet.. Diese
sind wegen der engen Platzverhältnisse lediglich als Wandkonstruktion ausgefüührt und konn--
ten auch aus stadtgestalterischen Grüünden nur in einer Höhe von 33,,5500 m statt der imSeite 33 von 75

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Stammgutachten angenommenen 55,,5500 m errichtet werden.. Aus diesem Grund wurde füür
diesen Bereich durch das Büüro Kramer Schalltechnik nochmals eine Neuberechnung durch--
gefüührt ((22.. Ergänzung,, Bericht Nr.. 1111 0022 000044//0044 vom 3311.. Mai 22001177)) bei denen die
festzusetzenden Lärmpegelbereiche nach DIN 44110099 angepasst werden mussten..
Da zwischenzeitlich neue Berechnungsvorschriften füür den Schienenverkehrslärm ((Verkehrs--
lärmschutzverordnung -- 1166.. BImSchV vom 1188..1122..22001144)) und die passiven
Schallschutzmaßßnahmen ((DIN 44110099--11 „Schallschutz im Hochbau -- Teil 11:: Mindestanforde--
rungen“ vom Januar 22001188)) gelten,, ist die Verkehrsgeräuschsituation zuletzt im Rahmen der
33.. Ergänzung im Jahr 22001199 erneut untersucht worden.. Zudem wurden in der 33.. Ergänzung
die Verkehrsdaten auf den Prognosehorizont 22003300 unter Einbeziehung des geplanten Kreis--
verkehrs B 5566//Bundesgrenzschutzstraßße aktualisiert ((Gutachten Nr.. 1111 0022 000044//0055 vom 2211..
Oktober 22001199))..
Besonders relevant ist der Verkehrslärm von der Sankt Augustiner Straßße ((B 5566)),, so dass im
Plangebiet eine Lärmschutzanlage entlang der Bundesstraßße erforderlich ist.. Füür diese
Lärmschutzanlage und die ergänzende hochabsorbierende Lärmschutzwand wurden im
Stammgutachten alternativ die Höhen von 44,,55 m,, 55,,55 m und 66,,00 m üüber Fahrbahndecke der
B 5566 untersucht.. Beim Vergleich der Berechnungsergebnisse mit den Verkehrsgeräusch--
Orientierungswerten der DIN 1188000055 ""Schallschutz im Städtebau"" füür Allgemeine Wohngebie--
te wird ersichtlich,, dass in allen drei untersuchten Varianten an der B 5566 bereichsweise
Überschreitungen vorliegen.. Im Zuge der 33.. Ergänzung des Gutachtens mit der Berüücksich--
tigung des neuen Prognosehorizonts 22003300 und dadurch höheren Verkehrszahlen sowie der
hier angewendeten freien Schallausbreitung haben sich die Bereiche im Plangebiet mit
Überschreitungen der städtebaulichen Orientierungswerte noch vergrößßert.. Diese Orientie--
rungswerte sind jedoch keine Grenzwerte und die Lärmverhältnisse im Plangebiet
entsprechen einer stadtrandtypischen Lage.. Durch die Bebauung der Flächen wird sich die
Lärmsituation füür viele Baufelder aufgrund der dann nicht mehr gegebenen freien Schallaus--
breitung des Verkehrslärms verbessern,, so dass an den meisten Außßenwohnbereichen und
an vielen Fassaden die Orientierungswerte eingehalten werden..
Der Schallschirm an der B 5566 beeinflusst dabei nur den straßßennäheren süüdlichen Bereich
des Plangebiets.. Im zentralen,, westlichen,, nördlichen und östlichen Plangebiet wird die Ge--
räuschsituation von anderen Verkehrswegen,, wie vor allem von der Autobahn A 5599 sowie
von der Stadtbahntrasse bestimmt.. Zwischen den im Stammgutachten untersuchten Varian--
ten des aktiven Lärmschutzes bestehen,, bezogen auf die Erdgeschosse,, kaum
Unterschiede,, da auch die 44,,55 m hohe Variante der Lärmschutzanlage bereits sehr effektiv
ist..
Die höheren Schallschirmvarianten ((55,,55 m und 66,,00 m)) bringen füür die Obergeschosse im süüd--
lichen Bereich der direkten Randbebauung entlang der B 5566 bei den im Stammgutachten
berüücksichtigten Verkehrszahlen eine leichte Verbesserung um ca.. 11 -- 11,,55 dB((A)),, bzw.. im
süüdöstlichen Bereich im Bereich des Knotens B5566//Bundesgrenzschutzstraßße eine spüürbare
Verbesserung um bis zu 33 dB((A)).. Zwischen einer Schallschirmhöhe von 55,,55 m und 66,,00 m be--
stehen hingegen nur marginale Unterschiede in der erzielbaren Verbesserung der
Geräuschsituation.. Auf der Grundlage der Ergebnisse des Stammgutachtens werden aktive
Lärmschutzmaßßnahmen ((Wall--Wand--Kombination)) entlang der B 5566 daher östlich des
Durchlasses des Müühlenbachs mit einer Höhe von 55,,5500 m üüber Fahrbahnoberkante festge--
setzt.. Die Oberflächen der lärmexponierten Wandteile müüssen dabei hochabsorbierendSeite 34 von 75

