Bürgerantrag: Maßnahmen zur Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte als Element nachhaltiger Wohnungspolitik und sozialer Stadtentwicklung

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
190895-4 ST
Der Oberbürgermeister
Federführung:
Dezernat V
Dezernat:
Bürgerantrag: Maßnahmen zur Förderung
gemeinschaftlicher Wohnprojekte als Element
nachhaltiger Wohnungspolitik und sozialer
Stadtentwicklung
Beratungsfolge
Ausschuss für Soziales, Migration, Gesundheit
und Wohnen
Kenntnisnahme
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
Mit der Stellungnahme 190895-2 ST hat die Verwaltung das bürgerschaftliche
Engagement auf dem Gebiet der Wohnungspolitik begrüßt und zu den
zentralen Maßnahmen zur Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte
Stellung genommen.
Bei den einzelnen Forderungen sei darauf hingewiesen, dass eine Vielzahl der
vorgeschlagenen Instrumente und Maßnahmen bereits in der Vergangenheit
angewandt wurde und gemeinschaftliche Wohnprojekte auch weiterhin
unterstützt werden.
Nachfolgend wird zu den einzelnen vorgeschlagenen Maßnahmen eine
Stellungnahme der Verwaltung vorgelegt:
I. Instrumente und Maßnahmen zur Förderung Gemeinschaftlicher
Wohnformen:
1. Bei der Ausweisung neuer Baugebiete: Festlegung einer prozentualen
Quote für genossenschaftliche und andere innovative Wohnformen- nach
vorheriger Festlegung konzeptioneller Anforderungen an diese
Wohnformen.
Hierzu ist die Festsetzungsmöglichkeit nach § 9 (1) Nr. 8 Baugesetzbuch in den
Blick zu nehmen. Danach können im Bebauungsplan aus städtebaulichen
Gründen einzelne Flächen festgesetzt werden, auf denen ganz oder teilweise
nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit
besonderem Wohnbedarf bestimmt sind. Der Gesetzgeber hat hier an
Personengruppen wie Studenten, Behinderte und Senioren gedacht, deren
Bedarf durch objektive bauliche Besonderheiten gekennzeichnet ist. So liegen
beispielsweise besondere Wohnbedürfnisse bei Alten und Behinderten (z.B.
rollstuhlgerechte Türen, Fahrstühle usw.) oder bei Studenten (z.B. Einzelräume
und Gemeinschaftseinrichtungen) vor (BVerwG, Beschluss vom 17. DezemberSeite 1 von 8

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1992 – 4 N 2/91 –, Rn. 30, juris). Auf bestimmte Rechtsformen der Nutzung
kommt es dabei nicht an, deshalb scheidet die Festsetzung
„genossenschaftlicher Wohnungsbau“ auf dieser Rechtsgrundlage bereits aus
(Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Mai 2016, § 9 Randnr. 85). Der Begriff der
„innovativen Wohnform“ ist einer rechtlich ausreichenden Objektivierung nicht
zugänglich, sondern bedürfte der Ausformung durch konkrete bauliche
Anforderungen der Wohnform. Die Festsetzung solcher Flächen kann bei
Vermögensnachteilen planungsschadenssrechtliche Ansprüche des
betroffenen Eigentümers gegenüber der Stadt auslösen (§ 40 Abs.1 Satz 1 Nr.
2 BauGB). Aus diesem Grund ist davon abzuraten, ohne Einverständnis des
jeweiligen Grundstückseigentümers solche Festsetzungen vorzunehmen.
Bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen bzw. Bebauungsplänen mit
ergänzendem städtebaulichen Vertrag greift ab einem bestimmten
Schwellenwert das 2017 vom Rat der Stadt Bonn beschlossene Bonner
Baulandmodell. Dieses sieht keine Quote für gemeinschaftliche Wohnformen,
aber für die Errichtung von gefördertem Wohnungsbau vor. Zudem haben
Vorhabenträger die Folgekosten für die Errichtung von Kitaplätzen zu
übernehmen. Gemeinschaftliche Wohnformen können von den Regelungen
des Baulandmodells ausgenommen werden. Hierzu heißt es im Beschluss vom
30.03.2017: „Auf Antrag können von diesen Regelungen besondere
gemeinschaftliche Wohnprojekte und genossenschaftliche Eigentumsformen
ausgenommen werden, wenn langfristig (10 Jahre) die Eigennutzung des
geschaffenen Wohnraumes und das Ziel des gemeinschaftlichen Wohnens
gesichert ist.“ (DS-Nr. 1613742EB5) Ein solcher Antrag wurde seit Anwendung
des Bonner Baulandmodells allerdings noch nicht gestellt.
Zur Unterstützung gemeinschaftlicher Wohnformen ist die Festlegung einer
Quote und die Festlegung konzeptioneller Anforderungen an diese
Wohnformen in dem städtebaulichen Vertrag denkbar. Dabei sind, wie oben
dargelegt, die baulichen Anforderungen dieser Wohnform klar zu definieren.
Über bauliche Anforderungen hinausgehende Maßgaben - z.B. ein bestimmter
Anteil von Senioren oder Kindern, die eine Wohnform erst zu einer
gemeinschaftlichen werden lassen - sind einem städtebaulichen Vertrag nicht
zugänglich. Die Quote könnte im Rahmen einer künftigen Vergabe städtischer
Flächen oder bei einer Modifizierung des Bonner Baulandmodells geprüft und
ggf. berücksichtigt werden. Die Entscheidung über die Festlegung einer Quote
wird durch den Rat der Stadt Bonn getroffen. Genossenschaftliche sowie
andere innovative Wohnformen in Baugebieten werden aus städtebaulicher
Sicht begrüßt und soweit möglich unterstützt. Die pauschale Festlegung einer
Quote für genossenschaftliche und andere innovative Wohnformen für alle
kommunalen Grundstücksvergaben wird allerdings nicht als sinnvoll erachtet.
Die Berücksichtigung von entsprechenden Wohnformen ist hinsichtlich der
räumlichen Lage der Grundstücke und der grundsätzlichen Nutzungsabsicht
differenziert zu betrachten. Außerdem wird in Frage gestellt, ob für alle
Grundstücke bezüglich Größe und räumlicher Lage Interessenten für
entsprechende Wohnformen gefunden werden können.
2. Bei der Vergabe kommunaler Grundstücke oder Objekte:
a) Vorzugsweise Berücksichtigung genossenschaftlicher und innovativer
Wohnformen und kommunaler Wohnungsbaugesellschaften
b) Vergabe grundsätzlich über Konzeptvergabe zu vergünstigten
Bedingungen statt über Höchstgebot oder Marktpreis (gemäß
Neufassung § 90 GO NRW)Seite 2 von 8

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c) Vergabe vorzugsweise auf erbbaurechtlicher Grundlage, unter
Berücksichtigung der Finanzkraft der betreffenden Projekte.
Die Stadt Bonn verfügt nur über sehr geringe Wohnbauflächenpotentiale, die
sich in städtischem Besitz befinden und die für die Ausweisung als Wohngebiet
geeignet sind. Aktuell läuft das Verfahren zur (Konzept-)Vergabe der Flächen
„Im Rosenfeld“ in Bonn-Buschdorf. Die Festlegung einer prozentualen Quote
für genossenschaftliche und andere innovative Wohnformen ist nicht
vorgesehen. Der zukünftige Vorhabenträger hat jedoch vielfältige
Anforderungen zu erfüllen und u.a. eine Kita sowie Einzel-, Doppel- und
Reihenhäuser mit bevorzugter Berücksichtigung junger Familien zu errichten.
Für den geförderten Wohnungsbau vorgesehene Grundstücke sind gemäß
Ratsbeschluss vom 17.09.2015, DS-Nr. 1512113EB8, zuerst der städtischen
Wohnungsbaugesellschaft VEBOWAG anzubieten.
