Rheinweg-Süd: Aufnahme von Kaufverhandlungen (Alt 1711579NV16, FF Amt 61)

Beschlussvorlage
öffentlich
190312
Rheinweg-Süd: Aufnahme von Kaufverhandlungen
(Alt 1711579NV16, FF Amt 61)
Beratungsfolge
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
27.11.2019 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 03.12.2019 Empfehlung
Rat 12.12.2019 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Verwaltung wird beauftragt, entsprechend Ziffer 2 des Ratsbeschlusses vom
14.11.2013 (nichtöffentliche DS-Nr. 1313001EB3), die Kaufverhandlungen mit ALDI
GmbH &Co aufzunehmen (s. Flächenabgrenzung) und weitere Vorbereitungen zur
Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu treffen.
Sobald der Antrag der Firma ALDI auf Verfahrenseinleitung vorliegt, ist eine
Planungsvereinbarung abzuschließen.
Begründung
Beratungsfolge Sitzung Ergebnis Z. *
Bezirksvertretung Bonn 12.03.2019 1. Lesung 2
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
20.03.2019 Einstimmig bei Enth.
SPD, BBB und Linke
vertagt mit Maßgabe,
sh. 1711579EB18
2
Rat 28.03.2019 bei Anerkennung der
TO von der TO
abgesetzt und vertagt
1
Bezirksvertretung Bonn 30.04.2019 vt (e) bei Eh 1 CDU
und 1 GRÜNE bei
Anerkennung der
Tagesordnung in die
Sitzung am
04.06.2019
2
Bezirksvertretung Bonn 04.06.2019 vt (e) bei
Anerkennung der
Tagesordnung wegen
fehlender
Stellungnahme der
Verwaltung bis
01.10.2019
2
Federführung:
Bezirksverwaltungsstelle Bonn Dezernat:
Dez. ISeite 1 von 7

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Die Verwaltung hatte den politischen Gremien zum Sitzungszyklus ab dem 07.06.2017
den o.g. Beschlussvorschlag unterbreitet (DS-Nr.: 1711579). Hierzu hatte der Rat der
Stadt Bonn am 06.07.2017 beschlossen (vgl. DS-Nr. 1711579EB8):
Die Verwaltung wird gebeten zu prüfen,
1. ob und ggf. inwieweit die Fa. Aldi an einer Verbesserung der
Verkehrsinfrastruktur, z.B. an dem Bau einer Fußgänger– und
Radfahrerunterführung Bahnunterführung im Bereich Rheinweg
Dottendorfer Straße/ Ollenhauerstraße beteiligt werden kann,
2. ob ggf. auch eine alternative Ansiedlung auf dem Miesengelände
möglich ist und dies auch mit dem Investor zu besprechen.
Die Verwaltung berichtet nachfolgend zunächst über das Ergebnis der entsprechenden Prüfungen.
Daran anschließend wird die Begründung des Beschlussvorschlages aus der ursprünglichen Vorlage
wiedergegeben, die nach wie vor zugrunde zu legen ist.
Zu Punkt 1 des Prüfauftrages:
Nach Einschätzung der Verwaltung besteht zurzeit keine rechtliche Grundlage, nach der die Firma Aldi
verpflichtet werden könnte, sich an einer Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, etwa an dem Bau
einer Fußgänger- und Radfahrerunterführung im Bereich Rheinweg zu beteiligen.
Im Rahmen der Prüfung der Umsetzung des Projekts sollte u.a. ein Gutachten zu verkehrlichen
Auswirkungen der Ansiedlung eines Nahversorgers in Auftrag gegeben werden.
Dies ist durch das Gutachten der ISV Ingenieurgruppe STADT und VERKEHR erfolgt. Das Gutachten
kommt zu dem Ergebnis, dass das Verkehrsaufkommen eines Discounters mit einer Verkaufsfläche
von max. 800 qm leistungsfähig über den Rheinweg abgewickelt werden kann.
