Bebauungsplanverfahren Nr. 7222-101, ehemalige Landwirtschaftskammer Roleber Hier: Beteiligung des Vorhabenträgers an der Bereitstellung der sozialen Infrastruktur (Kindertagesstätte) durch das Mietmodell.

Beschlussvorlage
öffentlich
190643
Bebauungsplanverfahren Nr. 7222-101, ehemalige
Landwirtschaftskammer Roleber
Hier: Beteiligung des Vorhabenträgers an der
Bereitstellung der sozialen Infrastruktur
(Kindertagesstätte) durch das Mietmodell.
Beratungsfolge
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
27.11.2019 Empfehlung
Betriebsausschuss SGB 28.11.2019 Empfehlung
Rat 12.12.2019 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Für die Teilfläche 1 wird entsprechend DS-Nr. 1911147 der Umsetzung
des Mietmodells zur Schaffung der aus dem Bauvorhaben notwendigen
Kindertagesbetreuungsplätze zugestimmt.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, in einem noch zu errichtenden Gebäude
vom Eigentümer Räume (vorrangig im EG + 1.OG) zum Zwecke des Betriebs
einer Kindertageseinrichtung in einer noch festzulegenden Gruppenanzahl, die
dem sich aus dem städtebaulichen Konzept ergebenden Bedarf errechnet
(mindestens jedoch dreigruppig), zu folgenden Konditionen anzumieten und
herrichten zu lassen:
 Mietbeginn nach Fertigstellung des Gebäudekomplexes, in dem sich die
Kita befinden wird, und des dazugehörigen Außengeländes am Stichtag
1.6.20xx oder 1.10.20xx.
 Mietvertragslaufzeit 15 – 25 Jahre mit Optionsrecht für 2x5 Jahre
 Mietfläche maximal ca. 210 m² pro Gruppe plus Außengelände
 Es wird vor dem Abschluss des Bebauungsplanverfahrens durch einen
privatrechtlichen Vertrag zwischen Stadt und Vorhabenträger sichergestellt,
dass die Stadt oder ein anderer Träger die Kitaflächen mit angemessenen und
gedeckelten Mietkonditionen anmieten kann. Die konkrete Höhe dieses
Mietzinses kann erst zu einem Zeitpunkt kurz vor dem zu erwartenden
Satzungsbeschluss ermittelt werden, da die angemessene Miethöhe an die
allgemeine Mietpreisentwicklung gekoppelt ist. Zum jetzigen Zeitpunkt würde
eine angemessene Miethöhe für den Standort ca. 12 EUR/m² im Monat einschl.
MwSt. zzgl. der üblichen Betriebskosten in Höhe von ca.5 EUR/m² im Monat
betragen.
 Wertsicherungsklausel auf Basis Lebenshaltungskostenindex für
Deutschland. Eine Anpassung der Miete erfolgt bei einer Änderung von 10%.
 Schönheitsreparaturen obliegen dem Mieter
Federführung:
61 Stadtplanungsamt Dezernat:
Dez. IIISeite 1 von 6

