Bonner Baulandmodell: Operationale Umsetzungsgrundlagen (alt: 1912937)

Mitteilungsvorlage
öffentlich
190446
Bonner Baulandmodell: Operationale
Umsetzungsgrundlagen (alt: 1912937)
Beratungsfolge
Rat 07.11.2019 Kenntnisnahme
Ausschuss für Wirtschaft und Arbeitsförderung 20.11.2019 Kenntnisnahme
Ausschuss für Kinder, Jugend und Familie 21.11.2019 Kenntnisnahme
Ausschuss für Soziales, Migration, Gesundheit
und Wohnen
26.11.2019 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Beratungsfolge Sitzung Ergebnis
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
30.10.2019
Der Rat der Stadt Bonn hat am 30.03.2017 (DS 1613742EB5) verschiedene
Aspekte für die Erreichung von mehr preisgünstigem Wohnraum und für die
Beteiligung der Planungsbegünstigten an den Kosten sozialer Infrastruktur, die
durch Wohnungsbauvorhaben ausgelöst werden, beschlossen. Für einige der
Punkte in diesem Ratsbeschluss mussten konkrete Regeln zur Anwendung
erarbeitet und Möglichkeiten zur (rechtssicheren) Umsetzung entwickelt
werden. Zur Erarbeitung dieser operationellen Grundlagen des Bonner
Baulandmodells wurde das Büro Quaestio – Forschung und Beratung aus Bonn
mit der Erstellung eines Leitfadens für Projektentwickler / Vorhabenträger und
eines Anwendungshandbuches für die Verwaltung beauftragt (DS 1711669).
Nach einem gemeinsamen Ausarbeitungsprozess des beauftragten Büros, aller
beteiligten Fachämter der Verwaltung, Politik und Wohnungs-wirtschaft
verabschiedete der Rat am 10.07.2018 Konkretisierungen und Modifizierungen
zum ersten Ratsbeschluss zum Bonner Baulandmodell (DS 1811574EB5):
Planungsbegünstigte werden in einem städtebaulichen Vertrag dazu
verpflichtet, je nach Größe des Vorhabens 20% bzw. 40% der für Wohnzwecke
geplanten Bruttogrundfläche eines Neubauvorhabens zu den Bedingungen des
geförderten Wohnungsbaus zu errichten und eine Kostenbeteiligung zur
Herstellung von Kinderbetreuungsplätzen zu leisten.
Im Beschluss vom 10.07.2018 wurde die Verwaltung aufgefordert die
operationalen Umsetzungsgrundlagen für die konkrete Anwendung des
Baulandmodells sowie einen Leitfaden für Investoren zu erarbeiten.
Die Verwaltung legt der Politik nun den an externe Akteure der
Wohnungswirtschaft gerichteten Leitfaden sowie ein ergänzend erstelltes FAQ-
Papier, welche auch allgemein veröffentlicht werden, vor:
Federführung:
61 Stadtplanungsamt Dezernat:
Dez. IIISeite 1 von 33

Seite 2
Leitfaden für Investoren:
In diesem Dokument werden die für die Vorhabenträger relevanten
Bestandteile des Bonner Baulandmodells verständlich aufbereitet.
FAQ-Broschüre:
Die Broschüre umfasst eine Erläuterung der Berechnungsannahmen der
Ertragswertmethode, die die Grundlage der Angemessenheitsprüfung nach
§ 11 (2) BauGB bildet. Zudem erfolgt die Beantwortung häufig gestellter Fragen
im Rahmen der Anwendung des Bonner Baulandmodells.
Den öffentlichkeitswirksamen Leitfaden und das ergänzende FAQ-Papier stellte
die Verwaltung allen interessierten Akteuren der Wohnungswirtschaft in einer
Veranstaltung am 20.09.2019 vor. Beide Dokumente werden im Internetauftritt
des Stadtplanungsamtes der Stadt Bonn abrufbar sein.
Informationsveranstaltung Wohnungswirtschaft:
Am 20.09.2019 fand im Bonner Stadthaus eine Informationsveranstaltung zum
Bonner Baulandmodell für Akteure der Wohnungswirtschaft statt. Die
Veranstaltung stellte die Fortsetzung der bisherigen vier Dialogveranstaltungen
dar. Die Ergebnisse des Entwicklungsprozesses der inhaltlichen Ausgestaltung
des Baulandmodells wurden vorgestellt und es fand ein erster
Erfahrungsaustausch statt. Zudem wurden der Leitfaden für Investoren und die
FAQ-Broschüre präsentiert und ausgehändigt. Die Fragen und Anmerkungen
der Teilnehmer richteten sich teilweise auf Detail- und Verständnisfragen zu
den Berechnungsmethoden des Modells. Ein weiterer Schwerpunkt waren die
Regelungen zu den Beiträgen zur Kita-Erstellung. Bei einzelnen Fragen nach
grundsätzlichen Wirkungen des Modells wurde auf die anstehende erste
Evaluation verwiesen, die im Sommer 2020 vorgenommen werden wird. Hier
wird ein erster Bericht zu Effekten und Wirkungen des Bonner Baulandmodells
erstellt werden.
Anlage/n
1 Leitfaden, FAQ-Broschüre (öffentlich)Seite 2 von 33