Zu berücksichtigen ist auch, dass zurzeit ein Bebauungsplanverfahren noch gar nicht anhängig ist bzw.
auch eine Planungsvereinbarung noch nicht abgeschlossen ist. Dies soll vielmehr erst dann erfolgen,
wenn der Grundstückskaufvertrag abgeschlossen ist. In diesem Stadium des Verfahrens soll dann
über die Erstellung evtl. ergänzender Gutachten entschieden werden. In wieweit in dem
Zusammenhang dann auch die verkehrliche Situation erneut Gegenstand weiterer Begutachtung sein
kann mit Blick auf den Zeitablauf und die seither tatsächlich erfolgten Veränderungen, bleibt
abzuwarten.
In jedem Fall wären bei Abschluss eines städtebaulichen Vertrages gem. § 11 BauGB die
Einschränkungen des dortigen Absatz 2 (insbesondere Angemessenheit und Koppelungsverbot) zu
berücksichtigen.
Zu Punkt 2 des Prüfauftrages:Seite 2 von 7

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Das Büro Junker und Kruse Stadtforschung und Planung wurde beauftragt, eine landesplanerische
und städtebauliche Verträglichkeitsuntersuchung für den Neubau eines Lebensmitteldiscounters in
Bonn Dottendorf zu erarbeiten.
Dabei war der Auftrag, den Standort Miesengelände hinsichtlich seiner Eignung als
Einzelhandelsstandort –Discounter- unter zwei planerischen Aspekten zu untersuchen, die beide für
die Beurteilung der Verträglichkeit unabdingbar sind:
a) Zum einen die Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung im Sektor der
Einzelhandelsentwicklung, die darauf ausgerichtet sind, definierte Zentren gegen
Beeinträchtigungen durch Einzelhandelsentwicklungen auf städtebaulich nicht integrierten
Standorten zu schützen. Auch das Planungsrecht beinhaltet entsprechende Zielsetzungen. Diese
finden sich in den in § 1 Abs. 6 Nr. 4 und Nr. 8 BauGB niedergelegten Planungsleitlinien der
Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sowie der Sicherung einer
verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung.
b) Zum anderen war die Übereinstimmung mit den vom Rat beschlossenen Zielen der
Stadtentwicklung im Sektor der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung zu überprüfen. Das
hierzu mit aufgestellte Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ist als vom Rat beschlossenes
sektorales Entwicklungskonzept gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 bei der Bauleitplanung zu
berücksichtigen.
zu a)
Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass die Ansiedlung eines Discounters auf dem
Miesengelände mit einer maximalen Verkaufsfläche von 800 qm rein rechnerisch eine
verträgliche Größenordnung darstellt, die keine signifikante Beeinträchtigung vorhandener
Zentren verursacht.
In der Wirkungsanalyse werden durch einen Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche von
800 qm maximale Umsatzumverteilungen von bis zu 8,4 % aus den zentralen
Versorgungsbereichen von Dottendorf und Friesdorf berechnet. Für alle weiteren Zentren wurden
niedrigere Werte dargestellt. Aufgrund dieser Umsatzumverteilung sowie einem pauschalen
Ansiedlungspotenzial im Untersuchungsraum wird abgeleitet:
„Ein Funktionsverlust der zentralen Versorgungsbereiche (in Dottendorf, Kessenich, Friesdorf
und Venusberg) und der Versorgungsstrukturen im Untersuchungsraum ist auszuschließen. Die
rein wettbewerblichen Auswirkungen ziehen keine negativen städtebaulichen und
versorgungsstrukturellen Auswirkungen nach sich.“
Weiter wurde die Wirkung einer Erweiterung der Verkaufsfläche auf 900 und 1000 qm für einen
planungsrechtlich großflächigen Markt nach § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung untersucht. Im
