Sachstandsbericht der Projektgruppe „Geförderter Wohnungsbau in Bonn“ (alt: 1912804; FF Dezernat V)

Mitteilungsvorlage
öffentlich
190109
Sachstandsbericht der Projektgruppe „Geförderter
Wohnungsbau in Bonn“ (alt: 1912804; FF Dezernat
V)
Beratungsfolge
Rat 07.11.2019 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Vorberatung:
Beratungsfolge Sitzung Ergebnis
Ausschuss für Soziales, Migration,
Gesundheit und Wohnen
08.10.2019 Kenntnisnahme
Bau- und Vergabeausschuss 17.10.2019
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
30.10.2019
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist eine der
wesentlichsten Aufgaben unserer Zeit. Nach einer
Studie der Hans-Böckler-Stiftung auf der Grundlage
des Mikrozensus von 2014 geben in Bonn 45,5% der
Haushalte mehr als 30% ihres verfügbaren Einkommens
für die Miete aus[1]1. Die Mietbelastungsquote, bei
der die Höhe der Bruttokaltmiete ins Verhältnis zu
den Einkommen der Mieter gesetzt wird, sollte nach
Expertenmeinung allerdings nicht mehr als 30 %
betragen, da ansonsten - vor allem in Haushalten mit
geringeren Einkommen - nur noch wenig Geld zum Leben
und zur gesellschaftlichen Teilhabe übrig bleibt.
Die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit
qualitativ angemessenem und bezahlbarem Wohnraum kann
aufgrund des kontinuierlichen Wegfalls von Wohnraum
aus der Mietpreisbindung nicht mehr dauerhaft
gewährleistet werden. In Bonn gibt es derzeit rund
10.000 Wohnungen, die einer Mietpreisbindung
unterliegen und an Menschen mit
Wohnberechtigungsschein vergeben werden. Dies
entspricht ca. 6,3 % des Wohnungsbestandes. Hält die
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen Dezernat:
Dez. VSeite 1 von 7

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derzeitige Entwicklung an, werden es im Jahr 2030 nur
ca. 6.000 Wohnungen sein.
Durch das Bonner Baulandmodell (DS-Nr. 1811574EB5)
müssen bei Neubauvorhaben mit Planungsrechtschaffung
oder – anpassung abhängig von der Projektgröße 20%
oder 40% der Bruttogrundfläche eines
Wohnungsbauvorhabens als geförderter Mietwohnungsbau
errichtet werden. Dies führt grundsätzlich zur
Realisierung von gefördertem Wohnungsbau im gesamten
Stadtgebiet und bei jedem Bauvorhaben ab 12
Wohneinheiten, für das ein Bebauungsplan erarbeitet
und beschlossen wird. Perspektivisch wird die Anzahl
der hierdurch neu gebauten geförderten Wohnungen
allerdings den geschilderten Rückgang des geförderten
Wohnungsbestandes nicht abfangen können. Vorhaben,
die auf der Grundlage bestehender Bebauungspläne oder
nach § 34 BauGB genehmigt werden, fallen nicht unter
das Baulandmodell.
Darüber hinaus hat die Verwaltung die Projektgruppe
„Geförderter Wohnungsbau in Bonn“ unter Leitung der
Sozialdezernentin eingerichtet. Ziel der
Projektgruppe ist es, die städtischen Möglichkeiten
zur Verbesserung der Rahmenbedingungen zur Schaffung
von öffentlich geförderten Wohnraum auszuschöpfen.
Durch die Projektgruppe wurden verschiedene
Handlungsfelder erarbeitet, die von Bedeutung beim
Bau von geförderten Wohnraum sind und durch
Teilprojektgruppen intensiv geprüft werden. Die
Ergebnisse werden dem Verwaltungsvorstand vorgelegt
und verwaltungsintern umgesetzt bzw. den Ratsgremien
zur Entscheidung vorgelegt. Für die Projektgruppe ist
eine Laufzeit von zwei Jahren vorgesehen.
Projekte von besonderer Bedeutung – „Fastlane“
Das Teilprojekt hat zum Ziel, wichtige
Wohnungsbauprojekte hausintern zu beschleunigen,
verwaltungsseitige Schwachstellen in den jeweiligen
Verfahrensabläufen zu identifizieren und notwendige
Prozessoptimierungen aufzuzeigen. Hierbei wird
besonders Wert auf den internen Informationsabgleich,
die bessere Vernetzung der Beteiligten sowie auf
Verantwortungstransparenz gelegt. Die Priorisierung
der Einzelprojekte soll also sowohl deren
Realisierungszeiträume verkürzen als auch
grundsätzlich erforderliche Veränderungen auf den Weg
bringen. Die Teilnehmenden möchten über die
Transparenz und Beschleunigung hinaus auch eineSeite 2 von 7