1
Baulandmodell Bonn:
Leitfaden zur Anwendung für VorhabenträgerSeite 3 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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INHALTSVERZEICHNIS
Vorwort 1
1. Zielvorstellungen und Anwendungsbereich 3
2. Leistungen aus dem Baulandmodell 3
3. Angemessenheitsprüfung 5
3.1. Grundlagen / Besonderheiten 5
3.2. Vorläufige Angemessenheitsprüfung und Zustimmungserklärung 6
3.3. Verbindliche Angemessenheitsprüfung 7
4. Verfahrensschritte im Überblick 10
5. Erläuterungen 11
5.1. Ertrag / Ertragsmethode 11
5.2. Wirtschaftlicher Nachteil des geförderten Wohnungsbaus 12
5.3. Planungskosten, Kosten für naturschutzrechtliche Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen, Erschließungskosten 13
5.4. Aktualisierung der Berechnungsgrundlagen 13
5.5. Zusammensetzung der Kostenbeteiligung für Kindertagesbetreuungsplätze 13
Kontakt und Impressum 15Seite 4 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
Bonn ist eine attraktive und dynamisch wachsende Stadt. Als Standort zahlreicher Unterneh-
men und Institutionen und einem entsprechenden Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplät-
zen, weist Bonn ein positives Wanderungssaldo auf, zahlreiche Menschen ziehen in unsere
Stadt. Dass dieses Wachstum auch in Zukunft anhalten wird, verdeutlicht die Bevölkerungs-
vorausberechnung des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen. Die
Statistiker und Statistikerinnen prognostizieren einen Anstieg der Bonner Bevölkerung bis
2040 um ca. 12 % auf knapp 365.000 Einwohner.
Gleichzeitig weist Bonn bereits jetzt einen angespannten Wohnungsmarkt mit steigenden Mie-
ten und Kaufpreisen auf. Angesichts der wenigen für den Wohnungsbau geeigneten Flächen
der Stadt liegen Potentiale für den Wohnungsbau vornehmlich im Bereich der Nachverdich-
tung, der Konversion baulich genutzter Flächen und der Baulückenschließung. Der Bestand
an öffentlich gefördertem Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen ist in den letzten
Jahren kontinuierlich zurückgegangen. Gerade für Haushalte mit geringen und mittleren Ein-
kommen wird die Versorgung mit angemessenem, bezahlbarem Wohnraum immer schwieri-
ger. Effekte der Verdrängung und der räumlichen Segregation sind absehbar.
Durch die Dynamik des Wachstums ergeben sich nicht nur für Politik und Verwaltung, sondern
für alle an der Entwicklung Bonns beteiligen Akteure Herausforderungen, die nur gemeinsam
bewältigt werden können. Hierzu zählt insbesondere die Verfügbarkeit von qualitativ hochwer-
tigem Wohnraum zu angemessenen Preisen, welche eine hohe Bedeutung für die
Wohnortentscheidung von Menschen, die auf ein Angebot an preiswerten Wohnungen ange-
wiesen sind, hat. Das städtische Wachstum muss sozial gerecht und städtebaulich geordnet
verlaufen und gleichzeitig den Ansprüchen an grüne und durchmischte Quartiere mit hohenSeite 5 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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Freizeit- und Aufenthaltsqualitäten und entsprechenden Infrastrukturen genügen. Zielsetzung
ist, dass möglichst in allen Ortsteilen von Bonn, unter Berücksichtigung der spezifisch vorhan-
denen städtebaulichen Gegebenheiten, mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird.
Um diesen Herausforderungen zu begegnen hat der Rat der Stadt Bonn die Einführung des
Bonner Baulandmodells beschlossen. Darin bekundet der Rat seinen Willen, Planungsrecht
nur noch für solche Wohnungsbauvorhaben zu schaffen, in denen ab einem definierten
Schwellenwert 40% der für Wohnzwecke vorgesehenen Bruttogrundfläche als öffentlich ge-
förderter Wohnraum zu errichten sind. Zudem sieht das Modell eine Beteiligung an den Folge-
kosten für die Schaffung von Plätzen in Kindertagesstätten vor. In einem zwischen Stadt und
Vorhabenträger abzuschließendem städtebaulichen Vertrag werden entsprechende Leistun-
gen vereinbart. Das Modell garantiert Angemessenheit und Kalkulierbarkeit sowie die Gleich-
behandlung aller Vorhabenträger. Das Modell wurde durch verschiedene Fachämter der Bon-
ner Stadtverwaltung, in enger Kooperation mit dem Bonner Planungsbüro Quaestio und unter
Beteiligung von Politik und Wohnungswirtschaft entwickelt. Diesen Dialog gilt es im Sinne einer
gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung fortzusetzen.
Mit der Einführung des Bonner Baulandmodells versprechen wir uns die Erhöhung der Fertig-
stellungszahlen im öffentlich geförderten Wohnungsbau und einen Beitrag zur Ausweitung des
Angebots dringend benötigter Plätze in Kindertagesstätten. Durch eine hohe Transparenz und
frühzeitige Kalkulierbarkeit der Kosten erhoffen wir uns zudem eine hohe Akzeptanz der Re-
gelungen bei Unternehmen der Wohnungswirtschaft und einen preisdämpfenden Effekt auf
den Bodenmarkt. Wir brauchen Ihre Unterstützung, damit das Bonner Baulandmodell einen
wichtigen Beitrag leisten wird, Wohnraum für alle Bonnerinnen und Bonner zu schaffen und
ein ausreichendes Angebot an Kinderbetreuungsplätzen vorhalten zu können.
Helmut Wiesner
Dezernent für Planung, Umwelt
und Verkehr
Carolin Krause
Dezernentin für Schule, Soziales
und JugendSeite 6 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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1. Zielvorstellungen und Anwendungsbereich
Das Bonner Baulandmodell (BBLM) regelt einheitlich und verbindlich, für alle von ihm erfass-
ten Wohnungsbauvorhaben, welche Leistungen der Vorhabenträger im Sinne der Allgemein-
heit zu erbringen hat. Mit dem BBLM wird der Vorhabenträger verpflichtet, geförderten Woh-
nungsbau zu realisieren und Kindertagesbetreuungsplätze (Kita-Plätze) zu finanzieren.
Durch den Rat der Stadt Bonn wurde beschlossen (Ds.-Nr. 1613742EB5 und 1811574EB5),
dass das Bonner Baulandmodell angewendet wird, sofern für die Realisierung des Vorhabens
ein Bebauungsplan aufgestellt oder angepasst werden soll und
- in der Stufe 1: 1.100 m² bis unter 2.200 m² Bruttogrundfläche (BGF) Wohnen oder 12-
24 Wohneinheiten und
- in der Stufe 2: ab 2.200 m² BGF Wohnen oder mehr als 24 Wohneinheiten
errichtet werden. Dabei kann es sich auch um Vorhaben handeln, bei denen das Wohnen von
untergeordneter Bedeutung ist (z. B. gewerblich dominierter Bebauungsplan mit Wohnanteil).
Auf Antrag können besondere gemeinschaftliche Wohnprojekte und genossenschaftliche Ei-
gentumsformen von den Regelungen des Bonner Baulandmodells ausgenommen werden. Die
Entscheidung über die Anerkennung dieses Sachverhalts wird im Einzelfall getroffen und er-
folgt nur, wenn die Eigennutzung des geschaffenen Wohnraums und das Ziel des besonderen
Wohnens für mindestens 10 Jahre gesichert sind.
2. Leistungen aus dem Baulandmodell
Mit dem BBLM wird geregelt, dass bei Vorhaben mit mehr als 2.200 m2 BGF Wohnen oder
mehr als 24 Wohneinheiten (Stufe 2) 40% der BGF Wohnen im geförderten Mietwohnungsbau
erstellt werden sollen. Mindestens die Hälfte soll auf den Förderweg „Typ A“ entfallen, der Rest
auf den „Typ B“ nach den jeweils gültigen Förderbestimmungen des Landes NRW.
Bezugsgröße zur Ermittlung des notwendigen Umfangs des geförderten Wohnungsbaus ist
dabei nicht die projektierte BGF Wohnen, sondern die planungsrechtlich zulässige BGF Woh-
nen. Die BGF Wohnen entspricht der Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277-1 (Ausgabe
2016-01), ermittelt nach dem Regelfall der Raumumschließung (R);
- zuzüglich der LoggienSeite 7 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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- abzüglich der Kellergeschosse; ausgenommen hiervon sind die Flächen in Keller- bzw.
Untergeschossen, welche ganz oder tlw. für eine Wohnnutzung bzw. für den dauerhaf-
ten Aufenthalt von Personen hergerichtet sind (z.B. Souterrain in Hanglage)
- abzüglich der Flächen, welche durch Festsetzungen von einer Wohnnutzung ausge-
schlossen sind (z.B. Gewerbefläche im EG).
Ferner wird der Vorhabenträger durch das BBLM verpflichtet, die Schaffung von Kita-Plätzen
in dem Umfang zu finanzieren, wie ein entsprechender Bedarf durch sein Vorhaben ausgelöst
wird. Sollte der Bedarf an Kita-Plätzen ganz oder teilweise durch freie Plätze in bestehenden
Einrichtungen gedeckt werden können, reduziert sich die Zahl der von dem Vorhabenträger
herzustellenden bzw. zu finanzierenden Plätze entsprechend.
Um eine Verbindlichkeit zu erlangen, wird in jedem Einzelfall ein städtebaulicher Vertrag (nach
§ 11 oder § 12 BauGB) zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Bonn geschlossen.
Bei einem Neubauvorhaben mit einer geplanten BGF von 1.100 m² bis 2.200 m² oder 12-24
Wohneinheiten (Stufe 1) reduziert sich die Quote des zu errichtenden geförderten Mietwoh-
nungsbaus auf 20% der BGF Wohnen. Außerdem entfällt für Vorhaben dieser Größenordnung
die Kostenbeteiligung für die Schaffung von Kita-Plätzen.
Das Bonner Baulandmodell wird auf allen Flächen angewendet, für die in einem Planungsvor-
haben Wohnbaurechte in einem Bebauungsplan festgelegt werden. Dies ist unabhängig da-
von, ob ein Grundstückseigentümer für Teile der geplanten Bebauung in der Vergangenheit
(vor dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans) das Recht auf eine Baugenehmigung
nach § 34 BauGB gehabt hätte oder ob bestehende Bebauungspläne nach § 30 BauGB aus
städtebaulichen Gründen aufgehoben oder angepasst werden müssen.
Anders verhält es sich mit bereits für Wohnzwecke bebauten Flächen. Vorhandene und wei-
terhin bestehende Wohngebäude bleiben bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche Wohnen,
die dem Baulandmodell zugrunde gelegt werden, außen vor. Entstehen an einem bestehen-
den Gebäude durch die Planung Baurechte, die eine Erweiterung der Bruttogrundfläche er-
möglichen (z. B. Aufstockung), so ist für diese zusätzlichen Flächen das Bonner Baulandmo-
dell anzuwenden.
Werden Bestandsgebäude jedoch niedergelegt und die entsprechenden Flächen anschließen-
den neu bebaut, so werden die Regelungen des Bonner Baulandmodells auf die gesamte neu
entstehende Bruttogrundfläche Wohnen des Vorhabens angewendet.Seite 8 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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Entsprechend der Rechtslage ist vor dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrags nach
BauGB zu prüfen, ob der Umfang der vom Vorhabenträger zu erbringenden Leistungen ange-
messen bzw. wirtschaftlich verkraftbar ist. Sollte sich im Rahmen dieser sogenannten Ange-
messenheitsprüfung herausstellen, dass die nach BBLM zu vereinbarenden Leistungen den
Wohnungsneubau auf dem konkreten Grundstück unangemessen belasten würden, kommen
die Regelungen des BBLM nicht in vollem Umfang zur Anwendung. Dies bedeutet, dass die
Stadt Bonn in diesen Fällen zunächst teilweise oder ganz auf die Beiträge des Vorhabenträ-
gers zum Bau der erforderlichen Kita-Plätze verzichtet. Sollte dies nicht ausreichen, um die