Ergebnis werden Umsatzumverteilungen von 6 bis 11 % bei einer Verkaufsfläche von 900 qm
sowie 7 bis 14 % bei einer Verkaufsfläche von 1000 qm berechnet. In der Regel wird ab einem
Wert von über 10 % unter Berücksichtigung der lokalen Gegebenheiten eine schädliche Wirkung
auf zentrale Versorgungsbereiche erwartet. Im vorliegenden Fall interpretiert der Gutachter schon
eine Umsatzumverteilung von 9 % als schädlich für die kleineren Zentren Dottendorf und
Friesdorf, da diese durch kleine Lebensmittelmärkte unterhalb der planungsrechtlichen
Großflächigkeit von 800 qm geprägt sind. Eine Gefährdung dieser Märkte würde gleichzeitig
einen Funktionsverlust der beiden Zentren hervorrufen. Im Ergebnis formuliert der Gutachter:
„Für einen großflächigen Markt lässt sich also keine städtebauliche Verträglichkeit festhalten.“
Der Gutachter führt aus, dass der Untersuchungsraum (Statistische Bezirke Venusberg,
Kessenich, Gronau-Bundesviertel, Dottendorf, Friesdorf und Hochkreuz-Bundesviertel)Seite 3 von 7

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insgesamt quantitativ unterdurchschnittlich mit Angeboten des Lebensmitteleinzelhandels
versorgt ist. Aufgrund dessen besteht ein Potenzial für eine zusätzliche
Lebensmittelnahversorgung. Allerdings wird der Untersuchungsraum als äußerst empfindlich
gegenüber Neuansiedlungen eingeschätzt, da ein neuer Markt in erheblichem Maße Kaufkraft
binden kann. Entsprechend sollte nach gutachterlicher Empfehlung eine Neuansiedlung in
städtebaulich integrierter Lage stattfinden, sodass der Großteil des Umsatzes im Wohnumfeld
generiert wird und vorhandene Strukturen ergänzt werden. Daraus folgert der Gutachter:
„Die Argumentation für eine Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im Untersuchungsraum muss
aufgrund dieser Tatsache in besonderem Maße über den Standort geführt werden.“
Das bedeutet, dass nach gutachterlicher Einschätzung die qualitativen Merkmale des Standortes
insbesondere hinsichtlich der Lage für die Beurteilung der Eignung des Standortes entscheidend
sind. Der Maßstab für diese Beurteilung sind die im Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
dargelegten Ziele und Kriterien (hierzu unter b))
Zu b)
Der Standort Miesen-Gelände ist ein nicht integrierter Einzelstandort. Für die Entwicklung
derartiger Standorte in Ausnahmefällen enthält das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Kriterien. Danach können Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten
auch an solitären Standorten außerhalb der räumlich definierten Zentren ermöglicht werden,
wenn
- sie der Nahversorgung der im unmittelbaren Umfeld vorhandenen Wohnbevölkerung dienen.
Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn sich die Betriebsgröße an der im Umkreis von 500 m
vorhandenen entsprechenden Kaufkraft orientiert;
- der Standort hinsichtlich des Einzugsbereichs eine Entwicklung in einem Bereich darstellt, für
den die Nahversorgung derzeit nicht gesichert ist; d.h. auch, dass durch das Vorhaben kein
benachbarter zentraler Bereich spürbar beeinträchtigt werden darf;
- der Standort fußläufig gut erreichbar ist und keine verkehrlichen oder baulichen Barrieren die
Erreichbarkeit spürbar einschränken;
- der Standort städtebaulich integriert ist, d.h. dass er in die städtebauliche Struktur des Umfeldes
eingebunden ist (möglichst Vermeidung von Maßstabssprüngen gegenüber dem Umfeld, je nach
Umgebung Mehrgeschossigkeit, Gestaltung der Stellplatzanlagen und Anlieferzonen…) und
- das Vorhaben die unmittelbare Umgebung (Wohn-, Erschließungsstraßen) durch den mit ihm
verbundenen (Liefer- und Kunden-) Verkehr nicht deutlich belastet.