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ämterübergreifende Verantwortung für die
Verfahrensabläufe erreichen.
Stellplätze
Da die Rechtsverordnung für Stellplätze zur neuen
Bauordnung nach wie vor noch nicht vorliegt, schlägt
die Verwaltung vor, die notwendigen Stellplätze für
den geförderten Wohnungsbau von derzeit
0,75/Wohneinheit auf 0,5/Wohneinheit zu reduzieren.
Eine Beschlussvorlage (DS-Nr.: 1912432) befindet sich
zur Abstimmung in den politischen Gremien.
Richtlinien zur Grundstückssubventionierung
Die Grundstückskosten sind die Basis für die rentable
Errichtung eines geförderten Bauvorhabens, da die
Erträge durch die festgeschriebenen
Bewilligungsmieten von 6,80 €/m² Wohnfläche nach
Förderweg A und 7,60 €/m² Wohnfläche nach Förderweg B
der Wohnraumförderbestimmungen NRW begrenzt sind.
Daher werden städtische Möglichkeiten zur
Subventionierung der Grundstückskosten geprüft, um
Investitionen in öffentlich geförderten Wohnungsbau
attraktiver zu machen und zur Errichtung in mittleren
und höheren Preislagen beizutragen.
Subventionierung städtischer Grundstücke
Ziel des Teilprojekts „Subventionierung des Verkaufs
städtischer Grundstücke“ ist es herauszuarbeiten, mit
welchen stadtseitigen Investitionsanreizen
stadteigene Flächen für den geförderten Wohnungsbau
aktiviert und durch private Vorhabenträger entwickelt
werden können.
Künftig soll unter anderem bei der Kaufpreisfindung
für städtische Grundstücke, die für den geförderten
Wohnungsbau vorgesehen sind, der wirtschaftliche
Nachteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus
berechnet und abschlägig aufgenommen werden (DS
1911737).
Thema des Teams ist auch die Subventionierung im Wege
einer Konzeptvergabe, bei der die Vergabe städtischer
Grundstücke nicht nach dem Höchstpreis sondern das
Nutzungskonzept sowie soziale, ökologische und
städtebauliche Kriterien stehen im Vordergrund der
Bewertung (DS 1912139ST2). Die Konzeptvergabe beim
Verkauf städtischer Grundstücke wird den Kommunen
durch zahlreiche Experten (u.a. AG aktive
Liegenschaftspolitik des Bündnisses für bezahlbares
Bauen und Wohnen; Bodenpolitische Agenda 2020 bis
2003 des Deutschen Instituts für Urbanistik und desSeite 3 von 7

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vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung
e.V.) empfohlen. Durch diese Art der Vergabe
städtischer Flächen könnte – neben dem geförderten
Wohnungsbau - auch das im Bonner Baulandmodell noch
entfallende Segment des preisgedämpften Wohnungsbaus
(siehe DS.-Nr. 1811574) zum Zuge kommen.
Subventionierung privater Grundstückgeschäfte
Aufgabenstellung der Teilprojektgruppe ist es, durch
städtische Subventionen Anreize für den geförderten
Wohnungsbau auch bei privaten Grundstücken zu
schaffen. Das erste Ergebnis ist, dass die
Kaufpreissubventionierung privater Grundstücke nicht
zielführend ist, um ein Mehr an gefördertem Wohnraum
zu erreichen.
Eine finanzielle Unterstützung privater
Grundstückskäufe würde Kaufpreissteigerungen weiter
anheizen. Zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs steht
die mögliche Bebauung oftmals noch nicht fest, so
dass die Ermittlung einer möglichen Subventionierung
des Kaufpreises erst zu einem deutlich späteren
Zeitpunkt zu berechnen wäre.
Die Projektgruppe schlägt als Alternative die
Entwicklung eines kommunalen Programms vor, mit dem
ergänzend zur Landesförderung die Errichtung
geförderten Wohnraums mithilfe zusätzlicher
städtischer Finanzierungsmittel attraktiver gemacht
werden kann.
Reduzierung des städtischen Erbbauzinses für
geförderte Bauvorhaben
Die Vergabe von Erbbaurechten stellt eine gute
Alternative zum Verkauf städtischer Grundstücke dar.
Die Flächen bleiben im Eigentum der Stadt, es werden
laufende Einnahmen generiert und Wertsteigerungen
fließen ins städtische Kapital. Ein Erbbaurecht mit
dem aktuellen Erbbauzins in Höhe von 4% p.a. stellt
beim derzeitigen Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt kaum
eine Alternative für Investierende dar. Die
Verwaltung lotet den Spielraum für eine Absenkung des
Erbpachtzinses aus.
Bodenvorratspolitik für Ziele des geförderten
Wohnungsbaus
Die Stadt Bonn besitzt kaum Flächen um durch
Flächenentwicklung dem Verlust des preisgebundenen
geförderten Wohnungsbaus gegenzusteuern. Rechtliche
und finanzielle Möglichkeiten zur Bodenbevorratung
werden ausgelotet, um die für eine nachhaltigeSeite 4 von 7