Angemessenheit herzustellen, wird in einem dann noch erforderlichen Umfang auf die Reali-
sierung des geförderten Wohnungsbaus verzichtet. Im Ergebnis kann dies also bedeuten,
dass ein Vorhabenträger keine Kita-Plätze finanzieren und nur einen reduzierten Anteil der
BGF Wohnen gefördert errichten muss.
3. Angemessenheitsprüfung
3.1. Grundlagen / Besonderheiten
Die Stadt Bonn hat sich bei der Angemessenheitsprüfung für die Ertragsmethode entschieden.
Mit der Anwendung der Ertragsmethode zielt die Stadt Bonn darauf, die gesamte auf dem
Grundstück mögliche und mit dem Wohnungsneubau verbundene Wertschöpfung als Grund-
lage der Angemessenheitsprüfung heranzuziehen. Damit löst sich die Stadt Bonn aus Gerech-
tigkeitsgründen von der Betrachtung der reinen Bodenwertsteigerung, die im hohen Maße vom
vorhergehenden planungsrechtlichen Status abhängt. Politisch entschieden wurde, dass ver-
einbarte Leistungen als angemessen gelten, wenn sie 30% eines standardisiert errechneten
Ertrags aus einem auf dem Grundstück planungsrechtlich möglichen Vorhaben nicht überstei-
gen. Der Ertrag wird für einen an dem Standort ermittelten pauschalisierten Gesamtertrag für
freifinanzierten Mietwohnungsbau (Kapitalwert) für 20 Jahre berechnet und umfasst sowohl
die Erträge aus dem Umsatz (laufende Einnahmen und Ausgaben) als auch die Vermögenser-
träge. Der Berechnung zugrundeliegende Annahmen (z. B. Baukosten, Anfangsmieten, Zins-
niveaus) werden jährlich durch die Stadt Bonn aktualisiert.
Die Beurteilung der Angemessenheit bezieht sich ausschließlich auf grundstücksbezogene
Parameter und kann somit bereits durchgeführt werden, bevor das Vorhaben im Detail konzi-
piert wurde und die wesentlichen Planungsvorgaben feststehen. Deswegen werden im BBLM
eine frühzeitige „vorläufige Angemessenheitsprüfung“ (siehe Kap. 3.2.) und eine „verbindliche
Angemessenheitsprüfung“ (siehe Kap. 3.3) durchgeführt. Die grundstücksbezogene Prüfung
gewährleistet eine frühzeitige Transparenz und eine hohe Wettbewerbsneutralität. Entschei-
dend ist, dass die Vorhabenträger bereits in einer frühen Projektierungsphase und somit auchSeite 9 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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vor einem ggf. zu vollziehenden Grundstücksankauf belastbare Informationen erhalten kön-
nen. Diese Informationen gelten dann für das Plangebiet, unabhängig davon, welcher Vorha-
benträger sein Vorhaben nach erfolgtem Grundstückserwerb realisiert.
3.2. Vorläufige Angemessenheitsprüfung und Zustimmungserklärung
Die vorläufige Angemessenheitsprüfung dient dazu, zu einem sehr frühen Zeitpunkt die aus
dem BBLM möglicherweise entstehenden Belastungen als Orientierung aufzuzeigen, so dass
sie entsprechend frühzeitig kalkulatorisch berücksichtigt werden können.
Anfragen zur Erstellung der vorläufigen Angemessenheitsprüfung können immer dann gestellt
werden, wenn ein Vorhabenträger Interesse an einer Grundstücksentwicklung hat.
Die vorläufige Angemessenheitsprüfung wird von der Stadt Bonn auf Anfrage erstellt und je-
dem Interessenten kurzfristig zur Verfügung gestellt. Da die Informationen plangebietsbezo-
gen ermittelt werden, erhält jeder Interessent eines bestimmten Grundstückes dieselbe Aus-
kunft. Die Stadt Bonn hat ein Interesse, dass die vorläufige Angemessenheitsprüfung bereits
in der Frühphase einer Projektierung und insbesondere vor dem Ankauf des Grundstücks ab-
gerufen wird. Für eine vorläufige Angemessenheitsprüfung sind folgende Angaben durch den
Vorhabenträger / Interessenten erforderlich:
- Grundstücksfläche in m²
- geschätzter Anteil der Wohnbauflächen an der Grundstücksfläche in m²
- geschätzte BFG Wohnen
- geschätzte planungsrechtliche GFZ
Für die vorläufige Angemessenheitsprüfung nimmt die Stadt Bonn darüber hinaus eine Ein-
schätzung der zukünftig möglichen Art der baulichen Nutzung (Baugebiete nach BauNVO)
sowie der Wohnlage (auf Basis der Wohnlagenkarte) vor und ermittelt einen der vorläufig ge-
schätzten Bebauungsdichte entsprechenden Bodenwert des Grundstücks.
Die vorläufige Angemessenheitsprüfung enthält folgende Angaben für das jeweilige Plange-
biet:
- Die mögliche Höhe der im städtebaulichen Vertrag zu vereinbarenden Leistungen (An-
gemessenheitsgrenze) zur Orientierung: Da zu diesem Zeitpunkt noch nicht feststeht,
welche BGF Wohnen nach dem Satzungsbeschluss planungsrechtlich möglich sein
wird, erfolgt die Angabe in €/m² BGF Wohnen. Daraus leitet sich ab:Seite 10 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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- Die zur Anwendung kommende Quote für den geförderten Wohnungsbau als Mindest-
quote für den Typ A und ergänzend für den Typ B nach Landeswohnraumförderung
NRW. Die Quote bezieht sich auf die planungsrechtlich mögliche BGF Wohnen.
- Die Zahl der zu finanzierenden Kita-Plätze pro m² BGF Wohnen in Abhängigkeit von
der im Bebauungsplanverfahren festzulegenden Art der Wohnbebauung (Einfamilien-
häuser und Geschosswohnungsbau) sowie der zur Anwendung kommende Finanzie-
rungsbeitrag je Kita-Platz (gilt bei einer Vorhabengröße ab 2.200 m² BGF Wohnen oder
mehr als 24 Wohneinheiten).
Ob sich bei der politisch beschlossenen Basisregelung zur Quote für den geförderten Woh-
nungsbau (40%, davon mindestens 20% Typ A und ergänzend Typ B) eine mögliche Abwei-
chung ergibt, wird durch die vorläufige Angemessenheitsprüfung ermittelt. Eine solche Abwei-
chung kommt dann zustande, wenn der ermittelte Maximalbetrag für die Belastung der Vorha-
benträger aus dem Bonner Baulandmodell nicht ausreicht, um die Basisregelung im vollen
Umfang anzuwenden. Bevor es jedoch zu einer Abweichung von der Quote für den öffentlich
geförderten Wohnungsbau kommt, erfolgt eine Reduzierung des Finanzierungsbeitrages für
die Errichtung der Kindertagesbetreuungsplätze, um eine Angemessenheit der finanziellen
Belastung im Sinne des Bonner Baulandmodells zu erreichen.
Alle vorgenannten Angaben gelten für den in der vorläufigen Angemessenheitsprüfung ge-
nannten Stichtag. Die Ergebnisse der vorläufigen Angemessenheitsprüfung hängen von den
jeweils gültigen Annahmen zu Baukosten, Grundstückspreisen, Anfangsmieten, Zinsniveau,
Förderkonditionen usw. ab. Diese werden jährlich aktualisiert. Bei längeren Vorläufen bis zur
Realisierung eines Vorhabens obliegt es dem potenziellen Vorhabenträger bei der Stadt Bonn
eine Neuberechnung der vorläufigen Angemessenheitsprüfung für das Plangebiet anzufragen.
Zusammen mit der vorläufigen Angemessenheitsprüfung erhält der potenzielle Vorhabenträ-
ger die sogenannte Zustimmungserklärung, mit deren Unterzeichnung er seine Akzeptanz der
Regelungen des Bonner Baulandmodells erklärt. Eine Unterzeichnung ist nur dann erforder-
lich, wenn das Vorhaben weiterverfolgt und das Planverfahren eingeleitet werden soll.
3.3. Verbindliche Angemessenheitsprüfung
Die aus dem BBLM resultierenden Vereinbarungen werden in einem städtebaulichen Vertrag
nach § 11 BauGB fixiert. Dieser wird parallel zum laufenden Bebauungsplanverfahren ausge-
arbeitet und spätestens zum Satzungsbeschluss unterzeichnet (siehe auch Kapitel 4). Städte-
bauliche Verträge sind in der Stadt Bonn und andernorts üblich. Deswegen werden hier nur
die aus dem BBLM resultierenden Besonderheiten erläutert.Seite 11 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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Während des Bebauungsplanverfahrens werden die Inhalte der Planung bis zum Planentwurf
für die förmliche Öffentliche Auslegung gemäß §3 (2) BauGB konkretisiert. Dieser ist maßgeb-
lich für die verbindliche Angemessenheitsprüfung. Dies betrifft insbesondere die mögliche Aus-
nutzung des Plangebietes für den Wohnungsbau (mögliche BGF Wohnen) und die Aufteilung
auf Geschosswohnungsbau und Einfamilienhausbau. Für die verbindliche Angemessenheits-
prüfung sind folgende Angaben erforderlich, welche durch die Stadt Bonn aus dem B-Planent-
wurf abgeleitet werden:
- Grundstücksfläche in m²
- geschätzter Anteil der Wohnbauflächen an der Grundstücksfläche in m²
- aus dem Bebauungsplan abgeleitete, planungsrechtlich mögliche Bruttogrundfläche
Wohnen, aufgeteilt nach Einfamilienhaus- und Mehrfamilienhausbebauung (siehe Kap.
2)
Für die verbindliche Angemessenheitsprüfung ermittelt die Stadt Bonn darüber hinaus einen
der geplanten Bebauungsdichte entsprechenden Bodenwert des Grundstücks.
Aus diesen Parametern berechnet sich in der verbindlichen Angemessenheitsprüfung der Ma-
ximalbetrag der Belastung des Vorhabenträgers, die in diesem Rahmen entsprechend zu er-
stellende BGF Wohnen im geförderten Wohnungsbau (nach Typ A und Typ B der Landes-
wohnraumförderung NRW) sowie der durch den Investor zu tragende Finanzierungsanteil für
die Errichtung von Kita-Plätzen.
Es besteht auch die Möglichkeit, dass sich der Vorhabenträger im städtebaulichen Vertrag zur
Realisierung eines erhöhten Anteils geförderten Wohnungsbaus verpflichtet. Im Gegenzug
verzichtet die Stadt Bonn in einem wirtschaftlich äquivalenten Umfang auf die ansonsten zu
leistenden Finanzierungsbeiträge zur Errichtung von Kita-Plätzen. Der Umfang des wirtschaft-
lichen Nachteils ist dabei jeweils abhängig von den aktuellen Förderbedingungen und dem
Ertragspotenzial des Standorts. Unabhängig davon steht es dem Vorhabenträger frei, über die
Regelungen des städtebaulichen Vertrags hinausgehend Leistungen zu erbringen (z. B. er-
höhte Quote geförderter Wohnungen). Werden 100% öffentlich geförderter Wohnungsbau er-
richtet, verzichtet die Stadt Bonn auf die Erhebung von Finanzierungsbeiträgen zur Errichtung
von Kita-Plätzen.
Sollte die Stadt Bonn vom Vorhabenträger weitere Leistungen verlangen und dafür keine Ge-
genleistungen bzw. Zahlungen erbringen, reduzieren sich kompensatorisch die nach BBLM zu
vereinbarenden Leistungen in einem wirtschaftlich äquivalenten Umfang Dabei werden zu-
nächst die Finanzierungsbeiträge für den Bau von Kindertageseinrichtungen reduziert. SollteSeite 12 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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dies zur Kompensation nicht reichen, wird die Quote für den geförderten Wohnungsbau abge-
senkt. Dies gilt nur für solche Leistungen, die nicht durch übergeordnete rechtliche Vorgaben
(insbesondere Landes- und Bundesrecht) bindend sind und die dementsprechend auf explizi-
ten Wunsch der Stadt Bonn in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen werden (z. B. zu-
sätzliche Flächenabtretungen für Gemeinbedarfsflächen, Erstellung von besonderen Einrich-
tungen im öffentlichen Raum beispielsweise im Bereich der sozialen oder technischen Infra-
struktur wie Erschließungsanlagen und Spielplätze, die über die Versorgung des Baugebiets
hinausgehen).
Die für die Angemessenheitsprüfung relevanten Regelungen des städtebaulichen Vertrags