Der Gutachter kommt bei seiner Betrachtung des Standortes Miesen-Gelände zu dem Ergebnis,
dass diese Kriterien hier nicht erfüllt werden. Daraus leitet er die Schlussfolgerung ab, dass die
Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes an dem untersuchten Standort für den relevanten
Einzugsbereich dem Ziel des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes widersprechen
würde, die Nahversorgungsstruktur zu erhalten und zu stärken. Daher empfiehlt er, von einer
Ansiedlung eines Discounters an diesem Standort abzusehen.
Fazit:
Trotz seiner eher geringen Wirkungen auf die Umsätze der bestehenden zentralen
Versorgungsbereiche wird der Standort aufgrund seiner Lage als nicht geeignet für die Ansiedlung
eines Lebensmitteldiscounters identifiziert.
Zur Behebung der festgestellten quantitativen Unterdeckung hinsichtlich der Versorgungsmöglichkeiten
der Bevölkerung im untersuchten Raum insgesamt wird empfohlen, die betreffenden OrtsteileSeite 4 von 7

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hinsichtlich der Versorgung mit Lebensmitteln durch die Ansiedlung von neuen Märkten in
städtebaulich integrierter Lage zu stärken.
Im Vergleich der Standorte Miesen-Gelände/Dottendorfer Straße und Rheinweg-Süd ergab die vom
gleichen Büro Junker & Kruse durchgeführte Prüfung der Verträglichkeit eines Lebensmittelanbieters
am letztgenannten Standort, dass ebenfalls keine negativen Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3
Baunutzungsverordnung auf die benachbarten zentralen Versorgungsbereiche (hier insbesondere auf
das Kessenicher Zentrum) zu befürchten sind (Drucksachen-Nr.: 1313851). Der Auftragnehmer hatte
hierzu verschiedene Varianten eines Lebensmittelmarktes (Discounter und Vollsortimenter) geprüft und
Empfehlungen abgegeben. Er kam zu dem Schluss, dass sich die Fläche am Rheinweg in Bonn-
Kessenich aufgrund der städtebaulich integrierten Lage grundsätzlich als Nahversorgungsstandort
eignet.
Aufgrund der o.g. Prüfergebnisse bittet die Verwaltung nunmehr um Entscheidung zum o.g.
Beschlussvorschlag, welcher im Wortlaut aus DS-Nr.: 1711579 entnommen ist.
- - -
Die ursprüngliche Beschlussvorlage (DS-Nr.: 1711579) war wie folgt begründet:
Auf Grundlage des Beschlusses der Bezirksvertretung Bonn zum Stand des Verfahrens und
Festlegung der weiteren Vorgehensweise vom 06.09.2016
(DS-Nr. 1313831NV4) wurde die Verwaltung beauftragt, eine Bürgerinformation nach § 9 der
Hauptsatzung der Stadt Bonn durchzuführen. Die Bürgerinformationsveranstaltung zur städtebaulichen
Entwicklung „Rheinweg Süd“ wurde am 15. November 2016 durchgeführt. Rund 140 Anwohnerinnen
und Anwohner waren der Einladung (Bürgerbrief, Pressemeldung und Amtsblattveröffentlichung) der
Stadt gefolgt und besuchten die Veranstaltung. Den Anwesenden wurden die Planung, die
Hintergründe bzw. Vorgeschichte der Standortwahl und das aktuelle Konzept erläutert. Ausführlich
wurde auf die Aussagen des Einzelhandelsgutachtens und die verkehrlichen Auswirkungen
eingegangen (s. Präsentation).
In der Diskussion wurden zahlreiche Fragen gestellt. Im Zeitraum vom 17.11.2016 bis 02.12.2016
hingen die Pläne ebenfalls im Stadthaus zur Einsichtnahme aus und die eingegangenen schriftlichen
Anregungen sind ebenso wie die Anmerkungen/Fragen der BBB-Fraktion am 28.11.2016 und noch
eingegangene Anregungen mit dem Stand vom 18.01.2017 in das Protokoll eingegangen. Insgesamt
sind ca. 150 Anregungen aufgenommen worden. Ergänzend hier der Hinweis auf den Bürgerantrag
vom 20.12.2016 (DS-Nr. 1613820).