Der Rat der Stadt Bonn hat im Juli 2019 die „Förderung des öffentlich
geförderten Wohnungsbaus beim Verkauf städtischer Grundstücke“
beschlossen (DS-Nr. 1911737). Künftig wird bei der Kaufpreisfindung für
städtische Grundstücke, die für den geförderten Wohnungsbau vorgesehen
sind, ausgehend von Bodenrichtwerten des freien Wohnungsbaus ein Abschlag
zur Kompensation des wirtschaftlichen Nachteils des öffentlich geförderten
Wohnungsbaus berechnet. Der Rat hat sich für Einzelfälle, bei denen ein
besonderes öffentliches Interesse vorliegt, eine weitere Kaufpreisabsenkung
entsprechend der seit 01.01.2019 in Kraft getretenen Ergänzung der
Gemeindeordnung im Rahmen des Gesetzes des 2. NKF-
Weiterentwicklungsgesetzes vorbehalten.
Die konsequente Abkehr vom Höchstgebotsverfahren mit nachrangigen
wohnungspolitischen Kriterien hin zu einer konzeptorientierten Ausschreibung
mit einem Festpreisverfahren ist aktuell nicht vorgesehen. Die Stadt Bonn hat
die Methodik der Konzeptvergabe aber bereits in der Vergangenheit für
unterschiedliche Nutzungen erfolgreich angewendet (z.B. Hümmerichs Bitze,
Bunker Rotlandstraße, Mehrfamilienhäuser „Am Hölder“, Einzelhandel
Ramersdorf).
Mit der Konzeptvergabe ist ein Instrument gegeben, mit dem die Inhalte eines
Vorhabens/Projektes bestimmt werden können. Diese wären entsprechend der
Lage, der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen, der vorgesehenen
künftigen Nutzung und weiterer Kriterien zu differenzieren. Bereits in der
Vergangenheit wurden städtische Grundstücke im Rahmen der
Konzeptvergabe ausgeschrieben. Dieses Instrument wird auch zukünftig
Anwendung finden und die Kriterien zur Vergabe an die aus sozialpolitischer
und städteplanerischer Sicht notwendigen zu realisierenden Bedürfnisse
angepasst.
Derzeit prüft die Verwaltung, inwieweit der Erbbauzins zukünftig an die
Entwicklungen auf dem Kreditmarkt angepasst werden kann, um für Investoren
und Kaufinteressenten die Begründung von Erbbaurechten wirtschaftlich
tragfähig zu gestalten. Hierbei liegt das Augenmerk insbesondere auf dem
Erhalt von Grundbesitz in städtischer Hand, aber auch der Realisierung von
dringend gefördertem Wohnraum sowie innovativer Wohnformen.
3. Anhandgabe der betreffenden Grundstücke/Objekte, um den Abschluss von
Gesellschaftsgründung, Bauplanung und Finanzierung auf Seiten der Projekte
zu ermöglichen (mit Laufzeit von 9 bis 12 Monaten).Seite 3 von 8

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Im Rahmen der Aktualisierung der Richtlinien zur Vergabe von städtischen
Grundstücken evaluiert die Verwaltung auch die Erfahrungen anderer
Kommunen im Bereich der Konzeptvergabe und der Anhandgabe von
Grundstücken.
4. Grundstücks- oder objektbezogene Festlegung weiterer
gemeinwohlorientierter Anforderungen durch die Kommune (z.B. Anteil
öffentlich geförderter Wohnraum, Mobilitäts- und Energiekonzept,
Reduzierung Stellplätze/ Tiefgaragen, Aufnahme von Dienstleistung und
Gewerbe, nachbarschaftsbezogene Aktivitäten, u.a.m.).
Ein Anteil öffentlich-geförderten Wohnraums kann in Bebauungsplänen nicht
festgesetzt werden, lediglich ein Anteil förderfähigen Wohnraums nach § 9 (1)
Nr. 7 BauGB. Die Vereinbarung einer Förderung setzt Einvernehmen mit einem
städtebaulich-vertraglichen Partner der Stadt voraus. Durch das Bonner
Baulandmodell wird dem Vorschlag bereits ausreichend Rechnung getragen.