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 Die innere und äußere Instandhaltung/-setzung obliegt dem Vermieter
auf seine Kosten.
 Die Zentralküche und die Kinderküchen, die Pflege-Wickeleinheiten, die
Garderoben und die Spielgeräte für den Außenbereich – als Bestandteile der
Ersteinrichtung - werden vom Vermieter gemäß Planungsleitfaden für
Investoren vom 26.09.2018 bzw. in der zum Verfahrensabschluss
maßgebenden Fassung beschafft und aufgestellt. Der Vermieter hat vor
Beschaffung die Produktauswahl und Bemusterung mit der Verwaltung
verbindlich abzustimmen.
 Die Herstellung des Außengeländes erfolgt über den Vermieter. Die
ausführungsreife Planung zur Herrichtung des Außengeländes und
Beschaffung der Spielgeräte (mit Produktbenennung) ist vom Vermieter zu
erstellen und vor Realisierung dem Fachamt der Verwaltung zur Freigabe
vorzulegen.
 Der Bau der Kita soll entsprechend der Standards der Bundesstadt
Bonn erfolgen. Hiervon darf nur im Einverständnis mit dem SGB abgewichen
werden.
Begründung
Der Ratsbeschluss vom 04.07.2019 (s. DS-Nr.: 1911147) ist Grundlage für die
Weiterführung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens Nr. 7222-
101 für die ca. 8,6 ha große sogenannte Teilfläche 1.
Maßgabe dieses Beschlusses ist unter anderem, den Anteil geförderten
Wohnungsbaus auf den zu entwickelnden Bauflächen auf einen Anteil von 30%
nach dem Förderweg A und zu weiteren 20% nach dem Förderweg B
vorzugeben.
Bereits zuvor wurde durch den Beschluss des Planungsausschusses vom
20.03.2019 (DS-Nr. 1910716EB6) dem Vorhabenträger zugestanden, den
ursprünglichen, 4,7 ha großen Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens
Nr. 7222-101 aus dem Jahr 2014 (DS-Nr. 1411460 (Kammergebäude und
sogenannte Mantelflächen)) als Altfall im Sinne des Bonner Baulandmodells zu
betrachten und lediglich den sogenannten Kragenbereich nach den Maßgaben
des Baulandmodells zu behandeln. Daher wäre rechnerisch für einen 4,7 ha
großen Teil des Plangebiets keine Beteiligung an den Folgekosten für die
Schaffung von Kindertagesbetreuungsplätzen durch den Vorhabenträger
erforderlich und auch die vorgegebenen Anteile des geförderten
Wohnungsbaus von 20% im Förderweg A und weiteren 20% wahlweise im
Förderweg A oder B würden für diesen Flächenanteil rechnerisch nicht gelten.
Für die Altfallfläche wäre damit lediglich die vor Beschluss des Bonner
Baulandmodells am 30.03.2017 gültige Regelung einer Zielmarke von 30%
Anteil geförderten Wohnungsbaus relevant, deren Umsetzung von derSeite 2 von 6

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Verwaltung zu prüfen war. Eine Verbindlichkeit war bei dieser Regelung nicht
gegeben.
Die dem Vorhabenträger zugestandene Altfallregelung für einen Teilbereich
macht somit eine Neubetrachtung der für das gesamte Plangebiet
einzufordernden Leistungen des Vorhabenträgers notwendig.
Der Vorhabenträger hat sich bereiterklärt, auf der gesamten Teilfläche 1 die
Maßgaben des Ratsbeschlusses vom 04.07.2019 im Hinblick auf den Anteil
des geförderten Wohnungsbaus zu erfüllen. Rechnerisch werden dadurch die
Vorgaben des Baulandmodells, die nach der vorstehenden Beschlussfassung
nur auf die 3,9 ha des sogenannten Kragenbereichs entfallen würden, erfüllt.
Für die Schaffung von Kindertagesbetreuungsplätzen, deren Bedarf durch das
Vorhaben ausgelöst wird, wird entgegen der Vorgaben des Baulandmodells in
diesem Fall von der Verwaltung das Mietmodell vorgeschlagen, welches vom
Vorhabenträger favorisiert wird.
Das Mietmodell ist im Rahmen des Bonner Baulandmodells (siehe DS-Nr.
1811574EB5) nicht vorgesehen. Das Baulandmodell sieht vor, dass prioritär
eine Kita durch den Vorhabenträger zu errichten und anschließend an die Stadt
zum Verkehrswert zu übertragen ist. Alternativ kann ein Grundstück vom
Vorhabenträger an die Stadt übertragen werden, damit diese die Kita selbst
baut und betreibt. In Fällen, bei denen aus städtebaulichen Gründen keine Kita
im Plangebiet errichtet werden kann, soll eine Abgabe in der Höhe der durch
das Vorhaben ausgelösten Kosten zur Bedarfsdeckung in räumlicher und
zeitlicher Nähe zum Plangebiet an die Stadt geleistet werden.
Die Anwendung des Mietmodells als Ausnahme kann hier dem Vorhabenträger
zugestanden werden. Betrachtet man den Umfang des vom Vorhabenträger
geplanten geförderten Wohnungsbaus auf der Altfallfläche und im
Kragenbereich und bezieht dies auf die Teilfläche (Kragenbereich), für den das
Baulandmodell grundsätzlich Anwendung finden müsste, liegt die Quote
deutlich über den geforderten 40%. Insofern kann auf die Kita-Abgaben
verzichtet werden, sofern die Vorhabenträgerin sich verpflichtet, eine
bedarfsgerechte Kindertagesstätte im Baugebiet zu errichten
Die Regelung ist sachgerecht, weil hierdurch auch der Bedarf an Kitaplätzen
von den Flächenanteilen, die noch unter die Altfallregelung fallen und für die
deshalb keine Beteiligung an den Folgekosten für die Schaffung vonSeite 3 von 6