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Stadtentwicklung und soziale Wohnungspolitik
notwendigen Grundstücke erwerben und entwickeln zu
können.
Das Teilprojektteam prüft verschiedene Werkzeuge und
Maßnahmen zur aktiven Bodenbevorratung um dem Hemmnis
der mangelnden Verfügbarkeit von Bauland zu begegnen.
Dabei gilt es insbesondere, die vorhandenen und
regelmäßig genutzten Instrumente, die städtisches
Flächeneigentum generieren (u.a. Vorkaufsrechte,
Umlegungsverfahren, Wohnbaulandaktivierung und
Baulückenmobilisierung (vgl. DS-Nr. 1912433))
strategisch und koordiniert einzusetzen. Als
zentrales Element wurde das Instrument eines
(revolvierenden) Bodenfonds identifiziert, der im
nächsten Schritt weiter konkretisiert werden soll.
Ausübung des Vorkaufsrechts
Ziel ist die Entwicklung einer Konzeption zur
Ausübung des städtischen Vorkaufsrechts inklusive der
Aufstellung eines Handlungsleitfadens bei zukünftigen
Sanierungssatzungen, insbesondere hinsichtlich der
Auswahl des Verfahrens (klassisches oder einfaches
Verfahren) sowie der Bestimmung und Formulierung der
Sanierungsziele.
Bei der Prüfung, ob und wenn ja unter welchen
Bedingungen die Anwendung der Bestimmungen des BauGB
zu allgemeinen oder besonderen Vorkaufsrechten es
ermöglichen kann, mehr geförderten Wohnraum in Bonn
zu schaffen, zeigte sich bereits im ersten Schritt,
bei der Prüfung des „ob“, dass sich diese
Fragestellung nicht ohne weiteres mit Ja oder Nein
beantworten lässt. Um hier zu belastbaren Ergebnissen
zu gelangen, ist eine vertiefte Recherche und Prüfung
der einzelnen Punkte notwendig.
Leerstandsimmobilien im Eigentum des Bundes und des
Landes
Der Wohnungsgipfel der Bundesregierung am 21.09.2018
formulierte u.a. die Zielrichtung, den Kommunen
freiwerdende Immobilien aus dem Besitz der BImA
anzubieten und gegebenenfalls unter Ausschluss des
Marktes unmittelbar an diese zu verkaufen. Eine
ähnliche Regelung liegt auch für Immobilien des BLBs
vor. Die Stadt hat erneut alle Landes- oder
Bundesimmobilien auf eine mögliche Entwicklung hin
geprüft und 42 teils bebaute Flächen in allen
Größenordnungen identifiziert. Zu diesen Flächen
werden nun Gespräche mit Bund und Land erfolgen.Seite 5 von 7

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Leerstandsimmobilien im Eigentum der Bundesstadt Bonn
Die Stadt überprüft hinsichtlich eigener Leerstands-
Immobilien deren Entwicklungspotential für
geförderten Wohnungsbau bzw. einer Umnutzung in
geförderten Wohnraum. Im Rahmen des Teilprojektes
„Städtische Liegenschaften“ werden Grundstücke als
auch leestehende Bestandsgebäude betrachtet.
Ungenutzte städtische Grundstücke werden vorrangig
für Wohnnutzung weiterentwickelt.
Imagekampagne für den geförderten Wohnungsbau
Mit dem „sozialen Wohnungsbau“ oder „Sozialwohnungen“
werden häufig Mietprobleme assoziiert und negative
Bewertungen über die Einkommens- und
Familiensituation der Mietenden oder den Zustand der
Wohnungen vorgenommen. Öffentlich geförderter
Wohnungsbau wird allerdings von breiten
Bevölkerungsschichten und Berufsgruppen zum Wohnen
genutzt.
Menschen mit geringerem Einkommen – bspw. einzelnen
Berufsgruppen, alleinstehenden Seniorinnen und
Senioren, kinderreichen Familien usw. - kann so Leben
(und Arbeiten) in der Stadt ermöglicht werden.
Durch die öffentliche Förderung von Wohnraum wird
durch gesetzliche Anforderungen auch qualitativ
hochwertiger (barrierefreier) Wohnraum geschaffen.
Mit einer begleitenden Imagekampagne soll daher auf
der einen Seite die Akzeptanz des geförderten
Wohnungsbaus erhöht werden und auf der anderen Seite
bei Investoren zum Bau von geförderten Wohnraum
geworben werden.
Erhalt von Wohnraum
Neben der Anreizsetzung zur Schaffung von
zusätzlichem Wohnraum ist auch der Erhalt von
Wohnraum und die Bekämpfung von
Wohnraumzweckentfremdung wichtig für die
Wohnraumversorgung insgesamt.
Die Verwaltung informiert ausführlich über die neuen
Entwicklungen hinsichtlich der Zweckentfremdung von
Wohnraum in der aktuellen Mitteilungsvorlage DS-Nr.
1912475 mit ED2, „Evaluierung des
Wohnungsaufsichtsgesetzes NRW (mögliche Neuregelung
im Bereich Zweckentfremdung von Wohnraum) sowie
Berichterstattung über die Erfahrungen anderer
Kommunen bei der Umsetzung der
Zweckentfremdungssatzung“.Seite 6 von 7

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[1] https://www.boeckler.de/pdf_fof/100892.pdf
Anlage/n
KeineSeite 7 von 7