Mobilitäts- und Energiekonzepte werden bereits regelmäßig im Zusammenhang
mit der Aufstellung vorhabenbezogener Bebauungspläne konzipiert und
vertraglich vereinbart. Bei Angebotsbebauungsplänen ohne Vertragspartner
sind entsprechende Festsetzungsmöglichkeiten sehr beschränkt. Gleiches gilt
für die Reduzierung von Stellplätzen und Tiefgaragen. Bei Angebotsplänen
ohne Vertragspartner muss Vorsorge getroffen werden, dass die
bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze im Baugebiet auch
untergebracht werden können. Bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen
werden die Reduzierungsmöglichkeiten beim konkreten Projekt ermittelt und
durch Planfestsetzungen / Vereinbarungen berücksichtigt.
Die Aufnahme von Dienstleistung/Gewerbe im Hinblick auf eine
Nutzungsmischung ist in vielen Baugebieten möglich. Die Ansiedlung konkreter
Betriebe ist aber nicht Gegenstand der Bauleitplanung, sondern erfolgt nach
den Gesetzen der Marktwirtschaft.
5. Sicherstellung der ÖPNV-Anbindung der Wohnprojekte.
Bei ihrer Bauleitplanung ist die Stadt bestrebt, neue Baugebiete möglichst nur
in Bereichen zu entwickeln, die entweder vom schienengebundenen ÖPNV
erschlossen werden oder bereits gute Busanbindungen aufweisen. Wo diese
noch nicht bestehen, wird im Rahmen von Fortschreibungen des
Nahverkehrsplans die ÖPNV-Anbindung nachfragegerecht verbessert.
6. Kommunale Bürgschaften für Innovative Wohnprojekte.
Das Amt für Soziales und Wohnen und dort insbesondere die Kontakt- und
Informationsstelle Innovative Wohnformen unterstützt und begleitet
interessierte Bürgerinnen und Bürger, Initiativen, Investoren, Träger und
Vereine durch den gesamten Planungsprozess bis weit in die Wohnphase
hinein. Sie steht Initiativen, die gemeinschaftliche Wohnformen umsetzen
möchten, auch bei der Suche nach Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten bis
hin zur Prüfung möglicher städtischer Gründungsunterstützung zur Verfügung.
Die Art der Unterstützung hängt maßgeblich von den Rahmenbedingungen der
Initiative (Rechtsform, finanzielle Ausstattung usw.), den geplanten
Wohnformen (Gemeinschaftliches Wohnen, geförderter Wohnraum usw.) sowie
der Grundstückssituation und eventuellen planungsrechtlichen Fragen ab undSeite 4 von 8

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ist daher individuell auf das Projekt zugeschnitten. Ob eine Bürgschaft
überhaupt geeignet und rechtlich zulässig ist, ist daher im Einzelfall zu prüfen.
7. Stabsstelle „Innovative Stadtentwicklung“ in der Stadtverwaltung:
Querschnittstelle aus Planungsamt, Liegenschaftsamt, Bauamt,
Gebäudemanagement, Sozialamt und Kämmerei -zusätzlich zu der bereits
eingerichteten „Informations- und Beratungsstelle für Innovative
Wohnformen“.
Im Rahmen einer zukunftsorientierten Stadtentwicklung sind eine Vielzahl von
Fachbereichen betroffen, die auch weiterhin ihre originären Aufgabenbereiche
zu erfüllen haben. Für „Querschnittsaufgaben“ hat die Stadtverwaltung
verschiedene Optionen, eine Abstimmung mit den einzubindenden
Dienststellen anhand der konkreten Fragestellung zu ermöglichen.
II. Grundlegende Instrumente für eine nachhaltige Wohnungspolitik und
Stadtentwicklung:
1. Rekommunalisierung von privatisiertem Wohnraum
Zu Fragen der Rekommunalisierung von privatisiertem Wohnraum befindet sich
die Stadt Bonn im Rahmen der Zusammenarbeit im Deutschen Städtetag mit
anderen Kommunen im Austausch. Wie in anderen Kommunen auch, ist die
städtische Wohnungbaugesellschaft VEBOWAG als Akteur des
Wohnungsmarktes tätig.