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Kindertagesbetreuungsplätzen begründet werden kann, zeitnah gedeckt
werden kann.
Der Bedarf an Kitaplätzen im Planungsraum ist hoch, es fehlen aktuell im
Planungsraum (Holtorf, Holzlar und Hoholz) etwa 125 Betreuungsplätze. Die
geplante Erweiterung der Kita auf dem Schulgelände Om Berg kompensiert die
Betreuungsbedarfe für das Vorhaben nicht, daher erfordern die durch das
Bauvorhaben zusätzlich neu entstehenden Bedarfe den Bau einer Einrichtung
auf einem eigenen Standort auf der Fläche des Bauvorhabens (Teilfläche 1).
Der Vorhabenträger ist trotz der ihm durch den Rat gewährten
Altfallbetrachtung von mehr als der Hälfte des Plangebietes bereit, zeitgleich
mit der Errichtung der Wohnungen eine Kita zu erstellen, die dem vollen Bedarf
an Kitaplätzen im neuen Baugebiet entspricht. Der Vorhabenträger verpflichtet
sich, die Räumlichkeiten für die Kita zu errichten, zu erhalten und an die Stadt
(das SGB) oder einen anderen anerkannten Träger zu vermieten. Die
Refinanzierung des Gebäudes erfolgt über die Mietforderungen.
Mietzahlungen, die über die vom Land refinanzierbare Höhe (11,00 € für das
Kitajahr 2020/2021) hinausgehen, gehen zu Lasten des städtischen Haushalts.
Es wird vor dem Abschluss des Bebauungsplanverfahrens durch einen
privatrechtlichen Vertrag zwischen Stadt und Vorhabenträger sichergestellt,
dass die Stadt oder ein anderer Träger die Kitaflächen mit angemessenen
Mietkonditionen anmieten kann, damit der dauerhafte Betrieb der dringend
benötigten Kita gewährleistet wird. Bezüglich der Mietkonditionen wird ein
Mietvorvertrag zwischen der Stadt Bonn (vertreten durch das Städt.
Gebäudemanagement Bonn) und dem Vorhabenträger ausgearbeitet, dessen
Inhalte vor dem Satzungsbeschluss durch den Rat beschlossen werden
müssen.
Beim Mietmodell ist die Abschöpfung einer Infrastrukturabgabe im Rahmen
eines städtebaulichen Vertrags nach § 11 Baugesetzbuch nicht möglich.
Regelungen zur Mietbindung können nicht im städtebaulichen Vertrag
vereinbart werden, da in diesem nur die Übernahme von Kosten für
städtebauliche Maßnahmen geregelt werden kann, die Voraussetzung oder
Folge eines geplanten Vorhabens sind. Laufende Kosten/ Betriebskosten wie
Mieten sind hingegen nicht als derartige städtebauliche Maßnahmen
einzustufen und können daher nicht in städtebaulichen Verträgen vereinbart
werden. Stattdessen ist hier ein privatrechtlicher Vertrag zu schließen. Die
Flächen für eine Kita werden von der Verwaltung in der städtebaulichen
Konzeption berücksichtigt, damit adäquate und qualitätsvolle Kita-Plätze für die
wohnbauliche Entwicklung auf der Teilfläche 1 geschaffen werden können.Seite 4 von 6

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Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)Seite 5 von 6

Untersuchungsgebiet der vorbereitenden Untersuchung
Flächenentwicklung Hoholz-Roleber
Stand: 10.06.2016, ergänzt 02/2017 um den Geltungsbereich B-Plan
1
Umgriff städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
Teilfläche mit Abwendungsvereinbarung
Teilfläche Ankauf Stadt
1
2
2
Fläche im städtischen Eigentum3
Friedhof Om Berg
3
Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 7222-101Seite 6 von 6