Zusammenfassend wurden insbesondere die Fragen nach den verkehrlichen Auswirkungen, nach der
Notwendigkeit eines zusätzlichen Einzelhandels und dem Flächenverbrauch kritisch gesehen.
Auch wenn in der in der Bürgerinformationsveranstaltung sowie danach zahlreiche Fragen und
Anregungen eingegangen sind, ist im Ergebnis festzustellen, dass sich derzeit keine fachlichen Gründe
abzeichnen, die einer Weiterführung des Verfahrens entgegenstehen.
Im weiteren Verfahren muss berücksichtigt werden, dass nach Ausbau des Haltepunktes Bonn UN
Campus die Buslinien 610 und 611 über den Haltepunkt geführt werden (DS-Nr. 1710513) sollen. In
diesem Zusammenhang wird neben einer Busspur auf der Joseph-Beuys-Allee auch eine
Einbahnstraßenregelung geprüft, bei der der Bahnübergang Rheinweg ggf. in der Fahrtrichtung von
Gronau nach Kessenich gesperrt wird. In jedem Fall bleibet die Erschließungssituation des
Grundstücks für die vorgesehene Nutzung ausreichend gesichert. Zu diesem Thema ist im Frühjahr
eine Bürgerversammlung geplant.
Die Verwaltung weist nochmals auf die Zweistufigkeit der Entwicklung des Gesamtareals am Rheinweg
Süd hin, die auch schon in der DS-Nr. 1313831NV4 thematisiert wurde.Seite 5 von 7

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In der ersten Stufe wird die Planung für eine mehrgeschossige gemischte gewerbliche Nutzung mit
einem Nahversorger (Discounter) im Erdgeschoss auf einem Grundstück von ca. 5000 qm
vorangetrieben (s. Anlage Flächenabgrenzung).
Die Entwicklung des darüber hinaus gehenden Teils des städtischen Grundstücks (zweite
Entwicklungsstufe) setzt eine Konkretisierung der Flächenvorhaltung für zukünftige
verkehrsplanerische Vorhaben voraus (Zusatzgleis für S-Bahn-Ausbau und ggf. Seilbahn). Erst dann
kann die Planung der baulichen Entwicklung entlang der Bahn vervollständigt werden und die
wohnbauliche Entwicklung in zweiter Reihe konkretisiert werden. Ebenfalls bedarf diese zweite
Entwicklungsstufe weiterer gutachterlicher Betrachtungen, u.a. der verkehrlichen und
umweltrelevanten Auswirkungen. Da aus den o.g. Gründen Aussagen über die konkrete Ausgestaltung
dieser weiteren Nutzungen noch nicht getroffen werden können und auch in Abhängigkeit der
Entwicklungen im Zusammenhang der Auswirkungen des Haltepunkts zu sehen sind, ist es nach
Auffassung der Verwaltung derzeit noch verfrüht, für diesen Bereich die weiteren Gutachten zu
beauftragen. Gleichzeitig ist derzeit noch keine abschließende Aussage möglich, ob sich aus den
Ergebnissen des o.g. Fachgutachtens Restriktionen für die im zweiten Entwicklungsabschnitt
beabsichtigte weitere bauliche Entwicklung ergeben könnten und welche Maßnahmen ggf. erforderlich
sein werden (z.B. im Verkehrsnetz), um die gewünschte Entwicklung in vollem Umfange zu
ermöglichen.
Die Verwaltung schlägt daher vor, nun Kaufverhandlungen mit Aldi aufzunehmen und im Erfolgsfalle
unmittelbar danach die Bauleitplanverfahren einzuleiten. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens für den
Bereich des ersten Entwicklungsabschnitts sind dann das vorliegende Verkehrsgutachten zu
aktualisieren und weitere Gutachten in Auftrag zu geben (z.B. Lärm), und die Öffentlichkeit ist erneut
zu beteiligen.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)Seite 6 von 7


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