werden in die verbindliche Angemessenheitsprüfung aufgenommen und rechnerisch abgebil-
det. Die verbindliche Angemessenheitsprüfung wird dem städtebaulichen Vertrag als Ange-
messenheitsnachweis beigefügt.
In jedem Einzelfall wird im städtebaulichen Vertrag zwischen Vorhabenträger und Stadt Bonn
festgelegt, wie die Beteiligung an der Erstellung von Kita-Plätzen konkret zu erfolgen hat. Da-
bei gelten folgende Regeln und Prioritäten:
 1. Priorität: Sollte der aus dem Plangebiet entstehende Bedarf den Neubau von Kita-
Plätzen erfordern (ganze Einrichtung oder einzelne Plätze), hat ein Neubau der Ein-
richtung im Plangebiet oberste Priorität. Der Neubau muss vom Vorhabenträger nach
den Maßgaben der Stadt erfolgen. Hierzu erhält der Vorhabenträger zu einem frühen
Zeitpunkt den Leitfaden der Stadt Bonn zu den Anforderungen und Qualitäten für den
Bau von Kindertageseinrichtungen. Im Fall der Priorität 1 erwirbt die Stadt Bonn das
Gebäude bzw. den Gebäudeteil und die dazugehörigen Flächen. Der Vorhabenträger
hat zwischen der Planungsvereinbarung und dem Satzungsbeschluss des Bebauungs-
plans der Stadt ein Angebot über die Errichtung und Veräußerung einer mind. 3-grup-
pigen Kita vorzulegen. Die Stadt Bonn trägt den Kaufpreis nur anteilig für die Plätze,
zu deren Errichtung der Vorhabenträger im BBLM nicht verpflichtet ist sowie für die
Anzahl an Kita-Plätze, welche im Rahmen der Maximalbelastung der Angemessen-
heitsprüfung nicht mehr abgedeckt sind.
 2. Priorität: Sofern die Stadt Bonn oder ein durch die Stadt Bonn beauftragter Dritter in
Abweichung von Priorität 1 die Einrichtung im Plangebiet erstellt, kauft die Stadt Bonn
die hierzu erforderlichen Flächen zum Verkehrswert. Der Kaufpreis reduziert sich um
den Betrag, den der Vorhabenträger für die Finanzierung von Kinderbetreuungsein-
richtungen nach BBLM zu leisten hätte. Sollte der nach BBLM zu leistende Beitrag fürSeite 13 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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Kinderbetreuungseinrichtungen den Verkehrswert übersteigen, begleicht der Pla-
nungsbegünstige den verbleidenden Rest durch eine finanzielle Abgabe.
 3. Priorität: In Fällen, in denen der Bau einer Einrichtung aus städtebaulichen oder flä-
chenmäßigen Gründen nicht innerhalb des Plangebietes erfolgen kann, entrichtet der
Planungsbegünstigte eine finanzielle Abgabe entsprechend dem ausgelösten Bedarf
und soweit wie dies durch die verbindliche Angemessenheitsprüfung abgedeckt wird.
Die Stadt Bonn setzt die Mittel zeitnah und in größtmöglicher räumlicher Nähe zum
Planungsvorhaben zweckgebunden ein.
4. Verfahrensschritte im Überblick
Das Baulandmodell ist organisatorisch mit dem üblichen Bebauungsplanverfahren verzahnt.
Eine Bonner Besonderheit ist der sogenannte Zielbeschluss. Hiermit wird die Zustimmung der
politischen Gremien zu einem geplanten Vorhaben mit seinen grundsätzlichen Planungszielen
eingeholt, bevor in konkrete Planungen und fachgutachterliche Arbeiten eingetreten wird. Vo-
raussetzung zur Einleitung eines Zielbeschlusses ist die Unterzeichnung der Zustimmungser-
klärung zum BBLM durch den Vorhabenträger.
Abbildung 1: Üblicher Verfahrensablauf im BBLMSeite 14 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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In der Regel wird nach dem Zielbeschluss eine Planungsvereinbarung getroffen, mit der sich
der Vorhabenträger u.a. zur Übernahme von Planungskosten verpflichtet. Parallel werden die
Planungsziele konkretisiert. Der Zeitpunkt des Aufstellungs- und Offenlagebeschlusses gem.
§ 3 (2) BauGB ist zugleich auch der Stichtag für die Aktualisierung der Angemessenheits-
grenze für die Leistungen des Planungsbegünstigten im Zuge der Durchführung der verbindli-
chen Angemessenheitsprüfung („Deckelung“). Darauf beziehen sich alle weiteren Verhand-
lungen zum städtebaulichen Vertrag, der schließlich vor dem Satzungsbeschluss zu unter-
zeichnen ist und in Abhängigkeit vom Satzungsbeschluss wirksam wird.
5. Erläuterungen der Begriffe des Bonner Baulandmodells
5.1. Ertrag / Ertragsmethode
Die Berechnung des Gesamtertrags eines Wohnungsbauvorhabens ist für die Anwendung des
Bonner Baulandmodells in zweifacher Hinsicht von Bedeutung. Zum einen dient sie als Grund-
lage für die Angemessenheitsprüfung. Zum anderen wird mit der Ertragsberechnung der wirt-
schaftliche Nachteil der verpflichtenden Quotierung des geförderten Wohnungsbaus ermittelt.
Zur Berechnung des Gesamtertrags wird im
Bonner Baulandmodell ein Rechenweg ver-
wendet, wie er auch in der Methode des Voll-
ständigen Finanzplans (VoFi) angewendet
wird. In diesem, auch von vielen Akteuren der
Wohnungswirtschaft verwendeten, Berech-
nungsverfahren, werden auf einen längeren
Zeitraum alle Einnahmen und Ausgaben abge-
bildet, die ein Wohnungsbauvorhaben erwirt-
schaftet (siehe Abbildung 2). Hierfür müssen
nicht nur die wohnungswirtschaftlichen Eingangsgrößen (Grundstücks- und Herstellungskos-
ten, Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten, erzielbare Mieteinnahmen) bekannt sein,
sondern auch Annahmen über deren zukünftige Entwicklung getroffen werden. Auf diesem
Weg kann für jedes zukünftige Jahr der jährliche Cashflow berechnet werden. Über die Abzin-
sung mit dem Liegenschaftszinssatz werden diese zukünftigen Erträge in einen heutigen Ge-
genwert umgerechnet. In dem verwendeten Berechnungsmodell erfolgt diese Betrachtung für
die ersten 20 Jahre nach Fertigstellung des Wohnungsbauvorhabens und damit bewusst für
die Bindungsdauer des geförderten Wohnungsbaus. Für den Zeitpunkt nach 20 Jahren wird
auf Basis der zu diesem Zeitpunkt erwarteten Mieteinnahmen und unter Verwendung des Roh-
Abbildung 2: Vereinfachte Darstellung des verwende-
ten BerechnungsmodellsSeite 15 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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ertragsfaktors der Wert der Immobilie berechnet.1 Abzüglich der zu diesem Zeitpunkt beste-
henden Restschulden ergibt sich der Vermögenswert nach 20 Jahren. Dieser wird ebenfalls
mit dem Liegenschaftszinssatz abgezinst und ergibt zusammen mit dem abgezinsten Cash-
flow den abgezinsten Gesamtertrag des Wohnungsbauvorhabens.
5.2. Wirtschaftlicher Nachteil des geförderten Wohnungsbaus
Für die Berechnung des wirtschaftlichen Nachteils aus der Quotierung geförderten Wohnungs-
baus wird die oben beschriebene Berechnung parallel sowohl für den ungebundenen wie auch
den geförderten Wohnungsbau (Förderweg A und Förderweg B) durchgeführt (Abbildung 3).
Abbildung 3: Berechnung des wirtschaftlichen Nachteils aus der Quotierung geförderten Wohnungsbaus
Eine Besonderheit bei der Berechnung für den geförderten Wohnungsbau ergibt sich bei der
Ermittlung des Immobilienwerts nach 20 Jahren. Hierfür wird berechnet, wie sich die Minder-
einnahmen im geförderten Wohnungsbau noch nach Ablauf der Belegungsbindung darstellen.
Entsprechend der Vorgaben zur Mietpreissteigerung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)
wird über mehrere Jahre eine Mietanpassung bis zur Marktmiete berechnet. Die Differenz, die
sich bis zur vollständigen Angleichung in den Einzeljahren zwischen Marktmiete und (ehemals)
gefördertem Wohnungsbau ergibt wird mit dem Liegenschaftszinssatz auf das 20. Jahr abge-
zinst und von dem Immobilienwert abgezogen.
1 Liegt der Eingangsmietwert eines Vorhabens bspw. bei 12,00 €/m² und die jährliche Mietpreissteigerung
beträgt 1,0%, so beträgt die Miete nach 20 Jahren 14,50 €. Im Jahr sind dies 174 €. Auf diesen Wert wird
der Rohertragsfaktor von 20 angewendet. So ergibt sich ein Immobilienwert von 3.480 €/m².Seite 16 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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Die Differenz, die sich aus dem berechneten Ertrag des ungebundenen und des geförderten
Wohnungsbaus ergibt, entspricht dem wirtschaftlichen Nachteil des geförderten Wohnungs-
baus. Dieser wirtschaftliche Nachteil wird im Berechnungstool pro m² Wohnfläche berechnet.
Entsprechend der im Bonner Baulandmodell festgelegten Gesamtquote von 40%, aufgeteilt
nach mind. 20% gefördertem Wohnungsbau des Förderwegs A und 20% des Förderwegs B,
kann der so errechnete Wert in der Angemessenheitsprüfung berücksichtigt werden.
5.3. Planungskosten, Kosten für naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatz-
maßnahmen, Erschließungskosten
Die für ein Vorhaben zu vereinbarenden Regelungen zur Übernahme von Planungskosten,
Kosten für naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen und Erschließungskos-
ten durch den Vorhabenträger bleiben von dem Wohnbaulandmodell unberührt. Bei diesen
Leistungen handelt es sich im Regelfall um Leistungen, die eine zwingende (z.B. gesetzlich
vorgeschriebene) Voraussetzung für eine spätere Wohnbebauung darstellen und ausschließ-
lich dem Wohnungsbauvorhaben bzw. dem Plangebiet dienen. Varianzen bei diesen Kosten
liegen wie andere planerische Unsicherheiten (z.B. zukünftige Bebauungsdichte) auch ohne
Wohnbaulandmodell im Risiko des Grundstückseigentümers. Für die Ertragsberechnung, die
der Angemessenheitsprüfung des BBLM zugrunde liegt, wird der Bodenwert für erschlossenes
Bauland verwendet. Alle Kosten aber auch die Wertsteigerung, die mit der Schaffung dieser
Grundstücksqualität verbunden sind, werden nicht gesondert berücksichtigt.
5.4. Aktualisierung der Berechnungsgrundlagen
Die wohnungswirtschaftlichen Annahmen, die der Angemessenheitsprüfung zugrunde liegen
(i. W. Mietpreise, Baukosten, Zinssätze), werden einmal jährlich angepasst. Die angepassten
Berechnungsgrundlagen gelten im Anschluss für alle ab diesem Zeitpunkt aufzustellenden Be-
bauungspläne (Stichtag: Aufstellungsbeschluss/Offenlagebeschluss). Für alle Bebauungs-
planverfahren, für die bereits ein Aufstellungsbeschluss/Offenlagebeschluss gefasst wurde,
bleibt die zum Zeitpunkt des Beschlusses erstellte Angemessenheitsprüfung gültig (siehe auch
Abbildung 1, S. 10).
5.5. Zusammensetzung der Kostenbeteiligung für Kindertagesbetreuungsplätze
Die Höhe der Kostenbeteiligung für die Herstellung von Plätzen in Kindertagesbetreuungsein-
richtungen ergibt sich zum einen aus der zu erwartenden Anzahl der Kinder2 in dem Plangebiet
2 Berechnung anhand statistischer ErfahrungswerteSeite 17 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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und zum anderen aus dem Kostenansatz, den die Stadt Bonn für die Herstellung neuer Ein-
richtungen festgelegt hat. Die Kosten pro Kita-Platz werden anteilig auf den Vorhabenträger
übertragen. Die Kostenbeteiligung des Vorhabenträgers beläuft sich auf 30.750 € pro Platz3
(ohne Grundstück; Stand 2019). Für den Kostenanteil des Grundstücks werden 50% des für
das Wohnbauland ermittelten Bodenwerts angesetzt.
3 Anteiliger Mittelwert aus Kostenberechnungen fertiggestellter KindertagesbetreuungseinrichtungenSeite 18 von 33