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ausgefüührt sein.. Die anderen Schallschirmvarianten wurden in den Ergänzungsgutachten be--
reits nicht mehr berüücksichtigt.. Die westlich des Müühlenbachs notwendige Lärmschutzwand
von 33,,5500m Höhe liegt außßerhalb des Plangebiets und wurde bereits im Rahmen des Aus--
baus des Knotens B5566//Am Herrengarten durch den Träger der Straßßenbaulast realisiert..
Trotz dieser Lärmschutzanlage werden die Orientierungswerte der DIN 1188000055 in größßeren
Teilen des Plangebiets noch üüberschritten.. Die Lärmschutzmaßßnahmen werden daher durch
passive Lärmschutzmaßßnahmen an den Gebäuden ergänzt.. Auf der Grundlage der festge--
setzten maßßgeblichen Außßenlärmpegel ((Lärmpegelbereiche III,, IV und V)) setzt der
Bebauungsplan das jeweils erforderliche resultierende Schalldämmmaßß füür die Außßenbautei--
le der Gebäude ((Außßenwände,, Fenster,, Tüüren und Dächer)) gemäßß der
bauordnungsrechtlich eingefüührten DIN 44110099 von Januar 22001188 fest.. Die Lärmpegelbereiche
werden entsprechend den Möglichkeiten der DIN 44110099 in 55--dB((A))--Schritten festgesetzt..
Durch die in der 33.. Ergänzung angefertigten Lärmkarten auf Grundlage der geänderten DIN
44110099 wäre auch eine differenzierte Festsetzung der maßßgeblichen Außßenlärmpegel füür die
einzelnen Geschossebenen,, füür Aufenthaltsräume mit und ohne Schlafnutzung sowie in 11--
dB((A))--Schritten möglich gewesen.. Davon wird jedoch abgesehen,, um den Bebauungsplan
nicht zu üüberfrachten.. Durch die 55--dB((A))--Schritte wird das Schutzniveau gegenüüber den
11dB((A))--Schritten erhöht,, so dass den Festsetzungen entsprechend ein teilweise höheres
Schalldämmmaßß gefordert wird,, als es tatsächlich erforderlich wäre.. Dies kann jedoch durch
die Möglichkeit des gutachterlichen Nachweises einer geringeren Schutzbedüürftigkeit im
Baugenehmigungsverfahren von den Bauherren vermieden werden.. Von dem festgesetzten
Schalldämmmaßß kann somit dann abgewichen werden,, wenn nachgewiesen wird,, dass die
tatsächliche Geräuschbelastung einer Gebäudeseite niedriger ausfällt als dies der Lärmpe--
gelbereich angibt.. Dies füührt in manchen Fällen zu geringeren Anforderungen an die
Außßenbauteile,, weil zum einen die maßßgeblichen Außßenlärmpegel gemäßß DIN 44110099 nach
der freien Schallausbreitung errechnet wurden,, in der Realität jedoch z..B.. durch dann mög--
licherweise bereits errichtete bauliche Anlagen eine stärkere Schallabschirmung erwirkt ist
und die tatsächlichen Außßenlärmpegel entsprechend geringer ausfallen.. Zum anderen richtet
sich die Festsetzung der Lärmpegelbereiche nach der Berechnungsmethode füür die empfind--
lichste Raumart ((Schlafräume)) und der lärmbelastetsten Geschossebene ((22..Obergeschoss
und darüüber)).. Füür Aufenthaltsräume,, die nicht zum Schlafen dienen und Räume,, die unter--
halb des 22.. OG verortet sind,, können daher die Anforderungen an das Schalldämmmaßß
geringer sein,, als es die festgesetzten Lärmpegelbereiche vermuten lassen..
Durch die Festsetzung der Lärmpegelbereiche wird die Einhaltung von wo

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.