2. Gründung einer Städtischen Entwicklungsgesellschaft
Die Stadtverwaltung wurde bereits durch den Stadtrat beauftragt, ein Konzept
für die Gründung einer städtischen Entwicklungsgesellschaft zu erarbeiten (vgl.
DS-Nr. 1811565), welches derzeit erarbeitet wird. Hierdurch wird dem Anliegen
der Antragsteller bereits Rechnung getragen.
3. Ausbau städtischer, gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften
Die Stadt hat bereits Anstrengungen unternommen, die Zusammenarbeit mit
der Vebowag auszubauen. Mit der vorrangigen Vergabe städtischer
Wohnungsbauflächen (DS-Nr. 1613742EB5 und DS-Nr. 1911737EB5) wird die
Schaffung von Wohnraum durch gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften
und insbesondere die Vebowag gefördert. Diese ist als kommunales
Wohnungsunternehmen am Bonner Wohnungsmarkt aktiv und wichtigster
Akteur beim Neubau geförderter Wohnungen.
4. Vorzugsweise Vergabe kommunaler Grundstücke und Objekte an
städtische und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und an
BewohnerInnen-Genossenschaften
Durch den Beschluss DS-Nr. 1911737 wird der bevorzugten Vergabe an
städtische Wohnbaugesellschaften bereits heute Rechnung getragen. Zudem
wird die enge Zusammenarbeit mit der VEBOWAG weiter intensiviert.
5. Vorzugsweise Vergabe im Konzeptverfahren für alle kommunalen
Grundstücke und Objekte
Siehe oben unter I. 2.
6. Verstärkte Anwendung des kommunalen Vorkaufsrechts und des
Milieuschutzes nach BauGBSeite 5 von 8

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Das gesetzliche Vorkaufsrecht wird bislang ausschließlich bei Flächen für
öffentliche Zwecke (Verkehrsflächen, Grünflächen, Gemeinbedarf) regelmäßig
ausgeübt. In wenigen Fällen hat die Stadt Satzungen über das besondere
Vorkaufsrecht erlassen, um in städtebaulich bedeutsamen Arealen
Zugriffsmöglichkeiten im Grundstücksverkehr zu erlangen
(Stadtbahnbeschleunigung Beuel, Poliklinik Wilhelmstr., Ermekeilkaserne…).
Bisher wurde auf dieser Basis das Vorkaufsrecht allerdings noch nicht
ausgeübt. Eine umfassende Ausweitung der Anwendung des Instruments zum
Zwecke des Wohnungsbaus setzt eine entsprechende
Grunderwerbskonzeption und Bereitstellung umfangreicher Ankaufsmittel
voraus. Da nicht zum Zweck ausgeübt werden kann, geförderten oder
genossenschaftlichen Wohnungsbau zu errichten, wird in vielen Fällen das
Vorkaufsrecht durch den Käufer nach § 27 Baugesetzbuch abgewendet werden
können, indem er sich verpflichtet, beliebigen Wohnungsbau – also ggf. auch
Eigentumswohnungsbau – zu errichten.
Milieuschutzsatzungen wurden in Bonn bisher nicht erlassen. Gem. § 172 Abs.
1 S.1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde besonderes Ortsrecht schaffen (im
Bebauungsplan oder durch separate Satzung) zur Erhaltung der
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Hierdurch wird ein spezieller
Genehmigungsvorbehalt für Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung
baulicher Anlagen eingeführt. Die Landesregierungen sind außerdem
ermächtigt, für einen Zeitraum von fünf Jahren auch die Umwandlung von Miet-
in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Die
Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der
Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Dabei ist
darauf abzustellen, ob eine Veränderung der Wohnbevölkerung im
Erhaltungsgebiet negative städtebaulich relevante Folgen hervorrufen könnte.
Die Aufstellung einer solchen Satzung setzt eine umfassende städtebauliche,
sozialräumliche und immobilienökonomische Untersuchung des ins Auge
gefassten Gebietes voraus, die laufend fortgeschrieben werden muss. Nicht nur
zur Durchführung des Aufstellungsverfahrens, auch zur kontinuierlichen
Durchsetzung der Erhaltungsziele sind erhebliche personelle Ressourcen in der
Verwaltung erforderlich, die derzeit nicht vorhanden sind.