Baulandmodell Bonn: Leitfaden für Vorhabenträger Stand: 09/2019
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Kontakt und Impressum
Ansprechpartner der Stadt Bonn:
Fragen zum Städtebau und zu den Planungsverfahren:
Internetauftritt der Bezirks- und Ortsteilplanung:
https://www.bonn.de/vv/produkte/bezirks--und-ortsteilplanung-stadtplanung.php
Fragen zu Angemessenheitsprüfungen und Berechnungsannahmen des Bonner Baulandmo-
dells und zu städtebaulichen Verträgen:
Stadtbezirke Bonn und Bad Godesberg:
Herr Jan Benner | Jan.Benner@bonn.de | 0228 -77 2665
Herr Kave Baghdadi | Kave.Baghdadi@bonn.de | 0228 -77 2642
Stadtbezirke Beuel und Hardtberg:
Herr Thomas Nietgen | Thomas.Nietgen@bonn.de | 0228 -77 2655
Frau Nanni Koster-Wiedner | Nanni.Koster-Wiedner@bonn.de | 0228 -77 3675
Impressum:
Auftraggeber:
Bundesstadt Bonn
Stadtplanungsamt
Berliner Platz 2, 53111 Bonn
Autoren :
office@quaestio-fb.de. www.quaestio-fb.de
Friesenstraße 17. D - 53175 Bonn
Fon: +49 (0)228 266 888 - 0
Fax: +49 (0)228 55547271Seite 19 von 33