7. Zwangsgelder bei Leerstand bzw. Nichtbebauung (und notfalls Enteignung)
nach BauGB
Zwangsgelder bei Leerstand bzw. Nichtbebauung sieht das BauGB nicht vor.
Wie jede Enteignung setzt auch eine Enteignung zu den im BauGB
bezeichneten Zwecken (§§ 85ff) ein überwiegendes öffentliches Interesse des
Allgemeinwohls gegenüber dem privaten Interesse am Erhalt des Eigentums
voraus. In jedem Einzelfall muss nachgewiesen werden, dass gerade das
konkrete Grundstück benötigt wird, um das überwiegende öffentliche Interesse
zu verwirklichen. Insbesondere ist nachzuweisen, dass das Enteignungsziel auf
andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann. Dies ist schon bei
Flächen, die für dezidiert öffentliche Nutzungen benötigt werden, schwer
nachzuweisen und die entsprechenden Verfahren dauern in der Regel mehrere
Jahre. Für Flächen für eine anderweitige nicht-öffentliche Nutzung dürfte es
außerhalb von Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nahezu unmöglich
sein, diesen Nachweis zu führen.
Im Rahmen der Zweckentfremdungssatzung ist bereits jetzt aber eine
Genehmigung erforderlich,Seite 6 von 8

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• wenn die Nutzung von Wohnraum zur Vermietung (in Gebäuden mit mehr
als zwei Wohneinheiten) als Ferienwohnung, zur Fremdbeherbergung oder
im Rahmen einer gewerblichen Zimmervermietung genutzt wird,
• wenn die Nutzung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke
erfolgen soll,
• zum möblierten Wohnen für einen Zeitraum von unter sechs Monaten,
• wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht,
• wenn Wohnraum baulich so verändert wird, dass dieser nicht mehr für
Wohnzwecke genutzt werden kann oder
• wenn Wohnraum gänzlich beseitigt wird.
Eine Zuwiderhandlung kann aktuell als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
8. Gründen einer städtischen „Initiative Gemeinwohlorientiertes Wohnen und
Bauen“ als Zusammenschluss aller Akteure auf diesem Feld
9. Einrichten einer „Gelosten BürgerInnenversammlung“ zur Entwicklung von
Lösungsvorschlägen für eine soziale Stadtentwicklung und nachhaltige
Wohnungspolitik in Bonn.
Zu 8. und 9.: Die Bereitschaft zu bürgerschaftlichem Engagement auf dem
Gebiet der Wohnungspolitik wird grundsätzlich begrüßt.
Insbesondere auf dem Gebiet der Innovativen und gemeinwohlorientierten
Wohnprojekte und der Quartiersentwicklung gibt es aber eine Vielzahl
erfolgreicher Zusammenschlüsse, die die gemeinsamen Interessen bereits
heute erfolgreich vertreten:
• Netzwerk Gemeinschaftliche Wohnprojekte in Bonn und
Umgebung
• Bonner Aktionsbündnis bedarfsgerechtes Wohnen
• Arbeitskreis Innovativer Wohnformen des Amtes 50
• Systematisches Quartiersmanagement in der Bundesstadt Bonn
• Soziale Stadt Neu-Tannenbusch
• Weitere Quartiersprojekte
Neben der Beteiligung der Bürgerinnen und Bürgern bei der Projekten der
Stadtentwicklung im Rahmen der Leitlinien Bürgerbeteiligung soll auch künftig
eine stärkere Einbeziehung der Akteure auf dem Bonner Wohnungsmarkt
erfolgen, beispielsweise bei der Evaluation des Bonner Baulandmodells.
Beschlussvorschlag:
Der Bürgerantrag ist mit der Stellungnahme der Verwaltung erledigt, das
formelle Verfahren nach § 24 GO NRW damit abgeschlossen.Seite 7 von 8

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Anlage/n
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