Herausgeber: Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn,
Stadtplanungsamt/Presseamt, Foto Titel: www.istockphoto.com/acilo,
Bundesstadt Bonn, Auage 250, September 2019,
gedruckt auf 100% Recyclingpapier, zertiziert mit dem Blauen Engel
Die Bundesstadt Bonn setzt sich für die Umsetzung der
17 Ziele für nachhaltige Entwicklung ein;
die Sustainable Development Goals (SDGs).
Dieses Projekt unterstützt das Ziel 11: Nachhaltige Städte und Gemeinden
www.bonn.de/agenda-2030
www.bonn.deSeite 20 von 33

1
Baulandmodell Bonn:
FAQ-BroschüreSeite 21 von 33

Baulandmodell Bonn: FAQ Stand: 09/2019
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INHALTSVERZEICHNIS
1. Berechnungsannahmen des Bonner Baulandmodells 1
1.1. Mieteinnahmen 1
1.2. Grundstückskosten 2
1.3. Baukosten 2
1.4. Finanzierungskosten (freie Finanzierung) 3
1.5. Finanzierungskosten (Förderung) 3
1.6. Laufende Bewirtschaftungskosten 3
1.7. Liegenschaftszinssatz und Rohertragsfaktor 3
1.8. Mietanpassung nach Ablauf der Belegungsbindung 4
1.9. Platzbedarf in Kinderbetreuungseinrichtungen 4
1.10. Kosten für die Herstellung eines Platzes in einer Kindertagesstätte 4
2. Häufig gestellte Fragen zur Anwendung des Bonner Baulandmodells 5
2.1. Ertragsberechnung - Kapitalwertmethode 5
2.2. Umgang mit Eigenkapital und Eigenkapitalverzinsung 5
2.3. Anrechnung von Bestandsbaurechten / bestehende Bebauung 6
2.4. Langfristiger Ertrag vs. Projektentwicklerkalkulation 6
2.5. Wirtschaftlicher Nachteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus 7
2.6. Freiwillige Übererfüllung der Quote für den geförderten Wohnungsbau 7
2.7. Berücksichtigung von Planungskosten im Bodenpreis 8
2.8. Berücksichtigung von Altlasten im Bodenpreis 8
Impressum 10Seite 22 von 33

Baulandmodell Bonn: FAQ Stand: 09/2019
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1. Berechnungsannahmen des Bonner Baulandmodells
Mit dem Bonner Baulandmodell regelt die Stadt Bonn die Beteiligung von Vorhabenträgern an
den mit einem planungsbedürftigen Vorhaben entstehenden Folgekosten (i.W. geförderter
Wohnungsbau und Kindertagesbetreuungseinrichtungen). Diese Kostenbeteiligungen werden
in städtebaulichen Verträgen (nach § 11 BauGB oder §12 BauGB) zwischen der Stadt Bonn
und dem Vorhabenträger vereinbart. Mit der Angemessenheitsprüfung stellt die Stadt Bonn
sicher, dass der Umfang der vereinbarten Leistungen – entsprechend der gesetzlichen Vorga-
ben aus dem BauGB – in der Summe angemessen ist. Die in diesem Zuge durchgeführten
Berechnungen sind das zentrale Mittel zur Beurteilung der Angemessenheit.
Mit der Anwendung der Ertragsmethode zielt die Stadt Bonn darauf, die gesamte auf dem
Grundstück planungsrechtlich mögliche und mit dem Wohnungsneubau verbundene Wert-
schöpfung als Grundlage der Angemessenheitsprüfung heranzuziehen. Politisch entschieden
wurde, dass vereinbarte Leistungen als angemessen gelten, wenn sie 30% eines standardi-
siert errechneten Ertrags aus einem auf dem Grundstück planungsrechtlich möglichen Vorha-
ben nicht übersteigen. Im Folgenden sind die Annahmen, die den Ertragsberechnungen zur
Durchführung der Angemessenheitsprüfungen zu Grunde liegen, aufgeführt, ihre Herleitung
erläutert und die entsprechenden Quellen benannt. Bei diesen Annahmen handelt es sich um
stadtweit gültige Werte, die bei allen Wohnungsbauvorhaben gleichermaßen verwendet wer-
den (keine projektspezifischen Werte). Die Berechnungsannahmen werden regelmäßig ange-
passt, um eine hohe Aktualität der Ergebnisse der Ertragsberechnung, der Berechnung des
wirtschaftlichen Nachteils des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und der Höhe der Kos-
tenbeteiligung für die soziale Infrastruktur zu gewährleisten.
1.1. Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen sind eine entscheidende Einflussgröße bei der Berechnung des Ertrags
und damit der Angemessenheitsgrenze sowie des wirtschaftlichen Nachteils durch die Quotie-
rung geförderten Wohnungsbaus. Im Bonner Baulandmodell wird nicht für jedes einzelne Woh-
nungsbauvorhaben ein potenzieller Mietpreis ermittelt. Dies geschieht stattdessen indirekt
über die Zuordnung des Vorhabens zu einer Wohnlage. Den Wohnlagen sind entsprechende
Miethöhen für Neubauwohnungen zugeordnet.
Quelle: Auswertung der Stadt Bonn auf Grundlage der Angebotsmietpreisdaten der Fa. empi-
rica-systeme und des Bonner MietspiegelsSeite 23 von 33

Baulandmodell Bonn: FAQ Stand: 09/2019
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1.2. Grundstückskosten
Der einzige im Rahmen der Anwendung des Baulandmodells zu ermittelnde Bodenwert ist der
für erschließungsbeitragsfreies Wohnbauland. Bei der Ermittlung des Bodenwertes werden die
individuellen Vermarktungsabsichten (bspw. Globalverkauf von Eigentumswohnungen) eines
Vorhabenträgers nicht berücksichtigt (siehe Kapitel 2.4). Der Wert wird - entsprechend der
Bindungsdauer des öffentlich geförderten Wohnungsbaus - unter der Annahme eines 20-jäh-
rigen Mietvorhabens berechnet. Dieser Wert ist für die Flächen anzuwenden, die im Bebau-
ungsplan (bzw. für eine vorläufige Prüfung andere Planzeichnungen) als Wohngebiet (WA,
WR) oder anteilig für Wohnnutzung (MI, MU, MK) vorgesehen sind. Erschließungsbeitrags-
freies Bauland bezeichnet Bauland, für welches nach dem Erschließungsbeitragsrecht die Er-
schließungsbeträge bereits erhoben, d. h. bezahlt worden sind. Zusätzlich zu dem ermittelten
Bodenwert, der als angenommener Grundstückskaufpreis in die Ertragsberechnung einge-
stellt wird, werden in der Berechnung des Bonner Baulandmodells auch Erwerbsnebenkosten
berücksichtigt. Dies umfasst die Grunderwerbssteuer NRW sowie die Gebühren für Grund-
buchänderungen und Notarkosten. Darüber hinaus werden weitere mit dem Grundstücksan-
kauf verbundene Kosten (z. B. Vermessungskosten) angesetzt.
Quelle: Kommunale Bewertungsstelle / Gutachterausschuss
1.3. Baukosten
Auch für die Baukosten eines Wohnungsbauvorhabens gibt es Kennwerte, die für das Bonner
Baulandmodell angesetzt werden können. Für die Ermittlung wurden die Kostenkennwerte für
die drei Gebäudetypen „Mehrfamilienhäuser mittlerer Standard“, „Mehrfamilienhäuser hoher
Standard“ und „Mehrfamilienhäuser Passivhäuser“ des Baukosteninformationszentrums (BKI)
herangezogen. Berücksichtigt wurden die Kostengruppen 300-700 nach DIN 276. Diese um-
fassen Kosten für Baukonstruktionen, technische Anlagen, Außenanlagen und Freiflächen,
Ausstattung und Baunebenkosten. Planungskosten, Gebühren für Baugenehmigungen und
Versicherungsgebühren sind in der Kostengruppe 700 enthalten und werden ebenfalls in den
im Bonner Baulandmodell angesetzten Baukosten berücksichtigt. Die Baukosten werden jähr-
lich mittels des Baukostenindex für Wohngebäude des Statistischen Bundesamtes fortge-
schrieben.
Quelle: abgeleitet aus BKI Baukosteninformationszentrum (Hrsg.): Baukosten Gebäude Neu-
bau. Statistische Kostenkennwerte. (BKI) Stuttgart.Seite 24 von 33

Baulandmodell Bonn: FAQ Stand: 09/2019
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1.4. Finanzierungskosten (freie Finanzierung)
Um die Bedingungen für den frei finanzierten und den geförderten Wohnungsbau vergleichbar
zu gestalten, werden der Eigenkapitalanteil und die Tilgung eines durchschnittlichen Bankdar-
lehens denjenigen eines geförderten Darlehens angeglichen. Die Zinsen entsprechen dem
Durchschnitt des vorangegangenen Jahres für ein 20-jähriges Baudarlehen zzgl. eines Puf-
fers, der Schwankungen bei der Zinsentwicklung abdeckt.
Quelle: abgeleitet aus Werten der Interhyp AG (https://www.interhyp.de/zins-charts/)
1.5. Finanzierungskosten (Förderung)
Die Konditionen für den geförderten Wohnungsbau richten sich nach den entsprechenden
Vorgaben aus den Wohnraumförderbestimmungen (WFB).
Quelle: Wohnraumförderbestimmungen (WFB) des Landes Nordrhein-Westfalen vom
29.01.2019
1.6. Laufende Bewirtschaftungskosten
Für die Abbildung der laufenden Bewirtschaftungskosten in der Ertragsberechnung wird auf
die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungs-
baugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) zurückgegriffen. Im zeitlichen Verlauf der
20-jährigen Bewirtschaftungsdauer erhöht sich dieser Wert jedes Jahr um die Inflation
Quelle: Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Woh-
nungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV)
1.7. Liegenschaftszinssatz und Rohertragsfaktor
In den Berechnungen für das Bonner Baulandmodell werden alle zukünftigen Einnahmen auf
ihren heutigen Wert abgezinst (Kapitalwert). Wie bei der Grundstückswertermittlung üblich,
wird hierfür der Liegenschaftszinssatz verwendet. Dieser wird vom Gutachterausschuss für
Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn jährlich veröffentlicht. Für das Baulandmodell wird
der Wert für Mietwohnhäuser verwendet. Der Rohertragsfaktor dient der Ermittlung des Ver-
mögenswerts nach Ablauf des Betrachtungszeitraums.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, Grundstücks-
marktbericht 2019Seite 25 von 33

Baulandmodell Bonn: FAQ Stand: 09/2019
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1.8. Mietanpassung nach Ablauf der Belegungsbindung
Neben den Einnahmen und Ausgaben, die ein Vorhaben während des Betrachtungszeitraums
(20 Jahre) erzeugt, wird in den Berechnungen für das Bonner Baulandmodell ermittelt, welche
Mindereinnahmen im (dann ehemals) geförderten Wohnungsbau nach Ablauf der Belegungs-
bindung im Vergleich zu einem freifinanzierten Wohnungsbau erwirtschaftet werden. Der zur
Angleichung der Mieten verwendete Ansatz zur Mietpreissteigerung für aus der Belegungs-
bindung fallende Wohnungen entspricht den gesetzlichen Vorgaben, die sich aus dem BGB
und der Kappungsgrenzenverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ergeben (15% alle
drei Jahre).
Quelle: § 558 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch und Verordnung zur Bestimmung der Gebiete
mit Absenkung der Kappungsgrenze (Kappungsgrenzenverordnung - KappGrenzVO NRW)
1.9. Platzbedarf in Kinderbetreuungseinrichtungen
Der gesetzliche Rahmen für die Ermittlung der Kostenbeteiligung für die soziale Infrastruktur
liegt in der Vorgabe, dass die durch das Wohnungsbauvorhaben ausgelösten Bedarfe kausal
abgeleitet sein müssen (§ 11 BauGB). Für die Berechnung des entstehenden Platzbedarfs in
Kindertageseinrichtungen wird anhand statistischer Kennzahlen zunächst die durch ein Woh-
nungsneubauvorhaben zu erwartende Anzahl an Kindern berechnet (differenziert nach Einfa-
milien- und Mehrfamilienhäusern). Aus der so ermittelten Zahl der Kinder in den entsprechen-
den Altersgruppen kann mittels der in der Kindertagesstättenbedarfsplanung der Stadt Bonn
vorgesehenen Versorgungs- bzw. Ausbauquote der Platzbedarf ermittelt werden, der durch
das Wohnungsbauvorhaben ausgelöst wird.
Quelle: Statistikstelle und Amt für Kinder, Jugend und Familie der Bundesstadt Bonn
1.10. Kosten für die Herstellung eines Platzes in einer Kindertagesstätte
Für die Ermittlung eines Kostensatzes, der den aktuellen Kosten für die Errichtung eines Plat-
zes in einer Kindertagesbetreuungseinrichtung entspricht, wurde eine Auswertung der Herstel-
lungskosten von Einrichtungen der vergangenen Jahre vorgenommen. Außerdem wurde der
Flächenbedarf für die Herstellung eines Platzes ermittelt, wobei dieser sich zusätzlich an Emp-
fehlungen des LVR zum Bau von Kinderbetreuungseinrichtungen orientiert.
Quelle: Städtisches Gebäudemanagement und Amt für Kinder, Jugend und Familie der Bun-
desstadt BonnSeite 26 von 33

Baulandmodell Bonn: FAQ Stand: 09/2019
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2. Häufig gestellte Fragen zur Anwendung des Bonner
Baulandmodells
Mit der Einführung des Bonner Baulandmodells und der gewählten Ertragsmethode zur Über-
prüfung der Angemessenheit der durch einen Planungsbegünstigten zu finanzierenden Leis-
tungen, verbinden sich komplexe Verfahrensschritte, die einer tiefergehenden Erläuterung be-
dürfen. Das folgende Kapitel greift Aspekte zur Methodik, Funktionsweise, und Anwendung
des Bonner Baulandmodells auf.
2.1. Ertragsberechnung - Kapitalwertmethode
Dynamische Investitionsrechnungen haben sich in fast allen Bereichen der Wohnungswirt-
schaft durchgesetzt. Weite Verbreitung erlangte vor allem die Methode des vollständigen Fi-
nanzplans (kurz VOFI), welche es Wohnungsunternehmen erlaubt, kurz- mittel- und langfristig
ihre Liquidität zu prognostizieren und bei Wohnungsbauvorhaben deren Wirtschaftlichkeit de-
tailliert abzubilden und auf dieser Basis Investitionsentscheidungen zu treffen. Für das Bonner
Baulandmodell wird die Kapitalwertmethode verwendet, deren Fokus gegenüber dem VOFI
etwas abweicht. Die Kapitalwertmethode betrachtet ebenso wie die VOFI-Methode die zukünf-
tigen Zahlungsströme einer wohnungswirtschaftlichen Investition. Anders als in der VOFI-Me-
thode werden bei der Kapitalwertmethode diese Zahlungsströme jedoch nicht aufsummiert,
sondern auf deren aktuellen Gegenwert abgezinst (Barwert). Dies ermöglicht es kurzfristig an-
fallenden Kosten aus einem städtebaulichen Vertrag (z. B. Kostenbeteiligung für soziale Infra-
struktureinrichtungen) eine monetäre Angemessenheitsgrenze gegenüber zu stellen, die sich
aus der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines Wohnungsbauvorhabens ergibt.
2.2. Umgang mit Eigenkapital und Eigenkapitalverzinsung
Der Eigenkapitaleinsatz wird in der Kapitalwertmethode als Kostenposition angesehen, der
zum Zeitpunkt der Investition anfällt. Alle anderen Einnahmen und Ausgaben aller Jahre in-
nerhalb des Betrachtungszeitraums sowie der Vermögenswert an dessen Ende werden auf
diesen Zeitpunkt bezogen. Eine Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals, ebenso wie eine
Verzinsung der erwirtschafteten Überschüsse ist in dieser Berechnungsmethode finanzmathe-
matisch ausgeschlossen. Im Bonner Baulandmodell wird der Kostenpunkt des Eigenkapitals
als Zahlung im ersten Betrachtungsjahr voll berücksichtigt.Seite 27 von 33

Baulandmodell Bonn: FAQ Stand: 09/2019
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2.3. Anrechnung von Bestandsbaurechten / bestehende Bebauung
Prinzipiell wird das Bonner Baulandmodell auf allen Flächen angewendet, für die in einem
Planungsvorhaben Wohnbaurechte in einem Bebauungsplan festgelegt werden. Dies ist un-
abhängig davon, ob ein Grundstückseigentümer für Teile der geplanten Bebauung in der Ver-
gangenheit (vor dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans) das Recht auf eine Bauge-
nehmigung nach § 34 BauGB gehabt hätte oder ob bestehende Bebauungspläne nach § 30
BauGB aus städtebaulichen Gründen aufgehoben oder angepasst werden müssen.
Anders verhält es sich mit bereits für Wohnzwecke bebauten Flächen. Vorhandene und wei-
terhin bestehende Wohngebäude bleiben bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche Wohnen,
die dem Baulandmodell zugrunde gelegt werden, außen vor. Für diese bestehenden Wohn-
flächen müssen also keine entsprechenden Anteile geförderten Wohnungsbaus oder Kinder-
tagesbetreuungsplätze errichtet werden. Entstehen an einem bestehenden Gebäude durch
die Planung Baurechte, die eine Erweiterung der Bruttogrundfläche ermöglichen (z. B. Aufsto-
ckung), so ist für diese zusätzlichen Flächen das Bonner Baulandmodell anzuwenden.
Werden Bestandsgebäude jedoch niedergelegt und die entsprechenden Flächen anschließen-
den neu bebaut, so werden die Regelungen des Bonner Baulandmodells auf die gesamte, neu
entstehende Bruttogrundfläche Wohnen des Vorhabens angewendet.
2.4. Langfristiger Ertrag vs. Projektentwicklerkalkulation
Für alle Wohnungsbauvorhaben sollen im Bonner Baulandmodell dieselben Regeln gelten.
Dies gilt auch für möglicherweise unterschiedliche Geschäftsmodelle der jeweiligen Vorhaben-
träger, welche auch das Planungsrecht im Bebauungsplan nicht festlegt. Darüber hinaus ist
es auch möglich, dass sich der geplante Vermarktungsweg (Eigentumswohnungen, Mietwoh-
nungen) im Planungsverlauf oder im Zuge der Realisierung ändert. Die langfristige Betrach-
tung der Wirtschaftlichkeit eines Wohnungsbauvorhabens, so wie sie bei der verwendeten Me-
thode vorgenommen wird, wird insbesondere von Wohnungsunternehmen verwendet, welche
die neu errichteten Wohnungen langfristig vermieten. Andere Wohnungsbauinvestoren erwirt-
schaften ihren Ertrag hingegen durch den kurzfristigen Verkauf der neu errichteten Wohnge-
bäude (Globalverkauf) oder einzelner Wohnungen als Eigentumswohnungen (Einzelvertrieb).
Obwohl die Ertragsberechnung für den kurzfristigen Vertrieb (Projektentwicklerkalkulation) in
vielerlei Hinsicht einfacher ist und mit weniger Annahmen auskommt, ist sie für die im Rahmen
einer Angemessenheitsprüfung notwendigen Berechnungen nicht zielführend. Denn nur in ei-
ner langfristigen Betrachtung der Wirtschaftlichkeit können auch die Förderkonditionen des
geförderten Wohnungsbaus in Nordrhein-Westfalen richtig abgebildet werden. Den langfristigSeite 28 von 33

Baulandmodell Bonn: FAQ Stand: 09/2019
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reduzierten Einnahmen durch festgelegte Mietobergrenzen stehen langfristige Einsparungen
durch reduzierte Zinsen auf das Förderdarlehen gegenüber.
2.5. Wirtschaftlicher Nachteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus
Die Konditionen des geförderten Wohnungsbaus wurden in den vergangenen Jahren mehr-
mals verbessert. Zuletzt wurden die Wohnraumförderbestimmungen durch das Ministerium für
Heimat, Kommunales Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen am
15.02.2019 geändert. Die monatliche Miete pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt in Bonn
6,80 Euro im Förderweg A und 7,60 Euro im Förderweg B. Zur Förderung des Neubaus öf-
fentlich geförderter Wohnungen wird eine Grundpauschale pro Quadratmeter förderfähiger
Wohnfläche durch die NRW.Bank gezahlt. Bei Zweckbindung nach Förderweg A beträgt sie
höchstens 2.050 Euro und nach Förderweg B 1.350 Euro pro Quadratmeter (Stand:
15.02.2019).
Trotz dieser verbesserten Konditionen kann die Wohnungsbauförderung die durch die Miet-
preisbindung entstehenden Mindereinnahmen gegenüber einem freifinanzierten Wohnungs-
bauvorhaben nicht kompensieren. Die Differenz aus gefördertem und freifinanziertem Woh-
nungsbau wird in den Berechnungen für das Bonner Baulandmodell ermittelt. Wie hoch der
wirtschaftliche Nachteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus ist, hängt dabei maßgeblich
von dem Wohnungsbaustandort und dem mit der Wohnlagenzuordnung ermittelten Mietpreis-
niveau ab.
2.6. Freiwillige Übererfüllung der Quote für den geförderten Wohnungsbau
Es besteht die Möglichkeit, dass sich der Vorhabenträger im städtebaulichen Vertrag zur Re-
alisierung eines erhöhten Anteils geförderten Wohnungsbaus verpflichtet. Im Gegenzug ver-
zichtet die Stadt Bonn in einem wirtschaftlich äquivalenten Umfang auf die ansonsten zu leis-
tenden Finanzierungsbeiträge zur Errichtung von Kita-Plätzen. Der Umfang des wirtschaftli-
chen Nachteils ist dabei jeweils abhängig von den aktuellen Förderbedingungen und dem Er-
tragspotenzial des Standorts (siehe 2.5). Unabhängig davon steht es dem Vorhabenträger frei,
über die Regelungen des städtebaulichen Vertrags hinausgehend Leistungen zu erbringen (z.
B. erhöhte Quote geförderter Wohnungen). Werden durch einen Vorhabenträger 100% öffent-
lich geförderter Wohnungsbau errichtet, verzichtet die Stadt Bonn auf die Erhebung von Fi-
nanzierungsbeiträgen zur Errichtung von Kita-Plätzen.Seite 29 von 33

Baulandmodell Bonn: FAQ Stand: 09/2019
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2.7. Berücksichtigung von Planungskosten im Bodenpreis
Mit der Planung verbundene Kosten stellen ebenso wie Erschließungskosten eine zwingende
Voraussetzung für die spätere Wohnbebauung dar und dienen ausschließlich dem betroffenen
Plangebiet. Sie werden entweder
• durch den Planungsbegünstigten/Grundstückseigentümer selbst durchgeführt
• oder durch die Kommune durchgeführt und durch den Grundstückseigentümer in der
Regel über den städtebaulichen Vertrag finanziert.
Bedeutung für die Bodenwertermittlung:
Anders als Erschließungskosten haben die mit der Planung verbundenen Kosten keinen ein-
deutig quantifizierbaren Einfluss auf den Bodenwert. Hohe Ausgaben für Ausgleichs- und Er-
satzmaßnahmen (die sich evtl. noch nicht einmal auf dem Grundstück befinden) oder hohe
Ausgaben für mehrere notwendige Gutachten werden nicht 1:1 im Grundstückspreis nach der
Planung abgebildet. Zudem sind sie in hohem Maße abhängig vom Verlauf des Planungspro-
zesses. Planungskosten für das Gebäude sind in der Kostengruppe 700 nach DIN 276 enthal-
ten und werden im Bonner Baulandmodell in den Baukosten berücksichtigt.
Bedeutung für die Angemessenheitsprüfung:
In der Ertragsmethode des Bonner Baulandmodells spielt die Wertsteigerung des Bodens
keine Rolle. Es wird ausschließlich der durch die Kommunale Bewertungsstelle ermittelte Bo-
denwert für erschlossenes Bauland verwendet. Wie sich dieser Bodenwert aus planungsbe-
dingter und erschließungsbedingter Wertsteigerung zusammensetzt ist nicht relevant. Variable
Planungskosten liegen wie andere planerische Unsicherheiten (z. B. zukünftige Bebauungs-
dichte) auch ohne Wohnbaulandmodell im Risiko des Grundstückseigentümers und müssen
ebenso von diesem kompensiert werden (z. B. durch einen niedrigeren Ankaufpreis des
Grundstücks). Insofern werden Planungskosten in der Angemessenheitsprüfung nach der Er-
tragsmethode nicht berücksichtigt.
2.8. Berücksichtigung von Altlasten im Bodenpreis
Kosten für Maßnahmen zur Herrichtung des Grundstücks (z. B. Abriss oder Altlastenbeseiti-
gung) oder Infrastrukturanlagen, die der Grundstückseigentümer ohne entsprechende Forde-
rungen der Kommune errichtet (z. B. luxuriöser Straßenbelag oder Beleuchtung) sind nicht im
städtebaulichen Vertrag aufzuführen. Auch die mit diesen Anlagen und Maßnahmen verbun-
denen Kosten werden nicht über den städtebaulichen Vertrag vereinbart.Seite 30 von 33

Baulandmodell Bonn: FAQ Stand: 09/2019
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Bedeutung für die Bodenwertermittlung:
Die von der Kommunalen Bewertungsstelle ermittelten Bodenwerte gehen in der Regel, unab-
hängig vom Planungsstand, von einem freigeräumten Grundstück aus. Grundstücke, die die-
ser Qualität nicht entsprechen, müssen beim Kauf in dem Umfang günstiger gehandelt wer-
den, der an Kosten für das Erreichen dieser Qualität notwendig ist.
Bedeutung für die Angemessenheitsprüfung:
Da es sich bei den genannten Kosten um Kosten handelt, die nicht Gegenstand des städte-
baulichen Vertrags sind, werden sie auch nicht in der Angemessenheitsprüfung berücksichtigt.
Das Baulandmodell verhält sich mit Blick auf diese Kosten neutral gegenüber einer Situation
ohne städtebaulichen Vertrag.Seite 31 von 33

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17 Ziele für nachhaltige Entwicklung ein;
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